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Nebenkosten: unterschiedliche Verteilerschlüssel im Haus? (z.B. eine WE nach qm, eine WE nach Personen)

Wenn Mieter ihre Nebenkostenabrechnung mit dem Nachbarn vergleichen kann das manchmal zu Überraschungen führen. Es ist nämlich nicht selten, dass Mieter aus demselben Mietshaus unterschiedliche Abrechnungen erhalten: Sowohl verschiedene Nebenkosten als auch verschiedene Verteilerschlüssel verunsichern dann oft die Mieter darüber, ob die Nebenkosten richtig berechnet sind oder die Nebenkostenabrechnung falsch ist. Fakt ist: Rechtlich ist es grundsätzlich möglich, dass Vermieter unterschiedliche Verteilerschlüssel mit den Mietern vereinbaren und anwenden – auch wenn die Mieter beide im selben Mietshaus wohnen.

Hat Ihr Nachbar hat andere Verteilerschlüssel als Sie in der Nebenkostenabrechnung? Der nachfolgende Artikel erklärt, warum die Nebenkostenabrechnung trotzdem richtig sein kann.

I. Selbes Haus andere Abrechnung? So kommt es dazu

Unterschiedliche Verteilerschlüssel für Nebenkosten im selben Haus können z.B. dadurch entstehen, dass eine andere mietvertragliche Vereinbarung des Verteilerschlüssels bei der Nebenkostenart besteht. So z.B., wenn der Vermieter für die Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten mit Mieter A eine Abrechnung der Personenanzahl und mit Mieter B eine Abrechnung nach Wohneinheiten vereinbart. Rechtlich ist das zulässig, denn jeder Mietvertrag, den ein Vermieter mit einem Mieter abschließt ist ein selbstständiger Vertrag und untersteht dem Grundsatz der Vertragsfreiheit: das bedeutet, dass die Mietvertragsparteien die freie Wahl haben, welche Verteilerschlüssel für welche Nebenkostenart gewählt wird – solange sie sich im Rahmen der rechtlichen Einschränkungen (vgl. oben unter I.1.) halten. Das ist auch nicht unfair, denn die Vertragsparteien bestimmen, was im Vertrag steht. Es ist ja auch möglich anstelle von Nebenkostenvorauszahlungen mit Mietern eine Pauschale zu verlangen, was im Ergebnis auch dazu führt, dass Mieter im selben Haus unterschiedlich hohe Nebenkosten zu tragen haben, obwohl sie vielleicht eine identisch große Wohnung haben.

Verschiedene Verteilerschlüssel für die Nebenkosten bei Nachbarn können außerdem zu Stande kommen, wenn der Vermieter z.B. mit Mieter A gar keine Vereinbarung getroffen hat und mit Mieter B einen Verteilerschlüssel im Vertrag festgelegt hat.

Warum Vermieter mit den Mietern unterschiedliche Regelungen zur Verteilung der Nebenkosten haben, ist immer eine Frage des Einzelfalls. In manchen Fällen werden z.B. mit neueren Mietern andere Verträge aufgesetzt. Nach und nach gleichen Vermieter durch den Mieterwechsel dann alle Mietverhältnisse an.

Wichtig ist, dass es nicht verboten ist mit dem Mietern unterschiedliche Verteilerschlüssel für die Nebenkosten zu verlangen. Die Wirksamkeit der einzelnen Nebenkostenabrechnung wird davon nicht berührt. Jede Nebenkostenabrechnung muss für sich schlüssig und wirksam sein. Auch die Frage, ob ein Verteilerschlüssel für bestimmte Nebenkosten richtig oder falsch ist, wir nach anderen Kriterien beurteilt.

II. Welcher Verteilerschlüssel ist der richtige?

Richtig oder falsch – das kann man so pauschal nicht beantworten, da es immer auf zwei Dinge ankommt:

  • Für welche Nebenkostenart wird ein Verteilerschlüssel angewendet?
  • Was ist zu der jeweiligen Nebenkostenart im Mietvertrag vereinbart?

Je nachdem wie Mieter diese Fragen beantwortet kann man dann feststellen, ob ein Verteilerschlüssel falsch oder richtig ist.

