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Miteigentumsanteile als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Ist der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet, Nebenkosten zu zahlen, kann er mit dem Vermieter eine Nebenkostenpauschale oder eine Inklusivmiete vereinbaren oder die Nebenkosten individuell abrechnen und darauf Vorauszahlungen leisten.

Um die Nebenkostenabrechnung gerecht zu gestalten, wird in der Regel ein bestimmter Verteilerschlüssel vereinbart. Die Parteien können von der im Gesetz vorgesehenen Regel zur Abrechnung nach der Wohnfläche abweichen und einen anderen Verteilerschlüssel, beispielsweise die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen, vereinbaren. Ob dies sinnvoll ist, muss jede Partei für sich selbst beurteilen.

Miteigentumsanteile finden sich vornehmlich bei Wohnungseigentum

Ein Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen spielt vornehmlich bei der Vermietung von Wohnungs- und Teileigentum eine Rolle. Sie kommt aber auch bei anderen Miteigentümergemeinschaften in Betracht, wenn zwischen den Miteigentümern untereinander eine ähnliche Regelung wie beim Wohnungseigentum besteht.

  • Der Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen ist die Mietrecht grundsätzlich erlaubt  (§ 556a II BGB). Der Bundesgerichtshof hat dies klar festgestellt (BGH WuM 2004, 403).

Miteigentumsanteil sollte mit der Wohnfläche übereinstimmen

In der Praxis entsprechen die Miteigentumsanteile in aller Regel der Wohnungsgröße, so dass der Verteilerschlüssel im Ergebnis ähnlich ausfällt, als wenn nach der Wohnfläche direkt abgerechnet werden würde.

Probleme können sich dann ergeben, wenn Miteigentumsanteile willkürlich dem Sondereigentum zugeordnet werden und der Nutzung des Mieters entzogen sind. Dann stimmt der Miteigentumsanteil insoweit nicht, als der Mieter Nebenkosten für einen Bereich zahlen soll, den er nicht nutzen kann.

Soweit der Mieter dafür die Kosten tragen soll, dürfen sich keine wesentlichen Unterschiede gegenüber anderen Verteilerschlüsseln ergeben. Sofern sich eine erhöhte Kostenbelastung ergibt, muss der Mieter bei Vertragsschluss auf diese Umstände hingewiesen werden. Soweit der Miteigentumsanteil der Wohnungsgröße entspricht, wäre eine solche Vereinbarung regelmäßig akzeptabel (Schmid Mietrecht S. 476).

Die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen findet dort ihre Grenze, wo das Gesetz (Heizkostenverordnung) den Vermieter verpflichtet, die Kosten für die Heizung und die Warmwasseraufbereitung mindestens zu 50 % nach dem Verbrauch abzurechnen. Nur für den Restbetrag kann als Verteilerschlüssel der Miteigentumsanteil für maßgeblich erklärt werden.

Form der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar darstellen, wie sich die Kostenbelastung des Mieters errechnet. Dazu muss er den maßgeblichen Miteigentumsanteil bezeichnen, so dass sich die daraus ergebende anteilmäßige Kostenbelastung des Mieters nachvollziehen lässt.

Fehlt es an diesen Angaben, ist die Nebenkostenabrechnung in der Regel formell unklar, mit der Folge, dass der Mieter bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Nebenkostenrechnung eine eventuell sich ergebende Nachforderung des Vermieters verweigern darf.

Steht eine Wohneinheit leer, trägt der Vermieter, der mehrere Wohneinheiten besitzt, ausschließlich das Risiko des Leerstandes und muss die leer stehende Wohneinheiten in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen und die dafür anfallenden Nebenkosten selbst bezahlen.

16 Antworten auf "Miteigentumsanteile als Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Ursula Grommes
    7. Juli 2015 - 15:07 Antworten

    Hallo,
    brauche Hilfe, darf der Vermieter Versicherungen (z.B. Haftpflichtversicherung) als Miteigentumsanteil auf den Mieter verteilen? Wenn ja, nach welchem Schlüssel?
    Danke!

