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Nebenkostenabrechnung: Wann wird der Besuch zum Bewohner?

Gegen lieben Besuch ist nichts einzuwenden. Entstehen dadurch aber Kosten, die die Nebenkostenabrechnung in die Höhe treiben, muss der Vermieter überlegen, inwiefern er dies dulden muss. Letztlich handelt er damit auch im Interesse der anderen Mieter.

Im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung wirkt sich der fortdauernde Besuch einer weiteren Person dann aus, wenn als Verteilerschlüssel die Personenzahl vereinbart ist. Es kommt dann auf jede einzelne Person an, die sich in der Wohnung aufhält. Mit einer zusätzlichen Person verringert sich die Zahllast der anderen Mieter anteilig.

Aber auch dann, wenn die Wohnfläche als Verteilerschlüssel maßgebend sein sollte, wirkt sich eine weitere Person insofern aus, als die Vorauszahlungen, die der Mieter auf die Nebenkosten monatlich leistet, unter Umständen nicht mehr dem tatsächlichen Verbrauch an Energie und Warmwasser entsprechen. Abgesehen davon, wird die Wohnung natürlich zusätzlich abgewohnt.

Besuche sind kurzzeitig, Bewohner bleibt dauerhaft

Will der Vermieter die Situation beanstanden, wird ihn der Mieter regelmäßig darauf verweisen, dass die sich in der Wohnung zusätzlich aufhaltende Person nur Besucher sei. Kurzzeitige Besucher bleiben selbst verständlich unberücksichtigt (AG Homburg WuM 1987, 359).

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt (WuM 1985, 374) kann der Vermieter eine weitere Person in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen, wenn durch die Häufigkeit und Dauer der Besuche nach außen in der Eindruck entsteht, dass diese Person in der Wohnung lebt. Dies gilt unabhängig davon, ob sie wirklich dauerhaft dort wohnt oder wohnen bleiben möchte.

In einer Entscheidung des Amtsgerichts Ahaus (WuM 1997, 232) wurden Besucher hingegen nicht mitgezählt, auch wenn die Besucher mehr oder weniger häufig waren. Da es sich jeweils um Entscheidungen von Amtsgerichten handeln, dürfen diese nicht unbedingt als richtungsweisend interpretiert werden.

Diese Aspekte sprechen für das Wohnen

Im Übrigen wird ein Besucher dann zum Bewohner, wenn er mit dem Mieter eine Lebensgemeinschaft begründet. Gibt er seine eigene Wohnung auf und lebt in der Wohnung des Mieters, ist der Fall klar. Dies kann der Fall sein, wenn diese Personen heiraten oder sich entschließen, einfach nur zusammenzuleben und eine Wohngemeinschaft gründen.

Auch die Häufigkeit, mit der ein Besucher in der Wohnung übernachtet, sich am Wochenende dort aufhält, sich am sozialen Leben des Mieters in der Wohnung beteiligt, vielleicht selbst Besuch empfängt oder Haushaltsaufgaben übernimmt, sind Anhaltspunkte dafür, dass er tatsächlich Bewohner ist. Maßgeblich sind Umstände im Einzelfall.

Wird auf die Person abgestellt, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an. Die einwohnermelderechtliche Registrierung ist nicht maßgeblich (BGH WuM 2008, 151). Wollte man darauf abstellen, hätte es jeder Mieter in der Hand, sich als Besucher oder als Bewohner auszuweisen.

In der Nebenkostenabrechnung muss er die gesamte Personenzahl angeben (BGH ZMR 1992, 108).

Vermieter ist beweispflichtig

Dabei muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, in welchem Monat wie viele Personen in der Wohnung gewohnt haben (AG Köln ZMR 1995, Heft 9 S. 9). Dazu sollte er die Situation fortlaufend dokumentieren. Im Idealfall stehen Zeugen zur Verfügung.

