Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In diesem Zusammenhang haben die Begriffe Instandhaltung, Instandsetzung und Reparatur eine große Bedeutung. Sie stehen im Gegensatz zu den Betriebskosten. Um die Abgrenzung im Einzelfall zu ermöglichen, kommt es auf die Definition der Begriffe an.
Merke: Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten (Reparaturarbeiten) sind regelmäßig keine umlagefähigen Nebenkosten.
Umlagefähige Nebenkosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie fortlaufend (zeitlicher Abstand nicht mehr als 6 Jahre) entstehen, während Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen durch einen konkreten Anlass hervorgerufen werden. Demgemäß grenzt § 1 I BetrKV die Betriebskosten von den Verwaltungskosten und den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (Reparatur) negativ ab.
Begriff der Instandhaltung
Instandhaltungskosten sind nach einer Definition des § 28 I 1 II. Berechnungsverordnung die Aufwendungen, die der Vermieter aufwenden muss, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts zu gewährleisten. Einschränkend bestimmt das Gesetz, dass nur solche Kosten gemeint sind, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüsse entstehen. Die seit 2004 geltende Betriebskostenverordnung übernimmt in § 1 II 2 BetrKV diese Definition, bezeichnet diese Kosten dann aber als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und bestimmt zugleich, dass diese Kosten keine Betriebskosten sind.
Begriff der Instandsetzung
Andere Mängel aufgrund anderer Ursachen, die zu einem Instandsetzungsbedarf führen, unterfallen dem Begriff der Instandsetzung. Instandsetzung (Reparatur) ist die Behebung von eingetretenen Schäden, deren Auftreten überraschend ist oder die durch die unterlassene Instandhaltung oder die Einwirkung Dritter entstehen. Beispiel: Fällt die Heizung aus oder ist der Putz an der Fassade abgebröckelt, müssen Heizung und Fassade instandgesetzt werden.
Beteiligung des Mieters an Instandhaltungsmaßnahmen
Da grundsätzlich der Vermieter die Instandhaltungskosten zu tragen hat und der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht zu vertreten hat, bedarf die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Instandhaltungsmaßnahmen einer besonderen vertraglichen Vereinbarung. Weitgehend anerkannt ist, dass der Vermieter Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen auf den Mieter umwälzen kann.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind solche die durch bestimmte Maßnahmen an den Mieträumen entstehen, ohne dass es auf die Höhe der Kosten und den Zustand der Räume ankommt (vgl. § 28 IV 4 II. BV). Sie können unter Einhaltung bestimmter Kriterien auf den Mieter übertragen werden.
Modernisierung
Modernisierungsmaßnahmen (Dach wird erneuert, Einbau einer neuen Heizungsanlage) sind keine Schönheitsreparaturen. Sie obliegen immer dem Vermieter. Allenfalls begründen sie das Recht des Vermieters, die Miete nach Vorgabe des Gesetzes zu erhöhen.
Kleinreparatruren
Wartungsarbeiten als Betriebskosten
Maßnahmen zur Vorsorge (Wartungsarbeiten) können Betriebskosten sein. Voraussetzung ist, dass sie regelmäßig anfallen, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasst sind und der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder der Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen (BGH ZMR 2007, 440).
Teils ist die Abgrenzung der Instandhaltungskosten zu den echten umlagefähigen Betriebskosten schwierig, da bei als Betriebskosten anerkannten Wartungsarbeiten oft auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten anfallen.
Bei Wartungsarbeiten, die über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen, muss der Vermieter daher nach umlegungsfähigen und nicht umlegungsfähigen Nebenkosten aufteilen und so die Betriebskosten herausrechnen und umlegen. Ergibt sich aus der Abrechnung des Handwerkers keine Differenzierung, sind die Betriebskosten zu schätzen (LG Hamburg ZMR 2001, 971).
Bei der Umlegung von Hauswarttätigkeiten kommt es daher darauf an, dass nur Maßnahmen zur Pflege von Einrichtungen und zur Verhinderung eines Schadens als Hauswartkosten umlegungsfähig sind. Kosten für Erneuerungsarbeiten sind nicht umlegungsfähig (Schmid Mietrecht S.805).
