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Verteilerschlüssel „Personenmonate“? – Voraussetzungen und Erläuterungspflicht

Der Vermieter kann mit dem Mieter mietvertraglich vereinbaren, die Nebenkosten nach dem Verteilschlüssel „Personenmonate“ abzurechnen. Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Thema eine lehrbuchmäßige Entscheidung getroffen.

1. Was sind „Personenmonate“?

Der Verteilerschlüssel „Personenmonate“ berechnet den Nebenkostenanteil eines Mieters nach dem Verhältnis der in der Wohnung des Mieters lebenden Personen zu den in dem Objekt insgesamt wohnenden Personen. Dabei wird unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen ins Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum der Nebenkosten gesetzt. Als Abrechnungsmaßstab können auch „Personentage“ mietvertraglich vereinbart werden.

2. Welchen Sinn hat die Abrechnung nach Personenmonaten?

Bewohnt ein alleinstehender Mieter eine Wohnung mit 100 m² Wohnfläche, will er nicht verhältnismäßig höhere Nebenkosten zahlen als ein Mieter, der mit 5 Personen 60 m² Wohnfläche nutzt. Augenscheinlich wird das Problem bei den Müllkosten oder bei fehlenden Kaltwasseruhren zur Abrechnung des Kaltwasserverbrauchs. Wer mit mehr Bewohnern mehr verbraucht, sollte den von ihm verursachten Verbrauch auch zahlen. Andernfalls werden die Kosten zu Lasten eines alleinstehenden Mieters sozialisiert.

3. Personenzahl contra Wohnfläche

Statt der Wohnfläche als Regelfall vorgesehenen Abrechnung der Nebenkosten nach der Wohnfläche (§ 556a BGB) kommt auch die Nebenkostenabrechnung nach Personenmonaten in Betracht. Dieser Abrechnungsmaßstab wird teilweise als gerechter empfunden, weil eben mehr Person auch mehr Betriebskosten verursachen. Die Verteilung nach der Personenzahl, die sich in der Mieterwohnung regelmäßig aufhält, wird deshalb als Maßstab bewertet, um dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung zu tragen.

4. Abrechnung nach Personenmonaten ist nicht erläuterungspflichtig

Der Bundesgerichtshof befasste sich mit einer Nebenkostenabrechnung, bei der als Verteilerschlüssel die Personenmonate maßgebend waren. Der Mieter widersprach der Abrechnung, weil der Vermieter nicht erläutert habe, wie er die Personenmonate konkret abgerechnet hatte. Der Bundesgerichtshof erklärte die Abrechnung für formell in Ordnung (BGH Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14, Fundstelle: openJur 2014, 23988 sowie Urteil v. 15.9.2010 – VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570). Die Abrechnung ist ein Lehrbeispiel dafür, wie eine formell einwandfreie Nebenkostenabrechnung auszusehen hat.

Danach ist eine Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie Eingaben und Ausgaben geordnet zusammenstellt. Als Mindestangaben muss die Abrechnung …

  • die Zusammenstellung der Gesamtkosten des Objekts enthalten,
  • die Angabe des maßgeblichen Verteilerschlüssels,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters
  • und die von dem Mieter erbrachten Vorauszahlungen.

Mehr zu den Mindestangaben lesen Sie in diesem Artikel.

Dabei sind aus formeller Sicht keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Der Mieter soll in der Lage sein, die Abrechnung des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Er muss erkennen können, in welchen Rechenschritten der Vermieter die Nebenkosten berechnet hat. Im Fall hatte der Vermieter beispielsweise die Position „Müllbeseitigung“ wie folgt berechnet: …32,20 Personenmonate x 4,3470 € je Personenmonat = 139,98 €. Dies genügte.

Der Vermieter brauche den Verteilerschlüssel auch nicht zu erläutern. Dieser sei weder unverständlich noch intransparent. Auch ein Laie könne als durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter ohne weiteres erkennen, dass sich bei diesem Schlüssel sein Nebenkostenanteil nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in dem Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt. In der Sache sei der Verteilerschlüssel der aus sich heraus verständlichen Abrechnung nach „Personen“ vergleichbar. Beim Verteilerschlüssel Personenmonate werde lediglich das Zeitelement einbezogen.

Auch komme es nicht darauf an, wie der Vermieter die gesamte Personenzahl im Gebäude ermittelt habe. Wollte der Mieter die gesamte Personenzahl überprüfen, müsste ihm eine Belegungsliste für das gesamte Mietobjekt überreicht werden. Damit würde die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet.

