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Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Das Gesetz gibt als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung als Regelmaßstab die Wohnfläche vor. Vermieter und Mieter sind an diese Regelvorgabe aber nicht gebunden und können einen abweichenden Verteilerschlüssel, beispielsweise auch die Personenzahl, für maßgeblich vereinbaren (§ 556a II BGB).

Der Verteilerschlüssel Wohnfläche führt oft zu Ungerechtigkeiten, wenn in einer 150 m² großen Wohnung nur eine Person (Single) wohnt und gegenüber einer mit sechs Personen belegten 75 m² großen Wohnung vergleichsmäßig mehr Wasserkosten bezahlen muss. In diesem Fall bietet sich die Abrechnung nach der Personenzahl an.

Verteilerschlüssel nach Personenzahl bedarf der vertraglichen Vereinbarung

Allerdings kann der einzelne Mieter entgegen einer anderweitigen Vereinbarung im Mietvertrag (Abrechnung nach Wohnfläche, Wohneinheiten, Verbrauch) vom Vermieter nicht verlangen, dass er einen personenbezogenen Maßstab anwendet (LG Mannheim NZM 1999, 365). Ebenso wenig besteht eine allgemeine Verpflichtung des Vermieters, personenbezogene Gebühren auch personenbezogen umzulegen. Die Abrechnung nach der Personenzahl bedarf immer der ausdrücklichen Vereinbarung.

Bei Kostenarten, wie Abwasser, Müll, Fahrstuhl oder Hausbeleuchtung erscheint die Kostenverteilung nach der Personenzahl gerecht. Je mehr Personen in einer Wohnung leben, desto größer ist der Verbrauch, desto stärker nutzen sie die Einrichtungen des Gebäudes. Bei anderen Kostenarten, wie Grundsteuer, Straßenreinigung oder Sach- und Haftpflichtversicherung stimmt dieser Ansatz nicht mehr. Diese Kosten fallen unabhängig von der Belegung einer Wohnung an.

Streitpunkt Feststellung der Personenzahl

Wird als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung die Personenzahl vereinbart, streiten die Parteien oft darüber, wie viele Personen überhaupt im Haus wohnen. Bei größeren Mehrfamilienhäusern kann die Ermittlung der Personenzahl für den Vermieter oder den Verwalter ein echtes Problem darstellen.

Problem: Dann ist zu ermitteln, wer ist Mieter und wer ist Besucher? Ist eine ehemals als Besucher geltende Person als Lebenspartner beim Mieter eingezogen? Wohnen Sohn oder Tochter noch in der elterlichen Wohnung oder sind sie ausgezogen?, Sind Neugeborene und Kleinkinder voll mitzurechnen? Was ist, wenn der Mieter den Winter auf Mallorca verbringt und keinen Verbrauch tätigt? Auch bei jedem Ein- und Auszug verändert sich das Verhältnis der Kostentragung. Oft steht die größere Einzelfallgerechtigkeit außer Verhältnis zum Verwaltungsaufwand. Vor allem bei großen Abrechnungseinheiten können Vermieter und Verwalter schnell überfordert sein.

  • Maßgebend ist  die tatsächliche Benutzung einer Wohnung, die melderechtliche Registrierung ist nicht relevant (BGH WuM 2008, 151). Besucher zählen nicht, auch wenn sie häufig anwesend sind (AG Ahaus WuM 1997, 232).
  • Der Vermieter darf für Säuglinge, Tierhaltung,  Autowaschen, Waschmaschine, häufiges Duschen oder Aquarien keine Zu- oder Aufschläge vornehmen (AG Bergisch Gladbach WuM 1994, 549). Auch sonstige Umstände, die sich aus die Lebensgewohnheiten einzelner Mieter ergeben, bleiben außen vor (LG Mannheim NZM 1999, 366). Allerdings kann der Vermieter mit dem Mieter vertraglich vereinbaren, dass solche individuellen Umstände berücksichtigt werden.
  • Lediglich dann, wenn es um die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten geht, ist der Vermieter nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Energieverbrauchskosten mindestens zu 50 % nach dem Verbrauch abzurechnen. Für den Rest kann er eine personenbezogene Abrechnung vereinbaren.

Insgesamt ist festzustellen, dass der Verteilerschlüssel nach der Personenzahl bei einigen Nebenkostenarten, insbesondere wenn es um Verbrauchskosten geht,  durchaus gerecht ist, sich zugleich aber auch als kompliziert darstellt und einen erheblichen Kontroll- und Verwaltungsaufwand verursacht.

So muss der Vermieter abrechnen

Bei der Kostenverteilung nach der Personenzahl muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung genau angeben, wie viele Personen während des Abrechnungszeitraums in dem Gebäude gewohnt haben und wie viele Personen der einzelnen Wohnung zuzuordnen sind.

Der Vermieter muss angeben und, wenn es der Mieter bestreitet, auch beweisen, in welchem Monat wie viele Personen in der einzelnen Wohnung gewohnt haben (AG Köln ZMR 1995, Heft 9 S. IX).

Gibt der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nicht zu erkennen, dass und wie er nach der Personenzahl abgerechnet hat, kann die Nebenkostenabrechnung, wenn sie für den Mieter so nicht nachvollziehbar ist, formell fehlerhaft sein. Ein sich eventuell ergebender Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters wäre nicht fällig.

123 Antworten auf "Personenzahl als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Dennis A.
    27. Mai 2013 - 06:52 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich hab da eine Frage zu den Verteilerschlüssel. Für das Jahr 2012 bekamen wir zunächst eine Nebenkostenabrechnung in der uns ein Stromverbrauch von 1.700 kwh berechnet wurde. (Strom ist bei den Nebenkosten entahlten und wird nicht separat mit einem Stromanbieter berechnet, eigener Zähler ist in der Wohnung aber enthalten) Die Abrechnung wurde auch bezahlt, da wir sie für korrekt erachteten.

    Drei Wochen später erhielten wir ein Schreiben der Hausverwaltung, dass in den 1.700 kwH (Verbrauch lt. Zähler in unserer Wohnung), nicht die Kosten für Allgemeinstrom (Hausflur etc.) und Waschmaschine/Trockner enthalten sind und somit nachberechnet werden müssen. Wäre ich ja soweit mit einverstanden. Allerdings wurde der gesamte Stromverbrauch des Hauses in dieser neuen Rechnung einfach durch die Personenzahl umgelegt. Bedeutet, dass wir plötzlich 1.000 kwH (2.700 kwH anstatt 1.700 kwH) mehr verbraucht haben sollen und somit um die 200€ zusätzlich zu den bereits beglichenen Nebenkosten nachzahlen sollen.

    Nun sehe ich es allerdings nicht mit ein, den Stromverbrauch der anderen Mietparteien mitzutragen. Speziell muss man dabei anmerken, dass diese beiden anderen Parteien keine separaten Stromzähler für ihre Wohnung haben.

    Da stellt sich mir die Frage, ob das so rechtens ist, gerade da die anderen Mietparteien im Keller zusätzlich zu den Waschmaschinen auch noch zusätzliche Kühlschränke betreiben.

    Über eine Einschätzung ihrerseits für ich mich freuen!

    Freundliche Grüße

    • Dennis Hundt
      31. Mai 2013 - 08:05 Antworten

      Hallo Dennis,

      grundsätzlich können Nebenkosten (so auch der Allgemeinstrom) über verschiedene Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt werden. Auch nach der Anzahl der Personen. Den vereinbarten Umlageschlüssel finden Sie im Mietvertrag. Ist kein Schlüssel vereinbart, gilt die Umlage nach BGB über die Wohnfläche.

      In der Tat kann es aber nicht richtig sein, dass große Gerät von einzelnen Mietparteien über den Allgemeinstrom versorgt werden. Das sollte abgestellt werden und gibt sicher Raum für Gespräche, einen Widerspruch oder für die Beauftragung eines Anwalts.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter M.
    2. Juli 2013 - 18:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine ehemalige Lebenspartnerin ist zum 30.06.2012 aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen, was ich dem Vermieter mitgeteilt und er mir dieses wiederum quittiert habe.
    Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung für 2012 musste ich feststellen, dass die personenbezogenen Kosten für das komplette Jahr auf Grundlage von 2 Personen berechnet worden sind und nicht ab 01.07. nur noch auf Grundlage einer Person.
    Ist dies rechtens, und die Änderung der Personenanzahl innerhalb eines Abrechnungszeitraums/Jahres nicht möglich, oder ist die Abrechnung nicht korrekt, weil die Änderung der Personenanzahl ab dem 01.07. nicht berücksichtigt worden ist.

    Vielen Dank bereits im Voraus

    Beste Grüße

    • Dennis Hundt
      3. Juli 2013 - 08:37 Antworten

      Hallo Peter,

      das klingt für mich wie ein klarer Fehler in der Nebenkostenabrechnung. Weisen Sie den Vermieter eifach nochmals auf die Änderung der Personenanzahl hin und bitten Sie um Korrektur der Nebenkostenabrechnung. Im Zweifel kann ein Anwalt diesen Part für Sie übernehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Gerd Berger
        17. Januar 2017 - 18:34 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        ich habe eine ähnliche Frage zur Abrechnung nach Personen und der tatsächlichen Belegung.

        Unser Sohn ist zum 01.01.2016 aus unserer Wohnung ausgezogen, muss der Vermieter nun nach der tatsächlichen Belegung von hier 3 auf 2 Personen abrechnen? Wobei sich der Sohn von hier noch nicht abgemeldet hat. Die Müllgebühren sind mit 3 Personen im Mietvertrag vereinbart.
        Herzlichen Dank.

