Der Vermieter kann mit dem Mieter im Mietvertrag die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten vereinbaren. Gemäß § 2 Ziffer 2 Betriebskostenverordnung gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten auch die Kosten der Wasserversorgung mit Kaltwasser. Die Kosten der Versorgung mit Warmwasser sind hingegen in § 2 Ziffer 5 BetrKV eigenständig geregelt.
Der Vermieter kann die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Dazu muss er Wasserzähler in der einzelnen Wohnung installieren. Auf Grundlage der Landesbauordnung ist der Einbau von Wasserzählern für Neubauten überwiegend vorgeschrieben. Für Bestandswohnungen gilt diese Vorgabe nicht.
Diese (Wasser)Kosten sind umlagefähig
- Umlagefähig sind Wasserkosten, die mit dem allgemeinen Wohngebrauch in Zusammenhang stehen. Dazu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die der Wasserversorger dem Vermieter in Rechnung stellt. Eingeschlossen ist auch der allen Mietern durch die Treppenhausreinigung oder die Bewässerung des gemeinschaftlichen Gartens zugutekommende Wasserverbrauch.
- Umlagefähig sind die Grundgebühren des Wasserversorgers, die Kosten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern, sofern der Vermieter diese nicht selbst kauft, sondern mietet, ferner die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage (Strom- und Wartungskosten für eine Wasserpumpe oder die Anlage) und einer Wasseraufbereitungsanlage (Filteranlage, Entkalkungsgerät) einschließlich der erforderlichen Aufbereitungsstoffe. Umlagefähig sind ferner die Kosten einer Druckerhöhungsanlage zum Ausgleich eines zu geringen Wasserdrucks in den oberen Stockwerken.
- Umlagefähig sind auch die Kosten der Eichung des Wasserzählers. Kaltwasserzähler sind gemäß Eichgesetz alle 6 Jahre (Warmwasserzähler alle 5 Jahre) zu eichen. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Wasseruhr geeicht wurde. Nach Ablauf der Eichfrist darf der Vermieter die Angaben der Wasseruhr nicht mehr für die Abrechnung verwenden und sie allenfalls zu einer widerlegbaren Grundlage einer Schätzung machen. In der Regel werden die Geräte ausgetauscht, da die Nacheichung vor Ort nicht möglich ist.
Diese (Wasser)Kosten sind nicht umlagefähig
Nicht umlagefähig sind Wasserkosten infolge eines Wasserrohrbruchs, undichter Leitungen, schadhafter Dichtungen oder defekter Toilettenspiegelungen sowie der Verbrauch, der durch Baumaßnahmen des Vermieters verursacht wird (LG Berlin ZMR 1998, 167). Problematisch ist dabei, wie ein schadensbedingter Mehrverbrauch in Ansatz gebracht wird (Schätzung). Ist dem Vermieter nicht bekannt, dass in einer Wohnung Dichtungen schadhaft sind, sind die Wasserkosten dennoch umlegungsfähig (Schmid Mietrecht S. 777).
Wasserverbrauch infolge besonderer Umstände
Ist als Verteilerschlüssel die Personenzahl vereinbart, darf der Vermieter für Säuglinge, Hundehalter, Autowaschen, Waschmaschinen oder sonstige lebensgewohnheitsbedingte Umstände eines Mieters keine Zu- oder Abschläge vornehmen (LG Mannheim NZM 1999, 365).
Bei Ausfall des Hauptzählers darf der Vermieter den Wasserverbrauch eines Mieters erfahrungsgemäß schätzen oder nach der Wohnfläche abrechnen (LG Kleve ZMR 2007, 620).
Der durch den Mehrverbrauch in Gewerbeeinheiten bedingte Wasserverbrauch (Friseur, Gärtnerei, Gaststätte) sowie Sonderverbräuche, die ausschließlich durch einen Mieter (Stellplatz mit Wasseranschluss für die Autowäsche, Gartenbewässerung durch den allein nutzungsberechtigten Mieter im Erdgeschoss ) oder den Vermieter selbst verursacht werden, bleiben unerheblich, sofern sie 10 % der Gesamtwasserkosten nicht überschreiten.
Der Betriebskostenanteil für leerstehende Wohnungen fällt ausschließlich dem Vermieter zur Last (BGH WuM 2006, 440).