Erhöhte Personenzahl begründet mietvertraglichen Anpassungsanspruch

Unabhängig von der Möglichkeit einer angepassten Nebenkostenabrechnung sollte der Vermieter den Mietvertrag daraufhin überprüfen, ob er dort die Nutzung der Mietsache durch eine bestimmte Person zu vorgegeben hat.

Insbesondere dann, wenn als Verteilerschlüssel die Personenzahl vereinbart ist, kommt dieser Vereinbarung besondere Bedeutung zu. Nimmt also der frisch verheiratete Mieter seinen neuen Ehepartner in die Wohnung auf, ergibt sich ein Anspruch des Vermieters, aufgrund der veränderten Personenanzahl auch die Nebenkostenabrechnung auf dieser Grundlage vorzunehmen. Würde der Mieter diese zusätzliche Person nicht als Bewohner anerkennen wollen, muss er sich vergegenwärtigen, dass er dann auf Kosten der anderen Mieter in der Wohnung lebt und diese an seinen Lebenshaltungskosten beteiligen würde.

Ist als Verteilerschlüssel die Wohnfläche vereinbart und wird damit nicht auf die Personenzahl in der Mieterwohnung abgestellt, sollte der Vermieter darauf bestehen, dass der Mieter seine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten entsprechend anpasst. Ansonsten verbleibt ihm, mit der Jahresabrechnung und einer dadurch bedingten teilweise verbrauchsabhängigen Abrechnung des Energieverbrauchs (mindestens 50 % der Heizung und Warmwasserkosten sind nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen!) eine entsprechende Nachforderungen geltend zu machen.

14 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung: Wann wird der Besuch zum Bewohner?"

  • borrmann
    10. Januar 2016 - 12:25 Antworten

    In meinem Haus werden die Nebenkosten nicht nach m² und nicht nach Personen berechnet. Sie werden pro Wohnung berechnet, also muss jede Wohnung das gleiche zahlen ob groß oder klein, ob zwei oder mehrere Personen darin wohnen. Ist das so in Ordnung?

  • Fenja
    2. November 2016 - 21:30 Antworten

    Bei uns im Haus werden die Wasser- und Abwasserkosten nach Personenzahl berechnet und die übrigen Nebenkosten nach Wohnungsgröße.
    Nun lebt der Partner einer Mieterin für alle anderen Mieter, Nachbarn sowie den Vermieter offensichtlich mit bei ihr. Zwar hat er selbst noch eine Eigentumswohnung im Nachbarort, jedoch hält er sich beinahe ausschließlich bei seiner Freundin auf und wäscht hier somit auch seine Wäsche, duscht/badet, benutzt die Toilettenspülung etc..

    Da wir anderen Mieter selbstverständlich nicht damit einverstanden sind, dass uns hierdurch bereits die monatlichen Nebenkosten erhöht wurden und wir dennoch jedes Jahr etwas nachzahlen müssen (wobei eben auffällt, dass besonders die Wasser-/Abwasserkosten der Knackpunkt sind), haben wir uns an den Vermieter gewandt. Dieser sagte jedoch, dass die beiden (also besagte Mieterin nebst Partner) steif und fest behaupteten, der Mann käme immer nur zu Besuch, und sich deshalb weigerten, einer Anpassung ihrer Nebenkosten zuzustimmen. Dabei pochen sie wohl auf seine Eigentumswohnung, die m.E. nur keine Rolle spielt, wenn er sich dort quasi nie aufhält.

    Welche Mittel hätten wir nun ggf. noch? Ein Protokoll hat bisher niemand geführt, aber jeder – sowohl hier im Haus als auch in der Nachbarschaft – hat in den letzten drei Jahren gesehen, dass der Mann seinen Lebensmittelpunkt eindeutig hierher verlegt hat. Er erledigt die Einkäufe allein oder mit seiner Partnerin, er trägt den Müll raus, er fährt von hier aus zur Arbeit und kommt nach Feierabend hierher zurück, sein Auto steht geschätzt 350 Nächte pro Jahr vor unserem Haus. Darüberhinaus haben die beiden sich gemeinsam einen Zweitwagen, neue Möbel für diese Wohnung sowie einen Hund angeschafft, der selbstverständlich auch mit hier wohnt.