        Einen schönen Gruß

        Gerd Berger

  • Annabell
    17. Juli 2013 - 20:12 Antworten

    Hallo Dennis Hundt,
    in unserem Miethaus lebt eine Familie mit einem Kind von 3 Jahren.
    Wasser, Müll ectr. (ausser Steuer, Versicherung…) werden Personenbezogen abgerechnet.
    Als Säugling wurde das Kind nicht berechnet, aber nun ist es 3 Jahre.
    Meine Frage, muss diese Fam. nicht mit 3 Personen berücksichtigt werden?
    U.a. haben sie einen sehr hohen Wasserverbrauch.
    Ich als Einzelperson (bin sehr sparsam, habe mir extra eine neue Waschmaschine gekauft) muss diesen Mehrverbrauch mit tragen.
    Wie schätzen Sie das ein?
    Vielen Dank im voraus.
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      18. Juli 2013 - 06:29 Antworten

      Hallo Annabell,

      es gibt sogar Gerichtsurteile, die bestätigen, dass Säuglinge als volle Person angesetzt werden können. Der Anwalt Ihrer Wahl kann Ihnen sicherlich passende Urteile raussuchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pascal L.
    22. Juli 2013 - 16:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 erhalten und musste feststellen, dass sich der Verteilungsschlüssel für die Pos. Müllabfuhr und allg. Stromkosten geändert hat. In den letzten Jahren wurde hier immer die Personenzahl als Bemessungsgrundlage herangezogen – nun wird es nach Wohnfläche berechnet. Ist ein Wechsel der Bemessungsgrundlage so ohne weiteres möglich?

    Vielen Dank schon mal im Voraus!

    Mit freundlichen Grüßen

    Pascal L.

    • Dennis Hundt
      22. Juli 2013 - 17:35 Antworten

      Hallo Pascal,

      schauen Sie in Ihren Mietvertrag, dort finden Sie den Umlageschlüssel, an den sich der Vermieter halten muss. Und im Zweifel wie immer: rechtlichen Rat einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Pascal L.
        23. Juli 2013 - 07:57 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die Antwort.

        In meinem Mietvertrag sind die beiden Positionen nach Personenzahl bewertet.
        Nach Rückfrage bei meiner Hausverwaltung, wurde gesagt das wir Mieter diesbezüglich informiert wurden – was mir jedoch nicht bekannt ist. Eine Rechtsgrundlage, welche die Änderung begründet, konnte mir telefonisch nicht genannt werden.

        Würde eine schriftliche Information vom Vermieter/Hausverwalter denn grundsätzliche ausreichen um die Bemmungsgrundlage zu ändern oder bedarf es einer Zustimmung meinerseits?

        Mit freundlichen Grüßen

        Pascal L.

  • Pascal L.
    23. Juli 2013 - 09:37 Antworten

    So das “Infoschreiben” wurde mir nun zur Verfügung gestellt. Die Hausverwaltung beruft sich auf §556a Abs. 1 und 2 wodurch die Änderung einseitig erfolgen kann.

    Wenn ich Absatz 2 des Paragraphen jedoch richtig verstehe, muss hier ein Bezug zur erfassten Verursachung respektive dem erfassten Verbrauch gezogen werden könne – dies ist m.E. bei den Positionen nicht möglich.
    Des Weiteren steht in Abs. 3, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unzulässig sein….

    Alles in Allem bin ich gerade etwas verwirrt was die Rechtslage angeht und bitte um Hilfe 🙂

    MfG

    Pascal L.

    • Dennis Hundt
      23. Juli 2013 - 19:47 Antworten

      Hallo Pascal,

      in §556a steht da ganz deutlich drin “erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung”. Der Müll kann zwar grundsätzlich pro Mieter erfasst (gewogen) werden, aber ich denke das wird in Ihrem Fall nicht so sein. Der Allgemeinstrom wirkt wohl auch nicht separat erfasst.

      Ein Beispiel für eine einseitige Änderung wäre die Wasserabrechnung von Wohnfläche auf Verbrauch (Messung mit Zählern) umzustellen. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pascal L.
    21. August 2013 - 18:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank nochmals für die freundliche und schnelle Hilfe.
    Ich habe der NBK-Abrechnung aus den bereits diskutierten Punkten widersprochen und heute die Antwort erhalten.
    Die Hausverwaltung beruft sich nun nichtmehr auf den §556a, sondern generell auf einen erhöhten Mehraufwand der aus der Berechnung nach Personen resultiert. Man “bietet” mir an (in meinen Augen eher unterschwelliges Drohen) meine Abrechnung weiterhin nach Personen zu berechnen aber im gleichen Zug die Miete um 15 EUR mtl. zu erhöhen…natürlich nur aufgrund des erhöhten Aufwands…

    Zudem schreibt die Verwaltung noch folgendes:

    “Der Vermieter hat unter bestimmten Bedingungen einen Änderungsanspruch des Umlageschlüssels, die eine unzumutbare oder krasse Unbilligkeit voraussetzen. Ob diese Voraussetzungen in unserem Fall vorliegen, wissen wir nicht. Aber darauf kommt es u. E. auch nicht an.”

    Ist Ihnen eine solche Regelung bekannt? Gab es hierzu vll. schon Gerichtsurteile? Welche Bedingungen müssen erfüllt sein?

    Des Weiteren stellt sich mir die Frage ob der Vermieter die Miete (einfach so) erhöhen kann, wenn diese eh schon über dem Durchschnitt liegt (Mietspiegel2013).

    Jetzt schoneinmal herzlichen Dank!!!

    Mit freundlichen Grüßen

    Pascal L.

    • Dennis Hundt
      21. August 2013 - 19:48 Antworten

      Hallo Pascal,

      ich sehe überhaupt keinen Raum für eine Erhöhung wegen irgend einem Mehraufwand. Der Aufwand steht seit Mietvertragsunterzeichnung fest und sollte dem Vermieter und der Hausverwaltung klar sein. Schließlich hat sicherlich der Vermieter oder die Hausverwaltung den Mietvertrag aufgesetzt und nicht Sie als Mieter. Und wenn die Miete eh über dem Mietspiegel liegt, dann lehnt dich die Hausverwaltung in meinen Augen ganz schön weit aus dem Fenster mit der “Drohung”.

      Im Zweifel wie immer: Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Schneider
    2. September 2013 - 11:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Ehemann arbeitet seit mehr als 1 Jahr 200km entfernt und hat dort auch eine Wohnung zur Miete- gemeldet ist er noch in unserem/ mit Kind, gemeinsamen Wohnort. Er verbringt nur die Zeit von Freitag- Sonntag “daheim”. Muss er bei der Nebenkostenabrechnung als 3. Person noch angegeben werden bzw. zahlen?
    Ich würde mich über eine kurze Info von Ihnen freuen.

    • Dennis Hundt
      2. September 2013 - 16:20 Antworten

      Hallo Frau Schneider,

      zu Ihrer Frage kann ich Ihnen leider keinen Tipp geben. Die Meldung am Wohnort spricht in jedem Fall dagegen, Ihrem Mann bei den Nebenkosten nicht zu berücksichtigen.

      Ein Anwalt wird Ihnen sicherlich weiterhelfen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke Poppinga
    26. September 2013 - 14:11 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    seit meinem Einzug 2010 hat mein Vermieter die Nebenkosten nach Personen vorgenommen, in unserem Fall drei (meine 2 Söhne und ich).
    Nun, da mein großer Sohn im letzten Jahr ausgezogen ist, wird nach Wohnfläche abgerechnet- also in beiden Fällen zu unseren Ungunsten.
    Ist das zulässig?

    Freundliche Grüße, Elke Poppinga

    • Dennis Hundt
      27. September 2013 - 11:16 Antworten

      Hallo Elke,

      der zu verwendenen Umlageschlüssel ist in Ihrem Mietvertrag geregelt. Hier sollten Sie nachsehen, wie abgerechnet werden muss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Jäger
    26. September 2013 - 20:11 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    In unserem Mietshaus wird für die Abrechnung des Wassers ein Punktesystem angewendet. In diesem System zählt jede in einer Wohnung lebende Person als ganzer Punkt und auch jede vorhandene Waschmaschine als voller Punkt. Ist es rechtens, dass eine Waschmaschine in dieser Abschrechnungsmethode einer Person von der Gewichtung her gleichgesetzt wird? Und wie sieht das mit einer Spülmaschine aus, die als weiterer voller Punkt angesehen wird, sodass man bei 2 Personen, Waschmaschine und Spülmaschine auf 4 Punkte kommt. Ich halte den Wasserverbrauch von Waschmaschine und Spülmaschine für deutlich geringer als den von 2 Personen. Gibt es zu der Gewichtung von Wasch-/Spülmaschine eventuell eine gesetzliche Regelung?

    Vielen Dank schonmal wenn Sie mir dazu irgendwas sagen können.
    Viele Grüße,
    P. Jäger

    • Dennis Hundt
      27. September 2013 - 11:25 Antworten

      Hallo Herr Jäger,

      leider kann ich zu dieser Art der Umlage überhaupt nichts schreiben, da mit diese Form nicht bekannt ist. Aber danke für den Einblick.

      Ich würde als erstes in den Mietvertrag schauen und nachlesen, was dort für eine Umlage vereinbart ist. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, befragen Sie am besten einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Schneider
    12. Oktober 2013 - 11:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in unserer Nebenkostenabrechnung gibt die Vermietung den Verteilerschlüssel “durchschn. Anz.Bew.p.M” für die Wasserversorgung an. Die Vermietung sagt dazu, das es sich dabei um eine zulässige Berechnungsmethode handelt, weil anhand des Durchschnittswertes der jeweilige Wasserverbrauch errechnet wird, der dann die tatsächliche Anzahl der Bewohner je Wohnung berücksichtigt. Mir erschließt sich das ganze nicht.

    Ist es rechtlich wirklich in Ordnung? Können Sie mir diesbezüglich etwas sagen?
    Vielen Dank im voraus!