    • Dennis Hundt
      7. Juli 2015 - 20:16 Antworten

      Hallo Ursula,

      einige Versicherungen sind auf Mieter umlagefähig, so z.B. die Gebäudeversicherungen aber z.B. nicht die private Haftpflichtversicherung des Vermieters.

      Die Umlage nach MEA bei Eigentumswohnungen ist ein möglicher Schlüssel. Dieser deckt sich oft mit der Wohnfläche und somit mit dem Umlageschlüssel nach dem BGB.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schulz
    14. August 2015 - 14:08 Antworten

    Hallo,

    ich habe auch eine Frage. Wenn in der Nebenkostenabrechnung als Umlageschlüssel 1000 : 220 (Miteigentumsanteile ) aufgeführt ist und die tatsächliche Wohnfläche 95qm ist für den Mieter doch nicht nachvollziehbar, ob er nun mit einem qm-Schlüssel besser dastehen würde. Wie kann ein Mieter dieses nachvollziehen?

    Viele Grüße und Danke
    Sebastian

    • Dennis Hundt
      14. August 2015 - 14:14 Antworten

      Hallo Sebastian,

      bitten Sie dem Vermieter Ihnen die Gesamtwohnfläche mitzuteilen, dann können Sie das Verhältnis nachprüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ahmet
    8. Januar 2016 - 02:07 Antworten

    Hallo
    Mein Vermieter will das ich die Wasser- Kanalgebühren auf mich anmelden soll.
    Muss die nicht der Vermieter bezahlen? Ist doch alles in Nebenkosten drin oder?

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2016 - 02:55 Antworten

      Hallo Ahmet,

      bei der Vereiterung eines Einfamilienhauses ist die Anmeldung durch den Mieter üblich. Bei der Wohnungsanmietung hingegen nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Henry Schmoldt
    19. Oktober 2016 - 23:17 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich bin neu in die Eigentümeranlage getreten. Bei uns gibt es 7 Zusammenhänge Wohnhäuser mit 66 Parteien. Davon fallen 6 auf Haus 1 und jeweils 10 auf Haus 2-7.

    Nun möchte die Hausverwaltung nicht umlagefähige Kosten Wie z.B.

    Lfd Instandhaltung 7.000 ,-
    Betriebskosten gesamt 3.500 ,-
    Rücklagen gesamt 35.000 ,-

    Jeweils durch 7 teilen und dann erst nach Miteigentumsanteilen verrechnen. Somit fallen konkret 1.000 ,- für 6 Einheiten an und für die anderen jeweils 1.000 für 10 Einheiten. Z.B. Für lfd Instandhaltung.

    Ich verwies mehrmals auf die Teilungserklärung wo dein steht das diese Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden sollen aber bevor sie durch 7 ungerecht verteilt werden.

    Ist dies so rechtens?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    Mit freundlichen Gruß

    Henry Schmoldt

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2016 - 09:08 Antworten

      Hallo Henry,

      natürlich ist diese Umlage nicht fair. Es gibt sicherlich Kosten die nach Aufgängen verteilt werden könnten, doch ist das sicherlich nicht die Summe. Auch mir erscheint die Aufteilung nach MEA weitaus sinnvoller.

      Lassen Sie die Abrechnung und die Teilungserklärung bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernhard Becker
    25. Oktober 2016 - 17:13 Antworten

    Hallo,

    darf der Eigentümer im MEA außer der Wohnfläche auch Kellerraum, Tiefgaragenplatz u.s.w. mit einbeziehen oder nur die Wohnfläche minus halber Balkon. bei mir wurde der gesamte MEA vom Eigentümer angegeben. Im Vergleich zu eine größere Wohneinheit ist dieser wesentlich höher.

