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Nebenkosten bei Vermietung an Angehörige – Was müssen Vermieter beachten?

Sind die eigenen Kinder oder Eltern die Mieter, neigen Vermieter dazu viele Vereinbarungen einschließlich dem Mietvertrag und der Nebenkostenvereinbarung nur per Handschlag zu machen. Das ist aus rechtlicher Sicht aber nicht empfehlenswert, da ein gewisses Maß an Förmlichkeit die Mietparteien davor bewahrt den Verdacht eines Scheinmietvertrages zu erregen. Davon spricht man nämlich wenn ein Vertrag „nur auf dem Papier“ oder dem Anschein nach existiert: So z.B. bei einem Mietvertrag ohne Mietzahlung und Nebenkosten, wenn der Mietzins gar nicht bezahlt oder vor Bezahlung vom Vermieter an den Mieter gegeben wird, um dann als „Miete“ zurückgezahlt zu werden.  Das Finanzamt prüft daher den entsprechenden Mietvertrag und die Durchführung des Mietverhältnisses besonders genau.

Was Vermieter beachten müssen und was das Finanzamt bei der Steuerklärung genau prüft, wenn Sie die Vermietung an einen Angehörigen angeben, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Wann spricht man von einer Vermietung an Angehörige?

Zu einer Vermietung unter Angehörigen zählen insbesondere alle Mietverträge, die ein Vermieter mit seinen nahe Angehörigen abschließt. Nahe Angehörige sind die Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern und Geschwister einschließlich Ehepartner, Lebensgefährten oder neue Lebenspartner der Eltern etc.

II. Was ist steuerlich anders bei der Vermietung an Angehörige?

Grundsätzlich nichts, denn Mietverträge unter Angehörigen sind steuerlich vom Finanzamt ebenso anzuerkennen wie Mietverträge zwischen Fremden. Vermieter geben bei der Vermietung an Angehörige also ganz normal die Mieteinnahmen einschließlich Nebenkosten als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung an und tragen ihre Ausgaben als Werbungskosten oder im Rahmen der AfA (Abschreibungen für Anschaffungskosten) ein.

Gerade deshalb, weil es steuerrechtlich keinen Unterschied macht, an wen man vermietet, wird eine verbilligte Vermietung an einen Angehörigen oft dazu genutzt, um Steuern zu sparen. Die Steuerersparnis ergibt sich dann, wenn ein Vermieter eine Mietwohnung besonders günstig an einen Angehörigen wie z.B. seine Kinder am Studienort vermietet: Sobald die Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen, verringert das die Steuerlast bei den Eltern als Vermieter insgesamt!

III. Mietverhältnis unter Angehörigen wird nicht immer steuerlich anerkannt!

Die steuerliche Anerkennung ist bei einem Mietvertrag mit einem Angehörigen in der Praxis nicht immer unproblematisch, denn das Finanzamt stellt gewisse Beweisanforderungen an den Vermieter dafür, dass es sich um ein ernsthaftes anerkennungswürdiges Mietverhältnis handelt. Es soll ausgeschlossen werden, dass es sich um ein bloßes Scheingeschäft nach § 41 Abs. 2 AO oder einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO handelt, um steuerliche Vorteile zu erzielen.

1. Hält das Mietverhältnis einem Fremdvergleich stand?

Das Finanzamt prüft in der Regel, ob die Vermietung an Angehörige einem sogenannten Fremdvergleich standhält und damit steuerlich anerkennungsfähig ist.

Fremdvergleich bedeutet, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam sein muss, inhaltlich – insbesondere hinsichtlich mit Miete und Nebenkosten- einem Vertrag entsprechen sollte, der auch zwischen Fremden üblich ist und letztlich tatsächlich genauso durchgeführt wird, wie man es unter Fremden handhaben würde.

Das führt hinsichtlich der Mietzahlung bei einer Vermietung an Angehörige eben auch dazu, dass ein vollständiger Werbungskostenabzug nur dann zulässig ist, wenn die vereinbarte und die bezahlte Miete mindestens 66% der marktüblichen Miete beträgt, § 21 Abs. 2 EStG. Anderenfalls kann die Vermietung nicht vollständig als eine entgeltliche Vermietung angesehen werden. Die Vermietung ist dann in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, mit der Folge, dass der Vermieter insoweit nur für den Teil der Vermietung Werbungskosten abrechnen kann, den er seinem Angehörigen nicht kostenlos zur Verfügung stellt.

Mit der marktüblichen Miete im Rahmen des § 21 Abs. 2 EstG ist nach Ansicht des BFH die ortsübliche Miete zzgl. der umlagefähigen Nebenkosten gemeint (BFH, Entscheidung vom 10.05.2016, Az.: IX R 44/15). Die Nebenkosten fallen hier also – anders als im Mietrecht – in die Berechnung der Höhe der ortsüblichen Miete mit hinein. Damit ist es Vermietern möglich eine niedrigere Miete als z.B. im Mietspiegel ausgewiesen mit einem Angehörigen zu vereinbaren, solange es insgesamt eben nicht weniger als 66% sind.

Wie Vermieter z.B. Nebenkosten bei der Steuer geltend machen lesen Sie hier: Umlagefähige Nebenkosten in der Steuererklärung und Vermieter: Nicht umlegbare Nebenkosten als Werbungskosten absetzen.

2. Keine anderen negativen Indizien für ein Scheingeschäft?

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof gibt es außerdem eine Reihe sog. negativer Indizien, die nach einer Gesamtbetrachtung der objektiven Gegebenheiten dazu führen können, dass das Mietverhältnis steuerlich als nicht anerkennungswürdig eingestuft wird. Hierzu gehört z.B. der Fall, dass die Höhe der Miete nicht kostendeckend ist oder die vertraglichen Regelungen keine klaren Vereinbarungen zum Mietpreis und den Nebenkosten enthalten. Ferner kann es für die steuerliche Anerkennung schädlich sein, wenn z.B. die Miete nicht wie vereinbart gezahlt wird oder eine möblierte anstelle der vertraglich vereinbart leeren Wohnung vermietet wird usw.

Das Finanzamt fragt also oft nach, ob und wie z.B. die Miete monatlich überwiesen wird oder eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellt wird usw.  Deshalb ist es wichtig, dass Vermieter und Mieter sich nicht nur über die Miete sondern auch die Nebenkosten schriftlich einigen und die entsprechenden Mietzahlungen, nebst monatlichen und jährlichen Nebenkosten- und Nebenkostennachzahlungen, stattfinden!

IV. Fazit

Die Gestaltung des Mietvertrages einschließlich Mietzins und Nebenkostenabrede ist besonders für die spätere einkommenssteuerrechtliche Behandlung des Mietvertrages unter Angehörigen wichtig. Da es nämlich in der Praxis nicht selten ist, dass eine Vermietung an Angehörige zum Schein inszeniert wird, um Steuern zu sparen, ist mit Kontrollen durch das Finanzamt zu rechnen.  So wird z.B. immer kontrolliert, ob und wie die Miete gezahlt wird und ob eine Nebenkostenabrechnung erfolgt. Man vergleicht die Vermietung an den Angehörigen mit der Vermietung an einen fremden Dritten. Wer hier mit offenen Karten spielt und alles ordnungsgemäß wie mit einem Fremden abwickelt, der ist auf der sicheren Seite und kann tatsächlich bei der verbilligten Vermietung an Angehörige rechtlich zulässig Steuern sparen.

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