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Nebenkosten: Können Rauchmelder-Kosten umgelegt werden?

Der Vermieter kann sämtliche als umlegungsfähig anerkannte Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Die Vereinbarung kann die umlagefähigen Nebenkosten im Einzelnen bezeichnen oder pauschal auf die in § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV bezeichneten Nebenkosten verweisen.

Rauchmelder werden in der Betriebskostenaufzählung der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich erwähnt. Sie fallen allerdings unter den Begriff der „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV und sind somit umlagefähig. Voraussetzung ist aber auch insoweit, dass die Kosten für Rauchmelder ausdrücklich als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag bezeichnet sind.

Anschaffungskosten sind nicht umlagefähig

Die Anschaffungskosten für die Rauchmelder kann der Vermieter allerdings nicht umlegen. Sie gewährleisten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, da sie die Sicherheit erhöhen. Außerdem ist für den Begriff der Betriebskosten charakteristisch, dass sie fortlaufend entstehen. Einmalig entstehender Kostenaufwand ist grundsätzlich nicht umlagefähig. Gleiches gilt für die Ersatzbeschaffung eines Rauchmelders.

Wartungskosten sind umlagefähig

In diesem Sinne werden die Wartungskosten von Feuerlöschgeräten und brandschutztechnischen Einrichtungen, in diesem Sinne also auch Rauchmelder, anerkannt (BGH VIII ZR 123/06 DWW 2007, 146). (AG Köln ZMR 1996, Heft 9 S. XII: für Brandmelde- und Sprinkleranlagen).

Zu den Wartungskosten gehören insbesondere die Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Ausdrücklich hat das AG Lübeck (ZMR 2008, 302) die Kosten für die regelmäßige Wartung eines Rauchmelders als umlagefähige Nebenkosten anerkannt.

Rauchmelder sind teils gesetzlich vorgeschrieben

Raummelder sollten nicht allein unter Kostengesichtspunkten gesehen werden. Rauchwarnmelder retten Leben. In Deutschland sterben jedes Jahr 600 Menschen bei mehr als 200.000 Wohnungsbränden. 70 Prozent der Opfer werden nachts im Schlaf überrascht. Sie kommen überwiegend nicht durch die Flammen ums Leben, sondern infolge einer Rauchvergiftung.

Die Bundesländer gehen nach und nach dazu über, in den Landesbauordnungen zumindest für Neubauten den Einbau von Rauchmeldern vorzuschreiben. Eine einheitliche Regelung besteht nicht. In Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern oder Hamburg gilt die Einbaupflicht in allen Wohnungen. In Bayern, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind derzeit nur Neu- und Umbauten betroffen. Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg und Sachsen haben noch keine Rauchmelderpflicht (Stand 31.12.2013). Details sind in der jeweiligen Landesbauordnung nachzulesen.

Für Bestandsimmobilien gibt es Übergangsregeln. In Rheinland-Pfalz endete die Übergangsfrist Mitte 2012, so dass dort alle Gebäude und Wohnungen zumindest in Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluchtwegen Rauchmelder haben müssen. Allerdings gibt es keine Kontrollen.

Fehlender Rauchmelder gefährdet Versicherungsschutz

Unabhängig davon sollte jeder Vermieter, aber auch Mieter, der eine Gebäude- oder Hausratversicherung unterhält, auf die Installation von Rauchmeldern achten.

Hätte im Brandfall ein Rauchmelder Schlimmeres verhindert, könnte ein Versicherer den Vorwurf erheben, der Versicherungsnehmer habe seine Obliegenheit zur Installation von Rauchmeldern verletzt und die Entschädigungsleistung möglicherweise verweigern oder herabsetzen.

Mieter hat Duldungspflicht und Einbaurecht

Unabhängig von der Gesetzeslage, sind Mieter verpflichtet, den Einbau eines Rauchmelders zu dulden, da die Erhöhung der Sicherheit in der Wohnung mithin zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört (AG Hamburg-Wandsbek NZM 2009, 581).

Gleichermaßen hat jeder Mieter das Recht, in seiner Wohnung Rauchmelder zu installieren. Er benötigt dazu nicht die Genehmigung des Vermieters (AG Hamburg WuM 2008, 399).