28. Dezember 2012 - 15:02
[…] des Mieters oft auch die Position der Instandhaltungsrücklage und der laufenden Instandhaltung / Reparaturen. Klar ist, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, diese Kosten zu […]
10. Januar 2013 - 17:00
[…] Wartungsarbeiten dürfen nicht mit den Kosten einer Reparatur (Instandsetzung) gleichgestellt werden, da eine Reparatur nicht regelmäßig, sondern einzelfallbedingt anfällt. […]
27. Oktober 2016 - 16:32
Meine Frage: Darf der Vermieter auf Grund von dringenden Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten (Austausch Wannen, Duschbecken, Laminat) in einzelnen Wohnungen (14 Mietparteien) diese Kosten in Form einer Erhöhung der Gebäudeversicherung geltend machen und somit auf die Mieter umlegen? Ich meine eher, das ist eine raffinierte Art, die entstandenen Kosten über die Gebäudeversicherung abzuwickeln. Sicher kommt es darauf an, wie der Vermieter diese Reparatur- und Instandhaltungskosten seiner Versicherung “verklingelt” und die Versicherung daraufhin die Kosten übernimmt. Ist das rechtens? Derartige Reparaturarbeiten sind doch Vermietersache und nicht umlegbar. Bei Einsichtnahme in die BKA-Unterlagen beim Vermieter war zudem kein kompetenter Mitarbeiter zur Erklärung bereit. Somit erscheint mir das Ganze sehr schleierhaft.
28. Oktober 2016 - 09:14
Hallo Birgit,
danke für Ihren Beitrag. Ich verstehe nicht genau was Sie meinen. Die Gebäudeversicherung bezahlt doch nicht einfach so dringende Reparaturen, sondern wird im Schadensfall eingeschaltet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18. Januar 2013 - 14:40
[…] Durchführung von Abrechnungen, Mieteninkasso, Maklertätigkeit, Abhaltung von Mietersprechstunden, Reparaturen, Überwachung des Schornsteinfegers, des Fachdienstes, der Wärmemesser, laufender […]
22. Januar 2013 - 22:15
[…] sind umlagefähig. Kosten für eine Reparatur (Instandsetzung) sind nicht umlagefähig. Fallen Wartung und Instandsetzung zusammen und kann nicht ermittelt […]
19. September 2015 - 16:28
Wir wohnen seid 20 Jahren in einem Mietshaus im Erdgeschoss. Das Dach wurde nach 65 Jahren weil es kaputt war erneuert. Jetzt legt der Vermieter die Kosten mit 11 % auf die Miete um. Das heißt wir sollen
mehr bezahlen. Unsere Meinung ist, dass dies zur Instandhaltung des Gebäudes erforderlich war
und dies nicht umlegen kann. Bitte um Rückantwort.
Mit freundlichen Grüssen
Ursula und Manfred Wildhaber
7. März 2016 - 19:56
Die Steckdose im Flur wurde erneuert, da diese schon seit dem Bau des Wohnblocks alt war. Die Reparatur soll ich bezahlen, was ich nicht einsehe. Hätte den Schaden besser nicht melden sollen und auf einen Steckdosenbrand hoffen sollen. Der Block steht seit 1967 und so alt war auch die Steckdose!!!
19. März 2016 - 14:12
Sehr geehrte Damen u. Herren,
muß der Mieter eine Dachrinnenreinigung bezahlen.
recht herzlichen Dank für Ihre Antwort.
19. März 2016 - 14:30
Hallo Steffen,
hier die Antwort – Dachrinnenreinigung: Wann die Umlage möglich ist
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. April 2016 - 09:17
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich wohne in einem Mietwhaus mit 3 Etagen. In der obersten Etage befand sich ein ca. 30 x 30 cm großer Rauchabzug (ein Fenster also).
Auf der 2. Etage befindet sich ein Dachfenster (schräg), welches von der Hausverwaltung als “Rettungsweg” deklariert wurde.
M. E. hätten diese beiden Lüftungen als Rauchabzug gereicht.
Nun aber wurde im 3. OG der kleine Rauchabzug entfernt und es wurde ein großes Fenster eingebaut, welches nun fast die Größe des im 2. OG hat. Die Kosten betragen über 3.000 €.