    Hätten übereinstimmende Zeugenaussagen von uns anderen Mietern auch ohne irgendwelche Protokolle Bestand?

    Herzlichen Dank fürs Lesen dieses langen Textes und viele Grüße,

    Fenja

  • Fenja
    2. November 2016 - 21:46 Antworten

    Nachzutragen wäre noch, dass sogar die Namensschilder an der Türklingel sowie dem Briefkasten geändert wurden, sodass dort seit über einem Jahr auch der Name des „Besuchers“ prangt.
    Außerdem werden ihm regelmäßig Päckchen/Pakete an diese Adresse zugestellt.

    • Dennis Hundt
      3. November 2016 - 14:26 Antworten

      Hallo Fenja,

      in meinen Augen sind vor allem die Klingelschilder selbstredend. Hier würde ich ansetzten und den Vermieter drauf aufmerksam machen. In wie weit Protokolle oder Zeugenaussagen tragfähig sind, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Fenja
        5. November 2016 - 02:26 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort!

        Der Vermieter ist über alles im Bilde, unternimmt aber nicht viel, da er es als mehr oder weniger aussichtslos erachtet, weil es für derartige Fälle keine festen Kriterien gibt und die beiden Personen, um die es geht, sehr frech und dickköpfig sind und über eine gewisse Straßenschläue verfügen.

        Wer von uns müsste sich denn ggf. einen Anwalt nehmen? Wahrscheinlich zunächst der Vermieter und nicht ich, oder?

        Viele Grüße,

        Fenja

  • Markus
    19. Januar 2017 - 19:07 Antworten

    Hallo,

    bei meiner Tante ist jetzt ein kurioser Fall aufgetreten. Sie wohnt alleine und hat auch keinen Lebenspartner. Besuche finden im „normalen“ Rahmen statt, ohne Übernachtungen. Die Hausverwaltung hat ihr in der Nebenkostenabrechnung (für den Posten Wasserverbrauch) eine „Pauschale“ für eine zweite Person im Haushalt berechnet.
    Veranschlagt wurde für die Mehrberechnung ein Zeitraum von insgesamt sechs Monaten.Laut Hausverwaltung hätten sie das recht auf 2-mal 3 Monate der Abrechnung.

    Somit wird ihr für die Hälfte des Abrechnungszeitraumes ein „zwei-Personen-Haushalt“ für den Wasserverbrauch unterstellt/berechnet.

    Das kann doch nicht rechtens sein, oder liege ich falsch?

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2017 - 12:52 Antworten

      Hallo Markus,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann leider nicht mehr schreiben als Sie bereits oben im Artikel gelesen haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ivonne
    12. September 2017 - 17:31 Antworten

    Hallo,
    Mein Mann und ich wohnen erst seit einem Monat in unserer Wohnung.
    Alle Mieter sind wie wir mehr oder weniger Zeitgleich eingezogen.
    Im Haus wohnt auch ein junger Mann, welcher offiziell als 1 Personen Haushalt bei der Verwaltung geführt wird.
    Jetzt der Knackpunkt: Bei ihm gehen soviele Leute ein und aus, dass jeder andere Mieter und sogar mein Mann und ich , ein anderes Gesicht zum Nachnamen haben.
    Seit neuestem kommt hinzu, dass bei uns oder den Nachbarn geklingelt wird, man gesagt bekommt, er wäre der werte Herr und hätte seinen Haustürschlüssel vergessen. Den Wohnungsschlüssel hat er aber.
    Einige andere Mieter haben nun Angst vor einer horenden Nebenkostenabrechnung, welche natürlich irgendwann kommt.Besonders die Mieter mit kleinen Einkommen.
    Es wäre ja nicht schlimm, wenn dort zum Beispiel eine WG leben würde. Dann wäre es ja alles bei der Hausverwaltung hinterlegt und stimmig.

    Leider ist unsere Ansprechpartnerin bei der Hausverwaltung nicht zu erreichen und reagiert auch nicht mit einem Rüchruf.

    Was können wir als Mieter in so einem Fall Unternehmen?

    • Dennis Hundt
      12. September 2017 - 18:14 Antworten

      Hallo Ivonne,

      meiner Meinung nach kann in so einem Fall nur die Hausverwaltung feststellen, wer dort in der Wohnung lebt und wer nur zu Besuch dort ist. Aber hier muss die Hausverwaltung sich in gewisser Weise auch auf die Aussage des Mieters verlassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reimann
    7. November 2017 - 18:28 Antworten

    Hallo, ich habe eine kleine 1-Zimmer Wohnung vermietet. Im Mietvertrag habe ich extra festgehalten das ich diese Wohnung nur an eine Person vermiete. In letzter Zeit stelle ich jedoch fest das die Mieterin dauernd jemand mit bei sich hat. z.T. weiblich , z.T. männlich. Sie sagt es ist nur Besuch dabei geht sie selbst ausser Haus wenn der sogenannte Besuch hier ist. Es steht ja auch im Mietvertrag das sie ohne mein Einverständnis nicht untervermieten kann, was ja bei der Größe sowieso unmöglich ist.
    Was kann ich tun bzw. wie kann ich eventuelle Kosten umlegen.
    Viele Grüße
    Brigitte Reimann

    • Dennis Hundt
      7. November 2017 - 21:29 Antworten

      Hallo Brigitte,

      Nebenkosten die für möglichen Besuch anfallen, können Sie auf keine besondere Weise umlegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pascal
    15. Dezember 2017 - 10:49 Antworten

    Ein sehr hilfreicher Beitrag, schon einmal Danke dafür.
    In meinem Fall sieht es so aus. Die Nebenkosten werden pro Person abgerechnet und das Haus besteht aus drei Parteien. Oben wohnt eine einzelne Person, in der mitte meine Freundin mit mir und unten offiziell der Sohn der Vermieterin alleine. So verteilt sich die Abrechnung 1-2-1 für Warmwasser, Allgemeinstrom etc.

    Seit dem Einzug des Sohnes der Vermieterin ist uns gleich aufgefallen, dass seine Freundin hier dauerhaft übernachtet hat. 2 oder 3 Wochen am Stück nachweislich. Wir haben dies sofort bei der Vermieterin gemeldet, die darauf reagierte und darauf bestand sich die Situation erst einmal über das Jahr anzugucken und zu sehen wie häufig das wird aber eigentlich möchte sie ihre „Schwiegertochter“ nicht mit berechnen.

    Jetzt kürzlich haben wir die Situation erneut angesprochen da unserer Einschätzung nach die Freundin seit Anfang Oktober dort wohnt.

    Die Vermieterin hat sich bei Ihrem Sohn erkundiht und dieser behauptet natürlich das sie nur 4x da gewesen sei.

    Unsere Einschätzung beruht aber auf folgenden Beobachtungen:
    – sie hat einen eigenen Schlüssel
    – da die Decken sehr dünn sind, hören wir all ihre Aktivitäten
    – das Fahrrad der Freundin steht seit Anfang Okt. mit im Keller
    – es wurde ein 500€ teurer Wäschetrockner angeschafft (für einen allein lebenden Mann?)

    Mir ist bewusst, dass dies alles vermutlich keine Beweise sind aber was kann man als Mieter noch tun, um ein Umdenken bei der Vermieterin zu erwirken, ohne direkt als Stasispitzel zu wirken. Denn all das kostet Zeit, Ärger und schafft nur Unmut.

    Ich danke schon einmal im Vorraus für jeden Tipp und Hinweis.

    • Dennis Hundt
      15. Dezember 2017 - 11:38 Antworten

      Hallo Pascal,

      das nenne ich detektivische Arbeit – ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen und nur auf den Artikel oben verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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