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Nebenkosten: Winterdienst

Eigentümer von Immobilien sind aufgrund kommunaler Satzungen (Straßenreinigungssatzung) verpflichtet, an ihr Grundstück angrenzende Bürgersteige und Gehwege sowie die Zugänge zum Grundstück im Winter eis- und schneefrei zu halten. Ihnen obliegt eine Verkehrssicherungspflicht.

Kommt ein Passant zu Schaden, haftet der Eigentümer auf Schadensersatz. Der Eigentümer hat mehrere Möglichkeiten, seiner  winterlichen Streu- und Räumpflicht nachzukommen. Er kann ein Unternehmen beauftragen, die Mieter in die Pflicht nehmen, einen Hausmeister einstellen oder die Arbeiten selber ausführen.

1. Beauftragung eines Dienstleisters

Beauftragt der Eigentümer einen Dienstleister mit der Streu- und Räumpflicht, gehören die dadurch entstehenden Kosten zu den Kosten der Straßenreinigung im Sinne des § 2 Nr. 8  Betriebskostenverordnung  und sind als Nebenkosten auf den Mieter umlegungsfähig (BGH ZMR 1985, 120). Auch die Kosten für Streugut sind umlegbar (BGH WuM 2004, 666).

Nicht umlegungsfähig sind hingegen die Kosten für die Anschaffung und Ersatzbeschaffung von Schneeschaufeln sowie die Kosten einer Reparatur dieser Geräte. Hierbei handelt es sich nicht um typisch anfallende laufende Betriebskosten.

2.  Beauftragung eines Hausmeisters

Beschäftigt der Eigentümer einen Hausmeister, gehört die Beseitigung von Eis und Schnee normalerweise zu seinen Aufgaben und verursacht keine zusätzlichen Kosten.  Dann kann auch nichts auf den Mieter umgelegt werden.

3. Übertragung der Streu- und Räumpflicht auf die Mieter

Regelmäßig  übertragen Eigentümer als Vermieter ihre Streu- und Räumpflicht auf die im Objekt wohnenden Mieter. Voraussetzung ist, dass die Übertragung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.  Eine Verpflichtung aufgrund der Hausordnung genügt nur, wenn der Mietvertrag ausdrücklich darauf Bezug nimmt und die  Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist.  Ein Gewohnheitsrecht, dass der Mieter einer Erdgeschoßwohnung die Räumpflicht übernimmt, gibt es nicht.

4. Eigenleistung des Vermieters

Der Vermieter kann auch in eigener Person schneeräumen und bei Eis streuen. Seine Eigenleistungen kann er bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag den Mietern mit der Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen, sofern er sich an den ortsüblichen Honorarsätzen orientiert, die ein externer Dienstleister für einen solchen Auftrag berechnen würde.

Sinnvollerweise schließt ein Immobilieneigentümer eine Haftpflichtversicherung, so dass er für den Fall eines Schadensereignisses versichert ist.  Die Versicherungsprämie kann er gemäß  § 2 Nr. 13 BetrKV auf die Mieter umlegen.

36 Antworten auf "Nebenkosten: Winterdienst"

  • Hausmeisterkosten - Umlegbarkeit der Hausmeistertätigkeiten
    18. Januar 2013 - 14:39 Antworten

    […] Umlegungsfähig sind damit die Vergütung des Hauswarts, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hauswart zukommen lässt, ferner Arbeitskleidung, Lohn- und alle Lohnnebenkosten, ein Mietnachlass, wenn der Mieter selbst Hauswarttätigkeiten ausübt, Gartenpflege, Pflege des Maschinenparks, Bereitschafts- und Notfalldienste, Reinigungsarbeiten und Winterdienst. […]

  • Christian
    12. Mai 2015 - 09:58 Antworten

    Eine Frage zu der Umlagefähigkeit der Schnee- und Eisbeseitigung:

    In meinem Fall gibt es einen Hauswart, dessen Dienstleistungen in den Nebenkosten enthalten sind. Zusätzlich erscheint die Schnee- und Eisbeseitigung in der Betriebskostenabrechnung, obwohl hier faktisch nichts getan wurde, außer unregelmässig Streugut zu verstreuen. Wirklich geräumt / beseitigt wurde nicht. Ist es in dem Fall rechtens, die Schnee- und Eisbeseitigung als Posten in der Betriebskostenabrechnung aufzuführen?

