Verteilerschlüssel kombinieren: Abrechnung z.B. nach Wohnfläche und Personen

Vermieter und Mieter können mietvertraglich einen bestimmten Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Nebenkosten vereinbaren. Gibt es keine solche Vereinbarung, bestimmt § 556a I BGB die Wohnfläche als Umlageschlüssel. Ansonsten hat die Vereinbarung Vorrang. Der Idealfall „Inklusivmiete“ ist im Mehrfamilienhaus nur in Ausnahmefällen möglich. Mehr dazu: Besteht eine Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten?

Zwar ist der Umlegungsmaßstab für den Vermieter an sich kostenneutral. Nebenkosten sind für ihn nur durchlaufende Kosten, an denen er keinen Verdienst hat. Dennoch muss der Vermieter auf die Auswahl des richtigen Umlegungsmaßstabes achten, da er für die Richtigkeit der Umlegung verantwortlich ist.

Verbrauchsabhängige Energiekostenabrechnung ist Vorbild für Verteilerschlüsselkombination

Als übliche Verteilerschlüssel kommen die Wohnfläche, der umbaute Raum, die Personenzahl, die Wohneinheit oder die Miteigentumsanteile bei einer Eigentumswohnung in Betracht. Die Auswahl eines bestimmten Verteilerschlüssels bezweckt, eine möglichst gerechte Kostenverteilung unter den Mietern zu ermöglichen. Allerdings sollte die Kostenverteilung auch praktikabel sein.

Eine gute Zusammenfassung der Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung finden Sie in diesem Artikel.

Im Interesse eines verbrauchsbewussten Umgangs mit Energie soll natürlich die Kostenverteilung nach dem Verursacherprinzip angestrebt werden. Insoweit muss der Vermieter zumindest die Hälfte des Warmwasserverbrauchs und des Verbrauchs an Heizenergie entsprechend der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen. Wegen des restlichen Anteils der Nebenkosten kann er mit dem Mieter einen verbrauchsunabhängigen Verteilerschlüssel frei vereinbaren. Bereits insoweit gibt es in nahezu jeder Nebenkostenabrechnung bereits zwei miteinander kombinierte Verteilerschlüssel.

Verteilerschlüsselkombination muss praktikabel sein

Es muss nicht immer der gerechteste aller denkbaren Verteilungsmaßstäbe angewendet werden. Vielmehr können auch Praktikabilitäts- und Kostengesichtspunkte den Ausschlag geben (LG Mannheim NZM 1999, 366). Insbesondere für verschiedene Kostenarten können verschiedene Abrechnungsmaßstäbe gewählt werden (LG Stendal ZMR 2004, 42).

Aus Gründen einer möglichst gerechten Abrechnung könnte ein Vermieter neben der teilweise verbrauchsabhängigen Energiekostenabrechnung (mindestens 50 %) für den restlichen Nebenkostenanteil mit dem Mieter auch die Abrechnung nach der Wohnfläche (z.B. 25 %) und nach den in der Wohnung wohnenden Personen (z.B. 25 %) oder nach Personentagen vornehmen. Allerdings gestaltet sich für ihn diese Art der Abrechnung mit einem sicherlich zusätzlich erheblichen Arbeitsmehraufwand. Ob das Ergebnis dann tatsächlich gerecht ist, spielt keine Rolle. Maßgebend ist die entsprechende vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag. Diese müssen dann beide Parteien akzeptieren.

Kombination muss für das gesamte Objekt gelten

Werden verschiedene Verteilerschlüssel kombiniert, kann die Kombination eigentlich nur für die gesamte Immobilie gelten. Nur so kann der Vermieter gewährleisten, dass die Summe der Einzelbeträge dem gesamten Umlagebetrag entspricht. Diesen muss in der Nebenkostenabrechnung ohnehin ausweisen. Ergibt sich aus der Kombination für den Vermieter keine 100-prozentige Kostendeckung, muss er die Nachteile tragen. Der insoweit begünstigte Mieter kann nicht belastet werden. Dann ist der Mieter auch nicht verpflichtet, einer Änderung zur Angleichung der Umlegungsmaßstäbe zuzustimmen (AG Frankfurt-Oder WuM 1997, 432). Letztlich wäre die mehrfache unterschiedliche Kombination innerhalb einer einzigen Immobilie für den Vermieter aller Voraussicht nach vollkommen unpraktikabel.