    Viele Grüsse,
    Sabine Schneider

    • Dennis Hundt
      13. Oktober 2013 - 10:21 Antworten

      Hallo Sabine,

      in wie weit der Durchschnitt eine Rolle spielt kann ich Ihnen leider nicht sagen. Grundsätzlich müsste man die Nebenkostenabrechnung als Ganzes sehen, um hier was sagen zu können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anette Schloupt
    12. Oktober 2013 - 21:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter ist bisher , nachdem er 2 anwaltliche Aufforderung und 5 selbst genannte Termine zur Einsicht in die Rechnungen der Neben-wie Betriebskosten (2012) nicht bereit gewesen, diese vor zu legen. Seine größte Sorge war die Rechnungen von 2011 einmal zeigen zu müssen, was aus seinen ständigen Nachfrage schließen ließ.Das ich die, um überhaupt einen Vergleichswert nachvollziehen zu können, natürlich sehen muss, stritt er ab. Es wird mir wohl nichts anderes übrig bleiben als klagen zu müssen, oder habe ich nicht das Recht auf die Einsicht für das 2011?
    Mit freundlichen Grüßen
    Anette Schloupt

    • Dennis Hundt
      13. Oktober 2013 - 10:19 Antworten

      Hallo Anette,

      hier finden Sie einen ausführlichen Artikel zum Thema: Belegeinsicht.

      Viele Grüße

      Dennis HUndt

  • Mel
    3. Dezember 2013 - 07:56 Antworten

    Guten Tag,
    Unsere Wasserabrechnung findet nach Personenzahl statt. In 2012 haben viele Ein- und Auszüge statt gefunden. Meine Vermietung hat die Personenzahl monatlich ermittelt addiert und durch 12 geteilt, 96:12=8. Dabei kam es in einigen Monaten zu einer Personenzahl von 6, 8 und in unserem Fall für 4 Monate sogar zu 10 Personen. Ist es richtig, dass mit der durchschnittlichen Personenzahl gerechnet wurde und nicht monatsweise jeweils für Januar bis Dezember einzeln und dann die Summen addieren?
    Vielen Dank und Gruß

    • Dennis Hundt
      4. Dezember 2013 - 11:18 Antworten

      Hallo Mel,

      am Ende muss das Abrechnungsergebnis die Realität widerspiegeln. Manchmal führen mehrere Wege an Ziele, manchmal aber auch nicht. Sie müssen wohl ein bisschen hin und her rechnen und die Abrechnung der Hausverwaltung zu überprüfen. Im Zweifel würde ich eine rechtlichen Beratung oder die Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung empfehlen oder lassen Sie sich anwaltlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus
    27. Juni 2014 - 17:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    im September 2012 ist bei uns eine Mieterin eingezogen, mit der wir einen Mietvertrag mit einer pauschalen Abrechnung abgeschlossen haben.

    Im April 2013 ist jedoch ihr Freund bei ihr eingezogen, wobei ein Mehrverbrauch entstanden ist. Nun wird eine personenbezogenen Nebenkostenabrechnung für die 2. Person abgelehnt.

    Meine Meinung, wenn eine 2. Person einzieht, gilt die Pauschale nicht mehr.

    Ist das korrekt?

    Mit freundlichen Grüßen
    Klaus

    • Dennis Hundt
      29. Juni 2014 - 16:05 Antworten

      Hallo Klaus,

      ich würde im ersten Schritt die Vereinbarung zu den Punkten “weitere Mieter” und “Nebenkostenpauschale” im Mietvertrag prüfen. Wenn Sie dort nicht weiterkommen, würde ich an Ihrer Stelle einen Anwalt mit der Prüfung des Sachverhalts beauftragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria-C.
    22. Juli 2014 - 16:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    bei uns erfolgt die Nebenkostenabrechnung nach Personenzahl. In unserem 2 Personenhaushalt entspricht das bei uns 24 Personenmonate.

    7 Monate im Jahr befinden wir uns jedoch im Ausland. Wir nutzen die Wohnung maximal 5 Monate = 10 Personenmonate.

    Unser Vermieter legt jedoch die Verbrauchskosten auf das gesamte Jahr um.
    Ist das Richtig.

    Nach dem BGH 2008, 151 heißt es doch die tatsächliche Nutzung der Wohnung ist ausschlaggebend.

    Viele Grüße Maria

    • Dennis Hundt
      23. Juli 2014 - 12:07 Antworten

      Hallo Maria,

      wenn die Nebenkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden, zahlen Sie auch für die Zeit, die Sie im Ausland sind. Wenn Sie die Entscheidung treffen, Ihre Wohnung nicht ganzjährig zu bewohnen, heisst das für die anderen Mieter nicht automatisch, dass diese für Ihre Nebenkosten aufkommen. Lassen Sie sich bei Bedarf am besten rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jana
    28. Juli 2014 - 12:24 Antworten

    Guten Tag.
    Ich lebe seit dem 01.07.2013 mit meinem Freund zusammen in einer Mietwohnung mit 3 Parteien. Mutter + junge Tochter im Erdgeschoss. Wir in der ersten Etage und die ältere Tochter im Dachgeschoss. Nun habe ich heute die Abrechnung vom 01.07-31.12.2013 bekommen. Es ist die erste die ich jemals in den Händen halte. Es sind verschiedene Berechnungsschlüssel verwendet worden die ich alle nicht verstehe. Wie kann ich herausfinden ob das alles richtig ist was da steht?

  • Joseph
    30. September 2014 - 21:39 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    es freut uns, Ihre Seite gefunden zu haben. Bei uns liegt folgendes vor: Meine Freundin bewohnt seit 2 Monaten eine 60 qm Wohnung. Dafür zahlt sie 360 Euro Miete, einen Betriebskostenvorschuss von 60 Euro, sowie einen Heizkostenvorschuss von nocheinmal 60 Euro. Insgesamt sind das 480 Euro Miete, wovon eben 120 Euro Nebenkostenvorschüsse sind. Nun bin ich auch in die Wohnung meiner Freundin eingezogen, und der Vermieter verlangt dafür nochmal pauschal 60 Euro Nebenkosten. Ist das nicht etwas viel?

    Freundliche Grüße!

    • Dennis Hundt
      2. Oktober 2014 - 12:57 Antworten

      Hallo Joseph,

      ich kann leider nicht beurteilen, welche Positionen bei Ihnen nach den Personen umgelegt werden und Welche nicht. Am Ende handelt es sich um eine Vorauszahlung, über die entsprechend abgerechnet wird.

      Hier dazu noch ein aktueller Artikel: Feststellung der Personenzahl für die Nebenkostenabrechnung

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annka
    12. Dezember 2014 - 15:37 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    in unserem Mietvertrag haben wir der personenbezogenen Nebenkostenabrechnung zugestimmt, wohl auch, weil wir die Folgen und Nachteile gar nicht kannten.
    Es wurden jedoch die letzten zwei Jahre z.B. die Hausmeisterkosten nach Wohneinheiten abgerechnet, somit mussten wir immer 1/9 der Hausmeisterkosten tragen.
    Dieses Jahr gibt es eine neue Hausverwaltung und diese rechnet nun über die vertraglich vereinbarte Personenanzahl ab.
    Durch diese geänderte Abrechnung müssen wir mehr als 200€ mehr für die Hausmeisterkosten bezahlen, als die Jahre zuvor, weil einige Wohnung leer standen und renoviert wurden. Weiterhin haben in einer Wohnung die Handwerker gewohnt.

    Meine Frage ist nun, kann der Vermieter den Verteilerschlüssel spontan ändern, auch wenn es vertraglich festgelegt ist, bis jetzt jedoch nicht umgesetzt wurde?

    Und muss der Vermieter nicht wenigstens in diesem Fall eine imaginäre Person für jede leer stehende Wohnung einsetzen, damit die Mieter nicht den Leerstand bezahlen müssen?

    Sie würden mir sehr weiter helfen!

    Ich bedanke mich im Voraus!

  • Moe
    7. Januar 2015 - 19:37 Antworten

    Herr Hundt,

    Wir haben neulich von unserm Vermieter eine Nebenkostenabrechnung bekommen, die eine Nachzahlung von ca. 350€ fordert, dabei sind 120€ Heizkosten und der rest für weitere Nebenkosten (Kanal, Straßenreiningung etc..).

    Die Kosten wurden nach Personenmonat berechnet und bei uns hat sich die Personenanzahl nicht geändert. Der Vermieter meinte, dass es in anderen Wohnungen im Haus jetzt weniger Personen wohnen und deswegen müssen wir mehr zahlen.
    Diese Erhöhung wurde uns aber nicht angekündigt.

    Ist der Vermieter noch im Recht?

    Danke im Voraus,
    Moe

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2015 - 09:33 Antworten

      Hallo Moe,

      stellen Sie sich vor, wir haben ein Haus mit 100 Bewohnern und 50 Mietparteien. Der Vermieter kann nicht bei jeder Personenänderung alle anderen Mietparteien informieren. Das wäre kaum zumutbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jacky
    1. März 2015 - 12:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei uns wird die Nebenkostenabrechnung von Wasser/Abwasser durch die Personenanzahl abgerechnet. Finde ich in soweit auch nicht schlimm, nur gibt es zwei Wohnungen in denen mittlerweile mehr Personen tagtäglich wohnen, als im Mietvertrag stehen.

    Ich habe mit unserem Vermieter schon gesprochen, da ich es nicht einsehe für andere Leute mit zu bezahlen.
    Der Vermieter sagte mir, dass er schon mehrmals mit den Mietern gesprochen hat, diese aber sagen das die Partner hier nicht gemeldet sind.
    Der Vermieter könnte da nichts machen!!

