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Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Niemand ist perfekt. Stellen Vermieter oder Mieter in der Nebenkostenabrechnung einen Fehler fest, stellt sich die Frage nach der Korrekturmöglichkeit.

Wir haben über die Möglichkeit der Korrektur der Nebenkostenabrechnung schön öfters berichtet, z.B. hier oder hier. In diesem Artikel geht es speziell um die Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist.

Info vorab: Nebenkostenabrechnung ist falsch: Wir zeigen, was Mieter tun können


Nur eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ist korrekturfähig

Voraussetzung für eine Korrektur ist, dass der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat. Ist die Nebenkostenabrechnung formell nicht in Ordnung, besteht ohnehin keine Verpflichtung des Mieters, einen eventuellen Nachzahlungsbetrag zu bezahlen. Will der Vermieter nachfordern, muss er zuerst eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellen.

Will umgekehrt der Mieter ein vermeintliches Erstattungsguthaben einfordern, muss er darauf bestehen, dass der Vermieter zunächst eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorlegt. Zu diesem Zweck gesteht die Rechtsprechung dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu (BGH WuM 2006, 383). Damit kann er den Vermieter drängen, die Nebenkosten des betreffenden Abrechnungsjahres abzurechnen.

Die inhaltliche Korrektur einer formell nicht ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung kann der Mieter nicht fordern. Er braucht es auch nicht, da ihn die formell fehlerhafte Abrechnung zu nichts verpflichtet.

Inhaltliche Fehler sind korrekturfähig

Korrekturfähig ist nur eine falsche inhaltliche Abrechnung (z.B. falscher Umlageschlüssel, Nichteinbeziehung von Leerständen). Der Vermieter kann inhaltliche Fehler grundsätzlich korrigieren (LG Berlin GE 2005, 1353). Auch der Mieter hat kein berechtigtes Interesse daran, dass es bei der falschen Abrechnung verbleibt.

Einen Anspruch auf Änderung der Abrechnung soll der Mieter nur dann haben, wenn er aufgrund des Fehlers das Abrechnungsergebnis selber nicht feststellen kann (BGH ZMR 2005, 121). Gemeint sind offensichtliche Rechenfehler (z.B. Additionsfehler), die anhand der Rechenschritte leicht nachzuvollziehen sind. Der Mieter kann den Fehler dann richtigstellen, den Vermieter informieren und einen eventuell Nachzahlungsbetrag entsprechend kürzen.

Hat der Vermieter mit Vorlage der Nebenkostenabrechnung ein Ermessen ausgeübt (z.B. bei der Auswahl eines anzuwendenden Umlageschlüssels) hat der Vermieter keinen Anspruch und der Mieter kein Recht, das Ermessen nunmehr neu zu gestalten. Grund ist, dass mit dem Zugang der Abrechnung der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt ist und eine Abänderung damit ausgeschlossen ist.

Inhaltliche Fehler und Ausschlussfrist

A. Der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung inhaltlich auch dann noch korrigieren, wenn die eigentliche Abrechnungsfrist verstrichen ist (12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode). Allerdings hat er dann keine Möglichkeit mehr, einen sich eventuell ergebenden Erstattungsbetrag geltend zu machen. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass er nach Fristablauf nichts mehr nachzahlen muss.

B. Nachforderungen innerhalb der Abrechnungsfrist kann der Vermieter nur noch erheben, wenn er den Fehler nicht zu vertreten hat oder wenn der Gesamtbetrag die geschuldeten Vorauszahlungen nicht übersteigt (LG Berlin GE 2005, 1353; LG Berlin GE 2006, 125).

Hat der Vermieter infolge der fehlerhaften Abrechnung eine Erstattung an den Mieter geleistet, kann er diese nur innerhalb der Ausschlussfrist zurückfordern. Außerhalb der Ausschlussfrist soll der Mieter den Erstattungsbetrag behalten dürfen(AG Mettmann NZM 2004, 784).

C. Ergibt sich nach Erteilung der Nebenkostenabrechnung eine rückwirkende Veränderung einer Nebenkostenposition, ist der Vermieter zur Änderung der Abrechnung verpflichtet. Umgekehrt kann er vom Mieter bei der rückwirkenden Erhöhung einer Nebenkostenposition eine zusätzliche Zahlung fordern, wenn er in der Nebenkostenabrechnung entweder einen Vorbehalt gemacht hat oder die nachträgliche Abrechnung nicht zu vertreten hat (Beispiel: rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer).

Link: Wie lange darf der Vermieter Nebenkosten nachberechnen?

D. Der Mieter kann der Nebenkostenabrechnung widersprechen.

Link: Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?

Korrigiert der Vermieter die inhaltliche falsche Nebenkostenabrechnung nicht oder bestreitet den Korrekturbedarf und reagiert er auch nicht, wenn der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht wegen der laufenden Nebenkosten ausübt, kann ihn der Mieter verklagen. Im Prozess wird der vermeintliche inhaltliche Fehler überprüft.

