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Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Niemand ist perfekt. Stellen Vermieter oder Mieter in der Nebenkostenabrechnung einen Fehler fest, stellt sich die Frage nach der Korrekturmöglichkeit.

Wir haben über die Möglichkeit der Korrektur der Nebenkostenabrechnung schön öfters berichtet, z.B. hier oder hier. In diesem Artikel geht es speziell um die Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist.

Info vorab: Nebenkostenabrechnung ist falsch: Wir zeigen, was Mieter tun können


Nur eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ist korrekturfähig

Voraussetzung für eine Korrektur ist, dass der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat. Ist die Nebenkostenabrechnung formell nicht in Ordnung, besteht ohnehin keine Verpflichtung des Mieters, einen eventuellen Nachzahlungsbetrag zu bezahlen. Will der Vermieter nachfordern, muss er zuerst eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erstellen.

Will umgekehrt der Mieter ein vermeintliches Erstattungsguthaben einfordern, muss er darauf bestehen, dass der Vermieter zunächst eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorlegt. Zu diesem Zweck gesteht die Rechtsprechung dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu (BGH WuM 2006, 383). Damit kann er den Vermieter drängen, die Nebenkosten des betreffenden Abrechnungsjahres abzurechnen.

Die inhaltliche Korrektur einer formell nicht ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung kann der Mieter nicht fordern. Er braucht es auch nicht, da ihn die formell fehlerhafte Abrechnung zu nichts verpflichtet.

Inhaltliche Fehler sind korrekturfähig

Korrekturfähig ist nur eine falsche inhaltliche Abrechnung (z.B. falscher Umlageschlüssel, Nichteinbeziehung von Leerständen). Der Vermieter kann inhaltliche Fehler grundsätzlich korrigieren (LG Berlin GE 2005, 1353). Auch der Mieter hat kein berechtigtes Interesse daran, dass es bei der falschen Abrechnung verbleibt.

Einen Anspruch auf Änderung der Abrechnung soll der Mieter nur dann haben, wenn er aufgrund des Fehlers das Abrechnungsergebnis selber nicht feststellen kann (BGH ZMR 2005, 121). Gemeint sind offensichtliche Rechenfehler (z.B. Additionsfehler), die anhand der Rechenschritte leicht nachzuvollziehen sind. Der Mieter kann den Fehler dann richtigstellen, den Vermieter informieren und einen eventuell Nachzahlungsbetrag entsprechend kürzen.

Hat der Vermieter mit Vorlage der Nebenkostenabrechnung ein Ermessen ausgeübt (z.B. bei der Auswahl eines anzuwendenden Umlageschlüssels) hat der Vermieter keinen Anspruch und der Mieter kein Recht, das Ermessen nunmehr neu zu gestalten. Grund ist, dass mit dem Zugang der Abrechnung der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt ist und eine Abänderung damit ausgeschlossen ist.

Inhaltliche Fehler und Ausschlussfrist

A. Der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung inhaltlich auch dann noch korrigieren, wenn die eigentliche Abrechnungsfrist verstrichen ist (12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode). Allerdings hat er dann keine Möglichkeit mehr, einen sich eventuell ergebenden Erstattungsbetrag geltend zu machen. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass er nach Fristablauf nichts mehr nachzahlen muss.

B. Nachforderungen innerhalb der Abrechnungsfrist kann der Vermieter nur noch erheben, wenn er den Fehler nicht zu vertreten hat oder wenn der Gesamtbetrag die geschuldeten Vorauszahlungen nicht übersteigt (LG Berlin GE 2005, 1353; LG Berlin GE 2006, 125).

Hat der Vermieter infolge der fehlerhaften Abrechnung eine Erstattung an den Mieter geleistet, kann er diese nur innerhalb der Ausschlussfrist zurückfordern. Außerhalb der Ausschlussfrist soll der Mieter den Erstattungsbetrag behalten dürfen(AG Mettmann NZM 2004, 784).

C. Ergibt sich nach Erteilung der Nebenkostenabrechnung eine rückwirkende Veränderung einer Nebenkostenposition, ist der Vermieter zur Änderung der Abrechnung verpflichtet. Umgekehrt kann er vom Mieter bei der rückwirkenden Erhöhung einer Nebenkostenposition eine zusätzliche Zahlung fordern, wenn er in der Nebenkostenabrechnung entweder einen Vorbehalt gemacht hat oder die nachträgliche Abrechnung nicht zu vertreten hat (Beispiel: rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer).

Link: Wie lange darf der Vermieter Nebenkosten nachberechnen?

D. Der Mieter kann der Nebenkostenabrechnung widersprechen.

Link: Vermieter ignoriert den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – Was tun?

