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Unwirtschaftlich hohe Nebenkosten – Was können Mieter tun?

Sind in der Nebenkostenabrechnung viel zu hohe Kosten angegeben? Sind einzelne Nebenkosten unwirtschaftlich und sinnlos oder vielleicht völlig überteuert? Dann kann es sein, dass der Vermieter bei dem Ansatz der Nebenkosten gegen das sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat. Bei der Entstehung der Nebenkosten gehört es nämlich zu den Aufgaben des Vermieters nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen Geschäftsführung zu handeln. Unwirtschaftlich entstandene Nebenkosten müssen Mieter deshalb nicht zahlen. Sie können solche Nebenkosten mittels eines Schadensersatzanspruchs zurückverlangen.

Lesen Sie hier, wann Mieter einer solchen Anspruch auf Rückzahlung zu hoher Nebenkosten haben. Wann sind Nebenkosten unwirtschaftlich und was können Mieter tun?

I. Unwirtschaftlich hohe Nebenkosten sind ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Von unwirtschaftlich hohen Nebenkosten spricht man im Mietrecht dann, wenn ein Verstoß gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt. Das bedeutet: Vermietern obliegt es für alle umlagefähigen Nebenkosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (das ist das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot der Nebenkosten!). Hält sich ein Vermieter nicht daran liegt ein Verstoß vor!

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit meint,  die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 06. Juli 2011 Az.: VIII ZR 340/10). Vermieter sollten daher bei Kostenaufwand und Nutzen gewissenhaft alle Umstände im Sinne einer ordentlichen Geschäftsführung abwägen (so AG Baden-Baden, Entscheidung vom 03.06.2015, Az.: C 243/14; WuM 2015, 625-626: Fall zur Wirtschaftlichkeit bei der Gartenpflege).

Kurz gesagt: Vermieter können grds. frei entscheiden, wie sie das Mietobjekt bewirtschaften und welche Unternehmen sie beauftragen. Aber: Die umzulegenden Kostenpositionen in der Nebenkostenabrechnung dürfen keine überflüssigen Maßnahmen oder sonstigen unnötigen Aufwendungen umfassen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 556 Rn. 9; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 123/06).

Das heißt: Die Nebenkosten müssen eine angemessene Höhe haben. Nutzlose Aufwendungen, überteuerte Stundenlöhne oder utopische Handwerkerabrechnungen, die unwirtschaftlich sind, dürfen also z.B. nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Der Vermieter darf solche Kosten nicht ansetzen.

II. Rechtsfolge: Schadensersatzanspruch des Mieters

Hält sich der Vermieter nachweislich nicht an das Gebot der Wirtschaftlichkeit, wenn er die Nebenkosten auf den Mieter umlegt bzw. die Entstehung der Kosten veranlasst, dann hat der Mieter in erster Linie einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Einfach nicht zahlen geht also nicht!

Der Bundesgerichtshof begründet diesen Anspruch damit, dass die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters ist (BGH, Urteil vom 28. November 2007, Az.: VIII ZR 243/06). Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann daher nur zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urteil vom 28. November 2007, AZ.: VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 14). Die rechtliche Anspruchsgrundlage für den Schadensersatzanspruch folgt aus § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB.

Das bedeutet, der Mieter kann den Anteil an einer Nebenkostenposition der nachweislich unwirtschaftlich und überteuert ist, als Schadensersatz zurückfordern (zzgl. Zinsen und Ausgaben für Anwalt etc. soweit erforderlich). Ist also z.B. ein Kostenanteil für die Gartenpflege in Höhe von 500,00 € angesetzt und kann der Mieter beweisen, dass davon 300,00 € unnötigerweise ausgegeben wurden und unwirtschaftlich sind, darf er beim Schadensersatz die 300,00 € zurückverlangen. Die übrigen wirtschaftlich gerechtfertigten 200,00 € kann der Vermieter allerdings behalten.

Wichtig ist allerdings, dass eine Grundvoraussetzung für den Schadensersatzanspruch der Nachweis des Verstoßes ist.  Das haben allein die Mieter darzulegen und zu beweisen!

III. Mieter muss beweisen, dass Nebenkosten unwirtschaftlich sind

Nach der Rechtsprechung des BGH trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislastfür eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter (BGH, Urteil vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10).

Das bedeutet, was von den umgelegten Nebenkosten unwirtschaftlich ist und inwiefern ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt, muss der Mieter beweisen. In der Praxis ist dabei für Mieter insbesondere der Blick in den örtlichen Betriebskostenspiegel hilfreich. Die dort angegebenen durchschnittlichen Nebenkosten können als Richtlinie für die Angemessenheit von Nebenkosten dienen.

