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Nebenkostenabrechnung nach Personentage – So geht’s

Bei der Abrechnung der Nebenkosten geht es immer um die Frage, wie die umlegungsfähigen Gesamtkosten möglichst gerecht auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden. Der Umlegungsmaßstab bestimmt daher ganz entscheidend die Höhe der Belastung der einzelnen Mieter.

Für den Vermieter ist der Umlegungsmaßstab an sich kostenneutral. Gegenüber dem Mieter ist der Vermieter aber zu einer möglichst interessengerechten Kostenverteilung verpflichtet. Soweit dieser Grundsatz auf die Verursachung der Nebenkosten durch den einzelnen Mieter abstellt, erweist es sich nur bedingt als praktikabel.

1. Ausgangspunkt des Problems

Ein alleinstehender Mieter, der eine große Wohnung mit 100 m² Wohnfläche bewohnt, will nicht verhältnismäßig höhere Nebenkosten zahlen als ein Mieter, der mit 4 weiteren Personen 60 m² Wohnfläche nutzt. Augenscheinlich wird das Problem bei den Müllkosten oder bei fehlenden Kaltwasseruhren zur Abrechnung des Kaltwasserverbrauchs. Wer mit mehr Personen mehr verbraucht, sollte den von ihm verursachten Verbrauch auch zahlen. Andernfalls werden die Kosten sozialisiert.

2. Statt nach Wohnfläche nach Personenzahl abrechnen

Im Gesetz findet sich die Vorgabe, dass Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten grundsätzlich die Wohnfläche sein soll, soweit die Vertragsparteien keinen anderen Abrechnungsmaßstab vereinbart haben (§ 556a BGB). Statt der Wohnfläche kommt daher auch die Nebenkostenabrechnung nach Personentagen in Betracht. Dieser Abrechnungsmaßstab wird teilweise als gerechter empfunden, weil eben mehr Person auch mehr Betriebskosten verursachen. Die Verteilung nach der Personenzahl, die sich in der Mieterwohnung regelmäßig aufhält, wird deshalb als Maßstab bewertet, um dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung zu tragen.

3. Personenzahl: Konkretisierung durch Personenmonate oder Personentage

Die Abrechnung nach der Personenzahl kann noch weiter verfeinert werden, indem auf die Personenmonate oder Personentage abgestellt wird.

Wird auf die Personenmonate abgestellt, zählt die Anzahl der Bewohner mit den Monaten, in denen diese Personen in der Wohnung gelebt haben. Dabei wird die Anzahl der Bewohner mit den Monaten multipliziert, in denen sie sich in der Wohnung aufgehalten haben. Wird auf die Personentage abgestellt, wird die Personenzahl mit den Tagen des bewohnten Zeitraums multipliziert.

4. So geht die Abrechnung nach Personentagen

Wohnt eine Person ganzjährig in der Wohnung, wird sie mit 365 Personentagen veranschlagt. Zwei Personen werden dann mit 730 Personentagen abgerechnet.

Beispiel:

Wird die Wohnung von einer Familie mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern in der Zeit vom 1.Januar bis 30.Juni bewohnt, ist von 4 Personen mal 6 Monaten = 24 Personenmonaten bzw. 4 Personen mal 181 Tagen = 734 Personentagen auszugehen.

Schwierig wird es bei Ein- und Auszügen. Beispiel: der Mieter wohnt ganzjährig in der Wohnung: Es zählen für ihn 365 Personentage. Bei Einzug des Lebensgefährten zum 1.7. des Jahres ergeben sich für diesen 184 Personentage, insgesamt also 549 Personentage.

Ziehen die Mieter zum 31.3. des Jahres aus, fallen 2 mal 90 Personentage, insgesamt 180 Personentage an.

Alle Personentage werden sodann zusammen gerechnet. Bei der Abrechnung einer konkreten Nebenkostenart wird der Kostenaufwand durch die Anzahl der Personentage geteilt.

Beispiel:

Gesamtmüllgebührenaufkommen 1.500 €. Im Objekt fallen 3.500 Personentage an. Entfallen auf einen Mieter dann 180 Personentage, zahlt er 77,14 € Müllgebühren.

Wird nach Personentagen abgerechnet, muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die genaue Personenzahl und deren Aufenthaltstage in der Wohnung bezeichnen. Nur dann ist die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar.

5. Abrechnungsaufwand contra Einzelfallgerechtigkeit

Für den Vermieter bedeutet die Abrechnung nach Personentagen vor allem bei größeren Verwaltungseinheiten einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Er muss die Anzahl der Bewohner im Haus ständig überprüfen. Bei jedem Ein- oder Auszug verändert sich das Verhältnis.

Die hierbei erzielte Einzelfallgerechtigkeit steht nicht im Verhältnis zum Aufwand. Der Mieter kann deshalb vom Vermieter grundsätzlich nicht verlangen, dass er nach Personentagen abrechnet (LG Mannheim NZM 1999, 365). Auch besteht keine Verpflichtung des Vermieters, den Anfall personenbezogener Gebühren auch personenbezogen umzulegen.

