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Nebenkosten für eine Tiefgarage – Wer muss die Kosten tragen (Nutzer, Nichtnutzer)?

Die Anmietung einer Tiefgarage ist letztlich nichts anderes als die Anmietung einer Wohnung. Es gelten im Grundsatz die gleichen Regeln. Meist bilden Wohnung und Tiefgarage eine Einheit. Naturgemäß fallen auch für die Tiefgarage Nebenkosten an.

Voraussetzung ist die Vereinbarung der Umlagefähigkeit

Die Umlage der Nebenkosten für eine Tiefgarage richtet sich nach den Regeln, die für die Vereinbarung der Nebenkostenumlage für eine Wohnung gelten. Der Vermieter hat zwei Möglichkeiten. Er kann mit dem Mieter die Kosten für die Tiefgarage im Einzelnen ausdrücklich mietvertraglich vereinbaren. Dann sollte er idealerweise alle Nebenkosten auflisten, die für die Unterhaltung der Tiefgarage anfallen. Je detaillierter, desto besser. Dieser Weg empfiehlt sich, wenn Gegebenheiten vorliegen, die am besten individuell erfasst werden.

Er kann aber auch auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen. Dort sind sämtliche umlagefähige Nebenkosten aufgeführt. Dieser Weg bietet sich an, wenn eine größere Zahl von Tiefgaragenplätzen vorhanden ist und der Vermieter mit einer allgemeineren Regelung zurechtkommt. § 1 BetrKV bestimmt ausdrücklich, dass zu den umlagefähigen Nebenkosten alle Kosten gehören, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, seiner Anlagen und Einrichtungen fortlaufend entstehen. Zu den Anlagen und Einrichtungen gehört zweifelsfrei die Tiefgarage.

Nachträglich kann die Liste umlegbarer Nebenkosten nur per ausdrücklicher Vereinbarung erweitert werden, wenn der Mieter zum Beispiel nachträglich noch einen Tiefgaragenstellplatz anmietet. Wurde eine Inklusivmiete (Wohnungsmiete deckt Nebenkosten ab) vereinbart, kommt die gesonderte Umlage von Nebenkosten nicht in Betracht.

Situation bei getrennten Mietverträgen für Wohnung und Tiefgarage

Hat der Mieter für die Tiefgarage einen eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen (z.B. zeitlich nach der Anmietung der Wohnung oder für einen zweiten Stellplatz), ist dieser Vertrag rechtlich selbstständig (BGH VIII ZR 422/12). Er kann eigenständig gekündigt werden. Der Vermieter muss die anfallenden Nebenkosten gesondert abrechnen. Sie haben mit der Wohnung nichts zu tun.

Umlagefähige Nebenkosten einer Tiefgarage

Umgelegt werden können die Kosten für die Beleuchtung der Tiefgarage, Stellplätze und der Parkplätze (AG Neuss WuM 1997, 471). Umlagefähig sind die anteilige Grundsteuer sowie die Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung, die Kosten für die Entsorgung von Niederschlagswasser, der Straßenreinigung und die Stromkosten für die Hofbeleuchtung. Auch der Betriebsstrom für Hebebühnen ist umlagefähig und zwar sowohl für den Mieter, der oben parkt, als auch für den, der unten parkt. Beide nutzen die Tiefgarage gleichermaßen und sind aufeinander angewiesen.

Anschaffungskosten für Leuchten und Leuchtmittel sind nicht umlegungsfähig (OLG Düsseldorf NZM 2000, 762). Diese gehören zum Inventar der Mietsache und obliegen dem Vermieter. Die Reparatur der Hebebühne ist Aufgabe des Vermieters (Instandhaltungsmaßnahme), die Wartungskosten sind umlagefähig.

Unterscheidung nach Nutzern und Nichtnutzern

Nutzen einzelne Mieter ausschließlich eine Tiefgarage, die nicht allen Mietern zugänglich ist, fallen die Beleuchtungskosten ausschließlich den Nutzern zur Last (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 801). Der Vermieter muss dazu einen Zwischenzähler installieren.

Wichtig ist, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung bei der Auflistung der kalten Nebenkosten (Betriebskosten) zwischen den für die jeweilige Wohnung und für den dazu gehörigen Stellplatz angefallenen Kosten klar unterscheidet. Fallen die Kosten für alle Mieter gleichermaßen an, brauchen die Kosten für einen Hausmeister, der sich um das Haus und die Tiefgarage kümmert, nicht getrennt aufgelistet zu werden. Wird die Tiefgarage hingegen nicht von allen Mietern genutzt, muss klar ersichtlich sein, welcher Teil der auf den Hausmeister entfallenden Kosten auf die Garage und welcher Teil auf das Hauses entfällt. Gleiches gilt für andere, ausschließlich im Hinblick auf die Tiefgarage entstehenden Nebenkosten.

Was tun, wenn Abrechnung fehlerhaft ist?

Wird die Nebenkostenabrechnung diesen Maßstäben nicht gerecht, ist sie formell bzw. inhaltlich fehlerhaft. Der Mieter könnte eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters zurückweisen.

In einer Entscheidung des Landgerichts Itzehoe (Az. 9 S 96/09) wurden einem Mieter 10 % Abschlag zugesprochen, der auf seinen Stellplatz in der gemeinsamen Tiefgarage der Wohnanlage verzichtet hatte. Die jährlichen Betriebskosten berechnete der Vermieter ungeachtet dessen nach wie vor wohnflächenabhängig und belastete damit auch den Mieter, der die Tiefgarage nicht nutzte. Er meinte rechtsirrtümlich, es sei unerheblich, ob sich unter dem Haus eine Tiefgarage befinde oder nicht. So müsse zum Beispiel das Niederschlagswasser im Interesse aller Bewohner beseitigt werden.

2 Antworten auf "Nebenkosten für eine Tiefgarage – Wer muss die Kosten tragen (Nutzer, Nichtnutzer)?"

  • Petermann
    13. Juli 2018 - 20:30 Antworten

    Unsere Wohnanlage umfasst 10 Häuser mit 164 Miet- u. Eigentumswohnungen und hat eine Tiefgarage mit 194 Stellplätze, von denen aber nur 126 vermietet sind.Für die Stellplätze existieren jeweils eigenständige Mietvertrage, mit denen der mtl. Mietzins sowie die Betriebskostenvorauszahlung festgelegt sind.
    Wer trägt den Anteil der Betriebskosten für die nicht vermieteten Stellplätze? M.E. der Eigentümer oder kann er diese auf die Stellplatzmieter umschlagen?

    • Dennis Hundt
      14. Juli 2018 - 15:53 Antworten

      Hallo Herr Petermann,

      Leerstandskosten gehen immer zu Lasten des Eigentümers.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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