10. Januar 2013 - 17:17
[…] das Brauchwasser zuvor als Frischwasser aus der Wasserleitung entnommen wird, entsteht das Niederschlagswasser durch den Niederschlag, der […]
19. November 2015 - 14:32
Wir sind in einen Neubau gezogen (NRW), nach einigen Monaten gibt es immernoch keine Wasserzähler für unsere Wohnung. Einige Wohnungen in dem Haus (etwa 8 Parteien) haben allerdings schon einen Wasserzähler.
-> Darf ich aufgrund der Einbaupflicht bei Neubauten den Einbau verlangen?
-> Darf ich die Abrechnung durch Umlage der Verbrauchskosten auf Grundlage der Wohnfläche ablehnen?
-> Der Vermieter muss alle Parteien gleich abrechnen, egal ob mit oder ohne Zähler?
20. November 2015 - 02:59
Hallo Helmut,
wenn ich Sie richtig verstanden habe, sollen Wasserzähler eingebaut werden, dies ist leider nur noch nicht erfolgt (das kann tatsächlich in einigen Fällen Monate dauern. Der Vermieter ist auf einen Dritten angewiesen). Mehr dazu hier: Nebenkostenabrechnung: Wasser ohne Zähler – Wie wird abgerechnet?
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. Februar 2016 - 10:41
Guten Morgen,
haben unsere Abrechnung bekommen.
Soweit ist alles gut. Nur steht jetzt die “Grundgebühr Kanal” mit auf der Abrechnung.
Die letzten 7 Jahre stand das nie mit drauf!?
Kann der Vermieter jetzt festlegen, das wir das übernehmen müssen, ohne uns vorher darüber zu informieren? Wir wissen auch nicht, warum wir das die ganzen Jahre nicht zahlen mussten oder brauchten?!
Vielen Dank schonmal
Sabine
22. Februar 2016 - 21:20
Hallo Sabine,
zwei Links für Sie:
Neue Nebenkosten umlegen? Dem Mieter vorher ankündigen?
Dürfen Vermieter jahrelang nicht abgerechnete Nebenkosten umlegen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Mai 2016 - 12:46
Guten Tag Herr Hundt,
wir sind im April 2015 ausgezogen. Am 30.04. wurden die Zählerstände für den Wasserverbrauch und für den Allgemeinstromzähler abgelesen. Nach uns sind Mieter mit 3 Kindern eingezogen. Der Abrechnungszeitraum beläuft sich von März – Februar, so dass wir nur gerade 2 Monate im neuen Abrechnungszeitraum dort gewohnt haben.
Der Vermieter ignoriert die am 30.04. ermittelten Werte für den Allgemeinstrom und Wasserverbrauch und bezieht seine Abrechnung anteilig auf den Gesamtjahresverbrauch. Somit sollen wir nun Kosten Tragen, die wir nicht verursacht haben. Ist dies rechtens?
Mit freundlichen Grüßen
L. Häßlich
6. Mai 2016 - 04:33
Hallo Lars,
Nebenkosten deren Verbrauch erfasst wird, muss der Vermieter auch entsprechend abrechnen. Das betritt vor allem Wasser und Heizung in Ihrer Wohnung, weniger den Allgemeinstrom (der wird in der Praxis zeitanteilig umgelegt).
Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30. Januar 2017 - 22:10
Wer trägt die Kosten für den Wechsel von Wohnungswasserzählern, wenn die die Nutzungszeit abgelaufen ist. Der Mieter, oder der Vermieter? Die Wasserzähler sind Eigentum des Vermieters.
25. März 2017 - 11:51
Hallo Herr Hundt,
darf ich eine Kaltwasserabrechnung nach Verbrauch verlangen, wenn Zähler vorhanden sind? Die Zählerstände wurden erfasst und sogar in der Abrechnung vermerkt. Das Warmwasser wurde auch nach Verbrauch abgerechnet, Kaltwasser jedoch nach Wohnungsgrösse berechnet. Dabei gibt es stets Mieter, die benachteiligt werden und solche, die bevorteilt werden.
Aufgrund der Abrechnungsart muss ich nun doppelt so viel Kaltwasser zahlen wie ich eigentlich verbraucht habe, bedingt durch größere Wohnung und hohe berufliche Abwesenheit.
Ist dies ein Umstand mit dem ich leben muss? In der Küche wurde dabei sogar noch extra ein Wasserzähler installiert, obwohl hier ohnehin nur Kaltwasser vorliegt.
Viele Grüße
Mark S.
25. März 2017 - 11:55
Hallo Mark,
hier ein Link für Sie: Wie muss der Vermieter die Wasserkosten abrechnen – Sind Wasserzähler Pflicht?