Können diese Kosten auf die Mieter umgelegt werden, weil Wartung oder Instandhaltung???
Dann hätte ich noch eine Frage zu Brandschutztüren.
Das Haus wurde 1988 oder 1989 gebaut, und es wurden bei 2 Brandschutztüren, die zur Tiefgarage führen und bei einer Kellertüre, die einzig in den Keller führt, falsche Schließanlagen oberhalb eingebaut, weil sie durchgebohrt wurden. Diese Türen wurden nun allesamt erneuert.
Müssen wir für diese Kosten aufkommen oder ist das Sache des Vermieters???
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!!
MfG Claudia Albat
16. November 2016 - 09:20
Sehr geehrte Damen & Herren,
am 01.09.2016 erfolgte in meiner alten Wohnung die Schlüsselübergabe so wie die Abnahme der Wohnung mit anschließendem Abnahmeprotokoll. Nun möchte der Vermieter nicht in diesem Protokoll aufgeführte Reparaturen geltend machen obwohl ab dem 01.09.2016 der Nachmieter Mieter dieser Wohnung war. Nun hat der ehemalige Vermieter die Reparaturkosten in höhe von ca 200€ mir zugeschrieben und der Betriebskostenerstattung abgezogen. darauf kam heute ein weiterer Brief in dem eine Leiste am Balkon befestigt werden musste der Arbeitsauftrag ist in Kopie beigefügt. Der Auftrag wurde am 05.09.2016 aufgegeben wo ich nicht mehr Mieter dieser Wohnung war sondern jemand anders. Der Nachmieter fordert nun auf den Betrag von ca 150€ von mir überwiesen zu bekommen.Was soll ich am besten tun ?
16. November 2016 - 12:12
Hallo Joshua,
ich würde als erstes auf das (mangelfreie) Übergabeprotokoll verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. November 2016 - 10:10
Guten Tag!
Eines Abends stand unser Badezimmer ein wenig unter Wasser. Ich konnte rausfinden, dass es von der Heizung kommen muss. Unser Vermieter wohnt unter uns. Sofort informiert rief er auch sofort den Heizungsnotdienst. Der Handwerker konnte nichts finden aber stellte auch fest, dass es irgendwie von der Heizung kommen muss. Er hat das Entlüftungsventil noch nachgezogen und ging wieder. Die Rechnung wird uns mit 88,83€ voll in den Nebenkosten berechnet. Ist das zulässig?
Dachte immer nur für Reparaturen für Dinge, die immer im täglichen Gebrauch sind.
LG und danke für die Antwort
Andreas
16. November 2016 - 12:01
Hallo Andreas,
ich kann zu Ihrem korrekten Anliegen leider nicht viel schreiben. Recherchieren Sie zum Thema Kleinreparaturen und machen Sie Ihren Vermieter drauf aufmerksam, dass die Kosten nicht in die Nebenkostenabrechnung gehören (egal wer diese übernehmen muss).
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. März 2017 - 17:04
Bei uns im Haus war ein Abfluss im Keller verstopft. Dies geschah vermutlich, weil eine der drei Mietparteien auf unserer Hausseite, Dinge in die Toilette geworfen haben, die dort nicht hinein gehören. Natürlich ist diese besagte Mietpartei nicht ermittelbar. Nun sollen die Reparaturkosten, ingesamt über 600 Euro über die Nebenkostenabrechnung eingezogen werden. Dieses Verfahren soll im Wiederholungsfall erneut zum Einsatz kommen. Ist das rechtens ?
23. März 2017 - 20:14
Hallo Bernd,
Instandhaltungen sind Vermietersache und können nicht umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. Mai 2017 - 12:45
Darf die Kanalreinigung den Mieter auferlegt werden? Wir sind 6 Familien und sollen 1055.Euro bezahlen. Ist das nicht den Vermieter zu zuordnen?
