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Wäschepflege: Umlegbare Nebenkosten

Jeder Mieter sollte die Möglichkeit haben, seine Wäsche zu waschen. Im Mietverhältnis ergeben sich rein praktisch drei Möglichkeiten, die Kosten der Wäschepflege abzurechnen.

1. Mieter organisiert sich selbst

Im einfachsten Fall stellt der Mieter selbst eine Waschmaschine und/oder einen Trockner auf. Die Aufstellung kann innerhalb der Wohnung oder in einer vom Vermieter zur Verfügung gestellten Räumlichkeit (Waschküche) erfolgen. Wichtig ist, dass die Strom- und Wasserkosten direkt dem Mieter zugeordnet werden können. Innerhalb der Wohnung ist dies unproblematisch, da die vorhandenen Strom- und Wasseranschlüsse des Mieters genutzt werden.

Steht die Waschmaschine in einer von allen Mietern genutzten Waschküche, werden die Wasser- und Stromkosten im Idealfall durch eigene Strom- und Wasserzähler erfasst. Fehlt ein Wasserzähler, kommt die Umlage der entstehenden Wasserkosten auf der Grundlage des § 2 Ziffer 2 BetrKV (Kosten der Wasserversorgung) in Betracht. Für die Stromkosten bedarf es regelmäßig eines eigenen Stromzählers.

2. Münzautomat

Einfach ist es auch, wenn der Vermieter Wascheinrichtungen zur Verfügung stellt, die der Mieter gegen Zahlung eines Entgeltes nutzen kann. Meist werden in Münzgeräte Münzen eingeworfen. Mit dem Münzeinwurf durch den Mieter ist der Kostenaufwand abgegolten. Darüber hinausgehende Kosten der Wäschepflege (z.B. Verwaltungsaufwand) darf der Vermieter dann regelmäßig nicht mehr auf den Mieter umlegen (LG Hamburg WuM 1985, 390). Insbesondere gehen die Anschaffung und die Unterhaltung der Geräte zu Lasten des Vermieters (siehe dazu unten 3c).

Soweit die eingeworfenen Münzen lediglich als Vorauszahlung auf die entstehenden Kosten der Wäschepflege vereinbart sind, muss eine Abrechnung erfolgen (AG Hamburg WuM 1993, 620). Ein eventueller Mehrerlös ist dem Mieter zu erstatten. Soweit für alle Mieter nur ein Münzgerät verfügbar ist, ist ein Mehrerlös nach dem für die Nebenkosten vereinbarten Umlageschlüssel auf die Mieter aufzuteilen. Der Vermieter darf nach § 556 II Satz 2 BGB nur angemessene Vorauszahlungen fordern, so dass der Münzeinwurf den kalkulierten Kosten entsprechen muss.

3. Umlage nach BetrKV

Alternativ kann der Vermieter für die von ihm zur Verfügung gestellten Waschmöglichkeiten nach § 2 Ziffer 16 Betriebskostenverordnung die Kosten der „Wäschepflege“ in der Nebenkostenabrechnung abrechnen und auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass die Abrechnung nach der Betriebskostenverordnung ausdrücklich vereinbart oder die Kosten der Wäschepflege ausdrücklich als umlagefähige Nebenkosten mietvertraglich bezeichnet sind.

a. Umlagefähig sind: …

Nach dem Wortlaut der Vorschrift gehören dazu insbesondere die Kosten für: …

  • Betriebsstrom: Regelmäßig ist ein eigener Stromzähler erforderlich, um eine gleichmäßige gerechte Abrechnung bei mehreren Mietern zu ermöglichen. Schätzungen sind unangemessen. Allenfalls könnte die Umlage nach einem bestimmten Verteilerschlüssel (z.B. Personenzahl im Mieterhaushalt, je Wohnung im Gebäude) vereinbart werden.
  • Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen: Einrichtungen der Wäschepflege sind alle der Wäschepflege dienenden Vorrichtungen (Waschmaschine, Trockner, Wäscheschleuder, Wäschespinne, Bügelmaschine). Sowohl der Hauswart mit der alltäglichen Beaufsichtigung beauftragt ist, sind dessen Lohnkosten nach § 2 Ziffer 14 BetrKV abzurechnen.
  • Regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Geräte: Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten durch Fachfirmen gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Geräte gewährleisten. Hat der Vermieter einen Wartungsvertrag abgeschlossen, kann er nur die Überprüfungskosten umlegen, nicht aber die darin enthaltenen Reparaturkosten. In der Kostenrechnung des Dienstleisters sind die Kosten getrennt aufzuführen.
  • Wasserversorgung: Der Vermieter kann die Wasserkosten für die Wäschepflege nach § 2 Ziffer 16 BetrKV oder allgemein nach Ziffer 2 (Kosten der Wasserversorgung) umlegen. Soweit die Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, erscheint es gerecht, den Wasserverbrauch für die Wäschepflege gesondert zu erfassen und eigenständig umzulegen (Schmid DWW 1997, 68).
  • Die Abwasserkosten sind nach unabhängig vom Frischwasserverbrauch § 2 Ziffer 3 BetrKV (Kosten der Entwässerung) umzulegen.