5. So wird nach Personenmonaten abgerechnet (Beispiele)

Wohnt eine Person ganzjährig in der Wohnung, wird sie mit 365 Personentagen bzw. 12 Personenmonaten veranschlagt. Zwei Personen werden dann mit 730 Personentagen bzw. 24 Personenmonaten abgerechnet. Dabei können die Monate nach Tagen (Personentage) unterteilt werden.

Beispiel: Wird die Wohnung von einer Familie mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern in der Zeit vom 1. Januar bis 30. Juni bewohnt, ist von 4 Personen mal 6 Monaten = 24 Personenmonaten bzw. 4 Personen mal 181 Tagen = 724 Personentagen auszugehen.

Schwierig wird es bei Ein- und Auszügen.

Beispiel: Der Mieter wohnt allein ganzjährig in der Wohnung: Es zählen für ihn 12 Personenmonate bzw. 365 Personentage. Bei Einzug des Lebensgefährten zum 1.7. des Jahres ergeben sich für beide Personen 18 Personenmonate.

Ziehen die beiden Mieter zum 31.3. des Jahres aus, fallen 2 x 3 Personenmonate bzw. 2 mal 90 Personentage, insgesamt 180 Personentage an.

Alle Personenmonate/-tage werden sodann zusammen gerechnet. Bei der Abrechnung einer konkreten Nebenkostenart wird der Kostenaufwand durch die Anzahl der Personenmonate/-tage geteilt.

Beispiel:

Gesamtmüllgebührenaufkommen 1.500 €. Im Objekt fallen 110 Personenmonate an. Entfallen auf einen Mieter 12 Personenmonate, zahlt er 163,64 Euro Müllgebühren.

Wird nach Personenmonaten/-tagen abgerechnet, sollte der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die genaue Personenzahl und deren Aufenthaltsdauer in der Wohnung bezeichnen. Nur dann ist die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar und vermeidet dessen Argwohn und Widerspruch.

Um die aufwändige taggenaue Abrechnung zu vermeiden, sollte mietvertraglich vereinbart, dass als Abrechnungsdatum immer das Monatsende zählt. Zieht ein Bewohner im Laufe eines Monats aus, ändert dies nichts daran, dass sein Aufenthalt bis zum Monatsende noch erfasst wird.

6. Abrechnungsaufwand contra Einzelfallgerechtigkeit

Für den Vermieter bedeutet die Abrechnung nach Personenmonaten vor allem bei größeren Verwaltungseinheiten einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Er muss die Anzahl der Bewohner im Haus ständig überprüfen. Bei jedem Ein- oder Auszug verändert sich das Verhältnis.

Die hierbei erzielte Einzelfallgerechtigkeit steht nicht im Verhältnis zum Aufwand. Der Mieter kann deshalb vom Vermieter grundsätzlich nicht verlangen, dass er nach Personenmonaten- oder -tagen abrechnet (LG Mannheim NZM 1999, 365). Auch besteht keine Verpflichtung des Vermieters, den Anfall personenbezogener Gebühren auch personenbezogen umzulegen. Wenn, dann muss diese Art der Abrechnung ausdrücklich mietvertraglich vereinbart werden.

7. So werden Bewohner erfasst

Wird nach Personenmonaten abgerechnet, kommt es auf die tatsächliche Belegung und die Nutzung der Wohnung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung des Mieters (BGH WuM 2008, 151). Besucher zählen nicht, auch wenn sie sich häufig in der Wohnung aufhalten (AG Ahaus WuM 1997, 232).

Die Abrechnung nach Personenmonaten ist auch insoweit unpraktikabel, als der Vermieter darlegen und im Streitfall beweisen muss, in welchen Monaten wie viele Personen in der einzelnen Wohnung gewohnt haben. Er muss in der Nebenkostenabrechnung die genaue Personenzahl und deren Aufenthaltstage angeben. Diesem Problem kann der Vermieter ausweichen, indem er mit dem Mieter ausdrücklich vereinbart, dass auf die melderechtliche Registrierung beim Einwohnermeldeamt abzustellen ist. Dann ist es Aufgabe des Mieters, sich melderechtlich immer auf dem aktuellen Stand zu halten. Versäumt der Mieter die Meldung, bleibt er gegenüber dem Vermieter zur bisherigen Gebührenzahlung verpflichtet (AG Wesel WuM 1990, 421).