6. So werden Bewohner erfasst

Wird nach Personentagen abgerechnet, kommt es auf die tatsächliche Belegung und die Nutzung der Wohnung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung des Mieters (BGH WuM 2008, 151). Besucher zählen nicht, auch wenn sie sich häufig in der Wohnung aufhalten (AG Ahaus WuM 1997, 232).

Der Vermieter ist nicht berechtigt, für Hundehaltung, Autowaschen, Kleinkinder oder Waschmaschinen Zu- oder Abschläge zu machen. Ebenso wenig darf er die besonderen Lebensgewohnheiten der Mieter berücksichtigen. Er kann diese allenfalls mietvertraglich ausdrücklich einbeziehen (AG Bergisch Gladbach WuM 1994, 549; AG Hannover WuM 2001, 469).

Die Abrechnung nach Personentagen ist auch insoweit unpraktikabel, als der Vermieter darlegen und im Streitfall beweisen muss, an welchen Tagen wie viele Personen in der einzelnen Wohnung gewohnt haben. Er muss in der Nebenkostenabrechnung die genaue Personenzahl und deren Aufenthaltstage angeben.

Diesem Problem kann der Vermieter ausweichen, indem er mit den Mieter ausdrücklich vereinbart, dass auf die melderechtliche Registrierung beim Einwohnermeldeamt abzustellen ist. Dann ist es Aufgabe des Mieters, sich melderechtlich immer auf dem aktuellen Stand zu halten. Versäumt der Mieter die Meldung, bleibt er gegenüber dem Vermieter zur bisherigen Gebührenzahlung verpflichtet (AG Wesel WuM 1990, 421).

19 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung nach Personentage – So geht’s"

  • Bernd
    2. Mai 2015 - 18:31 Antworten

    Mein Mieter hält sich jedes Jahr mehrere Monate in seinem Herkunftsland auf und will nur für die Monate der Wohnungsnutzung die verbrauchsabhängigen Nebenkosten zahlen – ist dies rechtens?

    • Dennis Hundt
      5. Mai 2015 - 18:19 Antworten

      Hallo Bernd,

      wo sich Ihr Mieter aufhält ist seine Sache. Die Nebenkosten werden unabhängig vom tatsächlichen bewohnen abgerechnet. Maßgeblich ist der Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heidi Trabner
    6. März 2016 - 15:41 Antworten

    Mein Mieter weigert sich die Gebühren für die Restmülltonne zu bezahlen, weil er seinen Restmüll bei Bekannten entsorgt. Wie soll ich mich verhalten?

    • Dennis Hundt
      6. März 2016 - 21:58 Antworten

      Hallo Heidi,

      verweisen Sie den Vermieter auf die Vereinbarung im Mietvertrag. Als Vergleich: Ein Mieter muss den Garten oder den Aufzug nicht unbedingt nutzen (wenn er nicht will) – er muss aber dennoch die vereinbarten Kosten tragen.

      Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, wenden Sie sich bitte an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank Janßen
    15. März 2016 - 23:06 Antworten

    Hallo,
    ich wohne seit 10 Monaten in einem Vierfamilienhaus. Laut Mietvertrag werden die Nebenkosten pro m2 abgerechnet. Die Abrechnung die ich letzte Woche bekam, wurde aber nach Personen abgerechnet. Außerdem wurde mein Sohn, der mich alle 14Tage für zwei Nächte besucht, genauso abgerechnet wie ich als Hauptmieter.
    Ist das rechtens? Mein Sohn ist 9 Jahre und ist im Mietvertrag nicht erwähnt.

      • Frank Janßen
        23. März 2016 - 22:47 Antworten

        Vielen Dank, ich werde es entsprechend formulieren.

  • Heike Weymann
    10. April 2016 - 19:57 Antworten

    Hallo,

    ich bin beruflich das jahr über fast 7 Monate unterwegs, die Müllgebühren werden nach Personenzahl und Personentage bei den betriebskosten abgerechnet. Muss ich für 365 Tage zahlen? Genauso mit meiner Tochter, sie ist zwar noch bei mir gemeldet ist aber über 10 Monate im Jahr auf dem Schiff, muss sie auch für das ganze Jahr zahlen?

    • Dennis Hundt
      11. April 2016 - 06:21 Antworten

      Hallo Heike,

      ich denke entweder wohnen zwei Personen in der Wohnung oder nicht. Sie können überlegen, ob Sie einer Tochter immer als ausgezogen melden, wenn Sie nicht da ist. Vielleicht lässt sich der Vermieter darauf ein. Ansonsten würden Sie die Kosten auch zahlen, wenn diese nach Wohnfläche abgerechnet würden.

      Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike Weymann
    11. April 2016 - 10:29 Antworten

    vielen Dank für Ihre Antwort. Gibt es denn aber keine entsprechenden Klauseln, dass bei Abrechnung nach Personentagen, die übrigens nicht im Mietvertrag festgelegt wurden, dort steht nämlich gar nichts von einem Umlageschlüssel, die tatsächlichen bewohnten Tage gerechnet werden? Ich kann mich ja nicht immer an und abmelden auf dem Einwohnermeldeamt wenn ich wochenweise in Deutschland unterwegs bin. ca 280 Tage im Jahr bin ich arbeitsmässig als Honorarkraft im Gesundheitswesen nicht zu Hause. Es kann doch auch nicht sein, dass meine Tochter, welche 2 Monate im Jahr da ist, das ganze Jahr berechnet wird. Wie schon erwähnt,im Mietvertrag ist kein Umlageschlüssel erwähnt.

    Mit freundlichen Grüssen

    • Dennis Hundt
      11. April 2016 - 13:53 Antworten

      Hallo Heike,

      wenn kein Umlageschlüssel vereinbart wurde, muss nach Bob ohnehin nach Wohnfläche abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike
    11. April 2016 - 14:53 Antworten

    Danke für Ihre schnelle Antwort. Es wurde jahrelang nach Personentage abgerechnet und nie beanstandet. kann man das jetzt bei der kommenden Abrechnung beanstanden oder zählt das jetzt als stillschweigende Vereinbarung und kann nicht mehr geändert werden?

  • Benjamin
    21. Juni 2016 - 13:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meinem Mietvertrag steht das die Nebenkosten gemäß dem von der Wohnungseigentümergemeinschaft Verteilerschlüssel umgelegt werden. Der Verrteilerschlüssel ist aber nicht explizit erwähnt.

    1) Muß der Verteilerschlüssel bei Mietbegin mit angegeben werden?
    2) Müllabfuhr und Wasser werden in Personentagen abgerechnet. Alle anderen Posten nach Verbrauch oder pauschal je Wohneinheit. Ist dies rechtens?
    3) Aus Beruflichen Gründen habe ich mich unter der Woche nicht in der Wohnung aufgehalten (sondern in einer Zweitwohnung). Müßte mein Anteil bei der Abrechnung nach Personentagen dann nicht entsprechend reduziert werden?
    4) Bei einem anderen Mieter ist (Zeitpunkt unbekannt) seine Frau mit in die Wohnung gezogen. Sie ist aber nicht in der Abrechnung berücksichtigt, mein im April geborener Sohn aber schon. Kann dies beanstandet werden?

    Vielen dank für Ihre Antworten.

    • Dennis Hundt
      21. Juni 2016 - 14:52 Antworten

      Hallo Benjamin,

      ich kann Ihnen zu Ihrem Anliegen einige Tipps geben. Wenn im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel definiert ist, gilt nach BGB die Umlage nach Wohnfläche. Die Verteilerschlüssel können ja nach Nebenkostenart verschieden definiert werden.

      Wenn Sie einige Tage nicht in der Wohnung sind, dann ist dies Ihre Entscheidung. Sie melden sich ja auch nicht für Ihren Urlaub beim Vermieter ab, damit Sie in dieser Zeit keine Nebenkosten zahlen.

      Auch ein Kleinkind kann nach Rechtsprechung als volle Person gezählt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia Frei
    1. August 2016 - 14:20 Antworten

    Guten Tag,
    wir vermieten Zimmer an STudenten aus dem Ausland. Nun möchte einer gerne seine Freundin für 4 Monate bei sich wohnen lassen. Können wir ihm einen pauschalen Betrag dafür berechnen? Er zahlt monatlich 320 Euro inklusive Nebenkosten.
    Vielen Dank für Ihren Rat

  • Dennis Hundt
    19. Januar 2017 - 16:01 Antworten

    Hallo Michaela,

    ein Kind wird voll berechnet – egal mit welchem Schlüssel. Aber: Ihr Vermieter muss natürlich den korrekten, vereinbarten Verteilerschlüssel nutzen.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

  • Vivian Steinmacher
    26. November 2017 - 23:21 Antworten

    Guten Abend!

    Wir haben drei Mehrfamilienhäuser mit je 6 Wohnungen. In zwei Häusern wird das Wasser in der Nebenkostenabrechnung nach Personen berechnet, in einem Haus nach Quadratmeter. kann ich einfach den umlageschlüssel von m2 auf Personen ändern oder brauche ich die Zustimmung jeden Mieters oder wie muss ich hierbei verfahren?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe,
    Vivian Steinmacher

  • Lisa Moniquw Brause
    22. Mai 2018 - 20:58 Antworten

    Guten Abend,
    mein 14jähriger Sohn lebt seit letzten August bei seinem Vater. Ich habe ihn vom Erst- auf den Zweiwohnsitz bei mir umgemeldet. In der Stadtverwaltung sagte man mir, dass für einen Zweitwohnsitz keine Gebühren anfallen und auch der Müll nicht mehr für das Kind voll verechnet wird. Nun schickte mir mein Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr. Er hat, obwohl ich ihm die Ummeldebescheinigung vorgelegt habe, für meinen Sohn die vollen Kosten (für eine 2. Person), vor allem beim Müll berechnet. Kann ich dagegen Widerspruch einlegen?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe.
    Mit freundlichen Grüßen
    L.M. Brause

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