b. Anderweitig umlagefähig sind: …

  • Kosten des Waschraums: Eine darin eventuell befindliche Heizung ist über den Heizungsaufwand nach § 2 Ziffer 4, die Beleuchtung für Waschküchen über Ziffer 11 und Hauswartkosten über Ziffer 14 BetrKV abzurechnen.

c. Nicht umlagefähig sind …

  • Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung (AG Mühlheim WuM 2000, 424). Sie bleiben Aufgabe und Last des Vermieters.
  • Kosten der Anschaffung, Ersatzbeschaffung von Geräten oder Ersatzteilen. Mietet oder least der Vermieter die Geräte, ändert dies nichts, soweit die Umlagefähigkeit nicht ausdrücklich vereinbart wird. Eine Umlagefähigkeit, wie sie § 4 II HeizkostenV für die Mietkosten von Verbrauchserfassungsgeräten vorsieht, ist der Ausnahmefall und nicht übertragbar.

20 Antworten auf "Wäschepflege: Umlegbare Nebenkosten"

  • Peter
    10. September 2019 - 07:29 Antworten

    Hallo Zusammen,

    Meine Vermieter stellen eine Waschmaschine im Keller zur Verfügung für welche die Mieter ganze 4€ zahlen müssen. Dazu zählt nur der Waschgang, kein Waschmittel und kein Trockner. Handelt es sich hier noch um eine angemessene Vorauszahlung wie oben beschrieben?

    Vielen Dank für den Beitrag und die Hilfe!
    Beste Grüße
    Peter

    • Dennis Hundt
      10. September 2019 - 08:52 Antworten

      Hallo Peter,

      handelt es sich bei Ihnen denn um eine Vorauszahlung über die entsprechend abgerechnet wird?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Rechenberger
    6. November 2019 - 10:06 Antworten

    Hallo und guten Morgen. Wir haben eine Gemeinschaftsmaschine mit Münzeinwurf, die bei uns nicht im Mietvertrag festgehalten ist. Dementsprechend waschen wir mit eigener Maschine in der Wohnung.
    Jetzt stelle ich mir die Frage, ob ich die Nebenkosten für die Gemeinschaftsmaschine mit zahlen muss. Diese läuft über Allgemeinstrom und hat keine separate Wasseruhr. Die Einnahmen werden laut Aussage der Hausverwaltung für Reparatur und Neuanschaffung zurück gelegt, ich habe der HV schon mitgeteilt, dass das so nicht rechtens ist. Wie verhält es sich mit den übrigen Nebenkosten?
    Vielen Dank schon mal für Ihre Antwort.

    MfG Andreas.

  • Peter Siebenschuh
    30. November 2019 - 19:49 Antworten

    Hallo,meine Frage.
    Wenn wir in der Mietwohnung eine eigene Waschmaschiene haben müssen wir uns dann
    an den Kosten der Gemeinschaftswaschmaschiene beteiligen?

    Die Kosten für Wasser und Abwasser der Gemeinschaftsmaschiene werden uns über
    die Nebenabrechnung berechnet.
    Wieso das wenn wir doch nur in unserer eigenen Maschiene waschen die in unserer Wohnung steht.

    • Dennis Hundt
      1. Dezember 2019 - 08:57 Antworten

      Hallo Peter,

      ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart? Das ist die entscheidende Frage. Vergleich: Sie haben einen Garten, zahlen Gartenpflege und nutzen aber nur Ihren Balkon.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maren Heinemann
    18. November 2020 - 07:33 Antworten

    Guten Tag,
    können die Kosten für eine Unternutzung von Mietwaschmaschinen auf die Mieter umgelegt werden?
    Es fallen z.B. bei uns Kosten an, wenn die Mietmaschinen nicht 365 mal/Jahr benutzt werden und diese Unternutzungsgebühren werden auf den Mieter als Betriebskosten/Nebenkosten umgelegt. Ist dies so möglich?
    Danke für eine Rückmeldung
    Maren

