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Fensterwartung über die Nebenkosten umlegbar?

Auch Fenster bedürfen einer gewissen Pflege. Wartungskosten sind umlegbar, Instandhaltungsaufwand nicht. Also: Der Vermieter darf mietvertraglich alle unterhaltsbedingten Kosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen. Dazu gehören auch die Wartungskosten für technische Einrichtungen. Die Frage ist, ob auch Fensterwartungsverträge sinnvoll und umlegbar sind?

Vorab: Wartungskosten sind von den Reparaturkosten und den Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Wartungskosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie regelmäßig in gewissen Abständen unabhängig von einem bestehenden Bedarf anfallen. Reparaturen hingegen fallen aus einem konkreten Anlass an. Sie stellen den ursprünglichen Zustand einer Sache wieder her.

Wartungsarbeiten am Fenster fallen eher selten an. In Betracht kommen die Einfettung der Scharniere oder die Pflege der Fenstergummidichtungen gegen Austrocknen. Muss der gebrochene Fenstergriff oder die undurchsichtige blinde Glasscheibe ausgetauscht werden, handelt es sich um Instandhaltungsarbeiten. Besteht Zugluft, schließt der Fenstergriff nicht mehr richtig oder ist der Kitt herausgebröckelt, muss repariert werden. Wartung bezweckt den Erhalt des bestehenden Zustandes, nicht dessen Wiederherstellung.

Im Fensterbereich geht es, soweit die Rechtsprechung einzubeziehen ist, eigentlich ausschließlich um reparaturauslösende Mangelfälle, die einen Minderungsanspruch des Mieters begründen. Wartungsprobleme sind unbekannt. Beispiele: Zugluft 20 % Minderung, LG Kassel WuM 1988, 108; Doppelfenster blind, LG Darmstadt WuM 1985, 22; Schließmechanismus des Oberlichts defekt 3 %, OLG Brandenburg WuM 2007, 16.

Was ist das: Wartung?

Die Betriebskostenverordnung umschreibt den Begriff der Wartung als „regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit“ meist in Bezug auf technische Anlagen und der damit „zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“ umschrieben. Beispiele: Wartung des Blitzableiters, Wartung von Alarmanlagen.

Welche Wartung ist umlagbar: Nebenkostenabrechnung: Diese Wartungskosten sind umlegbar

Fensterwartung wirtschaftlich sinnvoll?

Es ist schwierig, pauschal zu bestimmen, ob ein Fensterwartungsvertrag wirtschaftlich sinnvoll ist oder eher nicht. Herkömmliche Fenster bedürfen eigentlich keiner Wartung. Da der Vermieter nach § 556 III S. 1 BGB gesetzlich verpflichtet ist, beim Anfall von Nebenkosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen, darf er nur Nebenkosten verursachen, die wirtschaftlich sinnvoll und vertretbar sind. Ausgangspunkt ist die Frage, was der Vermieter im konkreten Fall für erforderlich und vertretbar halten darf.

Für einen „Fensterwartungsvertrag“ dürfte diese Voraussetzung nur im Ausnahmefall zutreffen. Fensterwartungsverträge seien „unnötig“ (so Breithold ZMR 2002, 180).

Ein Ausnahmefall ist denkbar bei einem Bürohaus, dessen Fassade nur aus Fenstern besteht. Da hier die Sicherheit im Vordergrund steht, erscheint es sinnvoll, den verkehrssicheren Zustand der einzelnen Fenster regelmäßig zu überprüfen. Bei einem normalen Mehrfamilienhaus dürfte dies kaum der Fall sein. Soweit es im Objekt ein Gewerbe mit großen „wartungsbedürftigen“ Fensterflächen gibt, muss der Vermieter die dafür anfallenden Wartungskosten gesondert dem Gewerbemieter in Rechnung stellen.

Im Einzelfall käme es also darauf an, die Sinnhaftigkeit eines Fensterwartungsvertrages im Hinblick auf die Gegebenheiten des konkreten Falles zu prüfen. Erweist sich die regelmäßige Wartung von Fenstern mangels nachvollziehbarer Gründe als nicht erforderlich, ist der Anfall der dafür berechneten Nebenkosten unwirtschaftlich. Der Mieter könnte den Anfall dieser Nebenkosten beanstanden.

Mehr zur Wirtschaftlichkeit: Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung

Vorsicht bei Vollwartungsverträgen

Vielfach schließt der Vermieter Wartungsverträge ab. Geht eine Wartungsmaßnahme über die bloße Kontrolle, Pflege oder Erhaltung einer Anlage hinaus (Vollwartungsvertrag) muss der Vermieter eine Aufteilung nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten vornehmen (Schmidt ZMR 1998,258).

