Abgrenzung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und Instandhaltungskosten

In der Praxis taucht immer wieder die Frage auf, ob Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage als „sonstige“ Betriebskosten (Wartungskosten) auf den Mieter umlegbare Nebenkosten darstellen oder als Instandhaltungskosten vom Vermieter selbst zu tragen sind.

Mit der Frage, wann eine Wartung umlagefähig ist und wann eine Wartung als Instandhaltung betrachtet werden muss – und damit nicht auf Mieter umlegbar ist – beschäftigt sich dieser Artikel.

---

1. Was sagt der BGH zur Wartung / Instandhaltung?

Der Bundesgerichtshof hat die Frage im Fall der Prüfung der Elektroanlage geklärt und die Kriterien zur Abgrenzung von Nebenkosten und Instandhaltungskosten detailliert und nachvollziehbar aufgezeigt (Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06). Die Grundsätze des Urteils helfen, die Streitfrage zwischen Vermieter und Mieter im Einzelfall zu entscheiden. Auch wenn sich der Streit um bescheidene 22,65 € drehte, ist das BGH-Urteil richtungsweisend. Interessant und für das Verständnis der Entscheidung maßgebend ist, aufgrund welcher Aspekte der BGH die Entscheidung begründete.

2. Um was geht es genau?

In Mietverträgen wird regelmäßig unter Bezugnahme auf § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV (früher § 27 II. BV) vereinbart, dass der Mieter als „sonstige“ Betriebskosten im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV auch die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit einer bestimmten technischen Anlage zu übernehmen hat. Die technische Anlage sollte mietvertraglich idealerweise genau bezeichnet werden. Im Fall ging es um die Elektroanlage. Der Vermieter ließ die elektrischen Anlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften alle vier Jahre durchführen. Der Mieter weigerte sich, eine sich daraus ergebende Nachforderung in Höhe von 22,65 € zu bezahlen. Der Streit landete letztlich beim BGH.

3. Was spricht gegen die Umlagefähigkeit?

Die Vorinstanzen hatten die Umlage abgelehnt. Die Prüfkosten der Elektroanlage seien keine auf den Mieter umlegbaren sonstigen Betriebskosten, sondern als nicht umlegbare Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten anzusehen. Der Zweck der Prüfung liege allein im Interesse des Vermieters, der seiner Verkehrssicherungspflicht nachkomme und sich im eigenen Interesse gegen eventuelle Schadensersatzansprüche seines Mieters schütze (wenn z.B. infolge eines Kabelbrandes dessen Hausrat zu Schaden kommt). Es handele sich nicht um Wartungsarbeiten, die auch dem Mieter zugutekommen. Werde zum Beispiel die Heizung gewartet, wird durch deren optimale Einstellung der Energieverbrauch gesenkt und der Mieter profitiere. Wenn der Vermieter aber lediglich seine Verkehrssicherungspflichten erfüllt, habe der Mieter selbst keinen weitergehenden Nutzen. Vielmehr stelle er den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache sicher.

Link: Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar

4. Was spricht für die Umlagefähigkeit?

A. Prüfung dient nicht der Mängelbeseitigung

Der BGH bejahte die Umlagefähigkeit. Betriebskosten (Nebenkosten) sind die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes fortlaufend entstehen (§ 1 I BetrKV). Aufwendungen für die Instandsetzung und Instandhaltung hingegen haben ihre Ursache darin, dass ein Reparaturbedarf besteht oder Teile ersetzt werden müssen. Der Vermieter muss diese zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen und vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache aufwenden, um Mängel zu beseitigen, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Instandsetzung und Instandhaltung erfassen also Mängel der Substanz der Immobilie oder ihrer Einrichtungen. Die fortlaufende Überprüfung der Betriebssicherheit und Funktionsfähigkeit einer technischen (hier elektrischen) Anlage diene aber nicht der Beseitigung eines Mangels.

B. Prüfung ist keine vorbeugende Instandhaltung

Der BGH wies auch das Argument zurück, es handele sich um eine vorbeugende Instandhaltung, mit der der Vermieter seiner Verkehrssicherungspflicht nachkomme. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters sind nur dann Instandhaltungsmaßnahmen, wenn Störungen oder Mängel absehbar sind. Bei einer regelmäßig anfallenden, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die lediglich die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung überprüft, fehle diese Voraussetzung. Der Gesetzgeber sehe dies genauso. In der Betriebskostenverordnung habe er die Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Fahrstühle sowie die Gebühren des Schornsteinfegers gleichfalls als umlagefähige Kosten bezeichnet. Auch bei diesen Maßnahmen gehe es darum, dass der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht erfülle.

C. Mehrjähriger Turnus schadet nicht

Soweit es im konkreten Fall um die Prüfung der Elektroanlage ging, handele es sich um fortlaufend entstehende Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Auch wenn die Prüfung im Abstand von vier Jahren anfalle, sei von einer „laufenden“ Entstehung der Kosten auszugehen. Es genüge, dass sich es sich um wiederkehrende Kosten handele, für die auch ein mehrjähriger Turnus ausreiche. Der Vermieter habe lediglich das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten und dürfe keine überflüssigen Maßnahmen oder unangemessenen Kosten umlegen. Da sich der Vermieter im Fall an die Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert habe, habe er im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung gehandelt.

5. Fazit

Das Urteil belehrt, dass nicht alle Kosten, die auch den Interessen des Vermieters dienlich ist, automatisch als Instandhaltungskosten zu qualifizieren sind. Maßgebend ist die Wertung der Betriebskostenverordnung. Um Streitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich, in Mietverträgen bei den „sonstigen Kosten“ möglichst konkret zu definieren, welche Prüfkosten (Wartungskosten) für welche technischen Anlagen auf den Mieter umgelegt werden sollen.