Nebenkostenvorauszahlungen pfänden: Möglichkeiten der Gläubiger des Vermieters

In der Zwangsvollstreckung kann der Gläubiger neben Sachen auch Forderungen pfänden und sich daraus befriedigen.

Hat sich der Mieter zu Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet, wäre diese Forderung des Vermieters im Prinzip gleichermaßen pfändbar. In diesem speziellen Fall ist die Interessenslage aber eine Besondere. Die Nebenkostenvorauszahlungen dienen nämlich der Unterhaltung der Immobilie.

Wir zeigen ob die Gläubiges des Vermieters die Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter pfänden dürfen oder nicht.

1. Wo liegt das Problem?

Der Mieter leistet Vorauszahlungen, weil der Vermieter mietvertraglich verpflichtet ist, die zur Unterhaltung der Immobilie anfallenden Unterhaltskosten zu bezahlten. Insbesondere gilt dies für die Energieverbrauchskosten. Könnte der Gläubiger des Vermieters die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters pfänden, besteht das Risiko, dass der Vermieter seinerseits die Unterhaltskosten nicht bezahlen kann. Kann er mangels Liquidität dann das Energieversorgungsunternehmen nicht bezahlen, sitzt der Mieter irgendwann im Dunkeln. Der Vermieter riskiert dann auch, sich mangels Erfüllung des Mietvertrages gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig zu machen (vorzeitiger Auszug). Für den Vermieter kann eine solche Pfändung den endgültigen Ruin bedeuten.

2. Was sagt das Gesetz?

Das Gesetz trägt in § 851b ZPO diesen Gegebenheiten Rechnung. Danach sind die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters bzw. die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen des Vermieters zweckgebundene Leistungen. Das Gesetz erklärt sie wegen dieser Zweckgebundenheit daher für unpfändbar.

Das Gesetz stellt darauf ab, dass die Zahlungen des Mieters unentbehrlich sind, insbesondere der laufenden Unterhaltung der Immobilie, deren Instandsetzung oder der Vorrangsicherung in der Zwangsversteigerung dienen. Gleiches gilt für die Pfändung von Bargeld und Kontenguthaben, die aus Mietverhältnissen stammen und zur Erfüllung der Verpflichtungen des Vermieters unentbehrlich sind (§ 851b I S. 2 ZPO).

3. Wie urteilt die Rechtsprechung?

Auch wenn das Gesetz diesen Sachverhalt aufgreift, ist er in der Rechtsprechung nicht unbedingt unstreitig. Zumindest nach einer Entscheidung des OLG Celle (Beschluß v. 13. 4. 1999 – 4 W 48/99, NJW-RR 2000, 460) ist nur die Kaltmiete pfändbar. Nebenkosten sind hingegen im Sinne von § 851 Abs. 1 ZPO zweckgebunden. Zweckgebunden sind sie deshalb, als sie nur zur Abgeltung der ausdrücklich vereinbarten Nebenkosten bestimmt sind. Vor allem gebietet es die Schutzbedürftigkeit des Mieters, Mietnebenkostenforderungen des Vermieters als zweckgebundene unpfändbare Forderungen anzusehen, die allenfalls im Rahmen ihrer Zweckbestimmung pfändbar sind.

Diese Entscheidung verdient Zustimmung. Gerade weil Forderungen grundsätzlich pfändbar sind, bedurfte es des § 851b ZPO. Die Vorschrift ist interessengerecht und dient dem Schutz der Beteiligten und der Immobilie selbst.

4. Wie erreicht der Vermieter die Aufhebung der Pfändung?

Zunächst kann der Gläubiger die Warmmiete pfänden. Die Pfändung geschieht dadurch, dass der Gläubiger des Vermieters dem Mieter (Drittschuldner) einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zustellt und ihn auffordert, die Nebenkostenvorauszahlungen an ihn zu leisten. Auch der Vermieter als Schuldner wird informiert. Da dem Mieter zunächst gerichtlich verboten wird, die Nebenkostenvorauszahlungen fortan an den Vermieter zu leisten, muss der Vermieter aktiv werden.

Auf ausdrücklichen Antrag des Schuldners kann das Vollstreckungsgericht die Pfändbarkeit jedoch aufheben. Der Vermieter muss den Antrag binnen einer Frist von 2 Wochen, beginnend mit der Zustellung der Pfändungsbeschlusses, beim Vollstreckungsgericht stellen. Ausnahmsweise kann der Antrag auch später gestellt werden, es sei denn, das Vollstreckungsgericht hat den Eindruck, dass der Vermieter den Antrag in der Absicht der Verschleppung oder aus grober Nachlässigkeit nicht früher gestellt hat. Vor der Entscheidung ist der Gläubiger zu hören. Der Vermieter muss glaubhaft darlegen, dass mietvertraglich Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart sind. Ist dies der Fall, ist davon auszugehen, dass sie offenkundig sind und somit die Voraussetzungen für die Aufhebung der Zwangsvollstreckung vorliegen.

Im Einzelnen:

a. Unproblematisch ist die Situation, wenn im Mietvertrag die Mietnebenkosten ausdrücklich und betragsmäßig bezeichnet werden. Dann formulieren Vollstreckungsgerichte die betreffenden Pfändungs- und Überweisungsbeschlüsse so, dass die mietvertraglich bezeichneten Nebenkosten nicht von der Pfändung erfasst werden.

b. Soweit die Mietnebenkosten mietvertraglich nicht ausdrücklich bezeichnet sind (Inklusivmiete, Bruttomiete) ermöglicht § 851b ZPO die Herausrechnung nicht gesondert vereinbarter Mietnebenkosten. Der Vermieter muss dann darlegen, welche Nebenkosten er an wen abführt.

c. Unproblematisch ist auch die Pfändung durch einen Gläubiger (z.B. Energieversorger), für den die Nebenkosten zweckgebunden bestimmt sind (LG Frankfurt RPfl. 1989, 284). Allerdings stellt sich hier das Problem, dass er dann nicht die gesamte Nebenkostenvorauszahlung pfänden kann, sondern allenfalls den auf ihn anfallenden Anteil. Auch insoweit muss der Vermieter beantragen, die nicht auf diesen Gläubiger zweckgebunden entfallenden Anteile für unpfändbar zu erklären.