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Nebenkosten: Können Rauchmelder-Kosten umgelegt werden?

Die neue Rauchmelderpflicht lässt Vermieter in die Tasche greifen: Nahezu in jeden deutschen Haushalt müssen neue Rauchmelder einziehen und so entstehen für Vermieter neue Anschaffungskosten und Wartungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung. Die erste Frage die sich Vermieter dann stellen ist, ob die Rauchmelder-Kosten nun als Nebenkosten umgelegt werden können. Die Antwort ist dann leider für viele Vermieter recht unbefriedigend, denn tatsächlich können lediglich die Wartungskosten für die Rauchmelder als umlegungsfähige Nebenkostenauf den Mieter abgewälzt werden. Auf den Anschaffungskosten bleibt der Vermieter regelmäßig sitzen. Bei den Mietkosten für Rauchmelder ist man sich in der Rechtsprechung uneinig.

Der nachfolgende Artikel erklärt, warum das so ist, wie sich diese Kosten unterscheiden und was Vermieter bei den Rauchmelder-Kosten immer beachten müssen.

I. Rauchmelder und Rauchmelder- Kosten als sonstige Nebenkosten?

Was als Nebenkosten umgelegt werden kann, bestimmt sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort sind die 17 möglichen Arten der Nebenkosten genannt. Die Rauchmelder – Kosten sucht man dort vergeblich. Sie sind nicht ausdrücklich als Nebenkosten aufgeführt.

Möglich bleibt in einem solchen Fall dann nur die Umlage unter dem Begriff der „sonstigen Nebenkosten“ der in § 2 Nr. 17 BetrKV als eine Art Auffangbecken für alle die Kosten dient, die zwar nicht ausdrücklich in der BetrKV genannt sind aber als solche umgelegt werden sollen.

Damit eine bestimmte Kostenposition als sonstige Nebenkosten angesehen wird, muss sie allerdings unter die Anforderungen des § 1 BetrKV fallen, laufend entstehen und ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Nebenkosten nach § 1 BetrKV sind laufende und tatsächliche Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen entstehen. Außerdem darf es sich gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV nicht um Verwaltungskosten oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten handeln, auch Kapital- und Finanzierungskosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig (BR-DrS. 568/03, S. 29).

Für die Rauchmelder-Kosten heißt das konkret zweierlei:

  • Zum einen muss es sich bei den veranschlagten Rauchmelder-Kosten tatsächlich um Nebenkosten handeln und das sind grundsätzlich nur fortlaufend entstehende Kosten.
  • Zum anderen müssen die Nebenkosten für die Rauchmelder ausdrücklich als „sonstige Nebenkosten“ im Mietvertrag mit genannt sein (vgl. AG Potsdam, Urteil vom 29.03.2007, Az.: 26 C 287/06; AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011, Az.: 17 C 288/11).

Fehlt eine der Voraussetzungen ist die Umlage als sonstige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnungnicht möglich. Das gilt auch für Rauchmelder – Kosten die durch die gesetzliche Einbaupflicht entstehen. Sind die dafür zukünftig anfallenden Kosten nicht im Mietvertrag als sonstige Nebenkosten erwähnt, ist eine Umlage nicht möglich.

II. Anschaffungs- und Einbaukosten sind nicht umlagefähig

Das typische Beispiel für Rauchmelder-Kosten, die schon begrifflich keine Nebenkosten im Sinne des § 1 BetrKV darstellen, sind die Anschaffungs- und Einbaukosten. Die Anschaffung der Rauchmelder ist nämlich grundsätzlich, wie die Installation beziehungsweise der Einbau ein einmalig entstehender Kostenaufwand. Nebenkosten dagegen sind laufende Kosten – das bedeutet, regelmäßig wiederkehrend. Dasselbe gilt für die Kosten des Ersatzes eines Rauchmelders – auch diese Kosten sind nicht umlagefähig.

III. Rauchmelder gemietet

Ein besonderer Fall ist die Miete von Rauchmeldern. In einem solchen Fall mietet der Vermieter die Rauchmelder (meist auch inklusive Wartung) anstelle diese zu kaufen. Ob diese monatlich anfallenden Mietkosten für den Rauchmelder und die Wartung dann vollständig auf den Mieter umgelegt werden können ist in der Rechtsprechung umstritten: Während das Amtsgericht Schönebeck (Urteil vom 4.5.2011, Az.: 4 C 148/11) und das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 4.12.2013, Az.: 715 C 283/13) die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten einordnen, kommen das Landgericht Magdeburg (Urteil vom 27.9.2011, Az.: 1 S 171/11) und das Amtsgericht Hamburg-Altona (Urteil vom 3.5.2013, Az.: 318a C 337/12) zum gegenteiligen Ergebnis (vgl. AG Halle (Saale), Urteil vom 16. August 2016, Az.: 95 C 307/16). Einig sind sich die Gerichte nur, dass in dem Fall, in dem klar trennbare Installationskosten für den Ersteinbau anfallen, diese zumindest nicht umlagefähig sind.