    • Dennis Hundt
      13. Mai 2015 - 11:53 Antworten

      Hallo Christian,

      nehmen Sie Einblick in die Abrechnungsunterlagen / Verträge. Dann werden Sie erkennen, wer für welche Leistungen Geld bekommen hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reinhard Glaszeris
    11. November 2015 - 14:51 Antworten

    Unser Vermieter berechnet Winterdienst und Hofreinigung im Mehrfamilienhaus nach qm Wohnfläche.
    Ist die Berechnung so korrekt?

    Mit freundlichen Grüßen

    Reinhard Glaszeris

    • Dennis Hundt
      11. November 2015 - 17:19 Antworten

      Hallo Reinhard,

      die Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche ist üblich, sondern im Mietvertrag kein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carolin
    16. November 2015 - 18:59 Antworten

    Eine Frage bezüglich der Abrechnung des Winterdienstes in der Nebenkostenabrechnung.
    Meine Vermietungsgesellschaft stellt sich selbst Rechnungen aus. Außerdem wird auch in den Sommermonaten ein Winterdienst in Rechnung (in Höhe von teilweise 600-700€) gestellt. Ist dies zulässig?

    Viele Grüße
    Carolin Gruber

  • Peter Steiner
    19. November 2015 - 00:27 Antworten

    Bisher waren in unserer Betriebskostenabrechnung Hausreinigung/Winterdienst zusammen ausgewiesen und wurden auch vom hausmeister ausgeführt. Im Mietvertrag ist bisher nur „Hausreinigung“ aufgeführt. Im kommenden Jahr werden nun Hausreinigung und Winterdienst von getrennte Firmen vorgenommen, die auch getrennte Rechnungen stellen. Kann unser Vermieter dann den Posten Hausreinigung/Winterdienst weiterhin zusammen abrechnen? bei einer Trennung von Hausreinigung und Winterdienst hätte er das Problem, dass Winterdienst nicht in den Mietverträgen steht und dann ggf. von den Mietern nicht gezahlt wird. Hat man Anspruch auf getrennte Ausweisung, wenn unterschiedliche Rechnungen vorliegen?

    • Dennis Hundt
      20. November 2015 - 02:56 Antworten

      Hallo Peter,

      selbst wenn die Kosten Zusammen ausgewiesen werden, heisst das nicht, dass die Mieter ohne Vereinbarung zur Umlage des Winterdienstes, diesen auch zahlen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Joe
    15. Januar 2016 - 12:45 Antworten

    Hallo,

    ich wohne in einem Haus mit vier anderen Parteien von denen eine die Vermieter sind. Es gibt zweierlei Mietverträge. Mietverträge, in denen der Vermieter für sich eine „Hausmeisterpauschale“ kassiert für Dinge wie Schnee räumen etc. und dann gibt es Verträge (davon habe ich einen) in denen Mieter zum Schnee räumen verpflichtet sind. Ist es legal, dass einerseits ganzjährig monatlich Geld von Mietern für Arbeiten kassiert wird, welche schließlich ein anderer Mieter (Ich) unentgeldlich ausführen soll?

    Mit freundlichen Grüßen

    Joe

    • Dennis Hundt
      16. Januar 2016 - 11:15 Antworten

      Hallo Joe,

      ich weiss leider nicht, wie Ihre Vereinbarung hier genau aussieht. Es könnte z.B. sein, dass Sie dafür entsprechend weniger Mieter zahlen? Lassen Sie den Vertrag im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christoffel, Ramon
    17. Januar 2016 - 13:51 Antworten

    Hallo,

    unser Vermieter rechnet in der Nebenkostenabrechnung Winterdienst ab.
    Wenn es schneit und der Hof und Gehweg geräumt werden sollte kommt aber keine Firma oder irgendjemand um zu räumen.

    Kann ich die Kosten für den Winterdienst zurückfordern?

    • Dennis Hundt
      17. Januar 2016 - 15:37 Antworten

      Hallo Ramon,

      ich würde zuerst einmal über die Belegeinsicht prüfen, wer mit dem Winterdienst beauftrag wurde und was dieser kostet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit1020
    26. Januar 2016 - 10:06 Antworten

    Wir wohnen in einem 5-Familienhaus und möchten ab kommenden Winter den Winterdienst in eigener Regie durchführen. Der Vermieter besteht auf einen gewerblichen Winterdienst. Dieses wird mit der Haftung/Versicherung begründet. Müssen wir das akzeptieren?