1. Hinweis auf Betriebskostenspiegel reicht nicht als Beweis für eine Verstoß

Wenn man als Mieter einen Verstoß nachweisen will, reicht es nicht, dass man mehr zahlt, als im örtlichen Betriebskostenspiegel: Der Nachweis einer unwirtschaftlichen Höhe von Nebenkosten ist nicht bereits dadurch erbracht, dass einzelne Nebenkostenpositionen viel höher sind als im örtlichen Betriebskostenspiegel!

Der BGH erklärte dazu, dass der Mieter seiner Darlegungslast hier nicht genügt, wenn er mit einem bloßen Hinweis auf den Betriebskostenspiegel behauptet, dass der Kostenansatz in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe übersteigt (BGH, Urteil vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10: angesetzte Müllentsorgungsgebühren waren hier mehr als doppelt so hoch wie im Betriebskostenspiegel).

Eine konkrete Pflichtverletzung des Vermieters lässt sich also durch die Vorlage des Betriebskostenspiegels weder ausreichend darlegen noch beweisen. Der Grund ist nach der Ansicht der Richter darin zu sehen, dass derartige überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen den vielfältigen, je nach Region beziehungsweise Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung tragen (vgl. BGH, Urteil vom 11. August 2010, Az.: VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 23; BGH, Urteil vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10).  Deshalb können aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im Einzelfall keine Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters entnommen werden (vgl. BGH, Urteil vom 11. August 2010, Az.: VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 23; BGH, Urteil vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10).

Mieter müssen zum Nachweis eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot mehr vorlegen als nur den örtlichen Betriebskostenspiegel!

2. Keine sekundäre Darlegungslast für Vermieter

Verschärft wird das Ganze dadurch, dass der Mieter auch keine Beweiserleichterung hat: Den Vermieter trifft nach Ansicht des BGH keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urteil vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10). Vermieter müssen Ihre Entscheidungen bei der Entstehung einzelner Nebenkosten wie z.B. für oder gegen bestimmte Vertragsunternehmen nicht begründen.

Das bedeutet, die oft vertretene Annahme, dass die Darlegungs- und Beweislast des Mieters durch die Grundsätze der sekundären Darlegungslast eingeschränkt sei, weil die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitze, stimmt nach Ansicht der BGH Richter nicht.

„Bei der Frage, ob der Vermieter bei finanziellen Dispositionen, die Auswirkungen auf die Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht genommen hat, geht es regelmäßig nicht um interne, für den Mieter nicht ersichtliche Kostenkalkulationen des Vermieters, sondern um objektive Gegebenheiten, wie etwa durch Bescheid festgesetzte öffentlich-rechtliche Gebühren und Abgaben oder die ortsübliche Entlohnung eines Hauswarts oder die Beschaffung von Brennstoff für die Heizungsanlage zu marktüblichen Preisen“(so Zitat des BGH, Urteil vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10). Mieter können schließlich auch die Belege einsehen. Sie haben ein Recht alle Belege einzusehen, die für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung des Vermieters maßgeblich waren (vgl. BGH Urteil vom 8. März 2006, AZ.: VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21 ff.; BGH, Urteil vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10).

Erscheinen dem Mieter nach Belegeinsicht einzelne Abrechnungspositionen als zu hoch, kann er diese Positionen mittels einer Belegeinsicht genauer unter die Lupe nehmen. Bei der Durchsicht der Belege kann der Mieter dann für seinen Einzelfall prüfen, ob ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit besteht.

Wann Sie die Belege der Nebenkostenabrechnung bekommen, erklärt der Beitrag: Nebenkostenabrechnung: Diese Belege kann der Mieter verlangen. Eine kostenlose Vorlage, wie Sie den Vermieter anschreiben können bekommen Sie hier: Musterbrief: Belegeinsicht Nebenkostenabrechnung.

IV. Fazit

Hohe Nebenkosten sind nicht immer unwirtschaftliche Nebenkosten. Vielmehr muss man als Mieter nachweisen, warum bestimmte (sehr) hohe Kostenpositionen unwirtschaftlich sind. Der Mieter muss konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vortragen. Um die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen, reicht der Hinweis auf einen ein Vergleich mit dem Betriebskostenspiegel nicht. Hier ist eine genaue Belegeinsicht und eine Recherche zu den „wirtschaftlichen“ Alternativen erforderlich. Eine Belegeinsicht ist unumgänglich.

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