53 Antworten auf "Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist"

  • Jens M.
    7. Oktober 2016 - 20:15 Antworten

    Hallo Zusammen,

    mit meinem Vermieter habe ich ein Sepa Lastschriftverfahren vereinbart. Nun war die Betriebskostenabrechnung falsch, da die Personenanzahl im 6 Parteien Haus falsch berechnet wurde. Entsprechend habe ich nach 4 Tagen den Vermieter geschrieben und auf den Fehler hingewiesen, sowie zur Korrektur verpflichtet. Ebenfalls habe ich die Zahlung verweigert und dem Vermieter verweigert die Nachzahlung über das Sepa Lastschriftverfahren bis zur Klärung und Neuberechnung einzuziehen. Nun hat der der Vermieter vor der Klärung und neuen Berechnung den Betrag abgebucht und ich bin dadurch seit 3 Tagen schon auf meinem Konto ins Dispo gerutscht. Welche Gebühren kann ich dem Vermieter bis zur Zeit der neuen Abrechnung in Rechnung stellen. Überziehungsgebühren, sowie Zinsen?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    Mit freundlichen Grüßen
    Jens M.

    • Sven Brugger
      5. September 2017 - 17:49 Antworten

      Unter diesen Umstände nicht lange diskutieren, sondern die – wegen der vorher erklärten Einschränkung der Einzugsermächtigung – rechtswidrige Lastschrift bei der Bank stornieren. Fertig!

      Erfahrungsgemäß kommt man so viel schneller zum Ziel, als wenn man mit dem Vermieter zwar diskutiert, ihn beim Zahlungseinzug aber gewähren läßt.

  • Sanja
    11. November 2016 - 10:41 Antworten

    Hallo Zusammen,
    mein Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnung am 31.05.2016 zugestellt. Der Abrechnungszeitraum: 31.05.2014-31.05.2016. Die Frist wäre somit eingehalten. Es ergab sich eine Rückzahlung. Am 02.06.2016 wurde uns ein Schreiben zugestellt in dem angekündigt wurde, dass die Abrechnung hinsichtlich der Heizkosten fehlerhaft war und das wir eine neue Abrechnung erhalten. Die neue Abrechnung kam erst am 03.11.2016 und enthielt Sage und Schreibe 15 Positionen, bei denen sich der Betrag geändert hat woraus sich eine Nachzahlung ergab. Wie sieht es hier mit den Fristen aus. Ich vermute, dass zur Einhaltung der Frist “irgendeine” Abrechnung zugestellt hat und somit die Frist verlängert hat um die “richtige” Abrechnung zu erstellen. Ist das alles so rechtens? Zwischen der ersten Abrechnung und der 5 Monate später erstellten ergibt sich eine Differenz von ursprünglich 400 EUR Rückzahlung zu 600 EUR Nachzahlung. Kann mir jemand bei diesem Sachverhalt helfen?
    Vielen Dank!

  • Nico F.
    15. Mai 2018 - 16:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zunächst ein großes Kompliment zu Ihrer großartigen Seite! Selten findet man juristische Sachverhalte so schlüssig und nachvollziehbar erklärt wie hier, ich werde sie weiterempfehlen.

    Nach der Lektüre einiger Artikel bleibt bei mir nur eine Frage offen. Folgender Sachverhalt:

    Mieter A zieht zum 30.09.17 aus seiner Mietwohnung aus. Als Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten ist das Kalenderjahr vereinbart . Am 26.12.17 geht ihm von seiner Hausverwaltung B die NK-Abrechnung für das Jahr 2016 knapp aber fristgerecht zu, aus welcher sich eine Nachzahlung i. H. v. rund 500 Euro ergibt. Mieter A überweist diesen Betrag kurze Zeit später in voller Höhe. Am 10.04.18 geht ihm eine Nachforderung der Hausverwaltung B in Höhe v. 200 Euro zu, da die zur Abrechnung beauftragte Firma C bei der Berechnung ein im Jahr 2016 ausgetauschtes Gerät vergessen hat und sich dies nun nachteilig auf seine Abrechnung auswirkt.

    Mieter A verweigert diese Nachzahlung, da die Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist und Vermieter B die verspätete Geltendmachung außerdem zu vertreten hat. Ist er im Recht?

    Ich würde mich über eine Einschätzung sehr freuen!

    Beste Grüße

    • Dennis Hundt
      15. Mai 2018 - 19:01 Antworten

      Hallo Nico,

      danke für Ihr Lob. Ich kann hier leider nur allgemein antworten, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr berechtig ist, Nachzahlungen zu fordern. Eine Ausnahme kann dann bestehen, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

      Lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Raiser
    16. Mai 2018 - 18:21 Antworten

    Hallo.