    • Dennis Hundt
      26. Januar 2016 - 12:20 Antworten

      Hallo Birgit,

      ich kann den Vermieter sehr gut verstehen, dieser haftet für Schäden, die z.B. durch mangelhaftes Schneeräumen verursacht werden. Mit einem professionellen Winterdienst kann er dieses Risiko sinnvoll abgeben (zumindest besser, als wenn die Mieter den Winterdienst übernehmen würden).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anette Rahn
    28. Januar 2016 - 19:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich bin letztes Jahr zum 1 Januar in eine Mietwohnung eingezogen und am 31. Juli wieder ausgezogen. Muss ich die Winterdienst Gesamtkosten anteilig mitbezahlen (obwohl ich im Juli ausgezogen bin) für meine 7 Monate oder nur die von 1.1.15 – 31.3.15 und die dann anteilig bezahlen? Mein abrechnungszeitraum geht von 1.1 bis 31.12
    Die Winterdienstkosten setzen sich laut Rechnung des Unternehmens wie folgt zusammen:

    1.1.2015 bis 31.3.2015 = 789€ und 1.11.2015 bis 31.12.2015 = 526€

    Die Hausverwaltung teilte mir mit, das die Gesamtkosten zugrunde gelegt werden. Da sie in den abrechnungszeitraum 1.1 – 31.12. angefallenen sind und die dann anteilig für meine 7 Monte berechnet werden.
    Ist das so korrekt?

    Für eine Antwort würde ich mich sehr freuen
    Lg Anette Rahn

    Und eine super Internetseite die sie hier haben

    • Dennis Hundt
      29. Januar 2016 - 09:00 Antworten

      Hallo Anette,

      ja, das ist so korrekt. Auch wenn Sie nur im Winter in einer Wohnung leben, zahlen Sie anteilig die Gartenpflege. Ebenso zahlen Sie anteilig den Winterdienst, auch wenn Sie nicht im Winter dort gewohnt haben. Das einfach als allgemeine Erklärung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa
    16. Februar 2016 - 19:15 Antworten

    Hallo,
    ich wohne ein einem 3-Parteien-Haus, eine Partei ist die Vermieterin. In der Hausordnung ist geregelt, dass der Winterdienst von einem Dienstleister übernommen wird, ohne Kostenangabe. Als ich vor einem halben Jahr eingezogen bin, teilte mir meine Vormieterin mit, dass sich die Kosten für den Winterdienst auf ca. 30 bis 40 Euro pro Monat beliefen. Im November teilte mir meine Vermieterin mit, dass der normalerweise beaufragte Dienstleister diesen Winter schon ausgelastet sei, und deshalb in diesem Winter wir als Mieter für den Winterdienst zuständig seien. Gestern hatte ich eine Rechnung über 142 Euro im Briefkasten für die Erledigung des Winterdienstes durch einen Dienstleisters. Als Studentin kann ich mir da ehrlich gesagt nicht leisten.
    Muss ich diese Kosten tatsächlich tragen, obwohl weder die drastische Erhöhung noch das erneute anstellen eines Dienstleisters angekündigt war?
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
    LG Lisa

    • Dennis Hundt
      16. Februar 2016 - 21:09 Antworten

      Hallo Lisa,

      die Vermieterin kann Ihnen natürlich nicht einfach per Zuruf den Winterdienst überhelfen. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag, ob die Kostenumlage überhaupt vereinbart wurde.

      142 Euro – auf welchen Zeitraum bezieht sich denn der Wert? Zudem ist es nicht Ihre Aufgabe, diese Kosten direkt zu zahlen (Sie zahlen den Winterdienst ja über die Nebenkosten):

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lisa
        17. Februar 2016 - 13:31 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für ihre Auskunft. Die Kostenumlage ist in der Hausordnung vereinbart. Muss die Vermieterin hier angeben, wie hoch die Kosten ungefähr sind?
        Mir wurde der Winterdienst mündlich abgesprochen, so dass ich auch nicht mit den Kosten gerechnet habe. Kann die Vermieterin nach einer „Absage“ dann ohne Vorankündigung wieder einen Dienstleister beauftragen?
        Die 142 Euro beziehen sich auf die Leistungen des Dienstleisters im Januar und sind ein Drittel der Gesamtrechnung (wir sind drei Parteien im Haus).

        Vielen Dank nochmals für Ihre Hilfe!
        Viele Grüße,
        Lisa

  • Dennis Hundt
    17. März 2016 - 11:43 Antworten

    Hallo Klara,

    kümmern Sie sich denn um die Schnee- und Eisbeseitigung? Fragen Sie beim Vermieter nach, warum die Kosten trotz fehlender Vereinbarung umgelegt werden soll.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

  • Berndth
    15. Juni 2016 - 22:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir sind im Sommer letzten Jahres in ein Zwei-Parteien-Haus zur Miete eingezogen.

