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Wohneinheiten als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Um die mit dem Mieter vereinbarten Nebenkosten abzurechnen, vereinbaren die Parteien im Mietvertrag regelmäßig einen bestimmten Verteilerschlüssel. In der Regel ist dies die Wohnfläche. Das Gesetz erlaubt aber auch andere Verteilerschlüssel. So kann beispielsweise auch nach Wohneinheiten abgerechnet werden.

Bei der Nebenkostenabrechnung nach Wohneinheiten werden alle Wohnungen in einem Gebäude gleich behandelt. Jeder Haushalt zahlt einen einheitlichen Anteil an den Nebenkosten. Dabei kommt es nicht darauf an, wie viele Personen in einer einzelnen Wohnung leben oder wie groß die Wohnung ist.

Abrechnung nach Wohneinheiten ist meist ungerecht

Dies führt naturgemäß zu Ungerechtigkeiten. Ein alleinstehender Mieter eines 20 m² großen Appartements zahlt dann genauso viele Nebenkosten wie die fünfköpfige Großfamilie in der 150 m² großen Wohnung.

  • Die Nebenkostenabrechnung nach Wohneinheiten kommt in der Regel daher nur in Betracht, wenn die Wohneinheiten annähernd vergleichbar, insbesondere ungefähr gleich groß sind oder wenn jede Wohneinheit den gleichen Nutzen hat.
  • Im Gesetz findet sich dieser Ansatz in § 24a NMV 1970 (Neubaumietenverordnung). Dort ist bestimmt, dass die monatlichen Grundgebühren für den Betrieb der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage nur dann auf die einzelne Wohneinheit umgelegt werden darf, wenn die betreffende Wohnung tatsächlich an das Netz angeschlossen ist und der Anschluss mit Zustimmung des Inhabers der Wohnung erfolgt ist.

Abrechnung der Heizkosten nicht nur nach Wohneinheiten

Die Abrechnung nach Wohneinheiten findet im Übrigen dort eine Grenze, wo das Gesetz eine andere Regelung vorgeht. Nach der Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung zu mindestens 50 % nach Verbrauch abzurechnen.  Für die restlichen Kosten kann er einen anderen Verteilerschlüssel, beispielsweise nach Wohneinheiten, vereinbaren.

Form der Nebenkostenabrechnung (bei Abrechnung nach Wohneinheiten)

In der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter dann den Verteilerschlüssel Wohneinheiten (WE) erklären und die Gesamtzahl der Wohnungen im Gebäude bezeichnen.

Fehlt es an diesen Angaben, ist die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft. Einen sich eventuell ergebenden Nachzahlungsbetrag muss der Mieter bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zunächst nicht bezahlen.

Steht eine Wohneinheit leer, muss der Vermieter die Nebenkosten selbst tragen. Es ist ausschließlich sein Risiko, ob die Wohnung vermietet ist. Der Vermieter muss die leerstehende Wohnung in der Abrechnung mit einbeziehen und die darauf entfallenden Kosten selbst zahlen (BGH WuM 2003, 302). Mehr auch unter: Nebenkostenabrechnung bei Leerstand.

20 Antworten auf "Wohneinheiten als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Uwe Stransky
    25. November 2013 - 14:22 Antworten

    Die Seiten bieten einen hervorragenden Einblick zur Nebenkostenabrechnung für mich als Mieter und vor allem auch als Vermieter. Vielen Dank!!!!

    • Dennis Hundt
      26. November 2013 - 20:48 Antworten

      Hallo Uwe,

      danke für die Blumen. Ich freue mich, dass Ihnen die Inhalte gefallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petra Lukschewitz
    9. Februar 2015 - 15:56 Antworten

    Die Seiten der Nebenkostenabrechnungen sind sehr plausibel. Was ich aber sehr vermisse, egal, welche Seiten man besucht, ist die Verteilung der Grundsteuern. Wonach richten sich die Grundsteuern? Bei 2 Familien, kann man die gesamten Grundsteuern durch 2 Parteien teilen, oder muss der Anteil des Grundstückes, welches nur der Eigentümer nutzt und bewirtschaftet, von den Grundsteuern abgezogen werden? Die Nebenkostenabrechnung bezieht sich nur auf die Wohnqm je Wohnpartei, egal wie groß das Grundstück ist.

  • Birgit Kellner
    3. Februar 2016 - 11:56 Antworten

    Ich bin vor Monaten per Zufall (bzw. dank G..e) auf diese Seite gestoßen, als man mir die Nebenkostenabrechnungen mehrere Immobilien übertragen hat – samt einigen ungeklärten Rechtsfragen.

    Seither bin ich (leider viel zu) oft hier unterwegs und hole mir Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter.

