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Nebenkostenabrechnung für Garage – gesonderte Abrechnung erforderlich?

Ob für die Garage neben der Nebenkostenabrechnung für die Wohnung eine gesonderte Abrechnung der Nebenkosten erforderlich ist, bestimmt sich nach dem Mietvertrag.

Wir zeigen in diesem Artikel, welche Möglichkeiten bestehen, die Nebenkosten für eine Garage umzulegen.

Variante 1: Einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Garage

Im Idealfall hat der Mieter die Wohnung einschließlich der Garage angemietet. Dann liegt ein einheitlicher Mietvertrag vor, für den der Vermieter eine einheitliche Nebenkostenabrechnung erstellen und die Nebenkosten für Wohnung insgesamt erfassen kann. In diesem Fall macht es auch wenig Sinn, die Nebenkosten für die Garage eigenständig abzurechnen. So müsste für den Stromverbrauch ein gesonderter Stromzähler vorhanden sein.

Variante 2: Getrennte Mietverträge für Wohnung und Garage

Hat der Mieter hingegen für die Wohnung und die Garage jeweils einen eigenständigen Mietvertrag abgeschlossen, begründet dies regelmäßig die rechtliche Selbstständigkeit beider Mietverträge. Dabei spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit, wenn der Mieter sowohl einen Mietvertrag über die Wohnung, als auch einen Mietvertrag über die Garage oder einen Stellplatz abgeschlossen hat (BGH Urt.v.12.10.2011 – VIII ZR 251/10). Die Garage ist dann gerade nicht Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses.

Dieser Fall ist insbesondere auch dann anzunehmen, wenn die Garage nicht auf dem gleichen Grundstück liegt wie die Wohnung, sondern von der Wohnung entfernt liegt. Die rechtliche Konsequenz besteht insbesondere darin, dass der Mietverträge für die Garage und die Wohnung jeweils eigenständig gekündigt werden können.

Die logische Konsequenz besteht dann darin, dass der Vermieter für die eigenständig angemietete Garage eine gesonderte Nebenkostenabrechnung erstellen muss. Darin kann der Vermieter die nur für die Garage anfallende Nebenkosten (Grundsteuer, Strom, Abwasser, Versicherung) erfassen und abrechnen. Liegt die Garage auf dem gleichen Grundstück wie die Wohnung, empfiehlt sich im Regelfall aus organisatorischen Gründen die gemeinsame Abrechnung.

Empfehlung für die Praxis

Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten Vermieter und Mieter bei Abschluss des Wohnungsmietvertrages darauf achten, dass die Garage in den Wohnungsmietvertrag einbezogen ist. Wird die Garage später dazu gemietet, empfiehlt sich die ausdrückliche Einbeziehung in den Wohnraummietvertrag.

Nur so lassen sich im Interesse beider Parteien unterschiedliche Kündigungsfristen vermeiden. In der Regel dürfte der Mieter, kein Interesse daran haben, wegen einer längeren Kündigungsfrist für die Garage noch die Miete für die Garage zahlen zu müssen, wenn er die Wohnung kündigt. Zugleich sollte der Vermieter daran interessiert sein, nach Kündigung und Auszug des Mieters auch zeitgleich die Garage weiter vermieten zu können.

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