    Ist es möglich, eine Abrechnung wegen falscher Gesamtwohnfläche des Hauses nach Ablauf der Frist noch zu beanstanden bzw. Die dadurch zu viel gezahlten NK wieder zurück zu fordern.

    Der VM hat statt 358qm nur 302qm Gesamtfläche zur Berechnung genommen.
    Auf uns fallen 81qm auf die andere Partei (nicht der VM) der Rest.

    Vielen Dank für eine Rückinfo.

    Julia

  • Joachim Erbarth
    1. Juni 2018 - 07:31 Antworten

    Eine schöne Seite hier. Ich hätte mal eine ganz andere Frage. Sicherlich interessant für alle.

    Ich erhalte meine Nebenkostenabrechnungen und finde alles ist korrekt aufgestellt, die Grundlagen sind verständlich und stelle jetzt, nach 4 Jahren Mietdauer fest, dass Gaszulieferungen voll berechnet werden obwohl in der Gastronomie unter mir eine weitere Heizung besteht. Ebenso ein Gasherd mit einem eigenen Zähler, welcher nie in Abzug gebracht wurde weil schlicht und einfach vergessen wurde ihn abzulesen.

    D.h. Ich kann diesen Umstand in meiner Abrechnung nicht ersehen sondern nur wenn ich die Abrechnung der Gastronomie in den Händen halte. Dies ist erst jetzt der Fall.

    Wie weit rückwirkend kann man eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung verlangen?

  • Horst Münner
    1. August 2018 - 14:36 Antworten

    Hallo,

    mir ist jetzt aufgefallen, dass ich bei der Heizkostenabrechnung 30.6.2016 bis 30.6.2017, erstellt am 10.7.2017, den falschen Ölbestand der vorhergehenden Abrechnung übernommen habe. Ich habe einen Betrag von 1.766,14 € in die HK-Abrechnung eingesetzt (bin in die falsche Zeile geraten), der richtige Betrag ist aber 2.587,35. Außerdem ist die Abrechnung m.E. fomell nicht in Ordnung da eine Aufteilung nach fix und variabel (z.B. 30% – 70%) nicht erfolgt ist sondern zu 100 % verbrauchsabhängig. Kann ich diesen Fehler noch nachträglich korrigieren oder muß ich für den Differenzbetrag der fehlerhaften Bestandsübernahme selbst aufkommen. Es sind immerhin 819,21 die die Abrechnung für das 2-Familienhaus zu niedrig war.

    Mit Freundlichen Grüßen
    Horst Münner

  • Nicole
    25. September 2018 - 17:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben eine Nebenkostenabrechnung (erstellt von einer Fachfirma) für den Zeitraum 01.6.16 – 31.5.17 am 28.5.18 erhalten. Die Frist wurde also eingehalten. Allerdings wurden die Wasserkosten nach qm abgerechnet, obwohl wir pro Wohnung eine eigene Wasseruhr haben. Zusätzlich waren einige anderen Positionen nicht nachvollziehbar, sodass wir Widerspruch eingelegt und erstmal nichts gezahlt haben. Jetzt haben wir am 10.9.18 eine handschriftliche (nicht nachvollziehbare) Korrektur der Vermieterin bekommen, da wohl einige Kosten für die Gartenarbeit nicht richtig verrechnet wurden. Zu der Abrechnung der Wasserkosten wurde nichts erwähnt bzw. korrigiert. Zusätzlich haben wir allerdings eine Mail mit den Belegen erhalten, die allerdings auch nicht nachvollziehbar sind.
    Nun meine Frage: 1. Ist die nachträgliche Korrektur nach Ablauf der Frist rechten?
    2. Bist wann muss die richtige Abrechnung der Wasserkosten vorliegen? Und müssen wir dann überhaupt die Nachzahlung leisten, da ja die Frist abgelaufen ist?

    Vielen Dank für Ihre Antwort
    NIcole

    • Dennis Hundt
      25. September 2018 - 18:07 Antworten

      Hallo Nicole,

      verweisen Sie auf die Fragen in Ihrem Widerspruch / machen Sie auf die bestehenden Unklarheiten aufmerksam und bitten Sie um Feedback. Um die Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist geht es im Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Geppi
    11. Dezember 2018 - 17:15 Antworten

    Hallo,
    Zunächst vielen Dank für den Ausführlichen Artikel.
    Jedoch habe ich auch noch eine spezielle Frage:
    Im Oktober 2016 sind wir aus unser alten Mietwohnung ausgezogen und haben heute 10.12.2018 eine Nachberechnung zur Betriebskostenabrechnung 01.01.2014…31.12.2014 und 01.01.2015…31.12.2015 erhalten in der die Müllgebühren aus den Jahren 2014 und 2015 nachberechnet werden.
    Dies ist Aufgrund eines korrigierten Müllbescheides der dem Vermieter zugestellt worden ist durchgeführt worden.

    Kann der Vermieter sich auf eine nicht zuvertretene Neuberechnung berufen? Ist dies Rechtens? Und wenn ja, auch für das Jahr 2014?