Eine höchstrichterliche Entscheidung ist zwar noch nicht geschehen, allerdings gibt es eine Tendenz dahingehend, dass die Umlage der Mietkosten für Rauchmelder wahrscheinlich nicht möglich ist.

Die Gründe sind Folgende:

  • So führt das AG Halle (Saale) in seinem Urteil vom 16. August 2016, Az.: 95 C 307/16 dazu aus, dass durch die Anmietung der Rauchmelder ja nur der Kauf vermieden und sozusagen ersetzt wird, so dass es sich letztlich um nichts anderes als nicht umlagefähige Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten handelt (so auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A., Rn. V 22).
  • Darüber hinaus entstehen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie – anders als beispielsweise Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten – nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen.
  • Zudem fallen die Anmietkosten nicht notwendigerweise laufend durch den Gebrauch der Mietsache an. Der Vermieter kann die Mietkosten nämlich vermeiden, wenn er die Rauchmelder kauft (vgl. AG Halle (Saale), Urteil vom 16. August 2016, Az.: 95 C 307/16).
  • Soweit die Umlage von Mietkosten bei anderen Betriebskosten grundsätzlich möglich sein soll, weil sie vom Gesetzgeber in den Fällen des § 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung) und Nr. 5a BetrKV (Anmietung von Warmwasserzählern) genannt sind, kommt eine entsprechende Anwendung dieser Vorschriften auf die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern schon wegen des abschließenden Charakters der Aufzählung in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV nicht in Betracht (so Sternel, Mietrecht aktuell, 4. A., Rn. V 2 und vgl. AG Halle (Saale), Urteil vom 16. August 2016, Az.: 95 C 307/16).

Will man als Vermieter die Mietkosten für Rauchmelder in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen, ist daher zum momentanen Entscheidungsstand damit zu rechnen, dass dies gerichtlich als unzulässig eingestuft wird.

IV. Rauchmelder – Wartungskosten sind umlagefähig

Sind die Rauchmelder allerdings einmal eingebaut, können die anfallenden Wartungskosten als laufende Kosten angesetzt werden, wenn die Umlage ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Hier handelt es sich begrifflich um Nebenkosten im Sinne des § 1 der BetrKV.  Das entschied der Bundesgerichtshof ausdrücklich in seinem Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06. Danach handelt es sich bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder nämlich nicht nur um wiederkehrende Kosten, sondern auch solche die dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache dienen, da sie die Sicherheit erhöhen: Die Wartungskosten beruhen auf dem Eigentum oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie oder ihrer Nebenanlagen. Sie sind wiederkehrende Kosten, die zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage laufend entstehen und nicht nur der Behebung auftretender Störungen dienen (AG Halle (Saale), Urteil vom 16. August 2016, Az.: 95 C 307/16 m. w. N.).

Zu den ansatzfähigen Wartungskosten zählen zum Beispiel:

  • Prüfung der Betriebsbereitschaft und Funktionsfähigkeit
  • Prüfung der Betriebssicherheit
  • Austausch der Batterien

Achtung:

Gibt es keine ausdrückliche Vereinbarung zu den Rauchmelder-Kosten im Mietvertrag, ist eine Umlage nur möglich, wenn der Mietvertrag eine Regelung enthält, die es dem Vermieter erlaubt, neu hinzugekommene Nebenkosten ebenfalls umzulegen.

Eine solche Klausel kann zum Beispiel so lauten:

„Der Vermieter ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den genannten Kosten auch solche Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung nach billigem Ermessen auf die Mieter umzulegen und mit diesen abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Auch für diese Kosten können Vorauszahlungen festgesetzt werden.“

V. Reparaturkosten des Rauchmelders

Sind die Rauchmelder defekt und müssen repariert werden, entstehen keine umlagefähigen Nebenkosten. Es handelt sich dann um Instandsetzungskosten, die als nicht umlagefähige Nebenkosten gelten.