    Kann er da wirklich nichts machen? Es ist offensichtlich, dass beide neuen Partner in den Wohnungen tagtäglich leben. Was kann der Vermieter machen? Kann er trotzdem mit der höhere Personenanzahl rechnen, obwohl diese nicht im Mietvertrag stehen?

    Vielen Dank im Voraus.
    LG

  • Aya
    14. April 2015 - 12:23 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    bei der Überprüfung der Nebenkostenabrechnung für 2014 habe ich entdeckt, dass wir fälschlicherweise personenbezogen statt nach qm-Anzahl abgerechnet wurden. Die NK-Abrechnung 2013 haben wir kommentarlos bezahlt, 2011 und 2012 war es irrelevant (ca. gleiches Ergebnis). Kann ich jetzt noch der NK- Abrechnung 2013 anfechten obwohl damals nicht bemängelt? Jetzt ist es aufgefallen, weil auch der Leerstand auf uns umgelegt wurde. Vielen herzlichen Dank vorab!

  • Nina
    2. Mai 2015 - 06:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich bin Miteigentümerin eines Hauses. 2 WE gehören mir, diese werden beide von meiner Familie genutzt wir sind 6 Personen. Die 3. WE, die mir nicht gehört, ist vermietet. Ist meine Familie bei der Heizkostenabrechnung mit 12 Personen wegen der 2 WE anzusetzen oder mit 6? Oder evt. sogar mit 18 Personen, da die 2.WE auch noch ein kleines Dachzimmer beinhaltet? Im Grundbuch gehört das Dachzimmer aber zur 2. WE.
    Herzlichen Dank für Ihre Unterstützung und ein schönes Wochenende!
    Nina

    • Dennis Hundt
      5. Mai 2015 - 18:18 Antworten

      Hallo Nina,

      die Heizkosten werden überhaupt nicht nach Personen abgerechnet. Siehe Heizkostenverordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre
    15. Mai 2015 - 09:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin seit etwa 3 Jahren von meiner Lebensgefährtin getrennt. Wir haben eine gemeinsame Tochter, welche teils bei mir, teils bei Ihrer Mutter wohnt…wie es nun mal so läuft. Da meine Tochter ja nicht ständig bei mir wohnt, hatte ich mit dem Vermieter vereinbart (mündlich), dass bei der Betriebskostenabrechnung nur 1,5 statt 2 Personen angerechnet werden. Nun, nach 3 Jahren werden mir plötzlich wieder 2 Personen angerechnet, ohne, dass ich vorher überhaupt darüber informiert wurde.
    Ist das überhaupt rechtens? Ich persönlich sehe es natürlich nicht ein für 2 volle Personen zu zahlen, wenn meine Tochter nur etwa die Hälfte des Monats bei mir ist…
    Besteht vielleicht sogar die Möglichkeit, dass meine Tochter nur als Besucher zählt?

  • Marc
    22. Mai 2015 - 01:03 Antworten

    Hallo!

    Ich lebe mit meienr Tochter in einem Drei-Parteien Haus. Das ältere Ehepaar über uns ist 6 Monate des Jahres in Spanien. Bei den Nebenkosten für Müllabfuhr wurde die Berechnung nun nach Personentagen durchgeführt und deren Abwesenheit bei uns nun “draufgeschlagen”. Ist dies rechtens?
    Muss ich tatsächlich mehr zahlen, weil sie nicht da sind?

    • Dennis Hundt
      24. Mai 2015 - 10:25 Antworten

      Hallo Marc,

      im ersten Schritt würde ich den Umlageschlüssel in Ihrem Mietvertrag prüfen. Nur wenn da tatsächlich Personentage vereinbart wurde, ist diese Umlage überhaupt denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jordan
    19. Juni 2015 - 16:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Bei unserer Betriebkostenabrechnung wird Frisch und Abwasser Personenbezogen erfasst ( Personen x Tage )

    Wohnen mit Frau und einer 1,5 Jahre alten Tochter.

    vor vielen monaten wurden wir schriftlich aufgefordert die personen im Haushalt anzugeben – haben 3 geschrieben.
    Wussten nicht wie wir unsere Tochter aufschreiben sollten. Ist ja eine “Person”

    Da die Tochter gestillt war und immer noch ist (Säugling ? 🙂 )
    besteht die Möglichkeit die Betriebskosten ändern zu lassen Aufgrund flaschen Personenangabe in 2 Personen ?

  • Martina Stephani
    4. August 2015 - 09:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich führe eine Wochenendbeziehung mit meinem Freund.
    Nun wird aber in der Nebenkostenabrechnung der Freund als vollständige Person.
    Gibt es hier einen Prozentsatz, ab wann der Lebenspartner vollständig angerechnet werden kann.
    Viele Grüße
    Martina

  • Marek Hadrys
    21. September 2015 - 16:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    seit dem 01.07.2015 bewohnen meine Lebensgefährtin und ich eine Mietwohnung in einem Zweiparteienhaus. Am 12.10.2015 kam unser Nachwuchs dazu, für den wir ab da auch einen Pro-Kopf Abschlag für Wasser zahlen sollten.
    Nun werden wir demnächst ausziehen, haben aber nach einem Jahr keine Nebenkostenabrechnung für Wasser erhalten.

    Zu den Abschlägen: 18€ Pro Person pro Monat!

    Da wir uns sehr gut mit den Bewohnern der anderen Wohnung verstehen haben wir uns gemeinsam den Wasserzähler für das Haus angesehen und nach zwei Monaten einen Schnitt gebildet.
    Ergebnis der Berechnung (Frischwasser, Abwasser, Grundpreis, Zählermiete wurde berücksichtigt): 8€ Pro Monat pro Kopf!

    Haben wir als Mieter das Recht Einsicht in die Nebenkostenabrechnung für Wasser zu bekommen wenn es für das ganze Haus ist?
    Lohnt sich in unserem Fall der Beitritt beim Mieterschutzbund um das zu viel gezahlte Geld zurück zu fordern?

    Was können Sie uns raten?
    Ein freundliches Gespräch mit den Vermietern ausgenommen, das ist Erfolglos…

    Vielen Dank im Voraus!

    Freundliche Grüße
    Marek Hadrys

    • Dennis Hundt
      22. September 2015 - 17:08 Antworten

      Hallo Marek,

      Sie leisten offensichtlich Vorauszahlung, wenn Sie weniger Kosten verursachen, bekommen Sie das Guthaben mit der nächsten Nebenkostenabrechnung zurück.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Hadrys marek
        23. September 2015 - 20:26 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        Laut dem Vermieter gibt es keine Nebenkostenabrechnung für Wasser.
        Seiner Aussage nach ist im Mietvertrag eine Pauschale von 17,50€ pro Person vereinbart.
        Im Mietvertrag steht:
        “neben der Miete sind monatlich zu entrichten für:
        -betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß abs.3: (handschriftlich eingetragen):wasser+Abwasser p.Pers.17,50 pausch.”

        Also klar ist: es wird von ihm keine Abrechnung geben… Was können wir tun? Ist so eine Pauschale für Wasser rechtens?

        Freundliche Grüße
        Marek Hadrys

        • Dennis Hundt
          24. September 2015 - 11:15 Antworten

          Hallo Marek,

          die Formulierung ist mehr als zweideutig. Erst geht es um eine Vorauszahlungen, dann will der Vermieter aufgrund der Bezeichnung “pausch.” eine Pauschale draus machen. In meinen Augen wird es schwere diese Ansicht nachhaltig zu vertreten. Holen Sie sich bei Bedarf rechtlichen Rat ein.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Stefan S.
    1. Oktober 2015 - 09:59 Antworten

    Hallo,

    ich wohne mit meinem Sohn allein in der Wohnung. Ich habe gestern die Nebenkostenabrechnung erhalten. Entgegen einer mündlichen Absprache wurde mein Sohn (Zum Ende des Abrechnungszeitraums unter 2 Jahre) als vollzähliger Bewohner eingerechnet. Dies betrifft u.A. auch die Abwasserabrechnung. Das Haus hat nur einen Zähler und somit muss über die Bewohnerzahl (bei uns somit 2) geteilt werden. Ist das rechtens?

    Grüße

    Stefan

  • Werner Helmus
    24. Oktober 2015 - 04:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir wohnen in einen 3-Familienhaus, der Vermieter wohnt nicht in diesem Haus. Dem gesamten Haus ist pflichtgemäß eine 120 l Restmülltonne zugeordnet, die von allen Wohneinheiten in unterschiedlichen Müllmengen genutzt wird. Die Kosten für die Tonne fallen also in jedem Falle an, ob Mieter Müll in die Tonne geben oder nicht. Da es sich um eine, verbrauchsunabhängige Zwangsabgabe (kleinere Tonnen gibt es nicht) wäre eine Abrechnung nach Wohneinheiten (wie z.B. bei Grundsteuer oder Versicherungen) angebracht. Gibt es hierzu Kommentare.

    Viele Grüße
    Werner Helmus

    • Dennis Hundt
      27. Oktober 2015 - 17:21 Antworten

      Hallo Werner,

      angebracht ist immer der Umlageschlüssel, der bei den Mieterin im Mietvertrag verankert ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marion
    27. November 2015 - 23:26 Antworten

    Hallo,

    ich bin Vermieter und habe gerade das Problem das wir damals bei Einzug des Mieters im Mietvertrag ca.65 qm Wohnraum angegeben haben und das auch nie vom Mieter reklamiert wurde. Nun, nachdem er gekündigt hat verlangt er im Nachgang eine Nachzahlung von mir da die Wohnung die angegeben ca 65qm nicht hätte, sondern nur knapp 60qm.
    Allerdings liegt die Wohnung selbst dann noch etwa 30% unter dem Ortsüblichen Mietspiegel.

