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Dürfen Vermieter jahrelang nicht abgerechnete Nebenkosten umlegen?

In diesem Artikel geht es um die Frage, ob Vermieter berechtigt sind, Nebenkosten umzulegen, die zuvor über mehrere Jahre nicht abgerechnet / umgelegt wurden. Viele Mieter sehen hier ein Gewohnheitsrecht oder gar eine Vertragsänderung – wir klären dazu auf.

Haben Vermieter und Mieter mietvertraglich die Umlage von Nebenkosten vereinbart, begründet sich keine Vertragsänderung, wenn der Mieter eine Nebenkostenposition über mehrere Jahre lang nicht abrechnet (BGH Urteil v. 27.1. 2010, XII ZR 22/07, NJW 2010, 1065).

Die Ausgangslage

Im Fall war die Umlage von Nebenkosten gemäß § 27 II. BV vereinbart. Die Nebenkostenabrechnungen des Vermieters enthielten über 8 Jahre lang keine Kosten für die Wartung der Heizung, die Schädlingsbekämpfung und den Allgemeinstrom. Erst nach Ablauf von 8 Jahren wurden dem Mieter diese Kosten anteilig in Rechnung gestellt. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Beträge wurde stattgegeben.

Der Mieter hatte sich geweigert, diese Kosten zu bezahlen. Er begründete seine Weigerung damit, dass er wegen der Nichtabrechnung der Kosten über 8 Jahre darauf habe vertrauen dürfen, dass diese Kosten nicht mehr abgerechnet würden. Der Vermieter habe insoweit die vertragliche Vereinbarung stillschweigend zu seinen Gunsten geändert.

Jahrelanges Nichtabrechnen begründet keine Vertragsänderung

Der BGH wies darauf hin, dass dafür allein der Umstand nicht ausreiche, dass der Vermieter einzelne als umlagefähig vereinbarte Nebenkostenpositionen jahrelang nicht abrechnet. Es sei lebensfremd, wenn der Mieter unterstellt, der Vermieter würde ohne nachvollziehbaren Grund auf die Zahlung nicht unerheblicher Beträge verzichten und diese selbst aus der eigenen Tasche bezahlen.

Auch kann sich der Mieter nicht auf „Verwirkung“ berufen. Juristen sprechen davon, dass Rechte „verwirkt“ sind, wenn sich der forderungsberechtigte Vertragspartner über einen längeren Zeitraum nicht auf sein Recht beruft und der andere Partner darauf vertrauen darf, dass der Verzicht auf die Forderung Bestand haben wird. Der BGH stellte auf die Verkehrsanschauung ab, so dass es an einer Vertrauensgrundlage des Mieters fehlt.

Ausschlussfrist verbietet Nachforderungen

Rechte der Vermieter über Jahre hinweg nur einen Teil der umlagefähigen Nebenkosten ab, kann er Nachforderungen für bereits abgerechnete Zeiträume nicht mehr geltend machen. Hier steht die Ausschlussfrist des § 556 III BGB entgegen. Eine Nachforderung erfasst allenfalls noch nicht abgerechnete Zeiträume innerhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode.

Vertragsänderung nur aufgrund besonderer Umstände

Der Beklagte hätte vielmehr Umstände vortragen müssen, die eine solche Bereitschaft des Vermieters hätten erkennen lassen. Daran fehlte es. Ein solcher Umstand hätte darin bestehen können, dass die Nebenkostenposition in der Abrechnung erwähnt, aber nicht abgerechnet wurde oder der Vermieter ausdrücklich den Verzicht erklärt hätte. Auch der Umstand, dass die Abrechnungen über die Jahre von mehreren professionellen Hausverwaltern vorgenommen wurden, ändert daran nichts.

Auch vorbehaltlose Zahlung durch den Mieter ist keine Vertragsänderung

Umgekehrt hatte der BGH entschieden, dass in der jahrelangen vorbehaltslosen Zahlung einer abgerechneten, aber vertraglich nicht geschuldeten Nebenkostenposition durch den Mieter keine stillschweigende Erweiterung der umlagefähigen Nebenkosten gesehen werden können (BGH Urteil vo.10.10.2007 – VIII ZR 279/09, NZM 2008, 81). Auch hier müssen zusätzlich Umstände vorliegen, die den Rückschluss des Vermieters rechtfertigen, der Mieter sei ausdrücklich bereit, die ursprüngliche vertragliche Vereinbarung dahingehend zu erweitern.

Im Fall kam hinzu, dass als Abrechnungsgrundlage für die Nebenkosten ursprünglich § 27 II. BV vereinbart war, diese aber zum 1.1.2004 durch die Betriebskostenverordnung ersetzt wurde. Der BGH stellte klar, dass die Änderung der Rechtsgrundlage nicht zu einer Änderung der vertraglich als umlagefähig vereinbarten Nebenkosten führe.