    Vielen Dank für die ausführlichen und verständlichen Erklärungen und die Verweise auf die jeweiligen §§ bzw. Gerichtsurteile!

    • Dennis Hundt
      3. Februar 2016 - 23:03 Antworten

      Hallo Frau Kellner,

      vielen Dank für das Lob. Ich freue mich, wenn ich Ihnen mit Nebenkostenabrechnung.com helfen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus Endler
    5. Februar 2016 - 19:50 Antworten

    Guten Tag,

    Wenn ein Teil der Betriebskosten laut Mietvertrag nach Wohneinheiten umgelegt werden und sich durch eine Zusammenführung von 2 Wohneinheiten zu einer die Anzahl der Wohneineiten in dem Mietshaus reduziert: wie ist das in der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen? Muss der Mieter der zusammengelegten Wohnung 2 Anteile der nach Wohneinheiten geschlüsselten Kosten übernehmen oder sollte/kann die Anzahl der Einheiten reduziert werden? Letzteres würde ja dazu führen, dass die andere Mieter einen grösseren Anteil als bisher übernehmen müssten.

    Wie würde das korrekt geregelt?

    Vielen Dank

  • Ole Schmidt
    19. Oktober 2016 - 22:16 Antworten

    Guten Abend!
    Wir sind in ein neues MFH mit 3 Wohneinheiten gezogen. Zwei Wohnungen sind vermietet, durch uns und unsere Nachbarin. Die DAchgeschosswohnung wird ab und zu durch den Vermieter bewohnt bzw nur am WE.
    Nun sagte uns der Vermieter, dass die Betriebskosten bloß durch zwei Mietparteien geteilt wird. das kommt uns etwas ungerecht vor…kann das so richtig sein?
    Wie ist da die Rechtslage?
    Über ein Feedback würde ich mich sehr freuen.

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2016 - 09:09 Antworten

      Hallo Ole,

      bei der Verteilung müssen alle drei Wohnungen beachtet werden – alles andere wäre nicht fair. Selbst wenn die Vermieterwohnung leerstehen würde, müsste der die Nebenkosten dafür tragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reinhard Reich
    24. Februar 2017 - 13:55 Antworten

    Hallo,
    in unserer Wohnung (Plattenbau) wird der Warm- und Kaltwasserverbrauch über gemietete Zähler erfaßt.
    In der Betriebskostenabrechnung werden die Kosten für die Kaltwasserzähler über die Anzahl der gesamten Wohnungseinheiten ermittelt. Die Warmwasserzähler werden zusammen mit den warmen Betriebskosten durch eine Servicefirma abgerechnet. Hier erfolgt die Umlage der Mietkosten jedoch über die m²-Wohnfläche. D.h. ich muß wegen der größeren Fläche meiner Wohnung einen höheren Kostenanteil tragen. Dabei ist auch hier eine klare Abrechnung über Wohnungseinheiten möglich. Der Vermieter begründet das mit einem vereinbarten Umlageschlüssel, Änderungen haben eine vertragsändernde Wirkung. Wir bewohnen die Wohnung seit 1983 mit dem damals abgeschlossenen Mietvertrag ohne jeglichen Hinweis auf mögliche abrechenbare Nebenkosten und deren Umlageschlüssel.
    Ein Zusatz zu diesem Mietvertrag wurde uns bis heute nicht angeboten.
    Mit freundlichem Gruß Reinhard Reich

  • Tina Schäfer
    14. Mai 2017 - 12:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben in einem Mehrfamilienhaus aufgrund des größeren Balkons eine größere Fläche als die anderen Mieter. Unsere NK-Abrechnungen sind bis auf den Kabelanschluss auf die qm geschlüsselt – wir leben mit 2 Personen dort und haben aufgrund der Fläche höhere Verbrauchskosten.
    Wir haben beim Vermieter bereits mehrmals darum gebeten, den Verteilerschlüssel teilweise anzupassen, um eine gerechtere Abrechnung zu erhalten, z. B. nach Wohneinheiten und auf Personen.
    Diese lehnen das jedoch ab und beziehen sich auf die erlaubte gesetzliche Regelung.
    Wann MUSS ein Vermieter einen Umlageschlüssel in berechtigten Fällen ändern bzw. korrigieren?
    In unserem speziellen Fall würden wir monatlich ca. 34 Euro sparen…….wir möchten keinen Ärger, aber uns auch nicht alles bieten lassen.
    Was können wir tun?
    Für eine kurzfristige Antwort danken wir Ihnen bereits im Voraus,
    herzliche Grüße,
    Tina Schäfer

