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Nebenkosten: Niederschlagswasser / Oberflächenentwässerung

Der Vermieter kann nach Maßgabe des § 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung die Kosten der Entwässerung auf den Mieter umlegen und den Mieter verpflichten, diese zu bezahlen. Zu den Kosten der Entwässerung gehören nach dem Verordnungstext nicht nur die Gebühren für die Ableitung des Brauchwassers in das öffentliche Kanalnetz, sondern auch eventuelle Gebühren der Grundstücksentwässerung.

Während das Brauchwasser zuvor als Frischwasser aus der Wasserleitung entnommen wird, entsteht das Niederschlagswasser durch den Niederschlag, der auf das Grundstück niedergeht und zumindest über die Dachrinne in das öffentliche Kanalnetz abgeleitet wird.

So wird das Niederschlagswasser erfasst

Die Berechnung des Niederschlagswassers erfolgt nach Maßgabe der kommunalen Satzung einer Gemeinde. Allgemein üblich ist die Abrechnung nach dem Frischwasserverbrauch, ohne dass das Niederschlagswasser konkret und gesondert berechnet wird. Auch das Verhältnis der Wohnflächen kann maßgeblich sein. Teils unterscheiden die Gemeinden aber nach Brauchwasser und Niederschlagswasser und berechnen die Gebühren für das Brauchwasser nach dem Frischwasserverbrauch und die Gebühren für das Niederschlagswasser nach den bebauten und befestigten Grundstücksflächen (Wohn- und Nutzfläche). Damit gehört auch das Garagendach, die mit Pflastersteinen belegte Grundstückseinfahrt oder die geflieste Terrasse zu den befestigten Flächen (Oberflächenentwässerung).

Maßgebend ist, dass eine Fläche so befestigt ist, dass das Niederschlagswasser (Regen, Hagel, Schnee) nicht in das Erdreich versichern kann, sondern letztlich seinen Weg ins öffentliche Kanalnetz findet und über die kommunalen Kläranlagen gereinigt und wieder nutzbar gemacht werden muss. Teils stellen die Gemeinden das Ausmaß der befestigten Flächen durch Luftbilder fest. Die Gemeinden regeln die Entwässerungs- und Kanalnutzungsgebühren im Detail in ihren Satzungen.

Zu den Gebühren gehören so die von der Gemeinde in Rechnung gestellten Kanalbenutzungs- und Entwässerungsgebühren, ebenso die Betriebskosten einer privaten Abwasserentsorgungsanlage, soweit das Gebäude nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen ist (Sickergrube, Kläranlage, Entwässerungspumpe).

Allerdings darf der Vermieter Brauchwasser und Niederschlagswasser als Kosten der Entwässerung in einer Summe auf den Mieter umlegen (BGH, Urteil v. 15.07.2009, VIII ZR 340/08).

Berechnet der Vermieter die Entwässerungskosten nach dem Frischwasserverbrauch, muss er in bestimmten Fällen Wohn- und Gewerberäume gesondert abrechnen Dies gilt insbesondere für Gaststätten (BGH GE 2008, 661), Metzgereien, Saunen, Wäschereien, nicht aber für einen Kindergarten, ein Reisebüro, oder einen Juwelierladen.

Nebenkostenposition „Abwasser“

Problematisch kann sein, ob die Gebühren für das Niederschlagswasser umgelegt werden können, wenn im Mietvertrag lediglich die Position „Abwasser“ als umlagefähige Nebenkostenposition bezeichnet ist. In einem Urteil des LG Hannover (Urteil v. 07.01.2004, NZM 2004, 343) heißt es, dass der Mieter die Gebühr für das Niederschlagswasser bezahlen muss, wenn die Gemeinde eine Gebühr jeweils für das Brauchwasser und das Niederschlagswasser fordert und im Mietvertrag lediglich die Position „Abwasser“ bezeichnet ist. Dies gelte auch dann, wenn die Gemeinde ihre Gebührensatzung ändert und die ursprünglich einheitliche Position „Abwasser“ aufteilt. Im Übrigen dürfte der Mieter auch dann zur Zahlung verpflichtet bleiben, wenn er jahrelang unter der Position „Abwasser“ auch das Niederschlagswasser bezahlt hat.

Vermieter sollten zumindest in neu abzuschließenden Mietverträgen beide Nebenkostenpositionen genau bezeichnen.