    Kann er in dem Fall wo es im Mietvertrag um eine Ca Angabe handelt, jetzt nach Ende des Mietverhältnisses eine Rückzahlung fordern?

  • Jürgen Merrath
    17. Dezember 2015 - 02:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe 2015 eine ETW in einem Wohnblock erworben, in dem sich noch 10 weitere Wohneinheiten (überwiegend Wohnungseigentümer, die selbst darin wohnen) befinden. Meine Wohnung ist vermietet (2 Personenhaushalt) und ich habe im Mietvertrag u.a. eine Klausel aufgenommen, wonach sich der Umlageschüssel für die Betriebskostenabrechnung aus der Abrechnung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern ergibt. Bei der Betriebskostenabrechnung unseres Verwalters ist mir aufgefallen, dass der Müll nach Personenmonaten abgerechnet wird und dabei jegliche Abwesenheit der Wohnungseigentümer (Urlaub etc.) sowie Leerstände der Wohnungen mit 0 Personen berechnet wurden, so dass für 2014 insgesamt lediglich 90 Personenmonate (ergibt durchschnittlich 7,5 Personen in 11 Whg.) zu berücksichtigen waren. Die Müllkosten werden allerdings von der Stadt für durchschnittlich 18 Personen in Rechnung gestellt (entspricht 218 Personenmonate). Ich beanstande nicht den personenbezogenen Umlageschlüssel an sich, sondern die Art und Weise der Berechnung, die letztlich für 2015 dazu führen wird, dass meine Mieter aufgrund ihrer permanenten Anwesenheit dann mit 24 Personenmonaten unangemessen hoch belastet würden. Wie kann ich die Hausverwaltung bzw. die übrigen Wohnungseigentümer dazu bringen, die “herrschende Rechtsprechung” (u.a. fiktive Person bei Leerstand) bei der Berechnung mit zu berücksichtigen?

    • Dennis Hundt
      17. Dezember 2015 - 04:52 Antworten

      Hallo Jürgen,

      sprechen Sie die Hausverwaltung darauf an, gerne auch die anderen Eigentümer auf der kommenden Eigentümerversammlung. In meinen Augen ist es auch unüblich, die Personen nach Urlaub und Co. zu berechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jürgen Merrath
    17. Dezember 2015 - 09:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    besten Dank für den Ratschlag, genau das war auch meine Idee. Die Hausverwaltung hat mir allerdings schon signalisiert, dass diese Berechnung schon immer für dieses Objekt so gemacht wurde und die Mehrheit der Eigentümer dies (angeblich) so wünscht. Dies wäre aus Sicht der meisten Eigentümer auch nachvollziehbar, da u.a. 2 Eigentümer ihre Wohnungen berufsbedingt nur sehr sporadisch (teilweise nur wenige Tage im Monat) aufsuchen, 2 Eigentümer echte Weltenbummler sind und ständig verreisen sowie 2 Eigentümer offensichtlich den Leerstand einer Vermietung vorziehen. Letztlich werden die Müllgebühren also nahezu ausschließlich von den verbliebenen Mietern bezahlt, die sich nicht dagegen wehren können. Deren Vermietern scheint diese Problematik nicht wirklich zu interessieren, da schließlich nicht sie sondern ihre Mieter die Kosten zu tragen haben. Ich weiß also derzeit wirklich nicht, wie ich die Hausverwaltung bzw. Mehrheit der Eigentümer dazu bringen kann eine gerechtere Umlage bei den Müllgebühren vorzunehmen oder zumindest die echten Leerstände fiktiv mit 1 Person zu berechnen, wenn letztlich die Mehrheit von ihnen so wunderbar davon profitiert.

  • Andreas Schwarz
    8. Januar 2016 - 14:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in unserer Wohnanlage wurde mehrere Jahre verschiedene Posten nach Personen abgerechnet.
    In der Abrechnung 2013 und 2014 wird nun aber alles nach m² Wfl. abgerechnet, da der Eigentümer gewechselt hatte im Jahre 2013. Ich habe es erst nicht bemerkt, als aber im Jahre 2014 die Kosten explodierten habe ich gegen beide Abrechnungen Widerspruch eingelegt. Da unser Mietverhältnis aber schon über 40 Jahre besteht und div. Eigentümerwechsel bestanden ist kein Mietvertrag vorhanden, und über die Vereinbarung mit dem Voreigentümer gibt es keine Belege außer die Nebenkostenabrechnungen selbst. Erst behauptete der neue Egt. er konnte auf Grund des Wechsels die Personenanzahl nicht ermitteln, nun sagt er §656a BGB schreibt die Abrechnung nach m² Wfl. vor.

    Gibt es eine Chance die vorangegangenen Abrechnungen als abweichende Vereinbarung zu sehen.

    Lg Andreas Kleine

    • Dennis Hundt
      9. Januar 2016 - 02:36 Antworten

      Hallo Andreas,

      wenn kein Umlageschlüssel vereinbart ist, greift nach BGB die Umlage nach Wohnfläche. Ob die vorherigen Abrechnungen eine Vereinbarung darstelle können, besprechen Sie am besten mit einem Anwalt. Eine Richtig könnte dieser Artikel hier weisen: Dürfen Vermieter jahrelang nicht abgerechnete Nebenkosten umlegen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gustav Breinker
    9. Januar 2016 - 18:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Lebensgefährtin bewohnt in einem Einfamilienhaus eine separate 50m² Wohnung.
    Die Wasserkostenabrechnung erfolgt lt. Mietvertrag nach Personenanzahl (Insgesamt 2+1=3 Pers.). Da aber zu dem Haus noch ein Garten (ca.1000 m²) gehört, zu dem sie kein Nutzungsrecht hat, dieser aber im Sommer bewässert wird, greift die Aufteilung nach Personen m. E. nicht. Der Vermieter argumentiert, daß der kleine Vorgarten (ca. 20 m²) des Hauses, der Hauspflege zugehört, (obwohl dieser nicht bewässert wird), und somit sei alles insgesamt kostenpflichtig.
    Was ist zu tun?

    Viele Grüße
    Gustav

    • Dennis Hundt
      10. Januar 2016 - 05:28 Antworten

      Hallo Gustav,

      m.E. muss der Verbrauch für die hintere Gartenbewässerung separat (über einen Gartenwasserzähler) erfasst werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina May
    21. Januar 2016 - 10:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    eine Frage ich wohne in einem 2-Familienhaus mit Einligerwohnung!Über mir eine ältere Dame die in der ganzen Wohnung und auf dem Balkon Planzen stehen hat und die auch immer schön mit ganz viel Wasser gießt das es sogar auf unserer ganze Terasse steht. Und die Dame die in der Einligerwohnung wohnt hat auf Ihrer Terasse auch sehr grosse Blumenkübel stehen die sie im Sommer auch mit sehr viel Wasser gießt jeden 2 Tag sind es 10 Gießkannen voll!
    Meine Frage bei uns wird auf Personen Wasser abgerrechnet ist das rechtens das dann bei beiden nur eine Person berrechnet wird? Wir hatten noch nie so viel Wasserverbrauch wie in dieser Wohnung!!!

    Mfg fr. May

    • Dennis Hundt
      21. Januar 2016 - 11:27 Antworten

      Hallo Nina,

      grundsätzlich gießt der eine mehr Blumen und der andere duscht oder badet gerne. Es wird also immer Ungerechtigkeiten geben, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Was können Sie tun? Als erstes würde ich in den Mietvertrag schauen und prüfen, ob die Umlage tatsächlich nach Personen vereinbart ist. Ansonsten würde ich mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen und um Installation von Wasserzählern bitten / alternativ um Abrechnung nach Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • R.Hardt
    17. April 2016 - 17:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt ,
    erstmal finde Ich toll das es eine Möglichkeit gibt einen Fachmann zu fragen ohne sofort irgendwo einen Termin zu nehmen oder sofort Gebühren zahlen zu müssen.
    Zu meiner Frage:
    Ich wohne schon 10 Jahre in einem 3 Familien Haus.
    Mittlerweile habe ich seit 2 Jahren 2 Wohnungen davon angemietet.
    Nun im Juni möchte ich das Ganze Haus mieten um es selbst komplett zu nutzen.
    1.) Frage Wie sieht es nun mit den Nebenkosten aus. Habe ich 2 Jahre zufiel gezahlt ?
    Momentan zahle ich 2 Wohnungen und 2 x Nebenkosten.
    Aber es wohnen ja jetzt weniger Menschen darin
    und jetzt bin ich ja bald alleiniger Mieter dieses Hauses.
    2.) Frage: wie ist das mit dem Müll ? Wieviel Müll steht dem einen überhaupt zu.?
    Wir hatten bislang eine 120 Liter Tonne für 3,5 Haushalte. (es gibt noch ein bewohntes Gartenhäuschen)
    3.) Muss Ich dem Gartenhausbenutzer Zugang in das Haus gewähren weil dort eine Wäscheraum ist ?
    Leider kann er dadurch ins ganze Haus und in jeden Kellerraum !
    LG
    Und vielen Dank im voraus
    R. Hardt

    • Dennis Hundt
      18. April 2016 - 10:28 Antworten

      Hallo Herr Hardt,

      es kommt auf den Umlageschlüssel an, den Sie mit Ihrem Vermieter vereinbaren. Grundsätzlich können aber nur die Nebenkosten umgelegt werden, die auch entstehen. Und wenn Sie das ganze Haus nutzen ist der Umlageschlüssel nicht mehr entscheidend. Wenn Sie eine kleinere Mülltonne brauchen, sollten Sie das mit dem Vermieter abklären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reiner Brehmer
    17. Mai 2016 - 12:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich wohne seit 4 Jahren mit meiner 5köpfigen Familie in einem Vierparteienhaus. Insgesamt 10 Personen. Meine Wohnung ist als einzige mit einem Wasserzähler ausgestattet. Dies ist auch im Mietvetrag so eingetragen auch das über diesen Nebenzähler abgerechnet wird. Leider werden Jahr für Jahr die Wassergebühren über den Hauptzähler und durch die Personenzahl des ganzen Hauses verrechnet. Dadurch habe ich mittlerweile über 1000,00 € mehr bezahlt.Laut meinem Vermieter wäre das rechtens. Stimmt das?
    MfG Reiner

  • Anke Dvorak te Pas
    16. Februar 2017 - 11:00 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir haben in unserem 3 Familienhaus 2 Wohnungen vermietet. Eine Mietpartei führt seit ca. 2 Jahren eine Kleinkinderbetreung mit ca.4 Kleinkinder täglich ( 5 Tage die Woche ) durch. Die Mietpartei hat allerdings hierfür keine Einverständnisserklärung von uns als Vermieter.
    Frage:
    Die Wohnung und Flur wird durch das bringen und abholen natürlich mehr abgenutzt und auch die Lärmbelästigung ist erheblich höher als normal. Die Wohnung ist für 3 Personen angemietet worden.
    Auch stellt sich die Frage wie ich die Nebenkosten berechnen soll. Es fallen durch die Betreuung der Kinder auch mehr Müll an ( Windeln ) etc. Es ist aber keine Warmwasserversorgung unserereits bereitgestellt, diese erfolgt durch Durchlauferhitzer in der Wohnung.

