Go to Top

Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter kann im Mietvertrag mit dem Mieter einen bestimmten Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren. Das Gesetz selbst sieht in § 556a I 1 BGB das Verhältnis der Wohnflächen in einem Gebäude als Regelmaßstab vor.

Ein nach der Wohnfläche ausgerichteter Verteilerschlüssel entspricht in der Regel auch einer möglichst gerechten Verteilung der anfallenden Nebenkosten. Denn je größer die vermietete Wohnfläche ist, desto teurer ist die Nutzung der Wohnung.  Derjenige Mieter, der mehr Wohnfläche hat, zahlt mehr als diejenige, der weniger hat. Dabei wird unterstellt, dass die Wohnungen in der Belegung und Nutzung einigermaßen vergleichbar sind.

Wohnflächenmaßstab kann zu Ungerechtigkeiten führen

Auch wenn die Nebenkosten infolge einer hohen Personenbelegung in einer kleineren Wohnung eigentlich höher anzusetzen wären, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sie auch personenbezogen umzulegen.  Dies kann dazu führen, dass der Einpersonenhaushalt in der 100 m² großen Wohnung mehr Wasserkosten zahlen muss als die fünfköpfige Familie in einer 70 m² großen Wohnung.

So wird die Wohnfläche bestimmt

Ist die Wohnung preisgebunden, muss die Nebenkostenabrechnung zwingend nach der Wohnfläche vorgenommen werden (§ 2 NMV 1970). Für nicht preisgebundene Wohnräume gibt es keine gesetzliche Regelung. In der Praxis ergeben sich bei der Berechnung der Wohnfläche immer wieder Schwierigkeiten.

Haben die Parteien als Verteilerschlüssel die Wohnfläche vereinbart, kommt es grundsätzlich auf die tatsächliche Größe der Wohnung an.

Im Zweifel ist davon auszugehen, dass die Parteien die Wohnflächenverordnung zu Grunde gelegt haben. Innerhalb der Wohnung werden Räume oder Raumteile mit einer Höhe von mindestens  2 m voll angerechnet, Räume zwischen 1 bis 2 m Höhe zur Hälfte. Raumteile unter 1 m Höhe zählen nicht mit.

Für Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen  ist in der Regel ein Flächenansatz von einem Viertel und ein Höchstansatz von der Hälfte der tatsächlich vorhandenen Fläche vorgesehen (§ 4 Nr. 4 WoFlV).

Der konkrete Ansatz kann im Einzelfall mietvertraglich individuell festgelegt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann der Vermieter den Ansatz nach billigem Ermessen bestimmen. Maßgeblich ist dabei der Nutzungswert (Schmid Mietrecht S. 471).

Haben die Parteien im Mietvertrag eine bestimmte Fläche vereinbart, gilt diese Vereinbarung auch dann, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist. Die Abweichung bleibt  nach der Rechtsprechung unerheblich, solange sie nicht mehr als 10 % beträgt (BGH WuM 2007, 700). Erst wenn die tatsächliche Wohnfläche die 10-%- Grenze überschreitet, ist die tatsächliche Wohnfläche maßgebend und nicht mehr die im Vertrag vereinbarte Fläche.

Die Abrechnung muss das Verhältnis der Wohnflächen zugrunde legen

Haben die Parteien als Verteilerschlüssel eine bestimmte Wohnfläche vereinbart oder eine solche errechnet, kommt es bei der Nebenkostenabrechnung auf das Verhältnis der Wohnfläche der einzelnen Wohnung zur Gesamtflächenzahl im Gebäude an.

Im Idealfall hat der Vermieter in jedem einzelnen Mietvertrag eines Mehrfamilienhauses alle Einzelflächen und die Gesamtfläche, die der Summe der Einzelflächen entsprechen sollte, angegeben. Dann lässt sich das Verteilungsverhältnis leicht ermitteln.

Beispiel: die Gesamtwohnfläche in einem Mehrfamilienhaus beträgt 1000 m². Die Wohnfläche des Mieters Müller beträgt 50 m². Er zahlt dann 1/20 der anfallenden Nebenkosten.

21 Antworten auf "Wohnfläche als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Raphael
    19. Juli 2015 - 19:21 Antworten

    Hallo,

    wir haben einen Hamburger Mietvertrag von 2002. Gemäß meiner Recherche ist die enthaltene Passage:

    „Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z.B. Grundsteuer)“
    unwirksam und betrifft auch die Umlage der separat ausgewiesenen Grundsteuer (LG Hamburg 307 S34/08, Urteil vom 26.06.2008).