Viele Grüße
Dennis Hundt
22. April 2017 - 12:28
Guten Tag,
ich bin am 1.2. 2016 in eine Wohnung eingezogen. Dann wurde die Abrechnung über die Nebenkosten im Jan.17 verschickt, auf der die Nutzerwechselgebühr von 16,60 Euro mir angerechnet wurden. Diese habe ich rechtmäßig reklamiert und auch zurückbekommen. Wie ist es mit der anteiligen Gebühr Abrechnungsservice Kaltwasser, die pro Wohnung mit 6,79 Euro pro Jahr zu Buche schlägt, müsste ich die nicht anteilig nur bezahlen, da ich ja von 12 Monaten nur 2 Monate da gewohnt habe. Das ist ein kleiner Betrag, um den es mir nicht geht, sondern um die Sache an sich. Nach meiner Berechnung 1/6, also 1,10 Euro. Ist das richtig ?
Mit fruendlichem Gruß
H..Wagner
3. Juni 2017 - 16:23
Ich wohne in einem Haus mit 3 Parteien. 2 Wohnungen haben eine eigene Wasseruhr. Unsere Wohnung nicht. Die beiden Wohnungen werden nach Verbrauch der Wasseruhren abgerechnet. Wir werden nach der Hauptuhr abgerechnet. Das bedeutret, dass wir für sämtliche Verbrauchsmengen zahlen sollen, die nicht in unserer Wohnung gebraucht worden sind. Ist eine solche Abrechnung überhaupt gestattet?
19. Juni 2017 - 10:43
Guten Tag,
ich habe eine Frage zur Umlage der Frischwasserversorgung durch einen hauseigenen Brunnen. Sind lediglich die Betriebskosten wie z. B. Wartungskosten von den Mietern zu tragen oder ist der Vermieter berechtigt, Verbrauchs- und Grundgebühren (entsprechend der Gebühren eines öffentlichen Wasserversorgers aus der Region) zu erheben?
Viele Grüße
Lothar
19. Juni 2017 - 12:45
Hallo Lothar,
imaginäre Kosten können nicht umgelegt werden – der Vermieter kann nur die Kosten umlegen, die auch angefallen sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12. November 2017 - 21:31
Guten Tag,
mein Vermieter hat uns jetzt bei der Betriebskostenabrechnung einen neuen Punkt unter :
Sammelkonto
Wasser/Abwasser
gem.§2Nr.2+3 BetrKV
berechnet. Wir hatten diesen Posten noch nie auf unserer Abrechnung und das schlimme ist, dass der hier angegebene Betrag genau so hoch ist, wie meine Kaltwasserkosten.
Wir sind darüber auch nie informiert wurden.
Ist das korrekt und muß ich zahlen.
Viele Grüße
Linda
30. Mai 2018 - 11:58
Hallo Herr Hundt,
auch ich finde Ihre Seite, wie viele andere User, super. Nachdem ich mich durch die Seiten zur Gartennutzung und Kaltwasser gelesen habe, scheint mein Anliegen eher ein Einzelfall zu sein, bei dem Sie mir vielleicht dennoch weiterhelfen können.
Ich wohne seit etwas mehr als zwei Jahren in einem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien. Zum Haus gehört ein sehr großer Garten. Ein kleinerer Teil des Gartens ist einer Partei fest zugeteilt, der restliche Teil ist für alle frei zugänglich. Der zugängliche Teil wird vom Vermieter selbst gepflegt und eine Kostenumlage hierfür erfolgt bisher nicht. Die Nutzung des Gartens erfolgte bis dato auch immer gleichmäßig verteilt auf alle Parteien.
Nachdem eine Partei auszog, gibt es neue Mieter, welche einen Großteil der frei zugänglichen Fläche für sich beanspruchen. Neben Grillplatz und großer Spielgeräte für Kinder etc., zog nun ein Kinderpool und eine große Regentonne ein, die mit Wasser vom Gartenanschluss befüllt werden.
Nun stellt sich mir die Frage, kann der Wasserverbrauch vom Gartenanschluss weiterhin auf alle Parteien umgelegt werden, nur weil der Bereich nicht abgetrennt und dessen Nutzung nicht vertraglich geregelt ist?
Ich freu mich auf Ihre Antwort!
Liebe Grüße
Barbara
30. Mai 2018 - 20:01
Hallo Barbara,
ich würde den Vermieter zumindest auf die Nutzung des Wassers für einen Kinderpool hinweisen – und um Beachtung in der Nebenkostenabrechnung bitten. Wobei das wohlmöglich nur wenigen Cent pro Mieter sein werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt