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Feststellung der Personenzahl für die Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung wird nach Maßgabe eines Verteilerschlüssels (Umlageschlüssel) erstellt. Ist ein solcher Verteilerschlüssel im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart, sind die Nebenkosten (Betriebskosten) nach dem Anteil der Wohnfläche auf den Mieter umzulegen (§ 556a I BGB).

Mietvertraglich können Vermieter und Mieter aber auch einen anderen Verteilerschlüssel vereinbaren und insbesondere auf die Personenzahl abstellen. Dann hat der Vermieter die Verpflichtung, für den jeweiligen Abrechnungszeitraum die maßgebliche Personenzahl für die Nebenkostenabrechnung festzustellen. Mit dieser Verteilung „nach Kopf“ sind naturgemäß Probleme verbunden.

1. Ist Abrechnung nach Personenzahl gerechter?

Die Personenzahl wird meist deshalb als Verteilerschlüssel vereinbart, weil sie als gerechter empfunden wird. Hier wird nach dem Grundsatz verfahren, dass mehrere Personen auch höhere Nebenkosten verursachen. Wird allein nach der Wohnfläche abgerechnet, zahlt ein Singlehaushalt verhältnismäßig höhere Nebenkosten als ein Fünfpersonenhaushalt in einer vergleichbaren Wohnung. So kann die Menge des von einem Mieter produzierten Hausmülls mehr von der Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen als von der Größe seiner Wohnung abhängig sein. Auch kann es sein, dass Energieversorger aus sozialen Aspekten für bestimmte Personenkreise eine Kostenermäßigung einräumen.

Ohne eine mietvertragliche Vereinbarung hat ein Mieter jedoch keinen Anspruch gegen den Vermieter, als Verteilermaßstab die Personenzahl anzuwenden (LG Mannheim NZM 1999, 365). Maßgebend bleibt die Vereinbarung des jeweiligen Verteilerschlüssels im Mietvertrag.

2. Feststellung der Personenzahl durch Anfrage beim Einwohnermelderegister?

Wird mitvertraglich als Verteilerschlüssel auf die Personenzahl abgestellt, muss der Vermieter die tatsächliche Belegung erfassen. Als Quelle könnte er durch eine Nachfrage beim Einwohnermelderegister die in der Wohnung gemeldeten Personen erfassen und auf Grundlage des Melderegisters die Nebenkostenabrechnung erstellen.

Dieser Weg ist ihm allerdings durch die BGH-Entscheidung vom 23.1.2008 (Az. VIII ZR 82/07 in NJW-RR 2008, 606) versperrt. Das Einwohnermelderegister biete keine hinreichend genaue Grundlage für die Feststellung der Personenzahl. Die in einem Mehrfamilienhaus vorhandene Fluktuation der Bewohneranzahl werde erfahrungsgemäß im Einwohnermelderegister nicht ausreichend erfasst. Der Datenbestand erfasse die aktuelle Belegung nicht zuverlässig. In der Konsequenz müssten alle anderen Mieter die Anteile der nicht gemeldeten Personen zusätzlich tragen. Die Frage, wie der Vermieter in der Praxis die Personenzahl denn dann feststellen soll, hat der BGH nicht beantwortet.

3. Abrechnung nach Personenzahl ist aufwendig und riskant

Eine auf die Personenzahl abgestellte Nebenkostenabrechnung erscheint insgesamt auch wenig zweckmäßig. Denn: Der Vermieter ist verpflichtet, die tatsächliche Bewohnerzahl festzustellen und in der Nebenkostenabrechnung anzugeben (BGH ZMR 1992, 108). Das ist naturgemäß mit einem höheren Aufwand und Schwierigkeiten verbunden. Soweit im Lauf eines Abrechnungszeitraums die Personenzahl in einer Mieterwohnung wechselt, ändert sich bei jedem Ein- und Auszug das Verhältnis der Nebenkostenlast. Der Vermieter müsste dann auch in der Nebenkostenabrechnung die unterschiedlichen Zeiträume darstellen.

