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Dürfen Mieter Nebenkostenvorauszahlungen selbstständig korrigieren und anpassen?

Die Verpflichtung des Mieters zu Nebenkostenvorauszahlungen ist regelmäßig mietvertraglich vereinbart. Die Höhe der laufenden Nebenkostenvorauszahlung kann sich ändern und bestimmt sich nach der letzten Nebenkostenjahresabrechnung.

In diesem Artikel geht es speziell um die Frage, ob Mieter die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen selbstständig anpassen bzw. korrigieren dürfen. Denn von einer angemessenen Vorauszahlung hängt es ab, ob es zu einer Nachzahlung oder zu einem Guthaben aus der Nebenkostenbrechnung kommt.

1. Vorauszahlungen müssen angemessen sein

Ergibt sich eine Nachzahlung, wird der Vermieter die Vorauszahlungsquote erhöhen, bei einer Erstattung ermäßigen und bei gleichbleibender Kostenbelastung in der bisherigen Höhe belassen. Sind die Vorauszahlungen dermaßen begründet, sind sie auch angemessen. Insoweit braucht der Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten nur in angemessener Höhe zu akzeptieren (§ 556 II Satz 2 BGB).

2. Auch der Mieter hat ein Anpassungsrecht

Zugleich bestimmt § 560 IV BGB, dass jede Vertragspartei nach einer Nebenkostenabrechnung eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen darf. Das Anpassungsrecht steht sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zu. Meist ist es so, dass der Vermieter infolge höherer Kosten die Vorauszahlungen erhöht. Aber auch der umgekehrte Fall kommt vor, in dem der Mieter die Vorauszahlungen herabsetzt. Der Bundesgerichtshof (BGH Urteil v. 6.2.2013, VIII ZR 184/12) hat die Korrekturmöglichkeit des Mieters nochmals ausdrücklich festgestellt.

Beanstandet der Mieter inhaltliche Fehler der Jahresabrechnung und errechnet er einen für ihn niedrigeren Vorauszahlungsbetrag, ist er berechtigt, die Vorauszahlungen auf der Grundlage seines errechneten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen.

3. Zurückbehaltungsrecht bei laufenden Nebenkostenvorauszahlungen betrifft fehlende Abrechnung

Der Bundesgerichtshof betont, dass der Mieter in diesem Fall nicht darauf beschränkt ist, sein Recht allein durch die Zurückbehaltung von laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geltend zu machen. Das dem Mieter von der Rechtsprechung zugestandene Zurückbehaltungsrecht bei laufenden Nebenkostenvorauszahlungen betrifft den Fall, dass der Vermieter überhaupt keine Jahresabrechnung erteilt hat und der Mieter durch Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts den Vermieter zur Vornahme der Jahresnebenkostenabrechnung veranlassen möchte.

4. Voraussetzungen zur Ermäßigung der Nebenkostenvorauszahlungen

Will der Mieter die Vorauszahlungen ermäßigen, muss er die Vorgaben des § 560 IV BGB berücksichtigen:

  • Die Ermäßigung ist nur nach einer Nebenkostenabrechnung möglich.
  • Die Abrechnung muss formell wirksam Ist sie dies nicht, ist die Abrechnung ohnehin belanglos. Rein inhaltliche Fehler betreffen die Wirksamkeit der formellen Abrechnung jedoch nicht.
  • Die Ermäßigung sollte nachvollziehbar und begründet sein. Bloße Vermutungen und pauschale Kritik genügen nicht. Auch die Berufung auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit sollte realistisch bewertet werden.
  • Die Korrektur ist nur ein einziges Mal möglich. Eine erneute Korrektur kommt erst nach Zugang einer erneuten Abrechnung in Betracht. Zwischenzeitlich eingetretene Kostenreduzierungen bleiben bis dahin außer Betracht.
  • Die Korrektur muss gegenüber dem Vermieter ausdrücklich erklärt werden.
  • Die Korrektur bedarf der Textform des § 126b BGB (schriftliche Erklärung, auch Fax, e-mail, idealerweise Brief mit Unterschrift).
  • Das Gesetz verlangt keine Begründung. Zur Vermeidung von Streit ist sie dennoch empfehlenswert.

5. Strategische und Kostenaspekte beachten!

Der Mieter sollte berücksichtigen, dass ein eventuell zu hoch angesetzter Vorauszahlungsbetrag sich spätestens bei der nächsten Nebenkostenabrechnung aufklären dürfte. Insoweit ist es allein aus prozessökonomischen Gründen nicht unbedingt sinnvoll, einen Rechtsstreit vom Zaun zu brechen. Auch im o.b. Fall des BGH ging es lediglich um 30 Euro monatlich. In Anbetracht der Kosten eines Rechtsstreits ist der Aufwand vollkommen unwirtschaftlich.

Rein strategisch macht es auch wenig Sinn, wenn der Mieter versucht, eine vom Vermieter erhöhte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen dadurch zu blockieren, dass er seinerseits die Nebenkostenvorauszahlungen aus taktischen Gründen herabsetzt oder geringfügig ermäßigt.

Will der Vermieter die vom Mieter vorgenommene Ermäßigung nicht akzeptieren, muss er den Mieter auf Zahlung der von ihm errechneten Vorauszahlungsbeträge verklagen. Im Prozess wird dann festgestellt, ob die Jahresabrechnung inhaltlich korrekt ist oder nicht. Damit muss dem Mieter aber auch klar sein, dass er das Kostenrisiko trägt, wenn sich seine korrigierte Abrechnung im Prozess als falsch herausstellt. Das gleiche Risiko trägt natürlich auch der Vermieter, sofern sich sein Kostenansatz tatsächlich als überhöht herausstellt.

Kündigt der Vermieter wegen der Nichtleistung der sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebenden Nebenkostenvorauszahlung das Mietverhältnis aus wichtigem Grund, kommt es darauf an, dass die Abrechnung inhaltlich korrekt ist (BGH Urteil v. 16.10.2012, VII ZR 360/11).

2 Antworten auf "Dürfen Mieter Nebenkostenvorauszahlungen selbstständig korrigieren und anpassen?"

  • Peter Lannisters
    26. Oktober 2017 - 14:04 Antworten

    Wenn ich festgestellt habe, dass die Nebenkostenvoarauszahlung sich nicht mit den tatsächlichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung deckt und diese in den letzten 2 Jahren 1128€ zuviel gezahlt wurde, besteht denn da noch die Möglichkeit einer Rückforderung oder ist das dann schon verjährt?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    Freundliche Grüße

    Peter Lannisters

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