    Somit wäre dann doch gesetzliche Verteilerschlüssel gemäߧ 556a Abs. 1 S.1 BGB auch bzgl. der Grundsteuer anzuwenden und nicht die volle Grundsteuer auf uns umzulegen oder?
    Sprich nach nach dem Verhältnis Wohnfläche der Wohnung zur Summe der Wohneinheiten aller Wohnräume also Anteilig.
    Dabei müsste dann aber die Grundsteuer nicht gesondert auf unsere Wohnung festgesetzt und erhoben werden. Wir diese aber gesondert für unsere Wohnung festgesetzt und erhoben, müssen wir die Grundsteuer zu 100% tragen.

    Vielen Dank im Voraus.
    R. D.

    • Dennis Hundt
      20. Juli 2015 - 12:40 Antworten

      Hallo Raphael,

      jeder Wohnungseigentümer zahlt Grundsteuer für seine Wohnung. Das heisst, die Grundsteuer hat ohnehin nichts mehr mit dem Haus zu tun, sondern nur mit den einzelnen Wohnungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel
    26. Juli 2015 - 21:38 Antworten

    Hallo!
    Meine Frage: Die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und weitere Kosten wie Schornsteinfeger sollen nach der Fläche auf die Mieter umgelegt werden.
    Wird dabei die Wohnfläche angesetzt oder eine Kombination aus Wohn- und Nutzfäche? Also werden auch Parkplätze und Kellerräume der einzelnen Mietparteien mit einbezogen? Zählen Parkplatzflächen überhaupt zur Nutzfläche?
    Danke

    • Dennis Hundt
      27. Juli 2015 - 20:38 Antworten

      Hallo Daniel,

      § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten) liefert die Antwort. Es geht um die Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole Kral
    19. Dezember 2015 - 22:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt.
    Wir haben heute unsere Nebenkostenabrechnung bekommen. Wir hatten immer eine sehr geringe Nachzahlung. Nur jetzt sollen wir über 800 Euro nachzahlen. Der Grund: unser Vermieter hat zweimal im Monat eine Reinigungsfirma kommen lassen um das Treppenhaus reinigen zu lassen. Gesamtkosten dafür ca 3500 Euro. Hätte er unsüber die Kosten informieren müssen? Können wir die Rechnung der Firma anfordern und müssen wir das bezahlen?

    • Dennis Hundt
      20. Dezember 2015 - 06:31 Antworten

      Hallo Nicole,

      meine Vermutung: Die Kostenumlage der Reinigung ist im Mietvertrag verankert, lesen Sie am besten nach. Natürlich können Sie die Rechnung anfordern bzw, einsehen, mehr dazu lesen Sie hier: Belegeinsicht: Originalbelege oder Kopien einsehen

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • heinrich jäschke
    13. Juni 2016 - 19:20 Antworten

    Hallo! Es ist mal wieder nebenkostenzeit! Wir wohnen in einem Haus mit zwei gleichen Wohnungen! Wir wohnen mit drei Personen zur miete! Oben wohnen zwei Personen die die Wohnung von unserem vermieter gekauft haben! Fast alle Betriebskosten (Müll, Kanal usw. bleiben an uns hängen! Zahlt der oben wohnende eigentümer selber diese Sachen oder muss das von unserem vermieter nicht aufgeteilt werden?

    Mit freundlichen Grüßen
    Heinrich Jäschke

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2016 - 21:43 Antworten

      Hallo Heinrich,

      auch in einer Eigentümergemeinschaft werden die Kosten verteilt. Recherchieren Sie am besten dazu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schäfer
    10. Juli 2016 - 10:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich würde gern wissen ob es richtig ist, das mein Vermieteter, Kosten wie die Treppenhausreinigung und Treppenhausbeleuchtung über die Wohnfläche verteilt?
    Vielen dank mit freundlichem Gruß
    Schäfer

    • Dennis Hundt
      11. Juli 2016 - 11:42 Antworten

      Hallo Frau Schäfer,

      die Wohnfläche ist sogar der Umlageschlüssel den das BGB vorschreibt, wenn kein anderer Schlüssel vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander Spiekermann
    3. August 2016 - 12:16 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    unsere Mietwohnung ist ein Teil von 14 Eigentumswohnungen, welche zum Teil vermietet werden. In den anderen Wohnungen leben die Eigentümer.
    In dem Mietvertrag eine keine gesonderte Regelung zum Verteilerschlüssel vereinbart. Es wurde seit bestehen der Häuser (2013) nach qm abgerechnet. In einer Eigentümerversammlung wurde dann letztes Jahr beschlossen, den Verteilerschlüssel von qm auf die Personenanzahl zu ändern. Da wir mit 3 Personen die größte von insgesamt 14 Parteien sind daher zu unseren Ungunsten, da wir nicht größte Wohnung haben.
    Unser Vermieter hat diese Änderung nicht mit uns abgestimmt und uns auch nicht darüber informiert. Soweit ich weiß müssen solche Änderungen zwischen Vermieter und Mieter abgesprochen sein?!
    Aufgefallen ist es erst jetzt bei der NK-Abrechnung für 2015.
    Ist diese Änderung wirksam und wenn ja, ab wann darf diese greifen?

