Go to Top

Nebenkostenvorauszahlungen anpassen, so geht’s

Der Mieter ist zu Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet, wenn er dies im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbart hat. Die Nebenkosten sind grundsätzlich zusammen mit der Grundmiete zu entrichten.

Die Nebenkostenvorauszahlungen müssen angemessen sein und die zu erwartenden Kosten, die auch durch den Verbrauch des Mieters an Energie bestimmt werden, ungefähr abdecken.

Eventuelle Überzahlungen beeinträchtigen nicht die Angemessenheit. Insoweit hat der Vermieter einen gewissen Beurteilungsspielraum und kann sich an dem Kostenaufwand orientieren, der erfahrungsgemäß zu erwarten ist.

I. Nebenkostenvorauszahlung anpassen durch Vermieter

Der Vermieter kann die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen jederzeit nach oben oder nach unten anpassen, wenn er sich mit dem Mieter auf die Anpassung verständigt.

Erhöhung durch den Vermieter (preisfreier Wohnraum ohne öffentliche Förderung)

Der Vermieter kann die Nebenkostenvorauszahlungen in bestimmten Fällen auch erhöhen, ohne dass es auf die Zustimmung des Mieters ankommt.

  1. Nach einer Abrechnungsperiode unter Vorlage einer formal wirksamen Abrechnung (§ 560 IV BGB). Die Erklärung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Eine Begründung fordert das Gesetz nicht, erscheint aber dennoch sinnvoll. Die erhöhte Zahlungspflicht ist sofort fällig. Eine rückwirkende Erhöhung ist nicht möglich.
  2. Beim Übergang zur verbrauchsabhängigen Abrechnung, wenn vorher eine Pauschale vereinbart war (§ 556a II BGB). Der Anwendungsbereich ist praktisch sehr eingeschränkt, da der Vermieter nach der Heizkostenverordnung verpflichtet ist, die Heiz- und Warmwasserkosten ohnehin mindestens zu 50 % nach Verbrauch abzurechnen. Er kann aber dazu übergehen, den Heizkostenaufwand zu 70 % nach Verbrauch abzurechnen und somit den Bemessungsfaktor Wohnfläche zu senken.
  3. Bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, soweit dadurch umlegbare Nebenkosten entstehen. Beispiel: Vermieter ersetzt Kohleöfen durch moderne Heizungsanlage und fordert für Gas/Öl Vorauszahlungen.
  4. Bei der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale, soweit sich die Nebenkosten im Laufe des Abrechnungszeitraums erhöhen und eine eventuelle Anpassung vertraglich erlaubt ist (§ 560 I BGB).

Senkung durch den Vermieter

Stellt der Vermieter ach der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung fest, dass die Vorauszahlung zu hoch bemessen ist, kann er die Vorauszahlung natürlich nach unten anpassen.

Wann eine Anpassung nach unten Sinn macht (gerade in Hinblick auf steigende Nebenkosten), wird sicherlich auch davon abhängen, ob der Mieter auf eine Senkung der Nebenkostenvorauszahlungen besteht.

II. Nebenkostenvorauszahlung anpassen durch Mieter

Auch der Mieter kann sich jederzeit mit dem Vermieter über eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nach oben oder nach unten verständigen.

Allein der Umstand, dass er bestimmte Vorauszahlungen mit dem Vermieter vereinbart hat, darf ihn nicht darauf vertrauen lassen, dass die Vorauszahlungen die anfallenden Nebenkosten tatsächlich abdecken werden ( BGH NJW 2004, 1102).

Es kann sowohl im Interesse des Mieters sein die Vorauszahlungen nach unten oder nach oben anzupassen. Wir beschreiben hier beide Varianten.

Senkung durch den Mieter

  1. Der Mieter kann nach Ablauf einer Abrechnungsperiode einseitig, ebenso wie der Vermieter auch, auf der Grundlage der Ergebnisse der vorliegenden Abrechnung die laufenden Vorauszahlungen herabsetzen (§ 560 IV BGB).
  2. Ein Recht, eine vereinbarte Kostenpauschale herabzusetzen, hat der Mieter jedoch nicht (§ 560 I BGB). Dieses Recht steht nur dem Vermieter zu.
  3. Erweisen sich die Vorauszahlungen von vornherein als unangemessen hoch, hat der Mieter Anspruch, eine Nebenkostenvereinbarung auf die angemessene Höhe zu reduzieren (BayObLG WuM 1995, 695). Wo die Grenze zur Unangemessenheit liegt, lässt sich nur im Einzelfall ermessen. Der Mieter darf die Anpassung nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen und soll dazu berechtigt sein, laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten.
  4. Wurde der Mieter durch den Vermieter arglistig mit Hinweis auf angeblich geringe Nebenkosten zum Abschluss des Mietvertrages bewegt, und stellt sich im Nachhinein ein höherer Kostenanfall heraus, kann er dem Vermieter eine Nachzahlung insoweit verweigern, als diese 20 % der ursprünglich prognostizierten Vorauszahlungen übersteigt (Schmid DWW 2004,288).