    • Dennis Hundt
      16. Februar 2017 - 13:28 Antworten

      Hallo Anke,

      eine Wohnung ist zum wohnen gedacht nicht zur gewerblichen Nutzung. Wenn Sie das Gewerbe nicht grundsätzlich verbieten wollen, würde ich eine individuelle Vereinbarung mit der Mieterin schließen. Zum Beispiel Zusatzbeitrag X zur Miete.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jasmin
    20. Februar 2017 - 20:54 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt

    Wir sind eine 4-köpfige Familie und wohnen in einem Mehrfamilienhaus.
    In diesem Haus wohnt seit knapp einem Jahr eine Frau die in regelmäßigen Abständen verschiedene Männer in ihrer Wohnung wohnen lässt, dem Vermieter gegenüber sagt sie es wäre “nur” Besuch.
    Die Herren schlafen aber dort, holen am Morgen die Brötchen, gehen mit ihrem Hund Gassi. Ihre Wäsche wird gewaschen, hängt auch an der Leine.
    Die Dame bezieht HartzV, ihre Tochter auch. Letztere ist auch mehr bei ihrer Mutter als zu Hause.
    Unsere Nebenkostenabrechnungen sind stark angestiegen, der Vermieter wurde informiert, es kümmert ihn aber nicht.
    Auch zwei arbeitslose junge Mädchen wohnen in dem Haus, mehrere ihrer Freundinnen übernachten wochenlang dort.
    Bei uns wird geklingelt denn sie haben nur den Wohnungsschlüssel aber keinen Haustürschlüssel.
    Wir haben bereits gekündigt, sind aber auch mit der aktuellen Abrechnung nicht einverstanden. Was können wir tun?
    Lg

    • Dennis Hundt
      21. Februar 2017 - 08:55 Antworten

      Hallo Jasmin,

      danke für Ihren Kommentar. Ich fürchte Sie werden nichts unternehmen können. Besuch ist Besuch. Auch wenn diese Zustände natürlich ärgerlich sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manuel
    22. Mai 2017 - 21:48 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,
    wir sind ca. 2,5 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen. Für das Wasser zahlen wir 3 Anteile (wird pro Kopf berechnet).
    Darf der Vermieter auch für diese Zeit, in der wir nicht mehr in der Wohnung leben, diese Kosten auf uns umlegen (Schlüsselübergabe noch nicht erfolgt)?
    MfG
    Manuel

    • Dennis Hundt
      23. Mai 2017 - 07:55 Antworten

      Hallo Manuel,

      ob Sie zu Ihrer Mietzeit in der Wohnung leben, schon ausgezogen oder im Urlaub sind, spielt für die Umlage der verbrauchsunabhängigen Kosten keine Rolle.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stella Mohrfeld
    22. Januar 2018 - 17:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich mache bei uns die Nebenkostenabrechung. Da keine Wasseruhren angebracht sind berechne ich die Kosten pro Kopf. Nun hat eine unsere Mieterin ihre Tochter sehr häufig zu Besuch, ca.3 Monate im Jahr.

    Wie wird das für alle Parteien gerecht berechnet?

    Viele Grüße
    STELLA

  • van Zanten Andrea
    26. März 2018 - 13:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt

    auch ich hätte eine Frage zur Abrechnung nach Personenzahl.
    Mein Vermieter schlüsselt die Abrechnung nach Personenanzahl wie folgt auf:
    Als Person wird die Anzahl der Verbraucher (Anzahl der Waschmaschinen/Spühlmaschinen/Bade und Brauseeinrichtung etc/pro Wohneinheit) gerechnet.
    Das bedeutet ich habe 1 Waschmaschine, 1 Spülmaschine und 2 Duschen, also werden bei der Wasserabrechnung 4 Personen angerechnet, obwohl wir nur zu zweit in der Wohnung leben.
    Ist das rechtens?
    Mit freundlichen
    Avz

    • Dennis Hundt
      26. März 2018 - 13:39 Antworten

      Hallo Andrea,

      dieser Verteilerschlüssel wäre mir neu. Lesen Sie als erstes im Mietvertrag nach, was hier vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mockick
    5. Juni 2018 - 13:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben folgende Situation: 2 Parteien, der Vermieter lebt im Haus und es wird sporadisch über eine vom Vermieter selbst zu befeuernde Holzzentralheizung geheizt (alles) Sind in diesem Fall dennoch Heizungsgrundkosten anzusetzen? Es gibt ja keinen Anlagenbetrieb, da der Vermieter selber das Holz in die Heizung gibt und auch nicht 24/7 geheizt wird, sondern nur, wenn er anwesend ist.

    Warmwasser läuft über einen Durchlauferhitzer, der für beide Wohnungen arbeitet und mit einem Relais das Wasser pro Wohnung steuert. Also, wenn einer Warmwasser laufen lässt, kann es die andere Wohnung nicht gleichzeitig nutzen. Auch hier gibt es keinen Zähler und auch keinen sep. Stromzähler.

    Danke für Ihre freundliche Rückantwort

    • Dennis Hundt
      6. Juni 2018 - 19:44 Antworten

      Hallo Mockick,

      die Aufteilung in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten hat nicht unbedingt etwas mit den Grundkosten der Heizanlage zu tun. Aber das ist in Ihrem Fall vielleicht ohnehin irrelevant, siehe: Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus?.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre Plenert
    6. Juli 2018 - 08:26 Antworten

    Hallo Herr Mundt,
    vielen Dank für diese Seite 🙂
    Grund sie gefunden zu haben ist unsere diesjährige Heiz- und Nebenkostenabrechnung des vorangegangenen Jahres. Abgerechnet wird anscheinend nach Personen, was auch ok ist, aber in besagtem Zeitraum hat meine Lebensgefährtin alleine in der Wohnung gelebt, abgerechnet wurden aber 2 Personen. Nun bezog sich die Verwalterin auf mich, den Lebensgefährten, der ja seit November letzten Jahres ein- und ausgeht, offiziell aber erst seit April diesen Jahres hier wohnt. Ist der Vermieter verpflichtet die Müllkosten monatsweise abzurechnen? In unserem Fall stellt sich der Vermieter stur und meint das es zu viel Aufwand mache, das ganze auf den Monat herunterzubrechen. Ist ein Gang zum Anwalt sinnvoll? Es handelt sich hier um eine Summe von 80,- Euro, eigentlich zu wenig um einen Anwalt zu bemühen, aber zuviel um es ungerechterweise (falls es so sein sollte) zu zahlen.

    vielen Dank für Ihren Rat und freundliche Grüße
    Andre

    • Dennis Hundt
      6. Juli 2018 - 10:01 Antworten

      Hallo Andre,

      das ist das Leid bei diesem Abrechnungschlüssel. M.E. muss der Vermieter definitiv nach Monaten abgrenzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Britta
    9. August 2018 - 13:18 Antworten

    Hallo zusammen,
    wie dürfen die Wartungskosten für die Rauchmelder abgerechnet werden, pro Personenanzahl oder pro m²?

    • Dennis Hundt
      9. August 2018 - 13:34 Antworten

      Hallo Britta,

      der Umlageschlüssel ist im Mietvertrag festgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Günther Meyer
    13. August 2018 - 14:21 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe ein 3-Familienhaus. Die Wohnfläche ist bei allen drei Wohnungen gleich groß.
    Bisher hatte ich den Wasserverbrauch und alle sonstigen Kosten nach m² umgelegt, wie im Mietvertrag vereinbart.
    Seit 2017 wohnt in einer Wohnung eine syrische Familie mit drei Kindern. Hinzu kommen ständig weitere Personen, die jedoch dort nicht gemeldet sind und sich auch nicht immer dort aufhalten sollen.

    Bisher lag der Wasserverbrauch bis 2016 für alle drei Wohnungen bei 300 m³.
    Im Jahr 2017 stieg dieser wohl durch die syrische Familie auf 686 m³ und wird bei Umrechnung des Verbrauchs bis zum 28.07.2018 für das Jahr 2018 stolze 777 m³ betragen.

    Nunmehr rebellieren die beiden anderen Mietparteien und drohen mit Auszug wegen der hohen Nebenkosten.

    Gibt es eine Möglichkeit, den Wasserverbrauch nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen.
    Ich würde auch in die Wohnung der syrischen Familie 2 Wasserzähler (Bad und Küche) einbauen lassen, um den genauen Verbrauch zu ermitteln.

