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Nebenkosten: Zählermiete umlegbar?

Ein Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, den Verbrauch an Warmwasser und Heizenergie nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen (mindestens zu 50 % nach Verbrauch). Außerdem schreiben fast überall die Landesbauordnungen vor, dass Vermieter zumindest in Neubauten Kaltwasserzähler vorhalten müssen, um auch so den Verbrauch des Mieters individuell abzurechnen.

Um den Verbrauch zu erfassen, müssen entsprechende Zähler installiert sein. Die damit verbundenen Betriebskosten sind gemäß § 2 Nr. 4a, 2 BetrKV umlegbare Nebenkosten.

Mietkosten sind umlegbare Nebenkosten

Der Vermieter kann die Zähler mieten oder leasen. Den damit verbundenen Kostenaufwand kann er auf den Mieter umlegen. Da die Zähler regelmäßig geeicht werden müssen, sind auch die damit verbundenen Eichkosten umlegbar.

Eine Grenze liegt im Wirtschaftlichkeitsgebot. Wenn der Vermieter einen überteuerten Anbieter auswählt, sind die Kosten nur bis zu einer angemessenen Höhe umlegungsfähig. Allerdings kann der Vermieter nicht zum Kauf eines Zählers verpflichtet werden, wenn der Kaufpreis im Verhältnis zum Kostenaufwand der Miete geringer wäre. Anmietung und Kauf können nicht miteinander verglichen werden. Der Vermieter hat als Eigentümer ein Auswahlermessen. Ist die Gerätemiete höher als marktüblich, wird teilweise gefordert, dass der Vermieter einen sachlichen Grund für gerade diese Anmietung darlegt (LG Köln NZM 2005, 453).

Kaufpreis begründet keine Betriebskosten

Anders ist es, wenn der Vermieter die Zähler kauft. Dann gehören sie zum Inventar der Immobilie. Zum eigentlichen Betrieb fallen dann keine laufenden Kosten mehr an. Ihr Kaufpreis ist nicht auf den Mieter umlegbar. Muss der gekaufte Zähler geeicht werden, sind die Eichkosten wiederum umlegbar. Der Vermieter kann die Investitionen jedoch als Modernisierungsaufwand gemäß § 559 BGB auf die Mieter umlegen.

Informationspflicht des Vermieters bei Zählerinstallation

Will der Vermieter die Räume mit „Ausstattungen zur Verbrauchserfassung“ versehen (Zähler), muss er § 4 II HeizkostenV beachten. Sofern er die Zähler mietet oder least, muss er die Mieter vorher unter Angabe der entstehenden Kosten informieren. Widerspricht die Mehrheit der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Information, darf der Vermieter die Zähler nicht installieren! Seine Pflicht zur Kosteninformation bezieht sich nur auf die vorhersehbaren Kosten, nicht auf eine mögliche Kostensituation in der Zukunft (Schmid Mietrecht S. 848). Eine besondere Mitteilungsform ist nicht vorgesehen. Einzelanschreiben an die Mieter sind aber sinnvoll. Ein Aushang im Haus soll jedenfalls nicht genügen (AG Neuss WuM 1995, 46). In der Wahl der Ausstattung ist der Vermieter innerhalb der Grenzen des § 5 HeizkostenV (Zähler müssen dem Stand der Technik entsprechen und für das vorhandene Heizsystem geeignet sein) frei.

Will ein Mieter widersprechen, braucht er keine sachlichen Gründe vorzutragen. Das Gesetz stellt nur auf die Mehrheitsentscheidung ab. Die Mehrheit der Mieter bemisst sich nach der Nutzungseinheit, nicht nach der in der Wohnung wohnenden Personen (Schmid Mietrecht S. 849).


13 Antworten auf "Nebenkosten: Zählermiete umlegbar?"

  • W. Moryson
    17. November 2013 - 08:56 Antworten

    In der Wahl der Ausstattung ist der Mieter innerhalb der Grenzen des § 5 HeizkostenV (Zähler müssen dem Stand der Technik entsprechen und für das vorhandene Heizsystem geeignet sein) frei.