    Wäre für eine schnelle Antwort dankbar!!!

    MfG
    Alexander Spiekermann

    P.S.: hatte die Frage vorhin schon mal gestellt, aber wohl unter einem anderen Artikel von Ihnen. Dieser Artikel hier passt denke ich besser zur Fragestellung.

    • Dennis Hundt
      3. August 2016 - 18:45 Antworten

      Hallo Alexander,

      der Vermieter ist m.E. an den Mietvertrag gebunden. Ohne vereinbarten Umlageschlüssel muss nach BGB über die Quadratmeter abgerechnet werden.

      Ihr Problem tritt nicht selten auf. Die Entscheidungen der Eigentümer können nicht immer an die Mieter weitergereicht werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    17. Januar 2017 - 19:52 Antworten

    Hallo,

    wie verhält sich bitte der Umlageschlüssel bei einer Gewerbefläche (Lagerhalle)? Im Mietvertrag ist dazu nichts konkret geregelt.

    Es ist zwar das gesamte Haus (Halle) von einem (einzigen) Mieter angemietet, allerdings befindet sich auf dem Hof ein Carport, welcher weiterhin vom Eigentümer genutzt wird. Im Carport gibt es keine Wasser- oder Stromanschlüsse; es gibt keine echt Nutzung (also kein ständiges Befahren des Grundstücks sondern nur eine Dauerlagerung von ein paar Gegenständen).

    Ideen:
    a) die „Gewerbeeinheit“ (=Gebäude) wird zu 100 % vom Mieter genutzt –> 1,0 Anteil der Nebenkosten zu Lasten des Mieters (im Mietvertrag wird die Nutzung der Außenflächen/Parkplätze ausdrücklich gestattet, allerdings wird darauf hingewiesen, dass das Carport ausschl. dem Eigentümer vorbehalten sei und die Zuwegung ermöglicht werden muss.)

    b) anteilige Grundfläche der Objekte (Carport vs. Lagerhalle) bei betreffenden Kosten (z.B. 1/x Grundsteuer an Eigentümer, …)

    • Dennis Hundt
      17. Januar 2017 - 23:21 Antworten

      Hallo Peter,

      einen Gewerbemietvertrag können Sie in viele Variationen gestalten – was genau vereinbart wird, obliegt den Vertragspartner.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian Klose
    28. Januar 2018 - 21:16 Antworten

    Wie hoch sind erfahrungs- gemäß Nebenkosten in € pro m² Mietraum

  • Claudia Winterer
    31. Januar 2018 - 12:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Vermieterin hat in der ersten Nebenkostenabrechnung die Wohnflächenaufteilung mit 130m² (Gesamtwohnfläche) zu 50m² (meine Wohnung) vorgenommen. Damals wohnte sie noch selbst in der größeren Wohnung des 2-Parteienhauses.

    Jetzt hat sie die obere Wohnung vermietet und teilte in der letzten Nebenkostenabrechnung mit 125m² zu 50m² auf, was für mich eine um € 40.- höhere Nachzahlung bedeutete.

    Ich wollte das nicht akzeptieren, da sie die festgesetzte Gesamtwohnfläche ja nicht einfach zu meinen Ungunsten verändern kann. Da hat sie zur Begründung ausgeführt, dass die erste Aufteilung eine Schätzung zu meinen Gunsten war und sie erst jetzt, vor der Vermietung, die Flächen ausgemessen habe und die Wohnung nach Abzug der Schrägenhöhen dann nur für 75m² vermieten konnte. Daher hätte sie nun auch die Aufteilung zu Gunsten der oberen Mieter verändern und damit zu meinem Nachteil verändern müssen.

    Ist das Vorgehen meiner Vermieterin rechtens?

    Viele Grüße,
    Claudia

    • Dennis Hundt
      31. Januar 2018 - 12:51 Antworten

      Hallo Claudia,

      wenn Sie das aus Vermietersicht betrachten, bleib gar keine andere Möglichkeit als die Gesamtwohnfläche so (jetzt offensichtlich korrekt ausgemessen) anzusetzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert Katzenmeier
    18. September 2018 - 15:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Wir wohnen in einem 2-Familienhaus als Mieter. Unsere Wohnung hat ca 100 qm die obere auch 100 qm
    plus noch ein Stockwerk von ca 50qm die zu der oberen dazu gehört. Wie ist da die Aufteilung bei den Nebenkosten. 50 zu 50?

    Mit freundlichen Grüßen
    Norbert Katzenmeier

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.