Korrigiert der Vermieter die inhaltliche falsche Nebenkostenabrechnung nicht oder bestreitet den Korrekturbedarf und reagiert er auch nicht, wenn der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht wegen der laufenden Nebenkosten ausübt, kann ihn der Mieter verklagen. Im Prozess wird der vermeintliche inhaltliche Fehler überprüft.

11 Antworten auf "Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist"

  • Jens M.
    7. Oktober 2016 - 20:15 Antworten

    Hallo Zusammen,

    mit meinem Vermieter habe ich ein Sepa Lastschriftverfahren vereinbart. Nun war die Betriebskostenabrechnung falsch, da die Personenanzahl im 6 Parteien Haus falsch berechnet wurde. Entsprechend habe ich nach 4 Tagen den Vermieter geschrieben und auf den Fehler hingewiesen, sowie zur Korrektur verpflichtet. Ebenfalls habe ich die Zahlung verweigert und dem Vermieter verweigert die Nachzahlung über das Sepa Lastschriftverfahren bis zur Klärung und Neuberechnung einzuziehen. Nun hat der der Vermieter vor der Klärung und neuen Berechnung den Betrag abgebucht und ich bin dadurch seit 3 Tagen schon auf meinem Konto ins Dispo gerutscht. Welche Gebühren kann ich dem Vermieter bis zur Zeit der neuen Abrechnung in Rechnung stellen. Überziehungsgebühren, sowie Zinsen?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    Mit freundlichen Grüßen
    Jens M.

    • Sven Brugger
      5. September 2017 - 17:49 Antworten

      Unter diesen Umstände nicht lange diskutieren, sondern die – wegen der vorher erklärten Einschränkung der Einzugsermächtigung – rechtswidrige Lastschrift bei der Bank stornieren. Fertig!

      Erfahrungsgemäß kommt man so viel schneller zum Ziel, als wenn man mit dem Vermieter zwar diskutiert, ihn beim Zahlungseinzug aber gewähren läßt.

  • Sanja
    11. November 2016 - 10:41 Antworten

    Hallo Zusammen,
    mein Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnung am 31.05.2016 zugestellt. Der Abrechnungszeitraum: 31.05.2014-31.05.2016. Die Frist wäre somit eingehalten. Es ergab sich eine Rückzahlung. Am 02.06.2016 wurde uns ein Schreiben zugestellt in dem angekündigt wurde, dass die Abrechnung hinsichtlich der Heizkosten fehlerhaft war und das wir eine neue Abrechnung erhalten. Die neue Abrechnung kam erst am 03.11.2016 und enthielt Sage und Schreibe 15 Positionen, bei denen sich der Betrag geändert hat woraus sich eine Nachzahlung ergab. Wie sieht es hier mit den Fristen aus. Ich vermute, dass zur Einhaltung der Frist „irgendeine“ Abrechnung zugestellt hat und somit die Frist verlängert hat um die „richtige“ Abrechnung zu erstellen. Ist das alles so rechtens? Zwischen der ersten Abrechnung und der 5 Monate später erstellten ergibt sich eine Differenz von ursprünglich 400 EUR Rückzahlung zu 600 EUR Nachzahlung. Kann mir jemand bei diesem Sachverhalt helfen?
    Vielen Dank!

  • Nico F.
    15. Mai 2018 - 16:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zunächst ein großes Kompliment zu Ihrer großartigen Seite! Selten findet man juristische Sachverhalte so schlüssig und nachvollziehbar erklärt wie hier, ich werde sie weiterempfehlen.

    Nach der Lektüre einiger Artikel bleibt bei mir nur eine Frage offen. Folgender Sachverhalt:

    Mieter A zieht zum 30.09.17 aus seiner Mietwohnung aus. Als Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten ist das Kalenderjahr vereinbart . Am 26.12.17 geht ihm von seiner Hausverwaltung B die NK-Abrechnung für das Jahr 2016 knapp aber fristgerecht zu, aus welcher sich eine Nachzahlung i. H. v. rund 500 Euro ergibt. Mieter A überweist diesen Betrag kurze Zeit später in voller Höhe. Am 10.04.18 geht ihm eine Nachforderung der Hausverwaltung B in Höhe v. 200 Euro zu, da die zur Abrechnung beauftragte Firma C bei der Berechnung ein im Jahr 2016 ausgetauschtes Gerät vergessen hat und sich dies nun nachteilig auf seine Abrechnung auswirkt.

    Mieter A verweigert diese Nachzahlung, da die Abrechnungsfrist bereits verstrichen ist und Vermieter B die verspätete Geltendmachung außerdem zu vertreten hat. Ist er im Recht?