    Vielen Dank im voraus 🙂

    • Dennis Hundt
      14. Dezember 2018 - 18:12 Antworten

      Hallo J. Geppi,

      das sieht für mich auf den ersten Blick nach einer rückwirkenden Anpassung aus, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Lassen Sie die Sache bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jessica
    23. Januar 2019 - 11:13 Antworten

    Hallo,

    kann ich auf Korrektur meiner NKA 2016 (erhalten im November 2017) drängen, obwohl die Widerufsfrist verstrichen ist? Bei NKA 2017 ist uns aufgefallen, dass eine Position stets falsch berechnet wurde- falscher Umlageschlüssel. Dieser wurde in NKA 2017 berichtigt. Steht uns das auch für NKA 2016 zu?
    Vielen Dank.

  • Anoli
    5. August 2019 - 16:57 Antworten

    Hallo,

    ich habe auch eine Frage zur NKA.
    Mein Vermieter hat vor 3 Jahren gewechselt (Whg wurde verkauft) und ich habe seither k e i n e NKA erhalten. Ich schreibe und versuche seit Monaten den zuständigen Sachbearbeiter bzw. Verwaltung zu erreichen, frage nach, werde immer nur vertröstet, weiterverbunden etc., aber es ist keine Auskunft zu bekommen. Meine Geduld ist am Ende !
    Ich habe die Jahre zuvor (mehr als 10 J) immer Rückzahlungen erhalten, befürchte also keine Nachzahlung (die ja verfallen würde bei Fristversäumnis).
    Was soll ich tun ? Mit Einbehaltung der Nebenkosten drohen, bis die Abrechnungen erfolgen ? Kann mir ein Nachteil entstehen ?

    Vielen Dank.

  • Henning
    6. November 2019 - 14:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben festgestellt, dass wir in der Nebenkostenabrechnung 2017 einen Rechenfehler bei einer Position der Gesamtkosten haben. Dies haben wir gestern festgestellt. Unsere Frage ist nun können wir die Abrechnung noch korrigieren? Allerdings müsste jeder Mieter etwas nachzahlen. In 2017 haben wir bei einer Position eine Gesamtsumme von 2.000 Euro auf die entsprechende Wohnungsflächeanteile umgelegt, aber die korrekte Summe beträgt 20.000€.

    Können wir die Abrechnung noch korrigieren?

    LG
    Henning

    • Dennis Hundt
      7. November 2019 - 07:23 Antworten

      Hallo Henning,

      Sie haben es oben sicher schon gelesen, eine Korrektur ist möglich – eine Nachzahlung id.R. nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine
    13. Dezember 2019 - 13:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Zum 1.12.2019 bin ich in eine neue Wohnung gezogen. Nur wenige Tage pspäter habe ich per Boten eine Betriebskostennachberechnung für 2018 erhalten mit dem Vermerk “Ihr Nutzungszeitraum 1.12.-31.12.2018”, da habe ich aber dort noch gar nicht gewohnt.
    Die Nachberechnung geht auf die Modernisierung der Breitbandkabelversorgung und eine Rechnung für den Zeitraum 1.9.-31.12.2018 von Oktober 2019 zurück. Mir wurde nur ein geringer Betrag für einen Monat Nutzung in Rechnung gestellt.

    Handelt es sich um einen Fehler und beim Nutzungszeitraum ist 2019 gemeint? Muss ich bezahlen oder ist hier nicht eigentlich der Vormieter in der Pflicht?

    MfG

    • Dennis Hundt
      16. Dezember 2019 - 15:49 Antworten

      Hallo Sabine,

      wenn Sie erst 2019 eingezogen sind müssen Sie keine Nebenkosten für 2018 zahlen. Ich würde einfach erstmal auf diesem Umstand hinweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • H.W. Schmidt
    29. Dezember 2019 - 18:30 Antworten

    Moin Herr Hundt,

    Wie verhält es sich mit der Nachforderung von Betriebskosten unter folgenden Voraussetzungen:

    – Der Vermieter hat die Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist erstellt. Der Mieter musste demnach einen Betrag von rund 500,- EUR nachzahlen.
    – Der Mieter rügt daraufhin die Höhe einzelner Positionen (hier Gartenpflege) und es stellt sich heraus, das hier zu hohe Gesamtkosten angesetzt wurden.
    – Der Vermieter korrigiert die inhaltlichen Fehler und erstellt eine korrigierte Abrechnung, die Abrechnungsfrist ist inzwischen abgelaufen. Die Nachforderung an den Mieter beträgt nun noch rund 300,- EUR.

    Frage: Kann die Nachforderung nun noch beim Mieter durchgesetzt werden?

    Vielleicht können Sie dazu einmal Ihre fachliche Einschätzung geben.
    Vielen Dank und beste Grüße nach Berlin.

