Da werkelt ein Dachdecker am Dach und in der Nebenkostenabrechnung werden Wartungsarbeiten am Dach abgerechnet. Für den Vermieter stellt sich die Frage, ob und inwieweit er solche Kosten auf den Mieter umlegen kann. Der Mieter fragt sich, ob es sich um umlegbare Nebenkosten handelt.
Wartungsarbeiten am Dach sind eigentlich kaum denkbar. In Betracht kommt ein brüchiger Dachziegel, eine undichte Stelle am Dachfenster, die Erneuerung eines angefaulten Dachbalkens oder die Entfernung von Moos auf den Dachziegeln. Meist handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, selten um echte Wartungsarbeiten.
Dacharbeiten können sonstige Betriebskosten sein
Soweit mietvertraglich die Betriebskostenverordnung vereinbart ist, sind Wartungsarbeiten allenfalls in § 2 Ziffer 17 BetrKV als „sonstige Betriebskosten“ darstellbar. Dacharbeiten sind in den vorherigen Ziffern 1 bis 16 nicht bezeichnet. Als sonstige Betriebskosten müssten sie aber ausdrücklich bezeichnet sein. Jedenfalls darf der Vermieter unter dieser Position nicht beliebig und eventuell anfallende Nebenkosten abrechnen. Jede Nebenkostenart muss für den Mieter bereits bei Mietvertragsabschluss erkennbar und kalkulierbar sein. Im Prinzip könnte der Vermieter also unter der Position „sonstige Betriebskosten“ auch „Wartungsarbeiten am Dach“ als umlagefähige Nebenkosten vereinbaren.
Typische Wartungsarbeiten fallen regelmäßig an
Der Begriff der Wartung wird im Gesetz nicht definiert. Wartungsarbeiten beispielsweise an der Heizung sind zwar regelmäßig umlagefähig. Wartungsarbeiten, die über die bloße Kontrolle, Pflege und Erhaltung hinausgehen, sind keine eigentlichen Wartungsarbeiten. Wartungsarbeiten am Dach sind insoweit eher der Ausnahmefall.
Siehe auch: Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar
Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind keine Wartungsarbeiten
Keine umlagefähigen Nebenkosten sind solche Kosten, die der Vermieter zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes aufwenden muss, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. In diesem Sinne definiert § 1 II Nr. 2 BetrKV solche Erhaltungsmaßnahmen als Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, deren Kosten immer zu Lasten des Vermieters gehen. Damit gewährleistet er den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie.
Muss also der defekte Dachziegel ersetzt werden, handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Erscheinen die Dachziegel witterungsbedingt abgenutzt und machen einen optisch negativen Eindruck, kann sie der Vermieter austauschen. Es handelt sich dann aber eine reine Instandhaltungsmaßnahme. Die Kosten muss er selbst tragen. Erweist sich das Dachfenster als undicht, ist die notwendige Abdichtung eine Instandhaltungsmaßnahme.
Siehe auch: Instandhaltung und Reparaturen sind nicht über die Nebenkosten umlegbar
Beispiele für Wartungsarbeiten am Dach
Anerkannt ist auch die Reinigung von Dachrinnen (BGH DWW, 188).
Wartungsarbeiten müssen erkennbar sein
Soweit der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung ohne nähere Bezeichnung Wartungsarbeiten am Dach abrechnet, dürfen sie der Regel nicht berücksichtigt werden. Für den Betriebskostenanteil ist er jedenfalls darlegungs- und beweispflichtig (z.B. LG Essen WuM 1991, 702). Wenn er Wartungsarbeiten abrechnen will, muss er die Dachdeckerfirma informieren, dass in der Rechnung die Einzelpositionen möglichst genau unter Angabe von Arbeits- und Materialaufwand aufgeschlüsselt werden. Die Wartungsarbeiten können dann nach Lage des Einzelfalls herausgerechnet werden. Andernfalls ist eine Schätzung in Form des pauschalen Abzugs erforderlich (LG Hamburg WuM 1989, 640). Bestehen für eine Schätzung nicht genügend Anhaltspunkte, können die gesamten Aufwendungen nicht als Betriebskosten berücksichtigt werden.
Zwar bezeichnet § 2 Nr. 9 BetrKV auch die Kosten der Gebäudereinigung als umlagefähige Nebenkosten. Reinigungskosten an den Dachziegeln sind hingegen eher untypisch. Sie passen nicht ins Schema der dort bezeichneten Gebäudeteile (Flure, Treppen, Zugänge, Keller, Bodenräume, Waschküche).
20. April 2017 - 08:18
In der Nebenkostenabrechnung habe ich erstmalig eine Position Lohnkosten Wartung. Auf Nachfrage wurde mir mitgeteilt, dass es sich um einen Wartngsvertrag für das Flachdach handelt. Das Gebäude wurde 2011 gebaut. Kann der Vermieter diese Wartung umlegen oder ist das Instandhaltung.
20. April 2017 - 08:37
Hallo Karola,
mit der Frage, ob Wartungsarbeiten für ein Dach umgelegt werden dürfen, befasst sich der Artikel oben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29. November 2017 - 19:36
Wenn man das Fazit ausIhrem Artikel nimmt, ist das Thema “Wartung der Dachfläche” als Nebenkostenorderung vom Vermieter so zu sehen:
1. Er besorgt sich ein Angebot von einer Firma (natürlich ortsüblicher Preis)
2. Er informiert seine Mieter, dass er eine neue Position in der Nebenkostenabrechnung unter “sonstige Betriebskosten” aufmachen will, die Position nennt er “Dachwartung”
3. Er schlüsselt die Gesamtsumme auf die Quadratmeter der Wohnung aufund alle müssen ab nächsten Jahr zahlen
So einfach müsste es gemäß obigen Artikel sein.Alle weiteren Erklärungen machen den Artikel zwar lan, haben aber in der Frage von Karola keinen weiteren Informationsgehalt.
Richtig ?
29. Oktober 2020 - 07:08
Nein, so einfach ist es nicht, es hängt an Punkt 2. Der VM kann nicht einfach den Katalog der sonstigen Betriebskosten erweitern. Das wäre eine Vertragsänderung, der der Mieter zustimmen muss.
26. November 2019 - 19:33
Leider habe ich bez. Überdachungen und/oder Platz für Mülltonnen nichts gefunden, so dass ich mich hier mal dran hänge:
Ich habe im Juni 2018 eine Art Carport über die 4 Mülltonnen des 3-Fam-Hauses gebaut, da das Einbringen von Müll bei Regen und vor allem Schnee und Eis zum einen unangenehm war und die Tonnen teils auch vereist waren.
Kann ich die Kosten in der Nebenkostenabrechnung ansetzen da ja alle Beteiligten davon profitieren ? (auch wenn eine Mieterin im Aug ausgezogen ist ?)
1. Dezember 2019 - 09:51
Hallo Klaus,
als Nebenkosten dürfen Sie nur laufende / wiederkehrende Kosten umlegen. Zudem muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein. Ihr Vorhaben scheitet vermutlich an beiden Punkten.
Viele Grüße
Dennis Hundt