Das Angebot an Rauchmeldern ist vielfältig. Beim Kauf und Einbau sind einige Gegebenheiten zu beachten.

8 Antworten auf "Nebenkosten: Können Rauchmelder-Kosten umgelegt werden?"

  • Sylvia Werner
    26. Februar 2015 - 12:53 Antworten

    Hallo und guten Tag,

    eine sehr gute Informationsseite. Gut erklärt und mit Anmerkung von Gesetzestexten. Super :-))
    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      26. Februar 2015 - 14:56 Antworten

      Hallo Sylvia,

      danke für Ihr Lob.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Will Henry
    13. November 2015 - 17:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben in einem Wohnhaus eine von vier Wohnungen gemietet. Wohnen dort seit elf Jahren.
    Jede Wohnung ist ausgestattet mit je einem KW- WW- und Wärmezähler für die Fußbodenheizung.
    So ausgestattet haben wir diese Wohnung gemietet. In dieser Zeit wurden bereits schon einmal alle
    Zähler ausgetauscht, kostenlos für uns. Diese Austauschkosten sind als Umlageposition nicht getrennt vereinbart und wurden bisher in den Nebenkostenabrechnungen auch nicht berechnet.
    Mit einem erneuten Austausch wurden die Zähler jetzt geleast. Nun wurden die Mietkosten
    für die Zähler uns auferlegt.
    Ist das zulässig ? Wir sind der Meinung die Zähler gehörten zu Mietbeginn zur Wohnungsausstattung
    und waren damit in der Wohnungsmiete enthalten.
    Für eine Antwort bedanke ich mich im Voraus
    MfG H. Will

  • Ernst August
    1. Juni 2016 - 11:55 Antworten

    Hallo.

    Bekannt ist, dass je nach Gutdünken des Gerichts die Mietkosten und die jährlichen Wartungskosten eines Rauchmelders umgelegt werden können.

    Frage ist, ob die Inbetriebnahme bei Installation auch als „Wartungskosten“ umlegbar sind oder ob sich hier der Installateur/die vermietende Firma lediglich von der Mangelfreiheit und Funktionsfähigkeit des Rauchmelders im Rahmen der Garantie/Gewährleistung/Mangelhaftung überzeugt.

  • Edith Stamm
    15. Juni 2016 - 11:39 Antworten

    Hallo,
    kann man die Batterien für den Rauchmelder ebenfalls auf die Mieter im Rahmen der Wartungskosten umlegen?
    MfG Edith Stamm

    P.S. Danke für Ihren tollen Service!

  • Bentin
    10. August 2016 - 14:10 Antworten

    Leider auch hier nicht das gefunden, was gesucht wurde. Wir haben seit vielen Jahren bereits vom Vermieter selbst eingebaute Rauchmelder – die längst abgezahlt sind und von uns Mieter selbst gewartet wurden. Jetzt wurden zusätzlich Unmengen an Funkmeldern (direkt daneben) montiert inklusive Wartungsvertrag mit Techem. Die wiederum teilten auf Anfrage mit „mit den alten Geräten haben wir nichts zu tun“ (darum wurden die auch nicht abgebaut!) – seit gestern gibt es im unteren Geschoss im Treppenhaus gar keinen Rauchmelder mehr (bei uralter massiver Treppenhaustreppe aus Holz aus dem Jahr 1890). Sachsen hat auch künftig keine Rauchmelderpflicht für Bestandsbauten.
    Wie schaut es hier aus für die Mieter bezüglich Duldung. Nochmal – in sämtlichen Häusern und Wohnungen befanden und befinden sich bereits vom Vermieter selbst installierte Rauchmelder!

  • Leiser
    16. Juli 2017 - 10:10 Antworten

    Hallo,
    in meiner Mietwohnung in Berlin sollen demnächst Rauchmelder installiert werden, die Wohnbaugesellschafft leiht diese jedoch lediglich aus und will nun die Leihgebühren als umlagefähige Nebenkosten geltend machen. Ist dies zulässig, da es sich hierdurch um keine „einmalige“ Anschaffung sondern fortlaufende Kosten handelt?
    Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
    MfG

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