1. Für welche Nebenkostenart wird ein Verteilerschlüssel angewendet?

Die Nebenkostenart ist deshalb wichtig, weil für bestimmte Nebenkosten gesetzlich bestimmte Verteilerschlüssel vorgeschrieben sind. Vermieter die dann andere Verteiler anwenden als gesetzlich vorgeschrieben, haben die jeweilige Nebenkostenart falsch abgerechnet. Der Verteilerschlüssel ist in so einem Fall falsch und die Abrechnung angreifbar.

Zum Beispiel sind Nebenkostenarten, bei denen der Verbrauch erfasst wird, verbrauchsabhängig abzurechnen (Kaltwasserkosten oder alle anderen Nebenkosten, für die ein Verbrauchszähler oder sonstige Erfassung existiert). Außerdem müssen Heiz- und Warmwasserkosten gemäß der Heizkostenverordnung zu mindestens 50% bis 70% nach dem Verbrauch abgerechnet werden.

Andere Nebenkostenarten, wie z.B. Gartenpflege, Hausmeisterkosten, Versicherungen etc. können verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. Dafür können Mieter und Vermieter zwischen folgenden Verteilerschlüsseln frei wählen:

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass für jede Nebenkostenart grds. ein eigener Verteilerschlüssel gewählt werden kann. Einen Überblick dazu gibt der Ratgeber Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung.

2. Was ist zu der jeweiligen Nebenkostenart im Mietvertrag vereinbart?

Ob ein Verteilerschlüssel richtig oder falsch ist, hängt außerdem auch von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Wurde so z.B. im Mietvertrag vereinbart, dass alle verbrauchsunabhängigen Nebenkosten nach der Wohneinheit abgerechnet werden, verbietet sich die Anwendung eines anderen Verteilerschlüssel. Würde also in diesem Fall nach der Wohnfläche abgerechnet, ist der angewendete Verteilerschlüssel falsch.

Besteht keine vertragliche Vereinbarung sind die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen, also nach Quadratmetern (§ 556a, Abs. 1 BGB). Das bedeutet, wenn z.B. keine Vereinbarung besteht und der Vermieter die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten nach der Personenanzahl abrechnet, ist das falsch. Solange keine Vereinbarung besteht ist immer die Wohnfläche maßgeblich.

III. Unterschiedliche Verteilerschlüssel anpassen

Werden bei dem Nachbarn unterschiedliche Verteilerschlüssel bei der Umlage der Nebenkosten verwendet, stellt sich die Frage, ob man als Mieter nicht eine Anpassung verlangen kann, damit man dieselbe Abrechnung wie der Nachbar erhält.

Die Antwort dazu ist erstmal nein, denn aus rechtlicher Sicht gibt es grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass man dieselbe Nebenkostenabrechnung wie der Nachbar bekommt. Ein mietrechtlicher Gleichbehandlungsanspruch existiert als solcher nicht.

Allerdings ist es auch nicht verboten, den Vermieter darauf anzusprechen und zu fragen, ob der eigene Mietvertrag nicht hinsichtlich des Verteilerschlüssels angepasst werden kann. Für Vermieter sind einheitliche Verteilerschlüssel bei den Mietern eine Erleichterung bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen. Deshalb haben Vermieter oft nichts gegen eine Anpassung, wenn Mieter danach fragen.

Allerdings kann seitens des Vermieters ausnahmsweise ein Anspruch auf Anpassung der Verteilerschlüssel bestehen, wenn er dafür einen sachlichen Grund, wie z.B. die Vereinfachung der Abrechnung, vorbringen kann. Das geht dann aber auch nur mit Zustimmung der Mieter, die ein Verweigerungsrecht haben, wenn sie einen bisher bestehenden Vorteil bei der Abrechnung durch eine Anpassung verlieren würden (AG Frankfurt-Oder WuM 1997, 432).

IV. Fazit

Der Vermieter ist dazu berechtigt unterschiedliche Verteilerschlüssel mit seinen Mietern zu vereinbaren. So kann es dann vorkommen, dass die Nebenkosten bei dem Nachbarn unterschiedlich abgerechnet werden. Eine Gleichbehandlung muss nicht erfolgen. Für die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung spielen verschiedene Verteilerschlüssel ebenso keine Rolle, solange die Abrechnung in sich schlüssig und für sich genommen richtig ist.  Vermieter könne darüber hinaus auchVerteilerschlüssel kombinieren und unterschiedliche Umlageschlüssel in einer Abrechnung verwenden.