    • Dennis Hundt
      19. November 2020 - 17:36 Antworten

      Hallo Maren,

      eine sehr spezielle Frage. Recherchieren Sie dazu am besten nach Urteilen. Ich kann Ihnen hier im Moment leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne-Kathrin
    21. Februar 2022 - 21:17 Antworten

    Hallo, sind für eine Waschküche die ganzen Betriebskosten wie Niederschlagswasser, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtvers., Rasenpflege, Winterduienst, Gartenpflege Stromkosten aus dem Treppenhaus und Kosten für die Abfallbeseitigung seitens des Vermieters uns in Rechnung zustellen rechtens ? Im Mietvertrag steht lediglich das die Waschküche mitbenutzt werden kann.

    Dürfen die Kosten auf uns umgelegt werden, da wir diese ja schon mit unseren Nebenkosten zahlen.

    Beste Grüße Anne

    • Dennis Hundt
      22. Februar 2022 - 06:52 Antworten

      Hallo Anne-Kathrin,

      in wie weit werden die Kosten denn separat ausgewiesen? All diese Kosten fallen doch für das Gesamte Grundstück / Gebäude an.

      Über die monatlichen “Nebenkosten” zahlen Sie voraus, über diese Vorauszahlungen wird einmal jährlich in Form der Nebenkostenabrechnung abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Anne-Kathrin
        22. Februar 2022 - 16:21 Antworten

        Hallo Herr Hundt, sorry für meine etwas missglückte Darstellung. Die in meinem ersten Beitrag aufgezählten ” Nebenkosten” bzw. Betriebskosten werden uns von der Vermieterin jährlich über eine Nebenkostenabrechnung 3x separat von einander in Rechnung gestellt. Einmal über unsere Wohnfläche 80qm nochmals separat über die Waschküche 14,7qm und nochmals separat über die Dusche/ Keller 3,9qm im KG. Diese Räumlichkeiten sind im Mietvertag vom Mieterbund ausgewiesen als §1 Mieträume Es werden folgende Räume vermietet: 3Zi, 1 Küche 1 Bad und 1 Garage.
        Unter Punkt 2 in diesem § steht das der Mieter berechtigt ist die Waschküche, (Trockenboden/ Trockenplatz) nicht existent, Dusche/ Keller gemäß der Hausordnung mitzubenutzen. Wo bei keine Hausordnung existiert.

        Ist dieses Vorgehen rechtens, und die Vermieterin kann die oben aufgeführten Kosten 3x auf uns umlegen ?

        Beste Grüße und vielen Dank für Ihre Antwort.

        Ich hoffe es ist jetzt verständlicher 🙂

        • Dennis Hundt
          22. Februar 2022 - 20:19 Antworten

          Hallo Anne-Kathrin,

          es können nur die Kosten umgelegt werden, deren Umlage Mietvertrag vereinbart wurde. Beispiel: die Kosten für den Winterdienst müssen sich in der Gesamtsumme auf alle Nebenkostenabrechnungen verteilen (z.B. 9/10 Haus, 1/10 Nebengebäude). Eine doppelte Umlage wäre nicht korrekt.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Anne-Kathrin
            23. Februar 2022 - 16:31

            Hallo Herr Hundt, sorry mir schwirrt der Kopf, wie schon geschrieben alle aufgeführten Posten werden 3x für das gleiche Gebäude aber für 3 verschiedenen Räumlichkeiten in dem Gebäude in Rechnung gestellt. Somit ist solch ein Vorgehen nicht korrekt, richtig?

            Viele Grüße

  • Doris Jubelgas
    12. Januar 2023 - 09:06 Antworten

    Seit über 6 Jahren stehen bei uns im Heizungskeller 4 private Waschmaschinen, die über den Hausstrom benutz werden, was jetzt erst festgestellt wurde, nachdem der damalige Hausverwalter sagte, daß dafür extra Stromzähler bestehen, was gelogen war. Außerdem hängen die Maschinen alle an einer Steckdose, sodaß regelmäßig die Sicherungen verbrennen. Was kann man verlangen, wenn das nicht abgestellt wird. Ich werde auf jeden Fall der Nebenkostenabrechnung widersprechen, da alles als Hausstrom angegeben wird. Das selbe giltfür 2 Mietergaragen.