29. Juni 2017 - 09:46
Guten Tag!
mein Vermieter hat in der Nebenkostenabrechnung dieses Jahr zum ersten mal ‘Reparaturen’ aufgeführt. Die Schönheitsreparaturen werden immer von uns selbst erledigt und die Kosten getragen. Darf der Vermieter solche ‘Reparaturkosten’ einfach auf uns abwälzen?
29. Juni 2017 - 10:12
Hallo Katrin,
mit Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben – lesen Sie am besten nochmal genau nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. August 2017 - 09:15
Hallo,
mir wurden die Kosten für den Austausch des Haustürschlosses berechnet. Das Schloß war defekt, der Schlüssel nicht abgebrochen. Außerdem Anfahrtkosten + Technikerkosten. Er war 2x da für je 8 min. Es wurden aber je 1 h berechnet.
Gruß
Sandra
7. August 2017 - 12:56
Hallo Sandra,
das sind m.E. typische Reparaturkosten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. August 2017 - 17:09
Unsere neue Hausverwaltung hat die Wartungskostenabrechnung der Therme letztes Jahr mit 30 Euro “erhöht”. Dieses Jahr nochmals um 30 Euro! Recherchen haben ergeben, dass die Wartungsfirma 90 Euro berechnet wenn ich als “Privatperson” einen Auftrag auslösen würde!! Darf die HV auf den Rechnungsbetrag der Wartungsfirma einfach einen Betrag XX setzen?
16. August 2017 - 16:40
Hallo GeMo,
die Verwaltung ist Rechnungsempfänger (als Vertreterin des Eigentümer). Die Rechnung schreibt die Wartungsfirma.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20. September 2017 - 14:46
Hallo! Besten Dank für den informativen Beitrag. Ich bin aus Klagenfurt und mein Vermieter sendete mir eine Abrechnung, in welcher Kosten zur Fensterreparatur mit aufgelistet waren, wogegen ich natürlich Einspruch erhob. VG Doris B.
24. November 2017 - 14:24
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Frage zur Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschale.
Wir wohnen seit 2012 in einer öffentlich geförderten Wohnung. Unser Vermieter hat die kaufmännische Verwaltung unserer Wohnanlage an einen externen Verwalter abgetreten.
Im Jahr 2014 fand durch die Änderung der II. Berechnungsverordnung eine Mieterhöhung über die Erhöhung der Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschale statt.
War diese Erhöhung überhaupt rechtens??
Nun übernimmt unser Vermieter ab 2018 selbst die komplette Abwicklung; d.h. Mieteinzug und Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
Dazu nun meine Frage: Inwieweit kann unser Vermieter Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschalen geltend machen.
Für Ihre Bemühung schon jetzt meinen Dank im voraus-
Mit freundlichen Grüßen
Jürgen Hollatz
1. Februar 2018 - 14:11
Hallo,
wir wohnen jetzt seit knapp 5 Jahren in einem Zweifamilienhaus (Vermieterin oben, wir unten). Bis heute wurde die Heizungsanlage nicht einmal gewartet. Ein Schornsteinfeger war auch nie da. Jetzt haben wir unsere Nebenkostenabrechnung erhalten und schon wieder sind die Kosten gestiegen. Meine Frage: Ist es möglich erneute Erhöhung zu verweigern, da wir weder eine korrekte Nebenkostenabrechnung mit Belegeinsicht erhalten, zudem sind in der Wohnung unserer Vermieterin nachträglich Wasseruhren eingebaut worden und wir müssen einfach den Rest auf der Hauptuhr zahlen (die dreht sich aber immer, ob wir da sind oder nicht = 2 Wochen Urlaub entspricht einem Wasserverbrauch von knapp 1000 Litern. Wir waren letztes Jahr insgesammt zwei Monate weg und der Verbrauch ist trotzdem höher als im Vorjahr). Reparaturen oder Wartungen werden prinzipiell nur in ihrer Wohnung vorgenommen. Kann man auf eine Wartung- und Pflege der Heizungsanlagen bestehen. Bei uns sind zudem zwei unterschiedliche Heizungssysteme gekoppelt! Und beide Systeme wurden in fünf Jahren nicht einmal gewartet. Wir vermuten, dass die ständig steigenden Nebenkosten mit einem Defekt der Anlage zusammenhängen, aber die Vermieterin weigert sich die Anlage zu Warten oder Reparieren zulassen. Können wir darauf bestehen?