14 Antworten auf "Nebenkosten: unterschiedliche Verteilerschlüssel im Haus? (z.B. eine WE nach qm, eine WE nach Personen)"

  • Patrick
    15. Januar 2020 - 16:33 Antworten

    Verstehe ich das richtig, dass man dem Artikel nach bei dem einen Mieter für die Müllentsorgung als Verteilerschlüssel die Fläche nutzen kann und bei einem anderen Mieter die Mieteinheiten?
    Dann würde sich ja unter Umständen (sehr wahrscheinlich sogar) eine Über- bzw. Unterdeckung der Gesamtkosten ergeben. Wenn der Vermieter es „richtig“ anstellt würde er mehr Geld durch die Betriebskostenabrechnungen einnehmen als er tatsächlich ausgegeben hat.

    • Dennis Hundt
      15. Januar 2020 - 18:20 Antworten

      Hallo Patrick,

      ja, verschiedene Schlüssel sind üblich – gerade bei der Verwendung von verschiedenen Mietverträgen über viele Jahre. Genau, in der Summe wird das nie ganz aufgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karl Strumpf
    23. Januar 2020 - 19:53 Antworten

    Nach dieser Beschreibung ist es also auch möglich, das ein Mieter von einer Nebenkostenart befreit ist (weil Mietvertraglich geregelt) und die anderen Mieter dann diese Kosten mit tragen…???

    • Dennis Hundt
      28. Januar 2020 - 16:14 Antworten

      Hallo Karl,

      die anteiligen Kosten des einen Mieters tragen dann nicht die anderen Mieter, sondern der Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Autorin
    24. Januar 2020 - 00:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    aber verschiedene Verteilerschlüssel innerhalb eines Mietvertrags sind nicht möglich, oder?

    *Irritiert bin*

    Beste Grüße von der Autorin

    • Dennis Hundt
      28. Januar 2020 - 16:13 Antworten

      Hallo Autorin,

      Sie können auch verschiedene Schlüssel für verschiedene Nebenkosten in einem Mietvertrag vereinbaren. Zum Beispiel Treppenhausreinigung nach Personen und Gartenpflege nach Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Valentin
    17. März 2020 - 12:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meinem konkreten Fall verhält es sich so, dass einige (wenige) Mieter eine Pauschale bezahlen und der Rest eine Umlage basierend auf anteiligem Wohnraum. Dies führt dazu, dass Mieter mit anteiliger Umlage Nebenkosten von über EUR 4 pro qm haben während Mieter mit Pauschale etwas über EUR 2 pro qm zahlen. Die Wohnungen in diesem Mietshaus sind alle etwa gleich groß.

    Entsprechend ihrem Artikel ist diese Ungleichverteilung also (rechtlich gesehen) in Ordnung?

    Viele Grüße
    Andreas Valentin

    • Dennis Hundt
      17. März 2020 - 21:02 Antworten

      Hallo Andreas,

      ja, diese Konstellation kann sich ohne weiteres über verschiedene Vereinbarungen in den Mietverträgen entstehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Müller
    12. Mai 2020 - 12:20 Antworten

    Ich wohne in einer Liegenschaft mit 6 Wohnunge (4 sind indentisch, 2 im obersten Geschoss sind Maisonette Wohnungen) „ausser die Wohnung im EG links“ bezahlen alle Mieter für die Nebenkosten Total CHF 230.00 was sich wie folgt zusammen setzt:

    Hauswart inkl. Schneeräumung Umgebungspflege CHF 150.00 Pauschal
    Kabel-TV/Antennengebühr CHF 25.00 Pauschal
    Allgemeinstrom CHF 10.00 Pauschal
    Abwassergebühren/Kaltwasserbezug CHF 35.00 Pauschal
    Kehrichtabfuhr- und Grundgebühren CHF 10.00 Pauschal
    Total CHF 230.00 Pauschal/mtl.

    Die Wohnung im EG links steht immer wieder für 1-Jahre leer. Der jetzige Mieter zieht auch wieder aus da die Wohnung zu Teuer ist.