    Hans

    • Dennis Hundt
      31. Dezember 2019 - 07:23 Antworten

      Hallo Hans,

      danke für Ihren Beitrag – ein klassischer Fall. Mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina
    4. Februar 2020 - 12:08 Antworten

    Hallo Hundt,
    ich habe Mitte Dezember 2019 meine Nebenkostenabrechnung von 2017/2018 erhalten.
    1. Der Abrechnungszeitraum war falsch, es wurden 13 Monate berechnet
    2. Die Abrechnung wurde mit Hilfe der Ista erstellt.

    Bei der Durchsicht habe ich dann einen offensichtlichen Rechenfehler gefunden und diesen ebenso wie den falschen Abrechnungszeitraum bei meiner Vermietung angesprochen.

    Die Abrechnung wurde korrigiert. Leider nur zum Teil, der Abrechnungszeitraum ist immer noch falsch.
    Aber was mich viel mehr wundert, es tauchen auf einmal 3 Positionen mehr auf. Die waren in der 1. Abrechnung nicht aufgelistet und es sind 370 € Kosten mehr.

    Ist dies rechtlich überhaupt zulässig?Mir ist bewusst, dass die Abrechnungsfrist bereits verstrichen war.

    Mir geht es viel mehr um die Frage, ob es zulässig ist, im Nachhinein noch Kosten aufzunehmen, die in der ersten Abrechnung nicht standen.

    Viele Grüße und Danke

    • Dennis Hundt
      5. Februar 2020 - 10:44 Antworten

      Hallo Nina,

      nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann sich eine Korrekt m.E. nicht zu Ihrem Nachteil auswirken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Isabell
    5. März 2020 - 18:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich hab gestern (04.03.2020) von meinem Vermieter ein Schreiben erhalten, in dem er eine Nachzahlung für die Betriebskostenabrechnung 2018 (Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2018) fordert. Er macht Kosten für die Wartung der Lüftung geltend und begründet die Verspätung damit, dass der Dienstleister die Rechnung jetzt erst geschickt hätte.
    Muss ich die Nachzahlung leisten? Er hat in der BK-Abrechnung 2018 nicht darauf hingewiesen, dass die Abrechnung unter Vorbehalt ist.

    Viele Grüße
    Isabell

    • Dennis Hundt
      9. März 2020 - 11:34 Antworten

      Hallo Isabell,

      ich kann mit kaum vorstellen, dass die Firma erst nach mehr als einem Jahr die Rechnung stellt. Das sollte sich ja auch den Unterlagen ergeben. Fordern Sie die Unterlagen im Zweifel an. Ich sehe den Vermieter in einer Mitwirkungspflicht und glaube nicht, das er damit durchkommt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miriam Sigges
    17. April 2020 - 20:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser ehemaliger Vermieter hat uns heute die Abrechnung zum Jahr 2019 geschickt (wir sind Ende Oktober ausgezogen).
    Dabei ist uns aufgefallen, dass der Anteil der Nebenkosten mit 250 statt 350 € lt. Mietvertrag angegeben wurde. Somit ist die aktuelle Abrechnung falsch und wir bekommen viel mehr wieder als er angibt. Nun habe ich mir auch die Abrechnungen aus 2017 + 2018 (am 24.02.2019 zusammen abgerechnet) angesehen und festgestellt, dass er dort auch schon 250,- € veranschlagt hatte. Somit haben wir aus 2017 (2 Monate) und dem gesamten Jahr 2018 insgesamt 1.400,- € zu wenig wiederbekommen.

    Haben wir noch Anspruch darauf?

    Vielen Dank & Viele Grüße

    Miriam

  • Lea
    9. Juli 2020 - 20:22 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    Bezieht sich die Regel, dass bei Korrektur der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist kein Nachteil für den Mieter entstehen darf nur auf den Gesamtbetrag oder sich auf einzelne Posten? Nach unserem Widerspruch wurden die Kosten für die Miete der rauchwarnmelder und für Falsch berechnete Beleuchtungskosten korrigiert, jedoch wurde ein Teil der für die Beleuchtung berechnetet kosten aufgrund eines fehlenden Zählers im Nachhinein als Kosten für den Betriebsstrom der Heizung deklariert, wodurch sich eine Erhöhung der Kosten um mehr als den durch die anderen fehlerhaften Positionen angezogenen Betrag ergibt. Wir wurden somit zu einer Zahlung des gesamten Nachzahlungsbetrages aufgefordert, da durch diese Korrektur die anerkannt niedrigeren Kosten durch die nachträglich angerechneten kosten für den Betriebsstrom ausgeglichen werden. Darf der Vermieter durch eine Verschiebung der Stromkosten so eine Verringerung der Nachzahlungssumme verhindern?