    Nun haben wir die Nebenkostenabrechnung erhalten. Nach erbetener und erfolgter Einsicht ist in der Grundstückspflege eine hohe Summe für Schneeräumarbeiten (ausgeführt von einer Firma) enthalten – die Arbeiten wurden ausgeführt, als wir noch gar nicht in der Wohnung gewohnt haben.

    Nach meinem bisherigem Verständnis sind doch nur tatsächlich im Mietzeitraum angefallene Kosten auf den Mieter umlegbar oder wie verhält es sich in diesem Fall?

    Der Vermieter argumentiert mit „Durchschnittswerten“ und „noch nie so berechnet“.

    Vielen Dank für eine kurze Antwort

    • Dennis Hundt
      16. Juni 2016 - 12:03 Antworten

      Hallo Berndth,

      Sie zahlen zeitanteilig des Winterdienst und der Wintermieter zahlt anteilig die Gartenpflege aus „Ihren“ Sommermonaten. Das ist absolut üblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinz-Jürgen Hollatz
    8. November 2016 - 16:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zum Thema Hausmeister und Winterdienst.
    Wir wohnen seit 2012 in einer Wohnanlage mit 38 Mietparteien eines sozialen Vermieters.
    In unseren Nebenkostenabrechnung hat unser Haus ca. 6500,00 € jährlich für den Hauswart zu
    entrichten.
    Her Hausmeister ist überwiegend nur eine Stunde wöchentlich im Objekt tätig, um eine Mietersprechstunde abzuhalten.
    Das hat sich in den ganzen Jahren auch nicht groß verändert.
    In den Jahren 2012-2014 war für unser Haus ein externer Hauswart tätig.
    Die in diesem Zeitraum anfallenden Kosten für Schnee- und Glatteisbeseitigung waren mit den Gesamtkosten für den Hausmeister abgegolten.
    Ab Januar 2015 hat unser sozialer Vermieter den Hausmeisterservice über seinen eigenen Mitarbeiterpool übernommen.
    Der Punkt Winterdienst wurde an einen externen Dienstleiter übergeben und uns wurden diese Kosten zusätzlich zu den Hausmeisterkosten in Rechnung gestellt.
    Ist dieses rechtlich in Ordnung, oder gehört der Winterdienst in die Kategorie Hausmeister.
    Außerdem ist in unserem Mietvertrag der Posten Winterdienst auch nicht expliziert aufgeführt.
    Über eine Antwort würde ich mich freuen.
    Mit freundlichen Grüßen
    H.J. Hollatz

    • Dennis Hundt
      9. November 2016 - 11:13 Antworten

      Hallo Herr Hollatz,

      der Winterdienst kann durchaus vom Hausmeister übernommen werden und über die Vergütung des Hausmeisters regelt werden. Das ist aber kein Muss, der Vermieter kann ohne weiteres auch einen speziellen und/oder externen Winterdienst beauftragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rico
    27. November 2016 - 15:01 Antworten

    Servus, bei mir ist es so im Mietervertrag geregelt, dass wir als Mieter zum Räumen des Schnee’s aufgefordert sind. Falls wir es ned machen, er (Vermieter) dann einen Dienstleister beauftragt. Haben wir aber getan, nun hat unser Vermieter trotz dessen a Schnee geräumt und uns dies in Rechnung gestellt?!
    Streugut wurde ebenfalls in Rechnung gestellt obwohl es nur kleine Steine sind, die jedes Jahr aufgekehrt und wieder benutzt werden.

  • Klaus Ohrendorf
    9. Dezember 2016 - 19:44 Antworten

    Ich bewohne eine Mietwohnung in einem 6 Familienhaus (alles Mieter) die Wohnungseigentümer haben beschlossen den Winterdienst an ein externes Unternehmen zu vergeben. Kann ich als Mieter verlangen das ein kostengünstiges Unternehmen beauftragt wird. Habe ich als Mieter das Recht im Vorfeld die Vertragsbedingungen (Stundensätz Zuschläge usw.) zu erfahren.In welcher Form muss eine Nebenkostenabrechnung den Winterdienst detaliert ausweisen.
    Danke für eine Antwort.