1. Februar 2018 - 16:12
Hallo Petra,
ich verstehe nicht, wie die Vermieterin Ihre Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen will, wenn als Grundlage dafür keine Nebenkostenabrechnung vorliegt?
Dieser Artikel hier hilft Ihnen: Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus
Und dieser hier: Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus?
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Februar 2018 - 13:05
Hallo,
wir wohnen in einer Mietwohnung und unsere Wohnungstür hat ein elektronisches Schließsystem (war schon bei Einzug). In unserer Nebenkostenabrechnung taucht nun der Posten Wartung Schließsystem auf. Es werden alle 2 Jahre die Batterien getauscht. Gilt das jetzt als Wartung und ist abzugsfähig oder als Instandhaltung?
vielen Dank
und viele Grüße
5. März 2018 - 13:45
Wir haben ein gemietetes Haus nebst Carport aus Holz. Der Vermieter sprach mit uns als Mieter ab, dass wir “alle 2Jahre” den Carport streichen. Die benötigte Farbe und die Materialien (Pinsel, Abdeckungsvlies, etc.) wolle der Vermieter bereitstellen, wir gäben unsere Arbeitsleistung dafür her.
Im Sommer haben wir den Carport gestrichen, nun tauchen in der Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr die Farbe mit 134 Euro auf, die wir nun bezahlen müssen.
Geht´s noch ?
6. März 2018 - 12:05
Hallo H. Welz,
danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen. Ich denke der Artikel oben hat Ihnen schon geholfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Januar 2019 - 10:48
Hallo
Darf der Vermieter die Kosten für das Einstellen der Balkontür an den Mieter weiterberechnen?
Weil lt. Mietvertrag für Kleinreparaturen Mieter selbst aufzukommen hat.
Viele Grüße
9. Januar 2019 - 10:55
Hallo Rene,
hier ein Vergleich für Sie: Fensterwartung über die Nebenkosten umlegbar?
Viele Grüße
Dennis Hundt
1. Februar 2019 - 22:05
HALLO…
darf ein Vermieter die Reinigung/Aushub eines zum Grundstück gehörenden Wassergrabens als Instandhaltung auf den Mieter umlegen?
4. Februar 2019 - 10:19
Hallo RILANA,
Instandhaltungskosten sind grundsätzlich nicht umlagerfähig. Wenn überhaupt, sprechen wir hier über Gartenpflege.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23. April 2019 - 13:06
Hallo,
ich habe eine Frage zur Installation von Rauchmeldern in Wohnungen. Wie und was kann man als Eigentümer den Mietern in Rechnung stellen ? Kann man die gesamte Rechnung mit Fahrtkosten über die
Nebenkosten abrechnen? (Die Berechnung pauschal oder ?)
Viele Grüße
24. April 2019 - 09:31
Hallo Olli,
hier ein ganzer Artikel zur Frage: Rauchmelder: Umlagefähigkeit von Anschaffung, Einbau und Wartung
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. April 2019 - 12:48
Vielen Dank für die Auskunft. Aber wenn man ältere Mietverträge hat, reicht dieser Hinweis im Mietvertrag um die Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten abzurechnen ?
Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Betriebskosten Verordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend.
Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der BK gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BK Verordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung anteilig auf den Mieter umzulegen, sofern Abschlagszahlungen auf die BK Arten ganz oder teilweise nicht vereinbart sind. (Bruttokalt-bzw. Teilbruttokaltmiete)
Kann man diese neuen Betriebskosten nicht im nachhinein einfügen, denn wir haben teilweise noch ganz alte Mietverträge aus den 90- zigern die noch nie geändert wurden.
Viele Grüße
Olli
17. August 2019 - 15:51
Kann der Vermieter 200 Euro Heizungsreparatur über Nebenkostennachzahlung verlangen ?