Erhöhung durch den Mieter

Der Mieter kann daran interessiert sein, seine Belastung durch eine eventuelle Nachforderung in der abschließenden Nebenkostenabrechnung durch höhere Vorauszahlungen zu mindern.

Es steht ihm frei, dem Vermieter gegenüber zu erklären, höhere Vorauszahlungen leisten zu wollen. Diese Bereitschaft liegt auch im Interesse des Vermieters, da er dann selbst weniger in Vorlage treten muss und sein Risiko reduziert, eine eventuelle Nachforderung beim Mieter eintreiben zu müssen.

15 Antworten auf "Nebenkostenvorauszahlungen anpassen, so geht’s"

  • W. Moryson
    17. November 2013 - 19:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    können bzw. wollen Sie auch Fragen beantworten die sich mit den „Schwierigkeiten“ befassen die aufkommen können, wenn man eine Person als Mieter hat die Leistungen nach SGB II (Hartz4) erhält?
    MfG

    • Dennis Hundt
      19. November 2013 - 10:21 Antworten

      Hallo Herr Moryson,

      ich würde bei konkreten Fragen zu Einzelfällen immer empfehlen, einen Anwalt zu Rate zu ziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Huhn
    3. August 2016 - 10:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich als Vermieter möchte gerne die NK-Vorauszahlungen durch meinen Mieter von derzeit €170,– auf €140,– herabsetzen lassen, da es sich in den letzten 2-3 Jahren gezeigt hat, dass dies zu hoch war und ich als Vermieter jedes Jahr meinem Mieter 300-550€ zurückzahlen muss.

    Der Mieter weigert sich allerdings diese herabzusetzen, damit er immer etwas wiederbekommt. Ich sehe das so, dass ich ja keine Bank bin und ich möchte ein relativ ausgeglichenes Verhältnis haben, damit ich als Vermieter weiss, was ich generell zur Verfügung habe.

    Wie sieht das rechtlich aus? Muss ich als Vermieter die bewußte Zuvielvorauszahlung des Mieters hinnehmen?

    Vielen Dank für eine Antwort.

    • Dennis Hundt
      3. August 2016 - 18:47 Antworten

      Hallo Frau Huhn,

      ich wäre als Vermieter nicht böse, wenn der Mieter zuviel vorauszahlt. Was Sie als Vermieter haben, haben Sie. Vielleicht sollten Sie mit dem Mieter einen Mittelweg suchen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Franziska
    22. Oktober 2016 - 07:43 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    mein Vermieter hat in den letzten 3 Jahren ständig die Nebenkosten angepasst. Dies hat er mir auch mitgeteilt im Zuge der entsprechenden NK-Abrechnung.
    Leider bin ich davon ausgegangen, dass er mir dann auch nochmal mitteilt, wie sich die neue Warmmiete gestaltet.
    Da hier nichts kam, habe ich auch nichts an dieser Höhe geändert und zahle seit 3 Jahren die gleiche Miete. (es war immer mehr als nötig).
    (Durch einen Fehler in der NK-Abrechnung ist dies jetzt aufgefallen.)

    2 Fragen:
    Kann der Vermieter das zu viel gezahlte Geld der letzten 3 Jahre einbehalten, weil ich auf seine Anpassung nicht reagiert habe?
    Habe ich mich als Mieter strafbar gemacht, dass ich die Miete nicht selbstständig angepasst habe?

    Vielen Dank für Ihre Antwort,
    FW

    • Dennis Hundt
      22. Oktober 2016 - 09:27 Antworten

      Hallo Franziska,

      der Vermieter sollte über die gezahlten (IST) Vorauszahlungen und nicht über die gewünschten (SOLL) Vorauszahlungen abrechnen. Ihr zu viel gezahltes Geld bekommen Sie also normalerweise mit jeder Nebenkostenabrechnung zurück.

      Ich denke schon, dass die Rechtsprechung dem Mieter zumutet, seine Kaltmiete + neue Nebenkostenvorauszahlungen zu addieren und zu überweisen. Der Mietrückstand kann natürlich folgen haben und ggf. bis zur Kündigung führen.

      Sie sollten sich bei Bedarf rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Gattinger
    27. Oktober 2016 - 12:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich miete seit 15.08.2016 eine Wohnung. Wir wohnen zu zweit in der Wohnung. Die Nebenkosten betragen 120 Euro. Ich habe erfahren, dass der Vormieter 130 Euro NK gezahlt hat aber alleine gewohnt hat.
    Da man nie weißt wie das Verhältnis in einem Jahr ist, wenn man zusammen wohnt möchte ich lieber zu viel zahlen als zu wenig.

    Deswegen möchte ich die NK von 120 auf 140 Euro erhöhen.
    Das ganze muss aber so erfolgen, dass es auch vom Wohngeldamt berücksichtigt wird.
    Diese sagten, der Vermieter müsste eine (rückwirkende) Nebenkostenerhöhung machen. Am liebsten würde ich die NK rückwirkend ab 15.08.2016 erhöhen.