23 Antworten auf "Nebenkosten: Niederschlagswasser / Oberflächenentwässerung"

  • Löffler Michael
    18. Mai 2015 - 10:04 Antworten

    Ich wohne in einen Mietshaus mit 3 Mietwohnungen unterschiedlicher Größe.
    Wie oder nach welchen Schlüssel wird das Niederschlagswasser abgerechnet.

  • Sabrina
    12. August 2015 - 08:21 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in einem Mietshaus mit 3 Wohneinheiten. In der Nebenkostenabrechnung wir Abwasser und Niederschlagswasser für das gesamte Grundstück anteilig an den qm berechnet. Allerdings befindet sich auf dem Grundstück ein Hof der von 2 Mietern NICHT genutzt werden darf? Muss ich hierfür auch die Gebühren bezahlen????

  • Martina Barbara
    4. Dezember 2015 - 13:32 Antworten

    Hallo,

    wie verhält es sich mit dem Niederschlagswasser, wenn der Vermieter, 2. Partei im Haus, eine große Doppelgarage mit Einfahrt und einen größeren überbauten Teil des Gartens alleine nutzt und die Nutzung durch den Mieter im Mietvertrag aus ausgeschlossen ist. Dieser Teil macht einen großen Teil der Niederschlagswassergebühren aus, wird aber vom Mieter nicht genutzt. Wie werden die Gebühren aufgeteilt?

    Vielen Dank vorab.

    Martina

    • Steffen Müller
      7. Mai 2016 - 00:04 Antworten

      Mit dem Vermieter reden das sie eine gerechte Lösung findet. Aber auch der im 2. Stock der den Fahrstuhl nie nutzt, weil er so schneller ist, wird auch beteiligt an Kosten.

      Legen Sie Ihrem Vermieter nahe die versiegelten Flächen auf dem Grundstück zu versickern, statt in den Abwasserkanal einzuleiten, dann fällt auch keine Gebühr an. Wir haben und beraten lassen und für alle Flächen eine einfache Lösung gefunden.

      Beste Grüße

  • Christina Müller
    27. Juli 2016 - 11:08 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter hat mir eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt unter anderem eine Rechnung über 1.554 € betreffend das Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser. In dem Haus sind zwei Mietwohnungen und die Wohnung des Vermieters, also insgesamt drei Wohnungen und zwei Scheunen, die von mir aber nicht genutzt werden (habe keinen Schlüssel). Wie wird dann das Niederschlagswasser berechnet?

    Hinzu kommt noch, dass das Wasser nicht nach Verbrauch abgerechnet wird, da keine Zähler vorhanden sind. Ich als Einzelperson soll fast genauso viel zahlen wie der Vermieter mit 4 Kindern und Frau. Kann er da wirklich nach Quadratmeter abrechnen und nicht pro Kopf?

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      27. Juli 2016 - 13:37 Antworten

      Hallo Christina,

      der Vermieter ist frei in der Vereinbarung eines Umlageschlüssels. Wenn es keine Wasserzähler gibt, ist auch die Abrechnung nach Wohnfläche möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rudolph
    30. August 2016 - 14:07 Antworten

    Wie bitte verhält es sich wenn es um einen alten Bauernhof mit zwei Wohneinheiten und dazwischen liegendem Bereich OHNE Wohnfläche geht? Verteilt sich das Niederschlagswasser dann auf die tatsächliche Wohnfläche der beiden Wohneinheiten oder muss der „leere“ Bereich mit berücksichtigt werden, bzw. in Abzug gebracht werden?

  • Tanja
    1. November 2016 - 15:41 Antworten

    Darf der Vermieter „Erweiterungsmaßnahmen an der Wasserversorgungsanlage“ in Rechnung stellen? Ich werde aus dem Internet nicht richtig schlau.
    Des Weiteren hat mein Vermieter seit 2013 eine Heizungs- und Warmwasser-Pauschale in Höhe von 1.260 EUR jährlich veranlasst. Diese galt zunächst für 2 Jahre. Er berechnet es aber weiterhin. Zumal ich nicht sicher bin, ob das überhaupt rechtmäßig ist.

