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Nebenkostenabrechnung für Garage – gesonderte Abrechnung erforderlich?

Ob für die Garage neben der Nebenkostenabrechnung für die Wohnung eine gesonderte Abrechnung der Nebenkosten erforderlich ist, bestimmt sich nach dem Mietvertrag.

Wir zeigen in diesem Artikel, welche Möglichkeiten bestehen, die Nebenkosten für eine Garage umzulegen.

Variante 1: Einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Garage

Im Idealfall hat der Mieter die Wohnung einschließlich der Garage angemietet. Dann liegt ein einheitlicher Mietvertrag vor, für den der Vermieter eine einheitliche Nebenkostenabrechnung erstellen und die Nebenkosten für Wohnung insgesamt erfassen kann. In diesem Fall macht es auch wenig Sinn, die Nebenkosten für die Garage eigenständig abzurechnen. So müsste für den Stromverbrauch ein gesonderter Stromzähler vorhanden sein.

Variante 2: Getrennte Mietverträge für Wohnung und Garage

Hat der Mieter hingegen für die Wohnung und die Garage jeweils einen eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen, begründet dies regelmäßig die rechtliche Selbstständigkeit beider Mietverträge. Dabei spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit, wenn der Mieter sowohl einen Mietvertrag über die Wohnung, als auch einen Mietvertrag über die Garage oder einen Stellplatz abgeschlossen hat (BGH Urt.v.12.10.2011 – VIII ZR 251/10). Die Garage ist dann gerade nicht Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses.

Dieser Fall ist insbesondere auch dann anzunehmen, wenn die Garage nicht auf dem gleichen Grundstück liegt wie die Wohnung, sondern von der Wohnung entfernt liegt. Die rechtliche Konsequenz besteht insbesondere darin, dass der Mietverträge für die Garage und die Wohnung jeweils eigenständig gekündigt werden können.

Die logische Konsequenz besteht dann darin, dass der Vermieter für die eigenständig angemietete Garage eine gesonderte Nebenkostenabrechnung erstellen muss. Darin kann der Vermieter die nur für die Garage anfallende Nebenkosten (Grundsteuer, Strom, Abwasser, Versicherung) erfassen und abrechnen. Liegt die Garage auf dem gleichen Grundstück wie die Wohnung, empfiehlt sich im Regelfall aus organisatorischen Gründen die gemeinsame Abrechnung.

Empfehlung für die Praxis

Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten Vermieter und Mieter bei Abschluss des Wohnungsmietvertrages darauf achten, dass die Garage in den Wohnungsmietvertrag einbezogen ist. Wird die Garage später dazu gemietet, empfiehlt sich die ausdrückliche Einbeziehung in den Wohnraummietvertrag.

Nur so lassen sich im Interesse beider Parteien unterschiedliche Kündigungsfristen vermeiden. In der Regel dürfte der Mieter, kein Interesse daran haben, wegen einer längeren Kündigungsfrist für die Garage noch die Miete für die Garage zahlen zu müssen, wenn er die Wohnung kündigt. Zugleich sollte der Vermieter daran interessiert sein, nach Kündigung und Auszug des Mieters auch zeitgleich die Garage weiter vermieten zu können.

14 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung für Garage – gesonderte Abrechnung erforderlich?"

  • Wolfgang Gütschow
    22. Juli 2019 - 22:41 Antworten

    Ich habe einen Mietvertag wo Wohnung und Garage als Einheit vermietet wurde.
    Ich bekomme seit ich 2013 eingezogen bin jedes Jahr eine getrennte Nebenkostenabrechnung für die Garage. Das ist soweit für mich in Ordnung, nur was mich stört, und das habe ich auch schon beim Vermieter beklagt ist, das für die Garage noch einmal zu zahlen ist: Müllabfuhr Hausmeister, Kabelgebühr,
    Strom Tiefgarage,Wohngebäudeversicherung,Feuerversicherung,Oberflächenwasser und Wartung Technische Anlagen.

    Dieses habe ich auch schon beim Mieterschutz bemängelt, ich bekam die Antwort das es alles in Ordnung ist, weil die Tiefgarage zum Nebenhaus gehärt und nur gemietet (gekauft) wurde.