VI. Fazit

Die einzigen Rauchmelder-Kosten die man als Vermieter auf den Mieter in den Nebenkosten umlegen kann sind die laufenden Wartungskosten. Das geht allerdings auch nur dann, wenn man bereits im Mietvertrag die Rauchmelder-Kosten als sonstige Kosten vereinbart hat oder zumindest eine Klausel im Vertrag hat, nach der man auch neu hinzukommende Nebenkosten abrechnen darf.

Existiert keinerlei entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag sind auch die Wartungskosten für die Rauchmelder nicht umlagefähig. Alle anderen Rauchmelder-Kosten sind schon begrifflich keine Nebenkosten im Sinne der Betriebskostenverordnung und daher vom Vermieter selbst zu tragen.

8 Antworten auf "Nebenkosten: Können Rauchmelder-Kosten umgelegt werden?"

  • Sylvia Werner
    26. Februar 2015 - 12:53 Antworten

    Hallo und guten Tag,

    eine sehr gute Informationsseite. Gut erklärt und mit Anmerkung von Gesetzestexten. Super :-))
    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      26. Februar 2015 - 14:56 Antworten

      Hallo Sylvia,

      danke für Ihr Lob.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Will Henry
    13. November 2015 - 17:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben in einem Wohnhaus eine von vier Wohnungen gemietet. Wohnen dort seit elf Jahren.
    Jede Wohnung ist ausgestattet mit je einem KW- WW- und Wärmezähler für die Fußbodenheizung.
    So ausgestattet haben wir diese Wohnung gemietet. In dieser Zeit wurden bereits schon einmal alle
    Zähler ausgetauscht, kostenlos für uns. Diese Austauschkosten sind als Umlageposition nicht getrennt vereinbart und wurden bisher in den Nebenkostenabrechnungen auch nicht berechnet.
    Mit einem erneuten Austausch wurden die Zähler jetzt geleast. Nun wurden die Mietkosten
    für die Zähler uns auferlegt.
    Ist das zulässig ? Wir sind der Meinung die Zähler gehörten zu Mietbeginn zur Wohnungsausstattung
    und waren damit in der Wohnungsmiete enthalten.
    Für eine Antwort bedanke ich mich im Voraus
    MfG H. Will

  • Ernst August
    1. Juni 2016 - 11:55 Antworten

    Hallo.

    Bekannt ist, dass je nach Gutdünken des Gerichts die Mietkosten und die jährlichen Wartungskosten eines Rauchmelders umgelegt werden können.

    Frage ist, ob die Inbetriebnahme bei Installation auch als „Wartungskosten“ umlegbar sind oder ob sich hier der Installateur/die vermietende Firma lediglich von der Mangelfreiheit und Funktionsfähigkeit des Rauchmelders im Rahmen der Garantie/Gewährleistung/Mangelhaftung überzeugt.

  • Edith Stamm
    15. Juni 2016 - 11:39 Antworten

    Hallo,
    kann man die Batterien für den Rauchmelder ebenfalls auf die Mieter im Rahmen der Wartungskosten umlegen?
    MfG Edith Stamm

    P.S. Danke für Ihren tollen Service!

  • Bentin
    10. August 2016 - 14:10 Antworten

    Leider auch hier nicht das gefunden, was gesucht wurde. Wir haben seit vielen Jahren bereits vom Vermieter selbst eingebaute Rauchmelder – die längst abgezahlt sind und von uns Mieter selbst gewartet wurden. Jetzt wurden zusätzlich Unmengen an Funkmeldern (direkt daneben) montiert inklusive Wartungsvertrag mit Techem. Die wiederum teilten auf Anfrage mit „mit den alten Geräten haben wir nichts zu tun“ (darum wurden die auch nicht abgebaut!) – seit gestern gibt es im unteren Geschoss im Treppenhaus gar keinen Rauchmelder mehr (bei uralter massiver Treppenhaustreppe aus Holz aus dem Jahr 1890). Sachsen hat auch künftig keine Rauchmelderpflicht für Bestandsbauten.
    Wie schaut es hier aus für die Mieter bezüglich Duldung. Nochmal – in sämtlichen Häusern und Wohnungen befanden und befinden sich bereits vom Vermieter selbst installierte Rauchmelder!

  • Leiser
    16. Juli 2017 - 10:10 Antworten

    Hallo,
    in meiner Mietwohnung in Berlin sollen demnächst Rauchmelder installiert werden, die Wohnbaugesellschafft leiht diese jedoch lediglich aus und will nun die Leihgebühren als umlagefähige Nebenkosten geltend machen. Ist dies zulässig, da es sich hierdurch um keine „einmalige“ Anschaffung sondern fortlaufende Kosten handelt?
    Vielen Dank für Ihre Unterstützung.
    MfG

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