    Ich würde mich über eine Einschätzung sehr freuen!

    Beste Grüße

    • Dennis Hundt
      15. Mai 2018 - 19:01 Antworten

      Hallo Nico,

      danke für Ihr Lob. Ich kann hier leider nur allgemein antworten, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr berechtig ist, Nachzahlungen zu fordern. Eine Ausnahme kann dann bestehen, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

      Lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf rechtlich beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Raiser
    16. Mai 2018 - 18:21 Antworten

    Hallo.

    Ist es möglich, eine Abrechnung wegen falscher Gesamtwohnfläche des Hauses nach Ablauf der Frist noch zu beanstanden bzw. Die dadurch zu viel gezahlten NK wieder zurück zu fordern.

    Der VM hat statt 358qm nur 302qm Gesamtfläche zur Berechnung genommen.
    Auf uns fallen 81qm auf die andere Partei (nicht der VM) der Rest.

    Vielen Dank für eine Rückinfo.

    Julia

  • Joachim Erbarth
    1. Juni 2018 - 07:31 Antworten

    Eine schöne Seite hier. Ich hätte mal eine ganz andere Frage. Sicherlich interessant für alle.

    Ich erhalte meine Nebenkostenabrechnungen und finde alles ist korrekt aufgestellt, die Grundlagen sind verständlich und stelle jetzt, nach 4 Jahren Mietdauer fest, dass Gaszulieferungen voll berechnet werden obwohl in der Gastronomie unter mir eine weitere Heizung besteht. Ebenso ein Gasherd mit einem eigenen Zähler, welcher nie in Abzug gebracht wurde weil schlicht und einfach vergessen wurde ihn abzulesen.

    D.h. Ich kann diesen Umstand in meiner Abrechnung nicht ersehen sondern nur wenn ich die Abrechnung der Gastronomie in den Händen halte. Dies ist erst jetzt der Fall.

    Wie weit rückwirkend kann man eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung verlangen?

  • Horst Münner
    1. August 2018 - 14:36 Antworten

    Hallo,

    mir ist jetzt aufgefallen, dass ich bei der Heizkostenabrechnung 30.6.2016 bis 30.6.2017, erstellt am 10.7.2017, den falschen Ölbestand der vorhergehenden Abrechnung übernommen habe. Ich habe einen Betrag von 1.766,14 € in die HK-Abrechnung eingesetzt (bin in die falsche Zeile geraten), der richtige Betrag ist aber 2.587,35. Außerdem ist die Abrechnung m.E. fomell nicht in Ordnung da eine Aufteilung nach fix und variabel (z.B. 30% – 70%) nicht erfolgt ist sondern zu 100 % verbrauchsabhängig. Kann ich diesen Fehler noch nachträglich korrigieren oder muß ich für den Differenzbetrag der fehlerhaften Bestandsübernahme selbst aufkommen. Es sind immerhin 819,21 die die Abrechnung für das 2-Familienhaus zu niedrig war.

    Mit Freundlichen Grüßen
    Horst Münner

  • Nicole
    25. September 2018 - 17:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben eine Nebenkostenabrechnung (erstellt von einer Fachfirma) für den Zeitraum 01.6.16 – 31.5.17 am 28.5.18 erhalten. Die Frist wurde also eingehalten. Allerdings wurden die Wasserkosten nach qm abgerechnet, obwohl wir pro Wohnung eine eigene Wasseruhr haben. Zusätzlich waren einige anderen Positionen nicht nachvollziehbar, sodass wir Widerspruch eingelegt und erstmal nichts gezahlt haben. Jetzt haben wir am 10.9.18 eine handschriftliche (nicht nachvollziehbare) Korrektur der Vermieterin bekommen, da wohl einige Kosten für die Gartenarbeit nicht richtig verrechnet wurden. Zu der Abrechnung der Wasserkosten wurde nichts erwähnt bzw. korrigiert. Zusätzlich haben wir allerdings eine Mail mit den Belegen erhalten, die allerdings auch nicht nachvollziehbar sind.
    Nun meine Frage: 1. Ist die nachträgliche Korrektur nach Ablauf der Frist rechten?
    2. Bist wann muss die richtige Abrechnung der Wasserkosten vorliegen? Und müssen wir dann überhaupt die Nachzahlung leisten, da ja die Frist abgelaufen ist?

    Vielen Dank für Ihre Antwort
    NIcole

    • Dennis Hundt
      25. September 2018 - 18:07 Antworten

      Hallo Nicole,

      verweisen Sie auf die Fragen in Ihrem Widerspruch / machen Sie auf die bestehenden Unklarheiten aufmerksam und bitten Sie um Feedback. Um die Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist geht es im Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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