    Mit freundlichen Grüßen
    Lea

    • Dennis Hundt
      10. Juli 2020 - 09:01 Antworten

      Hallo Lea,

      schwierige Frage. Wenn Sie in der Sache hart bleiben wollen, sollten Sie Ihre Position entsprechend mit Urteilen untermauern und dazu recherchieren. Ich habe leider kein passenden Urteil für Sie parat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna-Lena
    14. Oktober 2020 - 22:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    Habe gestern von meinem Ex-Vermieter (Auszug 03/20) eine Korrektur der Heizkostenabrechunung vom Arbrechnungszeitraum 1.5.18 – 30.4.19 bekommen.

    Da die Personenanzahl in meiner Wohnung nicht stimmte, wurde jetzt (!) die Bezriebskosten neu berechnet u. ich soll knapp 85€ nachbezahlen.

    Bin der Meinung das diese Abrechnung längst verjährt ist – mein Ex-Vermieter sieht das allerdings anders.

    Hat er noch Ansprüche auf eine Nachzahlung???

    MfG

    • Dennis Hundt
      16. Oktober 2020 - 13:48 Antworten

      Hallo Anna-Lena,

      in der Regel kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke
    3. November 2020 - 22:37 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,
    im Jahr 2018 wurde durch die Ablesefirma der Wasserverbrauch falsch abgelesen. Dadurch hatten wir 2019 ein Guthaben bei der Nebenkostenabrechnung. Jetzt im Jahr 2020 sollen wir aus diesem Grund eine hohe Nachzahlungsforderung von 600 Euro bekommen. Es erfolgte keine extra Rechnungsstellung, sondern es wurde einfach bei dieser Rechnung der Wasserpreis erhöht. Müssen wir die Nachzahlung noch leisten?
    MfG Elke Klab

    • Dennis Hundt
      4. November 2020 - 16:01 Antworten

      Hallo Elke,

      wenn Sie belegen können, dass der Verbrauch 2019 geringer war, würde ich das dem Vermieter mitteilen. Den Wasserpreis darf sich der Vermieter nicht “ausdenken” sondern muss diesen mit entsprechenden Rechnungen belegen. Fragen Sie hier nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • FB
    26. November 2020 - 09:21 Antworten

    Hallo,

    Mein Vermieter hat mir in einem Brief mitgeteilt, dass ein Fehler bei der Nebenkostenabrechnung von 2019 passiert sei und ich eine Nachzahlung leisten soll. Die Frist für die Nachzahlung war bei Eintreffen des Briefes schon verstrichen. Muss ich diese Nachzahlung leisten oder kann ich wie in Punkt B beschrieben nicht mehr für den Fehler der Verwaltung büßen?

  • Anita Kramer
    25. Mai 2021 - 23:55 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    innerhalb der Abrechnungsfrist erhielten wir eine Nebenkostenabrechnung, die mit einem Guthaben zu unseren Gunsten abschloss. Dennoch haben wir Widerspruch eingelegt, da die Abrechnung einige Fehler enthielt, u. a. wurden zwei Positionen doppelt berechnet.
    Die korrigierte Abrechnung ging uns nach der Abrechnungsfrist zu. Der Vermieter hat einige Fehler berichtigt, die unser ursprüngliches Guthaben mindern. Hier gehen wir davon aus, dass die Korrektur zulässig ist, das Guthaben aber unverändert bleibt. Die eigentliche Frage ist, ob sich unser ursprüngliches Guthaben erhöht, da die doppelt berechneten Positionen gestrichen wurden. Oder bleibt es auch in diesem Fall bei dem Guthaben aus der ersten Abrechnung?
    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
    Anita Kramer

  • Jens
    18. Juli 2021 - 17:40 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe vier Fragen, die Sie vielleicht mit ja oder nein beantworten können:

    Dürfen die Kosten für eine Mängelbeseitigung vom Vermieter so gesplittet werden, dass der Mieter diese mit tragen muss? Ohne diese Teilung würden die Kosten über der Kleinreparaturklausel liegen.

    Darf der Heizungsverbrauch mittlerweile 4 Jahre hintereinander geschätzt werden, wenn die in der Heizkostenverordnung dafür genannten Voraussetzungen allesamt nicht vorliegen? Die Schätzungen weichen jedes Jahr mehr zu meinem Nachteil vom tatsächlichen Verbrauch ab.

    Unser Treppenhaus wird seit 19 Jahren zweimal wöchentlich durch eine Firma gereinigt. Vor 2 Jahren gab es eine einmalige Sonderreinigung ohne Angabe von Gründen und zur Unzeit, da gerade die Straße vor unserem Haus umfangreich erneuert wurde. Es war nachher hinsichtlich der Sauberkeit kein Unterschied/keine Verbesserung zu vorher erkennbar. Im Gegenteil. Von dieser Aktion rühren bis heute Schäden, die nicht behoben wurden. Ist diese Sonderreinigung umlagefähig?

