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Kosten für Concierge / Wachmann über die Nebenkosten umlegbar? (Pförtner, Doorman)

Nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist der Vermieter berechtigt, „sonstige Betriebskosten“ in der Nebenkostenabrechnung abzurechnen und auf den Mieter umzulegen. Er kann die Umlegung aber nicht beliebig veranlassen, sondern nur, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind.

BGH: Kosten für einen Concierge sind umlagefähig

Vorab: Der Bundesgerichtshof (WuM 2005, 336) erkennt den Kostenaufwand für einen Concierge (Pförtner, Doorman) als umlagefähige sonstige Betriebskosten grundsätzlich an, aber nur, wenn dafür eine besondere Notwendigkeit besteht.

Die Prüfung, ob dies der Fall ist, muss folgende Schritte vollziehen:

1. Nebenkosten im Mietvertrag vereinbaren

Vermieter und Mieter müssen mietvertraglich vereinbart haben, dass die Nebenkosten auf der Grundlage des Betriebskostenkatalogs des § 2 Nr. 1 – 17 Betriebskostenverordnung abgerechnet werden. Alternativ können die abrechenbaren Betriebskosten auch individuell im Mietvertrag aufgelistet sein.

Siehe dazu: Umlegbare Nebenkosten in einer Übersicht

2. Concierge-Kosten explizit vereinbaren

Ist die BetrKV vereinbart, kann der Vermieter die Umlage nur nach § 2 Nr. 17 BetrKV vornehmen und den Kostenaufwand für den Concierge als „sonstige Betriebskosten“ abrechnen. § 2 Nr. 14 BetrKV ist nicht einschlägig, da ein Concierge nicht die Aufgabe eines „Hauswarts“ hat. Der Hauswart ist für die Instandhaltung und Instandsetzung im Gebäude zuständig. Auch wenn die Kosten für einen Concierge im Betriebskostenkatalog nicht bezeichnet sind, ist die Umlage über den Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 möglich.

Voraussetzung ist jedoch, dass, dass die jeweilige Nebenkostenart im Mietvertrag als solche ausdrücklich vereinbart wurde, um umlegungsfähig zu sein (BGH DWW 2004, 188). Andernfalls hätte der Mieter keine Möglichkeit, sich über die auf ihn eventuell zukommenden Kosten zu informieren.

3. Wirtschaftlichkeit beachten

Ist die Position vereinbart, kommt es auf die Notwendigkeit an, ob ein Concierge tatsächlich notwendig ist. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln und den Mieter nicht mit Kosten zu belasten, die nicht unbedingt erforderlich sind. Der Mieter braucht keine „Luxusaufwendungen“ zu finanzieren.

Im Fall des BGH (WuM 2005, 336) fehlte es jedenfalls an einer solchen Notwendigkeit. In einer Entscheidung des LG Berlin (GE 2007, 657) wurde eine solche Notwendigkeit angenommen, da das Risiko bestand, dass Einbrecher in das Gebäude eindringen können. Will der Vermieter die Kosten für einen Concierge also umlegen, muss er die Notwendigkeit vortragen und begründen. Typischer Aufgabenbereich eines Concierge dürfte daher sein, dass diese Person im Eingangsbereich kontrolliert, wer das Haus betritt. Er könnte auch als Ansprechpartner für die im Haus wohnenden Mieter, Gäste und Besucher präsent sein und kommt so dem Bild der Person nahe, die wir in amerikanischen Filmen als „Concierge“ kennen.

Die bloße Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen oder die Aufbewahrung von Wohnungsschlüssel stellt sicherlich keine Notwendigkeit dar, einen Concierge zu beschäftigen. In diesen Fällen handelt es sich meist um Verwaltungskosten, die gemäß § 1 Abs. II Nr. 1 BetrKV der Vermieter zu tragen hat.

In Abgrenzung dazu betrifft die Tätigkeit eines Concierge nur Tätigkeiten im Eingangsbereich des Gebäudes. Auch eventuelle Patroulliendienste eines Wachschutzunternehmens lassen sich nicht als Pförtnerkosten auf den Mieter umlegen (AG Berlin-Charlottenburg GE 2007, 1124).