    • Dennis Hundt
      10. Dezember 2016 - 18:53 Antworten

      Hallo Klaus,

      welche Firma beauftragt wird, entscheidet der Vermieter. Wie sollte das auch mit 6 oder auch 600 Mietern abzustimmen sein? Der Vermieter hat ja ein eigenes Interesse sein Objekt mit geringen Nebenkosten attraktiv zu halten und muss sich zudem an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Sie haben im Rahmen der Belegeinsicht auch das Recht den Vertrag mit dem Winterdienst einzusehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gundula
    17. Februar 2017 - 12:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne in einem 6-Parteien-Haus, wobei vier davon Wohnungen und die anderen beiden Ladengeschäfte im EG sind.

    Der Vermieter beschäftigt einen Hausverwalter. Besagter Hausverwalter wiederum beschäftigt eine Person für die „Treppenhausreinigung“, stellt jedoch außerdem noch zusätzlich den sog. „Winterdienst“ in Rechnung, und zwar umgelegt auf die Größe der Wohnung (in qm). Von dem sog. „Winterdienst“ habe ich in den 15 Jahren, in denen ich dort wohne, noch nie weder etwas gesehen noch gehört. Wenn Schnee oder Glatteis liegen, wird weder geräumt noch gestreut. Ist der „Hausverwalter“ in diesem Fall berechtigt, den anscheinend nicht existenten und somit fiktiven „Winterdienst“ umzulegen?

    Vielen Dank & freundliche Grüße

    • Dennis Hundt
      20. Februar 2017 - 19:16 Antworten

      Hallo Gundula,

      bitten Sie den Vermieter um Tätigkeitsnachweise, zumindest für die Tage, an denen Schnee lag. Das wäre mein erster Schritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Zander
    17. April 2017 - 08:57 Antworten

    Eine Frage : Der Hausmeister wird für seine Tätigkeit lt. Rechnung bezahlt.
    Muss Schneeräumen zusätzlich bezahlt werden in den Nebenkostenabrechnung?

    • Dennis Hundt
      20. April 2017 - 08:44 Antworten

      Hallo Herr Zander,

      der Hausmeister kann auch den Winterdienst übernehmen. Tut er das nicht, kann die Leistung natürlich auch über eine andere Firma abgerechnet werden. Wichtig ist nur, dass Mieter nicht doppelt mit der gleichen Leitung belastet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sevgi
    25. April 2018 - 19:18 Antworten

    Hallo,

    ich bin Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses. Ich habe jetzt einige Angebote bezüglich des Winterdienstes verglichen. Jedoch möchte ich ungerne meine Mieter mit so hohen Kosten belasten.

    Ich habe ein Angebot vorliegen, Saisonbeginn: 1.11.18 – 31.03.19 650€ Netto und Brutto 773,50€.

    Ich finde generell die Preise überteuert, vor allem wenn es in dem Jahr dann nicht schneien sollte, finde ich, dass es rausgeworfenes Geld ist. Ich würde gerne den Winterdienst selbst übernehmen wollen und würde für meine Eigenleistung 80€ verlangen ohne Mehrwertsteuer natürlich. Es wäre definitiv günstiger als das, was professionelle Firmen verlangen.
    Meine Frage wäre, könnte ich diese 80€ unter dem Punkt „Winterdienst“ in die Betriebskosten umlegen?

    Vielen Dank und freundliche Grüße,
    Sevgi

  • Rösner
    26. April 2018 - 16:10 Antworten

    Hallo,

    in unserer Nebenkostenabrechung wird Hausmeistertätigkeiten mit Winterdienst und dann einfach Mäharbeiten mit jeweils 25 Euro netto als Stundenlohn angegeben. Die Hausverwaltung hat sich einfach Rechnungen an die Wohnadresse geschickt und führt pro Monat lediglich die Stundenanzahl und ob Mäharbeiten oder Hausmeister auf. Wir können das wirklich nicht nachvollziehen.
    Ich bat um eine Arbeitsdokumentation und um die Einsicht des Hausmeistervertrages mit Vergütung, da ich diesen Pauschalstundensatz nicht nachvollziehen kann. Das wurde abgelehnt aufgrund des Datenschutzes. De Fakto ist der Hausmeister dort angestellt und arbeitet für mehrere Objekte.
    Was kann ich jetzt tun? Ich frage gerade bei anderen Hausmeisterservices Angebote an, um zu zeigen, dass es unwirtschaftlich ist.

    Und noch eine Frage: Es werden rund 22 Stunden im Jahr an Mäharbeiten fällig für eine Wiese die hinter dem Haus liegt. Dieses Grundstück wird vom Eigentümer gerade versucht separat verkauft zu werden. Dürfen die uns die Kosten dann anrechnen? Wirklich genutzt wird das Grundstück nicht.

    Vielen DAnk
    Rösner

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