    • Dennis Hundt
      14. Mai 2017 - 14:08 Antworten

      Hallo Tina,

      genau genommen ist die Wohnfläche sogar die im BGB festgesetzte Umlagemöglichkeit und damit weit entfernt von „nicht alles bieten lassen“. Alle anderen Umlageschlüssel bieten aus verschiedenen Sichtweisen auch Probleme bei der Fairness.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uwe Weiden
    28. August 2017 - 09:37 Antworten

    Meine Frage:

    Ist es richtig, dass die Grundsteuer nach Wohneinheiten abgerechnet wird. Im Haus wohnen der Vermieter selber, und zwei Mieter.
    Der Vermieter beansprucht allerdings einen großen Garten, nutzt also mehr Fläche seines Grundstücks, ich dagegen habe im Gegensatz zu Vermieter und dem anderen Mieter auch keinen Keller, muss aber trotzdem 1/3 der Grundsteuer bezahlen.

    • Dennis Hundt
      28. August 2017 - 15:01 Antworten

      Hallo Uwe,

      lesen Sie im Mietvertrag nach, welcher Umlageschlüssel dort vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ute Rodenberg
    28. September 2017 - 15:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei einem Miethaus mit 8 Wohnungen sind für 1 Jahr 2 Wohnungen zusammengelegt worden.
    Wie ist da die Lage, wenn die Nebenkosten nach Wohneinheiten umgelegt werden, Gilt die zusammengelegte Wohnung als eine Einheit oder sind weiterhin die Kosten nach 8 Wohneinheiten umzulegen – berechnet wird 1 Wohneinheit mit 12 Nutzermonaten. für 2016 wären also statt 96 Monaten nur 84 Monate die Berechnungsgrundlage. Ist das so richtig?
    mit freundlichen Grüßen
    Ute Rodenberg

    • Dennis Hundt
      28. September 2017 - 16:36 Antworten

      Hallo Frau Rodenberg,

      bei einer dauerhaften Zusammenlegung würde ich davon ausgehen, das die beiden Wohnungen als eine Einheit gewertet werden. Wie es in Ihrem zeitlichen begrenzen Fall aussieht, vermag ich nicht zu beurteilen. Es kommt sicher auf die Umstände an. Wohnen in den beiden Wohnungen zwei Familien? Gibt es zwei Kabelanschlüsse, nun soll aber nur einer bezahlt werden? Warum die zeitlichen Befristung, usw.?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • ute rodenberg
        28. September 2017 - 21:02 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort – es lebt eine Familie in der zusammengelegten Wohnung- und warum die nur für 1 Jahr zusammgelegt wurde, vermag auch der Vermieter nicht so richtig zu beantworten. es sollen alle Kosten wie Hauswart, Straßenreinigung, Kabelgebühren, die sonst immer schon nach Wohneinheiten umgelegt wurden, jetzt auf 7 Wohnungen verteilt werden.

        Viele Grüße
        Ute Rodenberg

  • Theis Eckhard
    12. Oktober 2017 - 14:39 Antworten

    Wie wohnen seit Anfang 2016 in einem Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen. Unsere Nebenkostenabrechnung wird teils Personen bezogen, teils Miteigentumsanteilen und nach Verbrauch abgerechnet. Die Zähler werden per Funk abgelesen. Unser Heizkostenverbrauch kommt uns etwas zu hoch vor. Frage: haben wir gesetzlich die Möglichkeit, die kompletten Nebenkosten von allen Mietern bei der Hausverwaltung einzusehen?

    Viele Grüße
    E. Theis

  • Daisy Kirschner
    14. Januar 2018 - 00:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe mir heute eine Wohnung in einem 12 Parteien Haus angeschaut, dessen Nebenkosten bzw. auch die Heizkostenaufteilung mir doch sehr hoch erscheint.
    So sagten mir die momentanen Mieter, die Nebenkosten würden 200 Euro betragen und sie hätten immer, bei der Nebenkostenabrechnung, eine Nachzahlung von 150 -200 Euro.
    Die Heizkosten würden auch nicht einzeln nach der betreffenden Wohnung abgerechnet, sondern am Ende des Jahres zusammengelegt und unter die Mieter aufgeteilt.
    Was für mich sehr unseriös klingt. Gerade für Jemanden, der sparsam heizt oder gar aus beruflichen Gründen eine Wohnung nicht regelmäßigt nutzt, während andere die Heizung bis auf’s Höchste ausreizen.
    Ist so eine Aufteilung überhaupt rechtens?
    Ich kann mir nur vorstellen, dass die jetzigen Mieter nur durch die Heizkosten so viel nachzahlen müssen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Daisy Kirschner

    • Dennis Hundt
      15. Januar 2018 - 15:25 Antworten

      Hallo Daisy,

      Heizung und Warmwasser müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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