    In dem Mietvertrag der Wohnung EG links sind die Nebenkosten Pauschalen nicht auffgeführt sonder Ein Betrag Pauschaal mit CHF 130.00 im Gegensatz zu allen anderen Mietern die CHF 230.00 bezahlten. (nur damit der Vermieter die Wohnung vermietenkann?) Die Wohnung war von 01.03.2019 – 30.06.2020 belegt. Ds sind CHf 1’600.00 Unterscheid. Das kann doch einfach nicht rechtens sein!

    Haben wir Mieter eigentlich keine Rechte?

    Liebe Grüsse und danke für Euren konkreten Kommentar.

    • Dennis Hundt
      12. Mai 2020 - 12:57 Antworten

      Hallo Frau Müller,

      im deutschen Mietrecht ist der mit einem Nachbarn vereinbarte Umlageschlüssel völlig irrelevant. Entscheidend ist nur der Schlüssel der mit Ihnen als Mieterin vereinbart wurde. Wie mit den Nachbarn abgerechnet wird ist egal. Das kann ein Vorteil, aber auch ein Nachteil für den Vermieter sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Irina
    16. Juli 2020 - 07:20 Antworten

    Hallo,
    Ich habe meine Nebenkostenabrechnung bekommen – jetzt bin ich verunsichert.
    In der Rechnung werden (außer für Sperrmüll) alle Posten auf 8 Häuser, je Haus 6 Parteien verteilt.
    Bei so einer Rechnung muss doch dann der ausgangsbetrag für jeden Posten gleich sein? Bei den Nachbarn: Abwasser ca. 4000 (gesamt)
    Bei uns: ca. 8000 gesamt.

    Kann sowas sein, wenn vorher angegeben ist das die Rechnung für alle Häuser ist?

  • Uwe.S
    15. September 2020 - 23:50 Antworten

    Hallo und guten Abend Herr Hundt,

    Wir haben vor kurzem unsere Nk. Abrechnung bekommen.
    Der Verteilerschlüssel wurde nach Wohnfläche und Personen kombiniert.

    Das Haus wird von 8 Mietparteien bewohnt.

    Davon Wohnen 3 Mietparteien schon ihr halbes Leben lang hier. (ca.35-40 Jahre)

    Der ET hat nun diese 3 Mieter aus der Gebäudeversicherung und der Grundsteuer B
    heraus genommen bzw.sie müssen für diese nichts bezahlen.
    (Begründung ist weil sie noch einen ganz alten Mietvertrag haben.was mir auch klar ist)

    Gebäudeversicherung 768,91 € und die Grundsteuer B 1.234,65 € werden auf das ganze Haus bzw.die Wohnfläche (562 m²) verteilt.
    Nun zieht der ET aber die m² von den 3 Wohnungen (216 m²) vom ganzem Haus ab.

    562 m² – 216 m² = 346 m² Fläche vom Haus.

    Die Kosten für Versicherung und Steuer B (768,91 € & 1.234,65 €) werden nun jeweils durch 346 m² Dividiert , und dann mit der jeweiligen m² der Wohnung Multipliziert.

    (768,91 € : 346 m² = 2,22 € pro m²) x 78 m² Wohnung = 173,16 €

    (1.234,65 € : 346 m² = 3,57 € pro m²) x 78 m² Wohnung = 278,46 €

    Die Kosten werden dann über die anderen 5 Parteien abgewalzt.Weil sich die m² vom ganzem Haus verringert hat. Von 562 m² auf 346 m².

    Ist dieses so richtig /erlaubt ??
    Müsste normal nicht die ganze Fläche m² vom Haus berechnet werden?
    Der ET müsste doch für den Rest aufkommen/tragen.?

    Was ist z.B wenn ich in ein 4 Parteien Haus ziehe und 3 Mieter schon seit Jahrzehnten da wohnen.
    Dann müsste ich ja diese Kosten alleine tragen oder wie.

    Normal bezahle ich meinen anteil,und der Rest bleibt halt am ET hängen.

    Danke im voraus.

    Viele Grüße Uwe

    • Dennis Hundt
      17. September 2020 - 20:01 Antworten

      Hallo Uwe,

      die Kosten die der Vermieter nicht aus die alten Mieter / alten Mietverträge umlegen kann, muss er selber tragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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