    Im Artikel steht allerdings der VM dürfe dies erst nach der ersten Abrechnung, für die Zukunft.
    Ich bin aber damit einverstanden bzw. will es sogar. Aber wenn ich einfach mehr überweise wird dies nicht vom Wohngeldamt berücksichtigt.

    Was muss ich und der Vermieter tun?

    Dankeschön

    Michael Gattinger

    • Dennis Hundt
      27. Oktober 2016 - 15:49 Antworten

      Hallo Herr Gattinger,

      danke für Ihren Kommentar.

      Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter und verfassen Sie ggf. einen Mietvertragsnachtrag. Ob das Ihrer Situation gerecht wird (Wohngeldamt) kann ich leider nicht beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lützner, Reinhardt
    13. Dezember 2016 - 21:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    als Vermieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus (die zweite und größere bewohne ich gelegentlich) habe ich folgende Frage:

    Darf ich bei verbrauchsabhängigen BK wie Müllabfuhr, Trinkwasser, Abwasser etc. die Grundgebühr (Festpreis, Systempreis) verbrauchsabhängig umlegen, obwohl ich die fixen BK nach Wohnfläche 40/60
    berechne. Meine Mieter haben natürlich wesenlich höhere Verbräuche, da sie ganzjährig hier wohnen.
    Die Grundgebühren wurden z.T. drastisch erhöht,da viele Mieter sparen (koste es was es wolle)!

    Für eine Antwort vielleicht noch vor Weihnachten wäre ich sehr dankbar, die BKA für 2015 wird fällig.
    Mit freundlichen Grüssen

    opalinde

    • Dennis Hundt
      14. Dezember 2016 - 18:36 Antworten

      Hallo Reinhardt,

      ich würde die Frage durch einen Anwalt rechtssicher beantworten lassen. Das als ersten Tipp. Meine persönliche Anmerkung dazu: Ihr Mieter wird Sie natürlich fragen, warum Sie plötzlich zu Ihrem Vorteil anders abrechnen als in der Vergangenheit. Die Frage ist berechtigt und dafür brauchen Sie dann eine gute Antwort.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Kehling
    5. Februar 2017 - 14:19 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich wende mich an Sie mit einem Problem. Ich und mein Mann beziehen HarzIV. Nun haben wir bei unserer Betrieb skostenabrechnung ein Guthaben erwirtschaftet. Aufgrund dieser Abrechnung hat unser Vermieter unsere Miete runter gesetzt. Muss ich dies akzeptieren, oder kann ich meine alte Miete weiter zahlen.
    Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir antworten würden.
    Mit freundlichen Grüssen
    Petra Kehling

    • Dennis Hundt
      8. Februar 2017 - 11:13 Antworten

      Hallo Petra,

      was möchten Sie denn eigentlich erreichen? Wenn Sie weniger Nebenkosten „verbrauchen“ ist es doch gut, wenn die Vorauszahlung gesenkt wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kotschate
    31. Januar 2018 - 14:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Einenständige Erhöhung der NK/HZ 2016
    Die ältere Dame die das Mehrfamilienhaus nötdürftig verwaltete verstarb, der Eigentümer wohnhaft in Spanien und ist nicht greifbar.
    Jetzt Berliner Hausverwaltung.
    Wir möchten nun die NK/HZ Pauschale wieder auf den im Mietvertrag vereinbart zurücksetzen.
    Die Hausverwaltung lehnt dieses ab.
    Es gab noch nie eine Abrechnung seit Jahren.

    Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank für Ihre Antwort

  • Elke Hansen
    17. Juli 2018 - 09:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bereits im 2 Jahre in Folge bezahlt unser Mieter die Müllgebühr nicht. In unserem Landkreis ist es so geregelt, dassder Vermieter die Rechnung vom Landratsamt über die jeweilige Müllgebühr bekommt, zahlungspflichtig ist und die Kosten beim Mieter einfordern muss.
    Leider zahlt unser Mieter aber nicht. Laut Landratsamt sollen wir den Mieter verklagen. Nun ist es aber so, dass wir ja die Kosten eines Gerichtsverfahrens tragen müssen und wenn der Mieter die Klage verliert dann auch die Gerichtskosten tragen müsste. Ich gehe aber davon aus, dass die Familie nicht in der finanziellen Lage ist die Kosten zu erstatten. Bedeutet das, dass wir dann auf den Müllkosten + Gerichtskosten sitzen bleiben? In diesem Fall wäre ja nichts gewonnen…. oder gibt es eine Alternative dazu?

    Mit freundlichem Gruß
    Elke Hansen

    • Dennis Hundt
      17. Juli 2018 - 16:09 Antworten

      Hallo Elke,

      am Ende müssten Sie Ihr Geld z.B. mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers eintreiben. Ihr Anwalt wird Sie sicher vorab über die Erfolgsaussichten aufklären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.