    Hallo Herr Hundt,
    Sie haben wahrscheinlich anstatt Vermieter „Mieter“ geschrieben.
    MfG

    • Dennis Hundt
      17. November 2013 - 16:30 Antworten

      Hallo Herr Moryson,

      danke für den Hinweis. Ich habe den Satz entsprechend angepasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Volpet
    29. November 2013 - 18:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Was ist zu tun, wenn die Mieter der Zählerinstallation widersprechen, weil die Kosten und Folgekosten sehr hoch sind (Altbau, mehre Zähler an den einzelnen Zapfstellen).
    Darf der Nebenkostenanteil für Warmwasser dann um 15 % gekürzt werden?
    Oder können die Mieter verlangen, dass nur die Kosten und Folgekosten für einen Warmwasserzähler pro Wohnung berechnet werden, als Bedingung, dass sie dem Einbau zustimmen.

    • Dennis Hundt
      30. November 2013 - 10:20 Antworten

      Hallo Herr Volpet,

      ich kann Ihnen zu Ihrem Einzelfall leider nicht beraten. Ich würde empfehlen, dass Sie sich an einen Anwalt wenden und die Sachlage Ihres Einzelfalls klären lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ralf
    8. Januar 2015 - 16:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Unser Vermieter hat von der Firma Techem jetzt Geräte zum ablesen an der Heizung anbringen lassen, er hat uns aber nciht informiert das es bei den Nebenkosten zur Gerätemiete kommt, somit hat auch keiner aus demHaus mit 6 Wohnungen sich dagegen ausgesprochen.
    Nun zu meiner Frage,
    1. Müssen wir die Gerätemiete nun Zahlen ?
    2. Diese Gerätemiete ist fast soch hoch also über 300 Euro wie die eigentlichen Nebenkosten selbst.
    3. Wenn wir zahlen müssen, wie hoch darf diese Gerätemiete höchstens sein bei einer Fläche von ca. 85qm.

  • Ralf
    8. Januar 2015 - 19:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Danke für die schnelle Antwort, es sind 6 Geräte an den Heizungen insgesamt und 5 Rauchmelder.
    Mfg
    Ralf

  • Ralf
    8. Januar 2015 - 19:38 Antworten

    Kleiner Nachtrag:
    Wir hatten einen Mietvertrag über 2 Jahre und auf Anfrage einenes neuen Vertrages nach den 2 Jahren sagte der Vermieter nur er verlängert sich einfach nur, im Moment haben wir also keinen schriftlichen Vertrag mehr seit einem Jahr.
    Diese neuen Geräte wurden also erst nach den 2 Jhren angebracht, wie gesagt ohne eine Information das nun zusätzliche Kosten auf uns zu kömmen.

    Mfg
    Ralf

  • Monika
    17. Februar 2017 - 21:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ist es korrekt die Zählermiete des Wasserzählers des Hausanschlusses auf die verbrauchten Mengen zu verteilen? Wäre eine Aufteilung auf Wohneinheiten nicht sinnvoller? Sonst wären doch Vielverbraucher benachteiligt bzw. bei Leerständen würden die Kosten von den anderen Mietern gezahlt werden, oder?

    MfG
    Monika

    • Enrico
      20. Juni 2017 - 13:57 Antworten

      Hallo,

      die Antwort auf die Anfrage von „Monika“ würde Mich auch interessieren.
      Beim durchsehen und kontrollieren der Nebenkostenabrechnungen von den vergangenen Jahren wurden die Gerätemieten auf Nutzfläche und/oder Verbrauch umgelegt.
      M.E. sollten die Kosten auf die jeweilige Wohneinheit verteilt werden.

      Mfg Enrico

  • Torsten
    24. April 2018 - 17:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    kann man je Wohneinheit die Zählermiete für ein Kalenderjahr für jedes Gerät für die Heizkörper und Wasserzähler direkt auf den Mieter umlegen?
    Wo finde ich die Regelung in der BetrKV und HeizKV?

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort

    Torsten

  • torsten
    6. Mai 2018 - 19:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    kann man je Wohneinheit die Zählermiete für ein Kalenderjahr für jedes Gerät für die Heizkörper und Wasserzähler direkt auf den Mieter umlegen?

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort

    Torsten

  • Lindy
    7. Juli 2018 - 14:43 Antworten

    Kann ich für die Zähler der Mieter Miete verlangen … wenn die Uhren selbst bezahlt wurden … wenn ja wie viel pro Zähler… und kann der Einbau der Zähler ebenso in die Abrechnung?

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