    Vielen Grüße
    Bernhard

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2016 - 11:05 Antworten

      Hallo Bernhard,

      ich würde zuerst erfragen, ob die Nebenkosten bei allen Wohnungen mit der Gesamtzahl der MEA berechnet werden oder vielleicht nur mit den MEA die auf die jeweilige Wohnung fallen. Wenn die Gesamtanzahl bei allen genutzt wird, sehe ich erstmal kein Problem.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Detlev Hartmann
    7. Dezember 2016 - 14:50 Antworten

    Es ist ein Irrtum zu glaube, dass die MEA immer der Wohnfläche entspricht. In meiner über 40jährigen Praxis in der Wohnungswirtschaft habe ich mehrfach erlebt, dass der Bauträger z.B. für die im Haus befindlichen Garagenplätze jeweils nur 1 MEA in die Teilungserklärung eingestellt hat. Diese blieben dann in seinem Besitz.

  • Hans-Peter Menn
    29. August 2017 - 16:38 Antworten

    Kann bei einer Nebenkostenabrechnung, die in teilen nach Personenzahl abgerechnet wird, eine ungerade Personenanzahl angeführt werden?Im Haus befinden sich 5 Wohnungen mit insgesamt 8 Mietern. bei der Abrechnung wird mit 7,333 Personen abgerechnet.

  • Roland Thirolf
    2. Februar 2018 - 11:06 Antworten

    Guten Tag

    Das Anwesen, welches ich bewohne, besteht aus ca. 50 Wohnungen und 8 Gewerbebetrieben (Shisha-Bar, Spielhalle, Restaurant, Arztpraxis und Skybar).
    Sind für die Berechnung der Miteigentumsanteile nur die Wohnungen heranzuziehen, oder Wohn – und Nutzflächen des gesamten Anwesens?
    Zählen Gewerbeflächen zu den Wohn -und Nutzflächen?
    Durch die Beschränkung auf reine Wohnflächen werden meine Miteigentumsanteile als Wohnungsmieter doppelt so hoch.
    Darf der Umrechnungsfaktor „10 000“ getrennt für Wohnflächen und Gewerbeflächen 2 x angewendet werden?

    Mit freundlichen Grüßen:

    Roland Thirolf

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2018 - 16:52 Antworten

      Hallo Roland,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nicht ganz folgen. Werden den 8 Gewerbeeinheiten auch 10.000 MEA zugeordnet? Bitte lassen Sie Ihren Nebenkostenabrechnung im Zweifel prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja
    7. September 2018 - 14:28 Antworten

    Hallo,
    Vor 2 Jahren wurde von der Hausgesellschaft eine Teilung erklärt und einzelne Wohnungen wurden verkauft (zwei Häuser a 8 Einheiten). Ich bin jetzt Eigentümerin EINER Eigentumswohnung und habe jetzt eine Wohngeldabrechnung bekommen wo nach Mieteigentumsverteilungsschlüssel für die Eigentümer abgerechnet worden ist. Allerdings wurden die Mieter der anderen Wohnungen (die noch nicht verkauft worden sind) zum Teil nach Personentagen abgerechnet. Jetzt habe ich ich festgestellt, das bei gleicher Wohnungsgröße und gleicher Personenanzahl in der Wohnung, ICH mehr Kosten in den einzelnen Kostenumlagen wie allg. Strom, Müllabfuhr etc. zahlen muss, als die damaligen/noch heutigen Mieter die weiterhin nach Personentagen abgerechnet worden sind. Es kann doch nicht sein, dass hier ein Unterschied gemacht wird und unterschiedliche Verteilungsschlüssel angewendet werden oder nicht? Würde ich jetzt meine Wohnung vermieten würde MEIN Mieter ja bei gleicher Wohnungsgröße und Personenanzahl MEHR zahlen als die „Altmieter“ die nach Personentagen-Schlüssel abgerechnet werden.
    Ist es also rechtens, dass UNTERSCHIEDLICHE Schlüssel angewendet werden?
    Vielen Dank für einen Rat vorab.
    Viele Grüße
    Anja

    • Dennis Hundt
      8. September 2018 - 14:09 Antworten

      Hallo Anja,

      als Eigentümerin unterliegen Sie den Vereinbarungen der WEG und hier insbesondere der Abrechnung nach MEA. Welchen Schlüssel die Vermieter mit Ihren Mietern vereinbaren ist der Vertragsparteien relativ freigestellt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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