    In unserem Haus gibt es neben Wohnungen auch eine Praxis, die von unseren Vermietern betrieben wird. In der Praxis und in manchen Wohnungen gibt es innen liegende (Gäste)Toiletten mit einer elektrischen Lüftung. Müssen auch die Mieter ohne innen liegende Toilette (also auch ohne elektrische Lüftung) die Wartungskosten für die Lüftung bezahlen und wenn ja, auch die Wartungskosten für die Praxis? Die Kosten werden nach Fläche umgelegt.

    Herzlichen Dank für Ihre Zeit.

    • Dennis Hundt
      18. Juli 2021 - 18:07 Antworten

      Hallo Jens,

      danke für Ihren Beitrag. Wenn die Fragen mit einem kurzen Ja oder Nein zu beantworten wären, hätten Sie die eindeutigen Antworten vermutlich selbst recherchieren können. Ich kann Sie aufgrund der Komplexität leider nur auf die Suche von Nebenkostenabrechnung.com verweisen. Viel lässt sich darüber klären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jens
        18. Juli 2021 - 19:06 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        die hier behandelten Themen sind sehr individuell, so dass es kaum Fälle gibt, die sich ähneln oder gar deckungsgleich sind.

        Und sicher habe ich bei meinen Themen ein Bauchgefühl. Aber das kann auch trügen.

        Ich würde sagen, dass keiner von meinen angefragten Sachverhalten zulässig ist.

        Eine Lüftung in einer anderen Wohnung oder Gewerbeeinheit ist mangels Zugänglichkeit nicht wie ein Aufzug zu bewerten und die nicht unerheblichen Wartungskosten sind meiner Meinung nach nur von jenen zu tragen, die diese Lüftung auch nutzen können.

        Die Sonderreinigung stellt die Reinigungsleistung der Hausmeisterfirma in Frage und ist aus meiner Sicht obsolet. Eine einmalige Aktion in fast 2 Jahrzehnten sehe ich als nicht umlagefähig an.

        Die andauernde Verbrauchsschätzung bei intaktem Zähler hat ebenfalls ein gewisses Gschmäckle.

        Die Kostenaufteilung bei Mängelbeseitigungen halte ich ebenfalls nicht für rechtens.

        Wenn ich mit meinen Ansichten falsch liegen sollte, wäre ein Hinweis Ihrerseits sehr nett und hilfreich.

        Dankeschön.

  • Thomas
    29. Dezember 2021 - 13:36 Antworten

    Hallo,

    danke für diese ausführliche Seite.

    Wir haben von unserem Vermieter am 15.12.2020 die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2019 erhalten. Daraus ergab sich eine dreistellige Rückerstattung, die der Vermieter auch überwiesen hat. Ich habe mir die Abrechnung damals nicht genauer angesehen und auch nicht nachgerechnet, sondern nur über die Erstattung gefreut.

    Nun erhielten wir zusammen mit der Abrechnung für 2020 auch eine Korrektur der Abrechnung für 2019, in der uns der Vermieter darum bittet, einen Großteil der Erstattung für 2019 zurückzuüberweisen, da ihm ein “grober Fehler” unterlaufen sei. Tatsächlich stimmen auf der ursprünglichen Abrechnung die einzelnen Posten der Ausgaben (soweit ich das beurteilen kann), aber die Summe der Ausgaben wurde anscheinend falsch berechnet und infolgedessen falsch mit den Zahlungen verrechnet.

    Die Abrechnungsfrist für den Zeitraum (01.01.2019 bis 31.12.2019) endete ja bereits am 31.12.2020. Ist so eine Korrektur nun fast ein Jahr später noch zulässig?

    Vielen Dank!

      • Thomas
        29. Dezember 2021 - 18:09 Antworten

        Vielen Dank für schnelle die Antwort!

        Im verlinkten Abschnitt steht als Ausnahme: “Es handelt sich um einen sog. offensichtlichen Abrechnungsfehler (BGH Urteil vom 30. März 2011, Az.: VIII ZR 133/10). Typisches Beispiel ist die fehlerhafte Vorauszahlungssumme.”

        Sehre ich das richtig, dass die falsche Aufsummierung der korrekt aufgeführten Einzelausgaben in meinem Falls als solch ein “offensichtlicher Abrechnungsfehler” zu sehen ist?

        • Dennis Hundt
          29. Dezember 2021 - 19:27 Antworten

          Hallo Thomas,

          das ist vermutlich so, ja. Holen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlichen Rat ein. Oder gehen Sie einfach in sich und prüfen Sie, ob es vielleicht einfach fair wäre, den Fehler heute zu korrigieren.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Leo
    27. Januar 2022 - 17:02 Antworten

    Hallo,

    die Nk-Abrechnung 2020 wurde mir fristgerecht zugestellt, weist aber einige Mängel auf.

    In der Position Haus- und Strassenreinigung wurden verschiedene Kostenarten zusammengefasst (Private Gehwegreinigung, Gebäudereinigung und öffentliche Strassenreinigung), und auch nicht gesondert ausgewiesen, also nur in der Umlagesumme zusammengefasst. Auch wurde der Umlageschlüssel für die Gebäudereinigung einseitig und unbegründet von Eigenleistung auf Umlage nach Wohneinheiten geändert.