5 Antworten auf "Verteilerschlüssel „Personenmonate“? – Voraussetzungen und Erläuterungspflicht"

  • Jessica
    20. September 2017 - 22:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ihr haben für den Verteilerschlüssel bei manchen Betriebskosten im Mietvertrag Nach Personen.
    Nun streite ich mich mit der Hausverwaltung darüber, dass ab 01 09. 2016 in der Wohnung f/g für 4 Monate 2 Köpfe statt 1 Kopf wohnen und möchte das auch anteilig umgelegt haben.

    Folgende Rechnung habe ich erhalten

    Zahnarztpraxis: 2 Pers. x 12 Monate = 24
    Mieter a 1 Pers x 12 Monate = 12
    Mieterin b: 1 Pers x 12 Monate = 12
    Mieter C: 1 Pers x 12 Monate = 12
    Mieter d: 1 Pers x 12 Monate = 12
    Mieter e 3 Pers. x 12 Monate = 36
    Mieter F: 1 Pers x 8 Monate = 8
    Mieter g 2 Pers x 4 Monate = 4

    Summe: 124 Monate / 12 Personen= 10,33 = 10 Personen, darf man hier abrunden?

    Summe ohne Praxis: 100 / 12 = 8,33 = 8 Personen das ist doch falsch es müssen 100 Monate/10 Personen= 10 Personen heißen und die Monate sind nicht berücksichtigt?

    Diese ganze Berechnung ist doch falsch? Es sind doch dann Personenmonate die hier angesetzt werden müssten. Also z.B di Rechnung ist Euro 1500 Euro / 100 Monate= Euro 15 pro Monat x 12 Monate= Euro 180 für einen Mieter

    Und das müsste dann auch auf die gesamte Rechnung angewendet werden, wo der Personenschlüssel nach Personen angegeben ist. Oder muss explizit im Mietvertrag Personenmonate als Verteilerschlüssel angegeben sein oder ist das mit der Angabe pro Person geregelt?

    Vielen Dank!

    Viele Grüße
    Jessica

    • Dennis Hundt
      20. September 2017 - 22:11 Antworten

      Hallo Jessica,

      ich denke auch, dass die Berechnung so erfolgen sollte, wie Sie oben im Artikel lesen können. Ob die Umlage nach Personen oder Personenmonate im Mietvertrag vereinbart wurde, ist nicht entscheidend, da das selbe Ergebnis rauskommt.

      Bei einem Mieterverein müssen Sie Mitglied werden, das macht in Ihrer Heimat mehr Sinn. Alternativ: https://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-pruefen/

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jessica
        20. September 2017 - 23:20 Antworten

        Vielen Dank Herr Hundt.
        Noch eine Verständnisfrage. Sie meinen wenn man nach Personen berechnet käme das gleiche heraus wie wenn nach Personenmonaten.
        Aber das stimmt doch so nicht?
        Bei einer Angabe nur nach Personen und einem unterjährigen Anpassen der Personen müsste man dann nicht immer anteilig nach Personenmonaten ausrechnen?

        Wenn man in meinem Beispiel die Euro 1.500/10 Personen teilt sind es 150 pro Kopf pro Jahr. Wenn nun im Beispiel nur 4 Monate von 2 Personen gewohnt wurde sind es anteilig 150/12 Monate = 12,50 x 4 Monate = 50x 2 Personen= Euro 100

        Wenn man nach Personenmonaten in meinem Beispiel rechnet Euro 1500/ 100 Monate= 15 X 8 Monate (2 Personen a 4 Monate)=Euro 120

        Das ist also nicht das gleiche.

        Sie meinen aber das ich mit meiner Personenmonatenerechnung richtig liege? Denn so wie es von der Hausverwaltung aufgeführt ist – original wie oben- wird das ja vermischt. Sie fangen mit einer Personenmonateberechnung um dann wieder auf Köpfe zu gehen, wo das Anteilige nicht berechnet wird.

        Habe ich einen Anspruch darauf, dass es anteilig für unterjährigbrichtig berechnet wird? Wenn nach Personen im Verteilerschlüssel steht?

        Vielen Dank!

        Viele Grüße
        Jessica

        • Dennis Hundt
          21. September 2017 - 07:36 Antworten

          Hallo Jessica,

          wenn in einer Wohnung 8 Monate eine Person lebt und 4 Monate zwei Personen, dann leben im Schnitt 1,33 Personen in der Einheit.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Jessica
            21. September 2017 - 08:42

            Ach so iist das gemeint. Unsere Hausverwaltung hat abet die Frechheit besessen einfachh die 0,33 wieder auf 0 u runden und das ist dann nicht in Ordnung bzw rechtens.

            Vielen Dank für Ihre o.g.Bewertung. Ich gehe dann nun endlich mal zum Mieterschutzbund.

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