    • Dennis Hundt
      12. Januar 2023 - 10:45 Antworten

      Hallo Doris,

      Widerspruch einzulegen macht Sinn. Der Vermieter muss den Strom in angemessener Höhe herausrechnen. Zukünftig wären eigene Zählen angemessen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lena U.
    18. Februar 2023 - 14:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meinem Wohnhaus wurde vor einigen Tagen im Gemeinschaftskeller eine neue Waschmaschine aufgestellt. In dem Zuge wurden die Kosten für einen Waschgang von 1€ auf 4€ erhöht. Für den Einwurf des Geldes steht bei der jetzigen, wie auch bei der Waschmaschine davor, ein Münzautomat zur Verfügung. Die Wohnungen im Haus sind alle sehr klein und in vielen gibt es keinen Waschmaschinenanschluss und auch nicht in den jeweiligen Kellerabteilen der Mieter.

    Können meine Mitmieter und ich dagegen etwas machen?

    Vielen Dank im Voraus.

    PS: eine Art Waschsalon als Ausweichmöglichkeit gibt es in meinem Ort nicht.

    • Dennis Hundt
      18. Februar 2023 - 16:32 Antworten

      Hallo Lena,

      schwierig, ich denke es ist ein freiwilliges Angebot des Vermieters. Wenn das Angebot nicht genutzt wird, sinkt ggf. der Preis. Gibt es eine Fixierung (am besten mit Preisangabe) im Mietvertrag? Ansonsten ist ggf. die Installation in der Küche ein Option.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lena U.
        21. Februar 2023 - 17:24 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort, leider gibt es keine Fixierung im Mietvertrag.

        Viele Grüße

        Lena

  • Thomas Kontny
    15. November 2023 - 22:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in unserem Haus haben wir eine Waschmaschine und einen Trockner vom Vermieter gestellt bekommen.
    Um eines der Geräte zu benutzen müssen wir 1€ in einen Münzautomaten werfen. Anschließend läuft ein Timer ab, welcher uns 3 Std. die Geräte zur Verfügung stellt. Wir können entweder die Waschmaschine benutzen oder den Trockner. Beides parallel ist uns untersagt.

    Nun haben wir eine Nebenkostenabrechnung bekommen, in der wir nochmal zusätzlich 3,60€ und im späteren Verlauf 4,10€ pro Münzeinwurf nachzahlen müssen. (3,60€ für das Jahr 2022 und 4,10€ für den Zeitraum Januar bis Oktober 2023. Wir sind eine WG und es sind mehrfach Mitbewohner ein-und ausgezogen, daher wurde die Abrechnung bis Oktober diesen Jahres mit übernommen, um es laut dem Vermieter einfach zu rechnen, unter uns (Ex-)Mietern)
    Da ab dem 01. September 2022 der Hauptmieter gewechselt worden ist, wurde auch ein neuer Mietvertrag angefertigt. In diesem Mietvertrag steht aber nichts davon, dass man für die Waschgänge im Nachhinein nochmal draufzahlen muss. Es wurde einmal mündlich erwähnt, als ich dem Vermieter im Treppenhaus begegnet bin und anschließend nie wieder. Im alten Vertrag wurde dies schriftlich festgehalten (und da auch nur 3€ zusätzlich). Außerdem ist in der Rechnung die ganze Zeit von 3,60€ bzw 4,10€ pro Wasch-UND Trockengang die Rede, was in einem Zeitraum von 3 Std. bei der Waschmaschine und beim Trockner nicht möglich ist, wenn man einen vernünftigen Wasch-und Trockengang einlegen möchte. Man musste immer mindestens 2 Euro in den Automaten werfen. Der Vermieter hat mir auch bestätigt, dass in dieser Abrechnung die Kosten für beide Geräte mit einkalkuliert worden seien.

    Ist diese Abrechnung seitens des Vermieters überhaupt rechtens? Und wenn nein, was empfehlen Sie mir soll ich machen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Thomas Kontny

    P.S. Sollte es im oben geschriebenen Text irgendwelche Unklarheiten geben, dann fragen Sie bitte nach.

    • Dennis Hundt
      16. November 2023 - 12:30 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich denke, der Vermieter kann die zusätzlichen Kosten nur als Nebenkosten umlegen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Zweitens: der Vermieter muss angefallenen Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung auf Mieterwunsch mit Belegen nachweisen können. Beispiel: Der Gärtner schreibt eine Rechnung, diese Rechnung können Sie bei Bedarf einsehen. Wie es mit der Waschmaschine laufen soll, ist für mich unklar. Eine Pauschale müsste ebenso im Mietvertrag vereinbart werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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