    So wie es verstanden habe, ist das formell fehlerhaft und weist dazu einen schwerwiegenden inhaltlichen Mangel auf, weil die nicht umlagefähigen Kosten nicht herausgerechnet werden können.

    An der Position Kosten für Müllentsorgung werden weder Umlageschlüssel (nach Personen) noch Gesamtkosten genannt.

    Die Position Strom für Beleuchtung listet zwei Teilposten, die addiert nicht die Umlagesumme errechnen lassen, zudem in dem einen Fall das 3fache des Vorjahres, im anderen Fall nur 1/5 des Vorjahres betragen. Kann hier noch von einer geordneten Zusammenstellung und formeller Wirksamkeit gesprochen werden?

    Mir ist nicht ganz klar, ob die Abrechnung nun insgesamt oder nur in Teilen als formell fehlerhaft zu betrachten ist. Habe ich Anspruch auf eine Neuabrechnung, die aber, da außerhalb der Abrechnungsfrist, eine Nachforderung ausschliesst? Wie verhält es sich mit der Korrektur inhaltlicher Fehler – bezieht sich der Nachforderungsausschluss nur auf den Teil der Nachforderungen, der den ursprünglichen Nachforderungsbetrag übersteigt, oder wäre im Fall einer Korrektur keine Nachforderung zu zahlen?

  • Christian
    20. Februar 2022 - 12:59 Antworten

    Hallo,
    ich habe eine Nebenkostenabrechnung für meinen Mieter aus kulanz 12 Monate waren um einen Tag abgelaufen korrigiert. Muss ich die Anwaltskosten nun für den MIeter zahlen oder kann ich diese auf Grund der Verjährung ablehnen?
    Wenn ein MIeter 3 Jahre prüfen lässte, wie hoch ist die Anwaltsgebühr dafür?
    Gruß
    Christian

  • Maik
    17. März 2022 - 14:44 Antworten

    Guten Tag. Wir haben nach ca 4 Jahren einen falsche Abrechnung entdeckt. Wir haben die Abrechnung angefechtet. Doch der Vermieter behaart auf die Kosten . Da wir es ja all die Jahre bezahlt haben. ist das Rechtens so richtig? Dazu kommt das wir ausgezogen sind am 12.2 Jetzt behauptet der Vermieter das dort erhebliche Mängel usw. sind nach 1.5 Monaten. Wir haben im gesamten Februar keine Mängelliste erhalten. Also man hat uns keine Chance gegeben es gegebenfalls aufzubessern.

    • Dennis Hundt
      17. März 2022 - 19:45 Antworten

      Hallo Maik,

      die Nebenkostenabrechnungen können Sie leider nicht für Jahre rückwirkend bemängeln, siehe auch: Widerspruchsfrist Nebenkostenabrechnung

      Bzgl. der Mängel sollten Sie auf das Übergabeprotokoll verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maike Thiele
    12. Januar 2023 - 13:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe am 12.12.2022 meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 (Zeitraum 1.1.21 bis 31.12.21) erhalten. Dort sind Positionen falsch berechnet worden u.a.: Die Haftpflichtversicherung wurde nach Personen im Haushalt abgerechnet im Vertrag steht aber nach Wohnfläche. Der Vermieter will die NKA nicht ändern. Hinzu muss ich sagen ich hatte ihm gemeldet dass im Januar 2021 mein Lebenspartner einzieht. Damit begründet er die Abrechnung nach Personen, da im Haushalt jetzt zwei Personen wohnen und drängt außerdem auf eine Vertragsänderung. Diese lehne ich auch ab.

    Was kann man tun wenn er die NKA nicht korrigiert?
    Kann der Vermieter Nachforderungen noch geltend machen, falls er die NKA doch noch korrigiert?

    Viele Grüße

    Maria

  • Alexandra Uhlig-Schmidts
    15. Februar 2023 - 18:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Tante hat ein Schreiben der Hausverwaltung erhalten. In diesem steht, dass die Stadt seit Jahren keine Kanalgebühren berechnet hat. Dies hätte diese nun nachwirkend getan und meine Tante müsse nun rückwirkend bis 2018 über € 900,- nachzahlen.
    Ist das korrekt? € über 250,- hat die Hausverwaltung schon per Sepa eingezogen.

    Herzliche Grüße
    Alexandra Uhlig-Schmidts

    • Dennis Hundt
      16. Februar 2023 - 10:48 Antworten

      Hallo Alexandra,

      Sie kennen die Möglichkeit Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, wenn der Vermieter die verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat. Das könnten hier naheliegen und der Fall sein. Vielleicht beziehen Sie sich erstmal auf die Ausschlussfrist und warten die Begrünung der Hausverwaltung ab.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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