    Können Sie mir sagen ob es tatsächlich richtig ist das man 2 mal Hausmeister, Müllgebühren und dieden ganten anderen Teil bezahlen muss.

    Vielen Dank.

  • Frank
    24. April 2020 - 22:42 Antworten

    Hallo,
    ja, dies hat seine Richtigkeit, da die Betriebskosten nur anteilig umgelegt und abgerechnet werden.
    Viele Grüße
    Frank

  • Rose
    27. September 2020 - 12:28 Antworten

    Ich habe seit 12 Jahren eine gegenüberliegende Garage angemietet. Nun ist ein Eigentümerwechsel gewesen und ich habe für die Garage eine 25% Mieterhöhung erhalten. In der Vergangenheit habe ich nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Sämtlich Kosten waren mit der Miete abgeglichen.
    Nun soll ich eine Erhöhungsvereinbarung unterschreiben, die aber wie folgt heißt: “Nettokaltmiete alt…€,
    Nettokaltmiete neu…€. Obwohl ich den neuen, jungen Eigentümern bereits mündlich darauf hingewiesen habe, das ich nicht bereit bin weitere Umlagen zusätzlich zu bezahlen. Sie erklärten sich zwar mündlich (nur) damit einverstanden, aber jetzt werde ich bedrängt diese o.g. Erhöhungsvereinbarung mit der Nettokaltmiete zu unterschreiben. Wie soll ich mich verhalten. Das ganze soll zum 01.10.2020 geregelt sein. Ich freue mich auf Ihre Antwort. Danke

    • Dennis Hundt
      29. September 2020 - 18:49 Antworten

      Hallo Rose,

      Nebenkosten können nur umgelegt werden, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Ich hoffe das hilft Ihnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne
    17. Dezember 2020 - 19:14 Antworten

    Hallo,

    Uns wird für ein Abstellraum im dazugehörigen Parkhaus Betriebskosten in Rechnung gestellt (wie Hausmeister, wartung Rolltor, Wartung Betonflächen, etc.). Meines Erachtens werden für Abstellräume keine Nebenkosten gezahlt, lediglich der verbrauchte Strom. Liege ich da richtig?
    Hinzu kommt, dass zum Parkhaus neben den Abstellräumen auch PKW-Stellplätze gehören. Für diese wurden keine Betriebskosten berechnet. Hierfür wurde eine monatliche Miete zu 65 Euro im Wohnungsmietvertrag mit aufgenommen. Könnten dann hier nochmal Betriebskosten zusätzlich dazukommen?

    Viele Grüße
    Susanne

    • Dennis Hundt
      17. Dezember 2020 - 19:17 Antworten

      Hallo Susanne,

      lesen Sie im Mietvertrag nach, ob nur für die Wohnung oder auch für den Abstellraum Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne
    17. Dezember 2020 - 20:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die Rückmeldung. Im Mietvertrag steht für mich offensichtlich nichts dazu. Ich finde da lediglich im Abschnitt Umlage von Betriebskosten den Satz „Der Anteil des Mieters entspricht dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Gesamtsumme der Wohn- und Nutzflächen aller Wohn- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit.“
    Daraus lese ich auch nur, dass sie Wohnfläche bei den Betriebskosten betrachtet wird. Ansonsten steht nirgends ein Satz, dass für den Abstellraum Betriebskosten zu zahlen sind. Müsste das so offensichtlich dort drin stehen oder geht das auch mit Verweise auf irgendwelche Paragraphen?

    Viele Grüße
    Susanne

  • Carsten
    21. Januar 2022 - 18:18 Antworten

    Hallo,

    ich sehe in immer mehr Betriebskostenabrechnungen für Garagen zusätzliche Posten aufgeführt, die über Nebenkosten wie Grundsteuer, Strom, Abwasser und Versicherung hinausgehen. Kann dagegen rechtlich vorgegangen werden? Bzw. kann ich mich einfach weigern, diese Zusatzkosten, die nur das Haus betreffen und nicht die Tiefgarage, zu zahlen? Wenn ja, auf welche Rechtlage bzw. Urteil muss ich verweisen?