    Die anderen beiden Mieter würden sich den Restverbrauch teilen.

    Da es sich um einen Altbau handelt, ist der Einbau von Zwischen-Wasseruhren sehr schwierig.
    Dies würde ich nur machen lassen, wenn ich nach dem dann ermittelten Verbrauch abrechnen kann.

    Viele Grüße

    Günther Meyer

    • Dennis Hundt
      13. August 2018 - 15:02 Antworten

      Hallo Günther,

      lassen Sie in allen drei Wohnungen Zähler einbauen und legen Sie die Kosten dann verbrauchsabhängig um.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tammy
    25. Januar 2019 - 17:30 Antworten

    Guten Tag,
    vielen Dank für den Artikel! Es wäre toll, wenn Sie Zeit hätten um sich mein Anliegen anzuschauen.
    Ich habe einen neuen Mietvertrag vor mir liegen. Folgendes steht im Mietvertrag “Die Pauschalen sind auf der Grundlage berechnet, dass zwei Personen in der Wohnung wohnen.” Das betrifft die Betriebskosten, Heiz- und Stromkosten. Ich werde jedoch alleine einziehen. Insbesondere ärgern mich die Stromkosten, die definitiv doppelt zu hoch sind. Die zuständige Person (weder Entscheidungsträger, noch Besitzer) der Häuser ist leider nicht gewillt eine Änderung anzustoßen und meinte, dass dies so bleiben wird. Mir erscheint, dass das alles nicht so stimmen kann. Welche Möglichkeiten habe ich nun, damit die Sache möglichst großen ärger geklärt werden kann?

    Ich hoffe, Sie können mir weiterhelfen. Vielen Dank schon mal im Voraus!

    Freundliche Grüße
    Tammy

    • Dennis Hundt
      28. Januar 2019 - 20:40 Antworten

      Hallo Tammy,

      Sie sind an die vereinbarten Vorauszahlungen des Mietvertrages gebunden – nach der ersten Nebenkostenabrechnung kommt wahrscheinlich ein Guthaben zustande und dann können die Vorauszahlungen für die Zukunft gesenkt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marion Fischer
    7. Februar 2019 - 09:15 Antworten

    Wir wohnen in einem Mehrfamilien-Haus zur Miete. 4 Wohnungen gehören einem Eigentümer und 1 Wohnung (unsere) gehört einem anderen Eigentümer.

    Es wurde ein Hausmeister-Service eingesetzt, dessen Kosten von den Mietern gezahlt werden sollen, und zwar nicht nach Wohneinheiten (dann hätte jede Mietpartei 1/5 der Kosten zu zahlen, was fair wäre), sondern nach Eigentumsanteilen (unser Vermieter hat 1/3 und der andere mit den 4 Wohnungen hat 2/3). Da unsere Wohnung mit ca. 120 m2 die größte ist, würden wir über 30 % der Gesamtkosten zahlen müssen (bei ca. 2.400 € wären das ca. 720 € im Jahr).

    Wir empfinden das als ungerecht, genießen doch alle Mietparteien denselben Service.

    Unser Vermieter sagt, da der andere Eigentümer die Mehrheit hat, geht es nach dessen Meinung. Auf den Vorschlag, je 1/5 der Kosten jeder Mietpartei zuzumuten, reagierte er mit dem Argument, dann müssten ja seine Mieter mehr bezahlen.

    Müssen wir das akzeptieren, sozusagen der Willkür des anderen Eigentümers ausgesetzt zu sein, oder können wir (ggf. über den Mieterverein) eine Änderung erwirken? Wie schätzen Sie unsere Chancen ein? Danke im Voraus für Ihre Bemühungen. Mfg – M.F.

    • Dennis Hundt
      7. Februar 2019 - 10:12 Antworten

      Hallo Marion,

      die sog. Miteigentumsanteile richten sich i.d.R. nach der Wohnfläche. Die Umlage nach Wohnfläche ist absolut üblich und nach BGB sogar der anzuwendende Schlüssel, sofern nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Janine Puls
    13. Januar 2020 - 10:03 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich bin seit kurzem Vermieter einer Wohnung innerhalb einer WEG und kenne mich im Mietrecht noch nicht zu 100% aus.
    Unsere Mieter haben die Wohnung letztes Jahr zu zweit bezogen, was wir auch im Mietvertrag festgehalten haben. Jetzt haben sie haben sie Nachwuchs bekommen. Muss ich diesen im Mietvertrag ergänzen oder einfach ein Begleitschreiben erstellen? Schließlich werden die NK durch einen Verteilerschlüssel auf Personen/Haushalt innerhalb der WEG abgerechnet. Bei der Hausverwaltung habe ich die 3. Person bereits gemeldet.

    Besten Dank und freundliche Grüße,
    Janine Puls

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2020 - 12:53 Antworten

      Hallo Janine,

      eine Nachtrag zum Mietvertrag bedarf es m.E. nicht. Die Info Ihrer Mieter, dass jetzt eine weitere Person in der Wohnung lebt wurde ich zu den Akten nehmen und die Mieter informieren, dass nach Mietvertrag jetzt drei Personen bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian F.
    9. März 2020 - 10:52 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    vielen Dank für diese Seite. Ich habe mir bereits alle Kommentare angesehen, aber noch nichts für mich ableiten können.
    Wir, 3 Personen, wohnen mit unserem Vermieter, 2 Personen, in einem Haus das vier Wohnungen enthält.
    Im Mietvertrag steht als sonstige Vereinbarung salopp „Nebenkosten werden pro Person abgerechnet“.
    Bis inkl. 2018 wurde eine Wohnung noch durch ein Familienmitglied des Vermieters bewohnt. Im Abrechnungsjahr 2019 sind wir mit 3 Personen nun der größere Anteil in diesem Haus.
    Nun wurde uns bereits angekündigt, dass die Gebäudeversicherung erhöht wurde, und deswegen unsere Abrechnung aus zwei Gründen höher ausfallen wird. Zum einen die veränderte Personenanzahl, zum anderen die Erhöhung dieser Versicherung.
    Ist es gewöhnlich eine Gebäudeversicherung nach Personen abzurechnen, zumal an das Gebäude noch eine alte Scheune angeschlossen ist die wir nicht nutzen können/dürfen. Und dann sind da noch die anderen die beiden leerstehenden Wohnungen.
    Die Gebäudeversicherung erscheint auch etwas sehr hoch, allerdings wurde noch keine Einsicht in den Vertrag genommen.

    Vielen Dank und schöne Grüße!

  • Wilfried Sahlmann
    30. März 2020 - 18:23 Antworten

    Ein Punkt der mich im Moment konkret beschäftigt:

    In einem Haus in dem gemischt Büros und Wohnungen sind und bei dem z.B. Kosten für Wasser nach Personenanzahl umgelegt werden, müssten doch Privat-Wohnungen mit 7 Tagen pro Woche und Büros mit 5 Tagen kalkuliert werden (Büros eigentlich sogar noch noch ohne Feier- und Urlaubstage). Gibt es hierzu irgendwelche Regelungen oder Gerichtsentscheide?

    • Dennis Hundt
      31. März 2020 - 07:35 Antworten

      Hallo Wilfried,

      ein schöner Gedanke, der aber in der Praxis keine Relevanz hat. Es gibt auch Gewerbe, in dem Samstag gearbeitet wird oder wo am Wochenenden gereinigt wird. Zudem wird bei Pendler-Wohnungen auch das Wochenende abgerechnet und ebenso die Urlaubszeit eines Mieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jan Gerhard
    18. Juni 2020 - 12:21 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe mit meiner Familie zu viert eine Wohnung bewohnt. Als das auseinander brach, ist meine Frau mit Kindern am 3. April 2019 ausgezogen. Der Vermieter hatte das auch mitbekommen, ich hatte das nicht “offiziell” gemeldet. Ich habe dann im Oktober gekündigt, bin am 17. Januar 2020 ausgezogen. Bei der ersten Nebenkostenabrechnung wurden mir 4 Personen berechnet. Nachdem ich das gerügt habe und Nachweis der Ummeldung der anderen Personen vorgelegt hatte, wurde jetzt neu berechnet, aber eine Person erst ab Mai 2019. DAs ist eine Frechheit, da wie gesagt der Auzug schon am 3. April war. Entweder wäre für April bis Januar eine Person anzusetzen. Oder bis 3. April 3 Personen, bis 17. Januar eine Person, und dann für den REst des Januar Null Personen. Nicht aber diese Vorgehensweise.

    Gibt es zum Thema Personenzahl bei Auszug innerhalb eines Monats REchtsprechung?

    Viele Grüße

    Jan Werner

    • Dennis Hundt
      20. Juni 2020 - 08:07 Antworten

      Hallo Jan,

      ich halte die Änderung für ziemlich fair. Insbesondere wenn man Ihre nachträgliche Meldung bedenkt und das sich daraus auch Änderungen für alle anderen Mieter im Haus ergeben + Änderungen aller Nebenkostenabrechnungen. Ohne Änderungen für die anderen Mieter, trägt der Vermieter die Differenz selbst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stephan
    19. Juni 2020 - 14:58 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir sind Mieter einer Gewerbeeinheit, die in einer Misch-Immobilie angesiedelt ist (unsere Gewerbeeinheit sowie 7 Wohneinheiten).

    Müll fällt bei uns so gut wie keiner an. Nun wird in der Nebenkostenabrechnung Müll und Hauswart auf Personenzahl Verteilt, dabei wurde für die Gewerbeeinheit eine Personenzahl von 2 Festgelegt. Bei einer Personenzahl von insgesamt ~10 in dem Objekt. Das entspricht somit 1/5 der gesamten Müllgebühren.