Der Vermieter darf für zusätzliche Verbrauchsquellen (Säuglinge, Hundehaltung, Waschmaschinen, häufiges Autowaschen) keine Zu- oder Abschläge ansetzen (AG Bergisch Gladbach WuM 1994, 549). Auch ein Säugling zählt als Person. Besucher werden nicht mitgezählt, auch wenn sie sich mehr oder weniger dauerhaft in der Wohnung aufhalten (AG Ahaus WuM 1997, 232).

Problematisch sind auch leer stehende Wohnungen. Gibt es keinen Mieter, bräuchte der Vermieter für diese Wohnung keine Nebenkosten abzurechnen. In der Konsequenz würden die übrigen Mieter zusätzlich belastet. Teils wird drauf abgestellt, dass eine leer stehende Wohnung als mit einer Person belegt anzunehmen ist (AG Köln WuM 1998, 290). Teils wird auf Durchschnittswerte abgestellt (AG Köln WuM 2002, 285). Ungerechtigkeiten werden damit offensichtlich.

Mehr unter: Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen bei Leerstand

4. Vermieter ist für Belegung beweispflichtig

Bestreitet der Mieter die vom Vermieter in der Nebenkostenabrechnung zu Grunde gelegte Personenzahl, muss der Vermieter beweisen, in welchem Zeitraum wie viele Personen in der Wohnung gewohnt haben. In einem Gerichtsverfahren stünden Aussagen gegen Aussagen. Ausgang ungewiss.

Der Vermieter steht also vor dem Problem, die jeweilige Personenzahl zu unterschiedlichen Zeiträumen erfassen zu müssen. Tut er dies nicht, riskiert er, dass sein Abrechnungsansatz durch den Mieter bestritten wird. Im ungünstigsten Fall könnte er dann überhaupt keine Nebenkosten abrechnen.

Ein ähnliches Problem stellt sich für den Hausverwalter, der für die vermietete Eigentumswohnung die Nebenkostenabrechnung erstellt. Unterlässt der Hausverwalter die Feststellung der Personenzahl oder handelt er nachlässig, riskiert er, sich gegenüber den Wohnungseigentümern schadensersatzpflichtig zu machen, wenn sich später eine andere Personenzahl herausstellen sollte.

5. Wie lässt sich Personenzahl sonst noch feststellen?

Letztlich besteht das Problem darin, dass der Vermieter oder Hausverwalter Wege finden muss, um die Personenzahl zuverlässig festzustellen. Eine zuverlässige Lösung gibt es nicht. Wenig praktikabel erscheint, den Mieter regelmäßig anzufragen, wie viele Personen sich in seiner Wohnung aufhalten. Der Vermieter wäre auf die ehrliche Antwort des Mieters angewiesen. Regelmäßige Kontrollen und Stichproben wären unumgänglich. Außerdem ist das Risiko möglicher Fehlerquellen in der Nebenkostenabrechnung hoch, wenn der Vermieter unterschiedliche Zeiträume mit verschiedener Personenzahl abrechnet.

Dem Vermieter wird auch die Möglichkeit verwehrt bleiben, die Räumlichkeiten des Mieters zur Feststellung der dort lebenden Personen regelmäßig zu betreten, da er damit die Privatsphäre des Mieters überstrapazieren würde. Die Möglichkeit, das Treppenhaus videozuüberwachen, verbietet sich ebenfalls aus datenschutzrechtlichen Gründen und wegen Verstoßes gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters.

6. Konsequenzen

Insgesamt erscheint es empfehlenswert, zumindest neue Mietverträge nach der Wohnfläche abzurechnen. Bestehende Mietverträge, für die die Abrechnung nach der Personenzahl vereinbart ist, kann der Vermieter jedenfalls nicht einseitig abändern.

Auch die Ausnahmevorschrift des § 556 a II BGB, nach der der Vermieter in Zukunft konkret verbrauchsabhängige Abrechnungen erstellen kann, indem er beispielsweise in den Mietwohnungen Wasserzähler oder Heizkostenerfassungsgeräte installiert, hilft nicht weiter. Sie geht von Inklusivmieten und Pauschalnebenkostenansätzen aus. Wurde die Personenzahl vereinbart, ist der Vermieter bereits verpflichtet, mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen.

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