19. August 2019 - 11:47
Hallo Frau Siber,
Instandhaltungen gehören sind in die Nebenkostenabrechnung und müssen i.d.R. durch den Vermieter selbst getragen werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. Januar 2020 - 11:22
Guten Tag,
wir sind letzen Monat ausgezogen und nun haben wir die Endabrechnung erhalten. Darin steht, dass er Vermieter einen Teil der Kaution einbehält für die Kosten des Elektrikers. Dieser soll alle Steckdosen in der Wohnung auf ihre Sicherheit überprüfen.
Darf er dies so durchführen? Ich bin der Meinung dies gehört zu Wartungsarbeiten uns ist nicht umlagefähig.
Bitte um eine Antwort, ab besten mit Fundstellen.
Mit freundlichen Grüßen,
Daniel Koch
23. Januar 2020 - 15:17
Hallo Daniel,
wenn Sie dort nicht irgendeinen Mangel verursacht haben, ist der E-Check Sache des Vermieters und muss auch von diesem bezahlt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Dezember 2020 - 17:49
Hallo.
Darf mein Vermieter die Kosten für einen Erstcheck einer neu installierten Therme komplett auf mich abwälzen?
Desweiteren verlangt Er die Rückerstattung seiner Kosten für die Entfernung einer abgestorbenen, zwei Meter hohen Thuja, im Hochbeet auf dem Balkon, die schon dort war als ich eingezogen bin.
Vielen Dank für Info.
Gruß Werner
4. Januar 2021 - 16:51
Hallo Werner,
Erstcheck ist m.E. Herstellung der Anlage und damit Vermietersache.
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Januar 2021 - 11:53
Darf ich die Reparatur eines Kellerfensters im Gemeinschaftskeller in den Nebenkosten abrechnen?
4. Januar 2021 - 16:44
Hallo EE,
Instandhaltung ist grundsätzlich Sache des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. Mai 2022 - 15:04
Hallo,
der Vermieter hat die Reparatur der Garagentors der Tiefgarage in den Nebenkosten mit 600 Euro eingefordert.
Ich hatte keinen Stellplatz dort angemietet, habe aber den kostenfreien Fahrradkeller mitbenutzt.
Darf er die Reparatur geltend machen?
Herzliche Grüße und vielen Dank
B.Schneider
16. Mai 2022 - 10:25
Hallo Beate,
Reparaturen bzw. Instandhaltungen die an immer zulasten des Vermieters. Eine Ausnahme kann eine Kleinreparatur darstellen, hier gibt es aber sehr Strenge Anforderungen und zudem muss die Reparatur innerhalb der Wohnung erfolgen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19. Juli 2022 - 18:06
Guten Tag, Herr Hundt
Im vergangenen Jahr hatten wir eine durch Fettablagerungen bedingte Verstopfung des Abflussrohres in der Küche, die durch einen Fachbetrieb beseitigt wurde. Nun wurde die Rechnung dafür in unsere Nebenkosten-/ Betriebskostenabrechnung übernommen.
Da es sich unserer Meinung nach um eine Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahme handelt, bezweifeln wir, dass die Kosten hierfür in einer Nebenkostenabrechnung erscheinen dürfen.
Zum zweiten. Das Haus ist fast dreißig Jahre alt. Ist es da nicht normal, dass Leitungen auch ohne schuldhaftes Verhaltens des Mieters verstopfen. Muss in diesem Falle nicht der Vermieter für die Kosten der Rohrreinigung aufkommen?
Mit freundlichen Grüßen
19. Juli 2022 - 20:47
Hallo Axel,
es kommt auf das Verschulden an. Wo genau war die Verstopfung? Im Fallrohr in einem Mehrfamilienhaus wird es schwer, Ihnen ein Verschulden nachzuweisen. Im Bereich der Spüle bis zum Fallrohr liegt die Verantwortung vermutlich bei Ihnen. Davon unabhängig haben die Kosten nichts in der Nebenkostenabrechnung verloren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. August 2022 - 15:23
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben vor einer Woche die Jahres-NK-Abrechnung erhalten und haben nicht nur dieses Mal so unsere Probleme damit:
Für die Tiefgarage, im Mietvertrag enthalten, zahlen wir 70 €/Mon. und
an Nebenkosten monatlich 200 €. Nun sollen wir eine Nachzahlung von 1098 € zahlen.