13 Antworten auf "Dürfen Vermieter jahrelang nicht abgerechnete Nebenkosten umlegen?"

  • Claus Marker
    28. März 2016 - 11:14 Antworten

    Der Vermieter hat über einen Zeitraum von ca. 7 Jahren aufgelaufene Waaserverbräuche nicht berechnet. Sie wurden von Wasserzählern erfaßt,aber nie vom Vermieter abgelesen. Fordert jetzt nach „Korrektur“ der ersten NK-Abrechnung für 2014, in der neuen Abrechnung, die Zahlung nachfordernd,als Verbrauch des Jahres 2014.
    Ist das Rechtens?

  • Mahlo
    14. August 2017 - 22:31 Antworten

    Ist es statthaft, wenn die Gartenpflegekosten sich von einem zum anderen Jahr verachtfachen? Wir hatten bisher keine separat aufgelisteten Gartenpflegekosten (waren also in den Betriebskosten enthalten) und wurden jetzt separat aufgelistet. Neue Höhe beträgt 7200 Euro, davon wären von uns 30% zu tragen. Geht das?

    • Dennis Hundt
      15. August 2017 - 09:40 Antworten

      Hallo Mahlo,

      lassen Sie sich die Rechnung zeigen und fragen Sie nach, warum in den Jahren zuvor keine Kosten abgerechnet wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Astrid Hachmanm
    8. November 2017 - 20:24 Antworten

    Wir haben 2 Jahre keine Grundsteuer B in den Nebenkostenabrechnungen gehabt. Im 3. Jahr jetzt auf einmal doch. Dadurch haben wir jetzt tatsächlich eine Nachzahlung zu leisten.
    Tritt jetzt schon das Gewohnheitsrecht an?
    Müssen wir die Grundsteuer B nachzahlen für das Jahr 2014 und 2015 wo sie nicht aufgeführt waren?
    Wir sind am 31.07.16 ausgezogen und haben gestern die Abrechnung für 2016 bekommen und hier würde die Grundsteuer B plötzlich mit berechnet. Wer kann mir helfen?

    • Dennis Hundt
      8. November 2017 - 20:50 Antworten

      Hallo Astrid,

      bitte den Artikel oben lesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Nicolai
    17. November 2017 - 19:16 Antworten

    Guten Tag
    auch ich habe eine ähnliche Frage…verstehe aber den Artikel nicht ganz. Unsere Vermieterin hat jahrelang die Grundsteuer falsch berechnet. Sie hat nur die Differenz also die Erhöhung auf die Mieter umgelegt.. obwohl sie wohl die ganze Summe hätte berechnen dürfen. Nun hat Ihr Sohn ie Abrechnung übernommen und dieses bemerkt …nun möchte er nachbelasten. Der Fehler wurde wohl die ganze Mietdauer ,also in meinen Fall 23 Jahre, lang gemacht. Alle Nebenkostenabrechung einschließlich 2016 würden durch die Mieter schon 2016 bezahlt. Für welche Jahre darf er eine Nachforderung stellen? Und bis zu welcher Frist?
    Vielen Dank

  • Michael Karpf
    2. Dezember 2017 - 13:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unsere Altenwohnanlage wurde vor 12 Jahren errichtet. In den einzelnen Mietverträgen werden die Betriebskosten für die Wegebeleuchtung auf dem Gelände nicht erwähnt, und auch später nicht in der jährlichen Betriebskostenabrechnungen aufgeführt; in der Abrechnung für 2016 (vor 2 Tagen zugegangen) tauchen sie jedoch ohne Vorankündigung! – plötzlich auf.

    Hat der Vermieter
    Anspruch auf die Entrichtung des geforderten Betrages?

    Vieln Dank im Voraus

    Michael

    • Dennis Hundt
      2. Dezember 2017 - 14:22 Antworten

      Hallo Michael,

      mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Werner Preiß
    4. Dezember 2017 - 22:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    Wir haben seit 10 Jahren pünktlich immer die Miete und die Nebenkostenvorauszahlungen an den Vermieter geleistet und seit 10 Jahren keine einzige Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhalten, kann ich nun die geleisteten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen wegen unerlaubten Bereicherung nach § 812 BGB vom Vermieter zurück fordern ????

    In Erwartung Ihrer geschätzten Rückantwort
    Vielen Dank im Voraus
    Werner

  • sophisticate
    17. März 2018 - 22:58 Antworten

    Ich habe 27 (!) Jahre lang eine sog. Gesamt- bzw. Pauschalmiete bezahlt. Jetzt macht der Vermieter ERSTMALS für die letzten drei Jahre eine Nebenkostenabrechnung auf und fordert ca. 1000 Euro Nachzahlung. Ich bin der Meinung, dass beide Vertragsparteien (und auch schon die Vormieter) davon ausgegangen sind, dass nur eine Gesamtmiete geschuldet ist.

    Dass diese – wie ich meine irrwitzige – Nachforderung überhaupt erhoben wird, liegt in der Tatsache begründet, dass ich den Vermieter wegen des Austausches einer 25 Jahre alten Küchenzeile (mitvermietet) in Anspruch nehme und er u.a. einen defekten Herd nicht ersetzen will.

    Kurz und gut: im BGH-Urteil geht es erstens um Geschäftsräume und zweitens nur um 8 Jahre. Was aber ist anzunehmen, wenn der Vermieter einer Wohnung erst nach 27 Jahren auf die Idee kommt, mal eine Nebenkostenabrechnung vorzunehmen?

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