7 Antworten auf "Fensterwartung über die Nebenkosten umlegbar?"

  • Zapf
    2. Oktober 2015 - 18:04 Antworten

    Hallo,

    Eure Artikel sind sehr hilfreich, aber wir haben ein kleines Problem und unserer BKA, vieleicht können Sie uns helfen.

    Mit einem Schreiben zum Einspruch der BKA 2013 teilten uns der Vermieter 2014 zum erstenmal mit, dass der Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, eine regelmäßige Wartung (aller zwei Jahre) der Holzfenster in den Wohnungen ab 2013 durchführen zu lassen (Wir wohnen seit 2000 in diesem Haus). Bisher wurden wir durch Ihn informiert, dass die Firma …… eine Wartung der Wohnungsfenster im Jahr 2013 durchführt.
    Wäre es nicht die Pflicht des Vermieters gewesen, uns darüber im Jahr 2013 zu informieren, dass mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer bzw. Eigentümergemeinschaft über eine regelmäßige Wartung der Fenster auch eine Erhöhung der Betriebskosten im Hause ansteht und nicht dieses erst mit der Betriebskostenabrechnung 2013 im Jahre 2014 zu äußern?

    In seinem Schreiben verweisen er weiterhin, dass derartige Arbeiten nach Rechtssprechung, wenn diese regelmäßig ausgeführt werden, als umlagefähige Betriebskosten zu werten sind. Über diese Wertung der Rechtssprechung gibt es unserseits unterschiedliche Auffassungen. Des weitern führte er in diesem Zusammenhang den § 3 (3) unseres Mietvertrages auf, indem geregelt wird, dass „neu entstandende Betriebskosten in die Umlage einbezogen werden“ können. Wir gingen bisher davon immer aus, dass im Zusammenhang mit § 3 (3) bisher noch nicht abgerechnete bzw. angefallene umlagefähigen Betriebskosten aus § 2 BetrKV uns in der Betriebskostenabrechnung auferlegt werden können.
    Können Sie uns da helfen?
    Danke für Ihre Bemühungen im voraus.

  • Zapf
    4. Oktober 2015 - 18:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für die Informationen, wenn wir das richtig verstehen, ist die regelmäßige Wartung von Fenstern umlagefähig muß aber vereinbart werden vom Vermieter und nicht einfach in der BKA dokumentiert werden.
    Mit freundlichen Grüßen
    Ronald Zapf

  • Beate
    30. Dezember 2015 - 04:41 Antworten

    Hallo, bei anfallenden Reparaturen muß ich einen Eigenanteil von 100,00 € im Jahr selbst bezahlen.
    Jetzt habe ich meine Betriebskostenabrechnung von 2014 bekommen, und da ist mit aufgeschlüsselt, daß ich eine Reparatur am Fenster selbst bezahlen soll. (da war der Hebel defekt). Muss ich es selbst bezahlen?

    • Dennis Hundt
      30. Dezember 2015 - 17:02 Antworten

      Hallo Beate,

      recherchieren Sie und suchen Sie im Mietvertrag zum Thema „KLeinreparaturen“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • T. Schreyer
    18. August 2016 - 12:21 Antworten

    „Herkömmliche Fenster bedürfen eigentlich keiner Wartung.“

    Hallo,
    zu oben genanntem Satz muss ich Einwände vorbringen. Als Fachmann kann ich dem so pauschal nicht zustimmen. Ähnlich wie bei Kraftfahrzeugen und Maschinen altert auch das Schmiermittel am Fensterbeschlag, besonders wenn es Wärme und Kälte ausgesetzt ist. Außerdem verändert sich die Flügelposition, abhängig je nach Alter, Bauweise, Material und Beanspruchung (auch Anzahl Sonnenstunden). Ein Nachstellen der Beschläge durch den Fachmann ist notwendig, um die Abnutzung des Beschlags zu minimieren.
    Alle mir bekannten Hersteller von Fenstern schreiben eine regelmäßige Wartung vor (i.d.R. 1x jährlich). Je nach Beanspruchung kann man meiner Erfahrung nach die Wartungsintervalle auch länger ansetzen. Allerdings verzichten kann man Wartung generell nicht, genau wie beim PKW.

    Also: Ich gehe mit, dass kein Wartungsvertrag nötig ist (besonders wenn die Intervallzeiten kürzer angesetzt sind), aber Wartung ist nötig, da sonst Reparaturen bedeutend schneller anfallen, die dann wiederum der Vermieter tragen muss.

    Viele Grüße

    T. Schreyer

    • Dennis Hundt
      18. August 2016 - 15:50 Antworten

      Hallo T. Schreyer,

      danke für Ihre Anmerkungen zur Wartung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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