    Das empfinden wir als willkürlich und gerade beim Müll überzogen. Gibt es hier eine Regel dass die Personenzahl sich hier auch am tatsächlichen Verbrauch oder sonstigem orientieren muss, oder darf der Vermieter das frei festlegen? Nach gemeldeten Personen im Gewerbe kann man hier ja leider nicht gehen.

    Mit Dank und freundlichem Gruß,

    Stephan

    • Dennis Hundt
      20. Juni 2020 - 07:57 Antworten

      Hallo Stephan,

      schauen Sie in Ihren Mietvertrag, dort finden Sie den Verteilerschlüssel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alisa
    13. September 2020 - 12:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Das Miethaus mit 5 Parteien soll bis Ende nächsten Jahres wegen Eigenbedarfs geräumt sein. Daher sind seit Juli 2019 nur noch 2 Wohnungen (mit je 1 Person) bewohnt.
    Mit der NK Abrechnung von 2019 kam nun die Überraschung. Die allgemeinen Strom und Entwässerungskosten fallen ziemlich hoch aus. Im Mietvertrag ist der Personenumlageschlüssel vereinbart. Jedoch berechnet sich der Betrag wie folgt: ich zahle von Jan -Jun jeweils 1/5 der monatlichen Kosten, und für die zweite Jahreshälfte je 1/2, da wir nur noch zu zweit hier wohnen. Eine Zwischenablesung zum Auszug fand nicht statt, sodass als Monatswert einfach der Jahresbetrag gezwölftet wurde.
    Ist das rechtens? Muss hier nicht eine fiktive Personanzahl für die leerstehenden Wohnungen angenommen werden? Oder muss eine Aufteilung der Fix und Verbrauchskosten (beim allgemein Strom) vorgenommen werden?
    Vielen Dank,
    Alisa

  • Meike Fußhöller
    17. September 2020 - 09:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    seit 2018 ist bei einer Mieterin der neue Partner in die Wohnung gezogen, jedoch bei der Verwaltung nicht angemeldet. Mehrere Mieter haben nun die NK-Abrechnung für 2019 beanstandet und der Verwalter hat die Mieterin angeschrieben und um eine korrekte Angebe der Personenzahl für 2019 gebeten. Die Dame weigert sich anzugeben, dass ihr Partner 2019 hier bereits gewohnt hat und gibt lediglich das Jahr 2020 an. 9 von 12 Parteien bezeugen, dass er 2019 hier gewohnt hat; seine Wäsche gewaschen hat und seine Kinder (Zwillinge 4J) alle 14 Tage zu Besuch über das Wochenende kommen. Auch hat ihr Partner es gegenüber 3 Parteien persönlich zugegeben, dass er nicht gemeldet war.
    Die Dame erhält Wohngeld und sagt “Es interessiert mich nicht, was die Leute aus dem Haus sagen”.
    Der Verwalter reagiert nicht, wie können wir weiter vorgehen ?

    Vielen Dank und viele Grüße,
    Meike

    • Dennis Hundt
      17. September 2020 - 19:59 Antworten

      Hallo Meike,

      schwierig. In wüsste nicht, wie Sie rückwirkend den Umzug beweisen könnten. In wie weit Sie über die Meldeanschrift weiterkommen, sollten Sie im Zweifel mit einem Anwalt besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • I. Lukas
    7. November 2021 - 10:34 Antworten

    Sehr geeherter Herr Hundt,

    gibt es für Mieter Rechtsmittel für die Änderung von Müllgebüher in der NK-Abrechnung
    (bis jetzt Wfl. wie BGB) nach Köpfen?
    Ich muss als Single 3-4 mal soviel zahlen wie andere Wohnungsmieter bzw. -Eigentümer. Ich halte das für
    Benachteiligung, auch wenn bisher alles nach Wfl abgerechnet wird.
    Vielen Dank und Grüße
    Inge Lukas

    • Dennis Hundt
      7. November 2021 - 17:34 Antworten

      Hallo Inge,

      danke für Ihren Beitrag. Eine Person in einer großen Wohnung ist bei der Abrechnung nach WoHNfläche leider immer ein Stück weit im Nachteil. Ich sehe hier keine Handlungsmöglichkeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kristin Johann
    31. Dezember 2021 - 11:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei einer Gewerbe-und Wohnanlage, bei der ich Miteigentümerin der gewerblichen Einheiten bin, wurde der Verteilerschlüssel mehrheitlich von der WEG von m²-Abrechnung auf Personenschlüssel geändert.

    Die Personenzahl der gewerblichen Einheiten wurde von der Hausverwaltung ohne Befragung festgelegt und sehr hoch abgerechnet–> hohe Personenzahl, bei 365 Tagen/Jahr etc.
    also relativ willkürlich und unrealistisch.
    Natürlich weigern sich meine Mieter – verständlicherweise- diese Änderung zu aktzeptieren.
    Der Beschluss zur Abrechnung ist schon 3 Monate her.
    Welche Möglichkeiten hat man hier?

    Vielen Dank für eine Rückinfo

    MFG K. Johann

    • Dennis Hundt
      1. Januar 2022 - 18:47 Antworten

      Hallo Kristin,

      schwierige Situation. Sie müssen prüfen, ob der Beschluss wirksam gefasst werden konnte. Es geht also um die Frage, ob der Beschluss nichtig oder nur anfechtbar ist/war. Die Anfechtungsfrist ist abgelaufen – das ist Ihnen ja bereits klar.

      Ggf. hilft auch das offene Gespräche und die Rückmeldung an die Hausverwaltung, welche Personenanzahl tatsächlich realistisch wäre.

      Für Ihre Mieter ist der vereinbarte Umlageschlüssel im Mietvertrag maßgeblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alisia
    10. August 2022 - 01:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe meine Betriebskostenabrechnung erhalten, die nach Kopf bemessen wird. Bei der Überprüfung ist mir aufgefallen, dass diese mit 2 Personen berechnet wurde, obwohl mein Ex Partner vor 1,5 Jahren ausgezogen ist und ich somit alleinlebend bin. Die Vermieter wussten darüber Bescheid, da diese in einem engen Kontakt zueinander stehen. Aus diesem Grund habe ich den Sachverhalt nicht noch einmal schriftlich dokumentiert. Mein Ex Partner hat dem Vermieter auch nie eine Meldebescheinigung vorgelegt. Nach Rücksprache mit der beauftragten Firma, die die Betriebskostenabrechnungen erstellt, sei es möglich die Personenanzahl nachträglich zu melden, jedoch muss der Vermieter die Firma zur Änderung beauftragen. Da sich der Vermieter hier nicht kooperativ zeigt, stellt sich mir die Frage, ob der Vermieter dazu verpflichtet ist, eine Nachmeldung vorzunehmen, dass ich alleine lebe und meine Betriebskostenabrechnung korrigieren muss? Vielen Dank im Voraus.

    • Dennis Hundt
      10. August 2022 - 08:24 Antworten

      Hallo Alisia,

      wenn Sie die Meldung des Auszuges nachweisen können, sehe ich den Vermieter in der Pflicht die Korrektur vorzunehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingrid Weber
    3. April 2023 - 21:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    seit Mietbeginn vor 17 Jahren wurde Kaltwasser personenbezogen vom Eigentümer abgerechnet.

    Seit Juni 2020 rechnet der neue Eigentümer in der Betriebskostenabrechnung nach qm ab.
    Der alte Mietvertrag wurde übernommen, enthält dazu keine besondere Eintragung.
    Außerdem hat sich der Wasserverbrauch durch neue Mieter immens erhöht. Bisher betrugen meine Wasserkosten im Schnitt 80 €/Jahr, in der neuen Abrechnung für 2021 192 €.

    Die Heizkosten wurden bisher 50;50 % verrechnet. Durch einen Zeitungsartikel machte ich den Vermieter darauf aufmerksam, dass für das Haus auf dem Jahre 1967 70;30 % zu verrechnen sei.
    Erst für die Abrechnung 2022 hat er die Zusage 70/30 gegeben.
    Kann ich eine neue Abrechnung anfordern?

    Für Ihre Bemühungen besten Dank im voraus.

    Mit freundlichen Grüßen
    Ingrid Weber

    • Dennis Hundt
      4. April 2023 - 06:49 Antworten

      Hallo Ingrid,

      ohne vereinbarten Umlageschlüssel im Mietvertrag, muss der Vermieter die Wasserkosten nach Fläche abrechnen. Sollte der Vermieter (durch einen Sonderfall) die Heizkosten tatsächlich zu 70% nach Verbrauch abrechnen müssen, tut das aber nicht, sollten Sie prüfen, ob Ihnen ein 15%iges Kürzungsrecht zusteht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja Bauer
    9. Januar 2024 - 17:12 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    meine Eltern sind Vermieter:innen und haben in ihrer Nebenkostenabrechnung nach Kopf abgerechnet (zwei Wohnungen, einmal 4, einmal 3 Personen). Die Wohneinheit mit den 4 Bewohner:innen nimmt die Abrechnung nun nicht an, und besteht auf der Teilung durch Parteien (=2). Was ist nun richtig? Können sie die Abrechnung anfechten? Soweit erfüllt die Nebenkostenabrechnung alle Formalien.

    Ganz lieben Dank vorab
    & herzliche Grüße

    Katja Bauer

    • Dennis Hundt
      10. Januar 2024 - 09:12 Antworten

      Hallo Katja,

      sofern die Abrechnung nach Personen im Mietvertrag vereinbart wurde, haben die Mieter mit ihrem Wunsch m.E. keine Chance.

      Ist nichts vereinbart, müsste man nach Fläche abrechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Katja Bauer
        10. Januar 2024 - 10:14 Antworten

        Lieber Herr Hundt,

        ganz lieben Dank für die Info sowie die Einordnung.

        Liebe Grüße
        & einen schönen Tagesverlauf

        Katja Bauer

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