    • Dennis Hundt
      1. November 2016 - 16:32 Antworten

      Hallo Tanja,

      leider weiss ich nicht, welche Kosten sich tatsächlich hinter den Begrifflichkeit verbergen. „Erweiterung…“ klingt aber erstmal nach Umbau / Neubau und nicht nach Nebenkosten. Zu der anderen Pauschale kann ich Ihnen leider nichts schreiben – ohne die Nebenkostenabrechnung und ohne den Mietvertrag fällt die Einschätzung schwer.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jack Rodriguez
    20. Dezember 2016 - 10:18 Antworten

    Hallo,

    ich habe heute die Nebenkostenabrechnung für 2015 erhalten. Dort werden die Kosten für Regenwasser auf alle Parteien des Hauses umgelegt aber die Kosten für „Kanalbenutzung“ nicht, sondern nur auf uns.

    Ist das richtig so?

    Lieben Dank für Ihre Hilfe!

    Jack Rodriguez

    • Dennis Hundt
      20. Dezember 2016 - 11:51 Antworten

      Hallo Jack,

      vielleicht sind die Kosten auf Basis der Wasserzähler direkt den einzelnen Wohnungen zugeordnet? Meine Vermutung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • H.Munk
    8. Februar 2017 - 11:13 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einem 6 Parteien Haus, jede Partei hat seinen eigenen Wasserzähler.
    In der Nebenkostenabrechnung steht Wasser-und Kanalgebühren, müssen die Kanalgebühren extra aufgeführt werden, wenn ja wie werden diese abgerechnet(Vermieter wohnt im gleichen Haus hat eine Überdachte Doppelgarage und ca 200m² Wohnfläche)
    Er rechnet die Kanalgebühren nach Wasserverbrauch/Abwasser pro Wohneinheit ab.

    Grüße
    H.Munk

    • Dennis Hundt
      8. Februar 2017 - 18:33 Antworten

      Hallo Herr Munk,

      die Abwassergebühren bemessen sich nach dem Wasserverbrauch. Beim Garagendach geht es um das Niederschlagswasser.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • N. Krause
    18. April 2017 - 09:14 Antworten

    Sehr geerhter Herr Hundt,

    ich bedanke mich für den hilfreichen Artikel. Ich habe als Vermieter eine Rechnung über Niederschlagsgebühren der letzten drei Jahre in einer zusammengefassten Rechnung erhalten. Bin ich berechtigt die gesamte Rechnung anteilig auf meinen Mieter umzulegen oder ledigl. die Gebühren für das Jahr 2016?

    Vielen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen

    N. Krause

  • Gregors
    4. Oktober 2017 - 21:06 Antworten

    Hallo, ich wohne in einer 70 qm Wohnung, mein Nachbar in einer 62 qm Wohnung. Daneben befindet sich noch eine Gemeindestube, welche von uns Bewohnern nicht benutzt wird, nur GemeindeMitglieder haben einen Schlüssel. Nun meine Frage: mein Nachbar und ich sollen über 304 € Niederschlagswasser zahlen, bei einem Berechnungspreis von 1,01 € / qm. Dies würde bedeuten, wir haben je 301,80 qm Nutzfläche? Wohnfläche?
    Ist das Rechtens?

  • Ansgar
    1. Dezember 2017 - 15:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei den befestigten Flächen auf welche Gesamt m² Fläche muss man diese umlegen?
    Auf die der angemieteten Flächen der einzelnen Objekte oder auf das gesamte Grundstück?

    Lieben Dank.

    Ansgar B.

    • Dennis Hundt
      1. Dezember 2017 - 20:53 Antworten

      Hallo Ansgar,

      was meinen Sie mit „angemieteten Flächen der einzelnen Objekte“?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ansgar
    7. Dezember 2017 - 11:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    gemeint sind die Flächen welche im Mietvertrag angegeben sind.

    LG
    Ansgar B.

  • Jennifer Böhm
    5. Januar 2018 - 19:11 Antworten

    Hallo. Heute hab ich die Betriebskostenabrechnung im Kasten gehabt. Hier tummeln sich nun Positionen wie: Wasser UND Abwasser UND Niederschlagswasser. Ist das rechtens? Im MV steht nur: Wasserversorgung und Kosten der Entwässerung.
    Einen Hauswart haben wir auch nicht. Aber zahlen tun wir seit Jahren. Wenn wir mal was brauchen, kommt der Vermieter immer selbst… 120€ für Rauchmelder stehen anteilig auch drauf. Und auch 2x der Schornsteinfeger. 1x per direkte Kosten nach Abrechnung und 1x anteilig per Wohnungseinheit.
    Mir erscheint das etwas viel alles…
    Was sagen Sie als Experte?

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