Dabei sind die NK-Posten “Tiefgarage” und “Aufzug” problematisch.
Die Tiefgarage stand letztes Jahr 3 x unter Wasser wahrscheinlich wegen fehlendem Abfluss.
Jedenfalls wird die TG im Jahr zweimal aufwendig gereinigt und Schäden im Belag repariert.
die Kosten TG belaufen sich für uns auf ca. 340 € (bei 8 Parteien im Haus)
2 x TK-Wartung kostet 2 x 690, 2 x TK-Reinigung ca. 900 € + Miete(!) Reinigungsmaschine 526 €.
Die zusätzlichen Kosten für den Aufzug betragen für uns 540 €, für den Aufzug besteht ein Voll-Wartungsvertrag, der auch Reparaturen mit einschließt.
Meine Frage:
Sind Kosten für die TG in diesem Umfang umlegbar?
Und sind die Kosten für den Aufzug in dieser Höhe umlegbar?
Danke schon mal für Ihre Antwort
schöne Grüße
Bernhard Miller
17. August 2022 - 07:41
Hallo Bernhard,
sowohl für die Tiefgarage als auch für den Aufzug gilt, dass der Vermieter die Kosten der Instandhaltung selbst tragen muss und im Zweifel auf dem Festvertrag einen bestimmten Betrag rausrechnen muss.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21. Januar 2023 - 17:40
Guten Tag Herr Hundt,
Ich lebe in einer Mietwohnung für betreutes Wohnen, eine Wohnanlage mit ca. 50 Mietparteien. Die Haupteingangstür ist barrierefrei und eine Automatiktür. Der Vermieter teilt mir nun mit, dass diese Haupteingangstür durch Fremdeinwirkung mehrfach beschädigt worden sei und dadurch mehrmals der Kundendienst wegen Ausfall der Automatik gerufen werden musste. Er teilt mir nun schriftlich mit, ich zitiere:
“Diese Einsätze sind mit zusätzlichen Kosten Kosten verbunden, welche in den Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt werden müssen und somit zu Ihren Lasten gehen.”
Tatssächlich wurden von Zeugen Fremdeinwirkungen beobachtet. Dabei haben unbekannte Dritte, und auch Mitarbeiter des nahegelegenen Pflegeheims, die in unserem Gebäude Kellerräume als Lager nutzen, die 2-teilige Automatik-Schiebetür mit Gewalt mit beiden Händen auseinandergezogen.
Können solche Kosten, die eine Reparatur darstellen, auf die Mietparteien abgewälzt werden?
Wie sieht es mit dazugehörigen Fahrtkosten aus, die möglicherweise auch am Wochenende angefallen waren?
Für Ihre Antwort bedanke ich mich im voraus.
Freundliche Grüße
Magdalena Beyer
22. Januar 2023 - 00:22
Haloo Magdalena,
solche Instandhaltungen in Allgemeinflächen gehen im Wohnraummietrecht zu Lasten des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27. Januar 2023 - 11:43
Guten Tag!
Mein Vermieter will nach 12 Jahren Instandhaltungsgebühren für eine Parkfläche in den Nebenkosten jetzt hinzufügen.12 Jahre wurde dafür nichts bezahlt.Darf er das jetzt in den Nebenkosten mit einbringen?
27. Januar 2023 - 14:25
Hallo Angelika,
Instandhaltungskosten sind grundsätzlich Vermietersache und nicht umlegbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
2. April 2024 - 15:34
Mietbeginn war der 15.02.2023, jetzt wurde mit Datum vom 23.01.2024 der Kundendienst des Gasbrennwertgerätes (Neu in Januar 2023) in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt.
Gleichzeitig wurden Kosten für eine nachträglich angebrachte Steinwolle Rohrschalenisolierung, Material und Arbeitskosten, in Rechnung gestellt.
Sind diese überhaupt umlagefähige Nebenkosten?
2. April 2024 - 18:30
Hallo Peter,
die Kosten gehören m.E. in der Kalenderjahr 2024 und nicht in die Nebenkostenabrechnung 2023. Zweites ist ggf. eine Modernisierung, aber keine Nebenkostenposition.
Viele Grüße
Dennis Hundt