    Vielen Dank und beste Grüße, Carsten

  • Weissnix89
    19. März 2022 - 21:31 Antworten

    Kann der Vermieter die Garage separat kündigen?
    Ich habe leider im Netz nichts gefunden zu meinem Fall.

    Und zwar steht bei uns im Mietvertrag eine Garage drin und fällt auch aufgelistet unten unter die Gesamtmiete.

    Beides ist auf einem Grundstück und wurde zur selben Zeit angemietet.

    Es gibt nun aber noch dazu einen separaten Mietvertrag zur Garage mit einem Monat Kündigungsfrist.

    Was gilt nun ? Der Mietvertrag und eine Garage ist mit Bestandteil oder doch der separate Vertrag auf den kein Bezug besteht im Mietvertrag…

    • Dennis Hundt
      20. März 2022 - 08:45 Antworten

      Hallo Weissnix89,

      wenn es sich um eine separate Vermeidung handelt, dann kann auch separat gekündigt werden. Ob das bei Ihnen der Fall ist, sollten Sie rechtlich prüfen lassen (beide Verträge). Zum Beispiel könnte entscheidend sein, wann die beiden Verträge geschlossen wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jakob
    17. September 2022 - 13:55 Antworten

    Kann der Vermieter/die Hausverwaltung für einen Garagenstellplatz erhöhte Betriebskosten verlangen, wenn es zu Beschädigungen durch andere Mieter (oder sonst wem) der Garage kommt? Bei uns wurden die Reparaturarbeiten sozusagen eingerechnet in die BK. Das waren dann gleich mal 200 euro.

    Es gibt keinen separaten Vertrag für den Garagenstellplatz, der wurde im Mietvertrag für die Wohnung mit einbezogen.

    Lg,
    Jakob Kainz

    • Dennis Hundt
      17. September 2022 - 15:07 Antworten

      Hallo Jakob,

      Instandhaltungsarbeiten sind vom Vermieter zu tragen und haben und der Nebenkostenabrechnung nicht verloren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    25. September 2022 - 17:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Bzgl. der Nebenkostenabrechnung auf zwei Tiefgaragenstellplätze welche bei uns im Mietvertrag wie folgt inkludiert sind stellt sich mir die Frage ob die Nebekosten jährlich gesondert abegrechnet werden dürfen.

    Unter Miethöhe steht

    x.1. Die monatliche Kaltmiete (Grundmiete) für die Wohnung beträgt derzeit 1.500 Euro

    x.2. Die monatliche Miete für die beiden Tiefgaragenstellplätze beträgt 120 Euro

    Betriebskosten:

    y.3 Die laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) – als Anlage 1. Bestandteil dieses Mietvetrages- umlagefähigen Betriebskosten für das Haus hat der Mieter zusätzlich zur Miete zu zahlen.
    Anmerkung: Hier wird auf eine BETRKV in der Fassung von vom 27.11.2003 verwiesen

    y.5 Der Grundkostenanteil ergibt sich aus der Wohnfläche der Mietsache (im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche).

    Bzgl. Der Nebenkosten für die Teifgarage wird hier nirgendsweiter eingegangen.
    Bedeutet dies der Vermieter kann hier eine gesonderte Nebenkostenabrechnnung im Verhältnis für die Tiefgaragenstellpätze geltend machen?

    Viele Grüße
    Michael

    • Dennis Hundt
      25. September 2022 - 20:04 Antworten

      Hallo Michael,

      prüfen Sie die Nebenkosten, die für die TG gefordert werden. Sind diese von der Betriebskostenverordnung gedeckt? Ich würde die Klausel ansonsten rechtlich prüfen lassen. Noch mal zum Grundverständnis: wenn sie zwei Tiefgaragenplätze anmieten, ist es normal, dass Sie im Verhältnis auch die Nebenkosten für diese Plätze tragen. Aber natürlich muss das auch rechtlich sicher vereinbart werden. Lassen Sie uns hier gerne wissen, was bei der Prüfung rauskam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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