4. Kosten Concierge / Wachmann als neue Nebenkosten

Wurde die Nebenkostenposition „Concierge“ als umlegungsfähig vereinbart, kann die Nebenkostenposition geltend gemacht werden, auch wenn sie bislang noch nicht angefallen ist. Da insoweit eine mietvertragliche Vereinbarung besteht, ist die neue Kostenposition umlagefähig (BGH WuM 2004, 291).

Der Mieter ist verpflichtet, den Mehrbetrag für eine Kostenposition vom Zeitpunkt der Entstehung der Mehrbelastung zu bezahlen (OLG Frankfurt NZM 2000, 243). Die Nachberechnung ist auch dann möglich, wenn über einen Abrechnungszeitraum bereits abgerechnet wurde (OLG Frankfurt DIV 1999, 114).

Siehe zum Thema auch: Neue Nebenkosten umlegen? Dem Mieter vorher ankündigen?

4 Antworten auf "Kosten für Concierge / Wachmann über die Nebenkosten umlegbar? (Pförtner, Doorman)"

  • Ewald broer
    10. Oktober 2016 - 09:39 Antworten

    Guten Tag,

    Zur Überprüfung der Nebenkosten habe ich Unstimmigkeiten in der Berechnung festgestellt. Ich den Vermieter gebeten auch eine Kopie des Fernwärme-Liefervertrages zu übermitteln. Ich erhalte keine Anwort auch nicht nach einem Erinnerungsschreiben. Von der zuständigen Abrechnunsstelle ISTA bekomme ich die gewünschte auch nicht.
    Welche Möglichkeiten habe ich jetzt noch?

    • Dennis Hundt
      10. Oktober 2016 - 15:21 Antworten

      Hallo Ewald,

      drängen Sie auf Ihr Recht zur Belegeinsicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heyner, Christian - O.
    14. Februar 2018 - 13:41 Antworten

    Ich habe das komplette Haus mit Grundstück / Garten einer GbR an die Kommune vermietet und diese hat 2 Flüchtlingsfamilien untergebracht.
    Die Abrechnung für Wasser, Abwasser und Abfallbeseitigung hat die Stadt übernommen, ebenso die komplette Sauberhaltung des Grundstücks und der Gartenpflege, Dazu sind die Flüchtlinge verpflichtet.

    Das klappt alles leider nicht so, sodass – was die Stadt auch befürwortetet – ich regelmäßig kontrolliere und ggf. berichte. Gelegentlich Arbeiten, wie Gartenpflege, bei Ver- u Entsorgungsstörungen werden von mir wahrgenommen und auch beaufsichtigt. Das entspricht der Tätigkeit eines Hauswartes. Dabei kommt auch mein PKW (Firmen-PKW meiner GmbH) zum Einsatz, den ich auch mit €/km 0,30 + MwSt berechne. Dieser Aufwand macht für 2016 etwa € 400 aus, weil ich des Öfteren zu Störungen gerufen werde, die auch mit Beschaffungen oder Transporten anfallen.

    Nicht mit vermietet ist die Wärmeversorgung, ein BHKW und ein PV-Anlage. dazu hätte die Stadt eine Gewerbeanmeldung vornehmen müssen. Auch hier fallen PKW-Kosten durch Störungen an.

    Ich berechnet also auch „sonstige Betriebs“ -Kosten eines Hauswartes mit PKW.

    Muss ich diese zwischen Betriebskosten für Wärmeversorgung und sonst. Betreibskosten für Hauswart teilen?
    Ist das in dieser Situation möglich / gerechtfertigt?

    Gruß Heyner

    • Dennis Hundt
      14. Februar 2018 - 17:33 Antworten

      Hallo Herr Heyner,

      Sie haben die Stadt öffentlich als Gewerbemieter. Lesen Sie im Mietvertrag nach, welche Nebenkosten die Stadt an Sie zahlen muss und stellen Sie Ihre Leistungen ggf. in Rechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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