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Aufteilung der Grundsteuer zwischen Haus und Garten (großes Grundstück)?

Wohnen Mieter in einer Mietwohnung oder in einem Haus, das auf einem großen Grundstück liegt, ist das regelmäßig ein besonderer Mehrwert an Wohnqualität. Bei den Nebenkosten führt ein Haus mit einem großen Garten allerdings zu Mehrkosten. Das sehen die Mieter dann vor allem in der Nebenkostenabrechnung, denn nach der Betriebskostenverordnung dürfen Vermieter die Grundsteuer für ihr vermietetes Objekt 1:1 auf die Mieter abwälzen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Die Grundsteuer zählt zu den öffentlichen Lasten und ist daher Teil der umlagefähigen Nebenkosten. Doch ist das gerecht, wenn die ganze Grundsteuer, die sich auf das Wohnhaus und das Grundstück bezieht auf den Mieter abgewälzt wird?

Was ist, wenn das Grundstück unverhältnismäßig groß ist und vom Mieter kaum oder gar nicht genutzt wird? Muss der Teil der Grundsteuer, der sich auf das Mietshaus bezieht herausgerechnet werden oder kann die Grundsteuer ohne Aufteilung zwischen Haus und Garten umgelegt werden?  Die Antworten gibt der nachfolgende Artikel.

I. Keine allgemeine Aufteilungspflicht bei der Grundsteuer

Aus den gesetzlichen Regelungen zu den Nebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Grundsteuer in irgendeiner Weise besonders aufzuteilen, bevor er sie auf den Mieter umlegt.

So entschied jedenfalls der BGH in einem Fall zur Aufteilung der Grundsteuer und dem Vorwegabzug bei gemischten Mietobjekten. Danach ergibt sich eine Aufteilungspflicht weder aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB der bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten, auf eine (gerechte) verbrauchsabhängige Umlage abstellt, noch aus allgemeinen gesetzgeberischen Intentionen zur Nebenkostenumlage (vgl. BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).  Der BGH erklärte außerdem, dass es für Mieter keinen Anspruch darauf gibt, dass die Verteilung und Umlage der Nebenkosten immer absolut gerecht sind. Vom Gesetzgeber wird der Umlageschlüssel der Wohnfläche für verbrauchsunabhängige Nebenkosten, wie die Grundsteuer, nämlich als grundsätzlich gerecht angesehen, obwohl auch bei diesem Umlageschlüssel (gefühlte) Ungerechtigkeiten hinsichtlich der Höhe der Nebenkostenbeträge vorkommen können (vgl. BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16). Eine weitergehende Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbeeinheiten ist daher jedenfalls im Normalfall nicht vorgesehen.

Für eine Aufteilungspflicht der Grundsteuer hinsichtlich des Hauses und des Gartens kann daher nichts anderes gelten. Wohnen Mieter in einem Mietshaus mit einem großen Garten oder eben auf einem großen Grundstück, kann die Grundsteuer ohne Aufteilung zwischen Haus und Garten umgelegt werden.

II. Aufteilungspflicht aus Billigkeitsgründen?

Der BGH entschied in dem angeführten Urteil, dass es in ganz besonderen Ausnahmefällen eine Aufteilungspflicht aus Billigkeitsgründen geben soll: Dazu muss ein Fall vorliegen, bei dem die Abrechnung zu einem untragbaren Ergebnis führt, das mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich nicht zu vereinbaren ist. Außerdem muss die Umlage für einen der Beteiligten ein unzumutbares unbilliges Ergebnis zur Folge haben, dass nicht mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB zu vereinbaren ist (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16). Bei der Umlage der Grundsteuer in einem Mischobjekt soll ein solches offensichtlich untragbares und unzumutbar unbilliges Ergebnis dann angenommen werden können, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter für den Wohnungsmieter entstehen.

Wann ein solcher Fall bei einem zu großen Grundstück für einen Mieter vorliegt bzw. ob es hier so eine Ausnahme überhaupt gibt, ist fraglich. Denn selbst, wenn der Mieter das Grundstück nicht nutzen kann, führt doch allein die Lage auf einem großen Grundstück zu einem Wohnmehrwert.

Daneben sollten Mieter auch folgendes wissen: Gehört das Mietshaus z.B. zu einem Grundstück mit Waldstück oder einer Agrarfläche sind von dem Vermieter bzw. Eigentümer ohnehin zwei verschiedene Grundsteuern zu zahlen:  Die Grundsteuer A (agrarisch), die Gemeinden für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft erheben und die Grundsteuer B, (baulich) die Gemeinden für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erheben. Der Mieter kann nur mit der Grundsteuer B belastet werden, da nur diese zu den öffentlichen Lasten des Mietobjekts zählt.

Eine weitere Unterteilung der Grundsteuer, wie z.B. eine Aufteilung zwischen Haus und Garten, gibt es im Übrigen nicht. Die Berechnung der Grundsteuer B erfolgt allein auf der Basis des festgesetzten Einheitswerts, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz. Andere Aufteilungen sind daher auch vom Vermieter nicht vorzunehmen.

Mehr zur Berechnung der Grundsteuer können Sie hier nachlesen: Grundsteuer berechnen – So geht’s richtig.

III. Fazit

Die Grundsteuer ist für bebaute und unbebaute Grundstücke zu zahlen und kann von dem Vermieter vollständig auf den Mieter umgelegt werden.  Selbst bei Mietobjekten, die auf großen Grundstücken liegen, muss der Vermieter keine Aufteilung der Grundsteuer nach Haus und Garten vornehmen.

7 Antworten auf "Aufteilung der Grundsteuer zwischen Haus und Garten (großes Grundstück)?"

  • Erich Schulz
    1. Juli 2019 - 08:35 Antworten

    Frage:
    Der vorhandene Garten eines 6-Familienhauses wird ausschließlich von 2 Parteien (Erdgeschoss) genutzt und ist von den anderen Mietern nicht zugänglich. Wie muss die Grundsteuer dann umgelegt werden?

  • Lucas
    2. Juli 2019 - 21:54 Antworten

    Frage:

    Wir wohnen mit dem Eigentümer in einem Zweifamilienhaus mit einem großen Grundstück auf dem mehrere Nebengelasse (Garagen) stehen. Die Nebengelasse (Garagen) werden ausschließlich vom Eigentümer genutzt.

    Zur Zeit wird die Grundsteuer auf die Wohnfläche umgelegt.

    Wie muss hier die Grundsteuer umgelegt werden?
    Das selbe würde mich auch für die Gebäudeversicherung interessieren.

  • Stefanie
    27. Februar 2021 - 23:08 Antworten

    Hallo,
    ist die Kirchensteuer, die bei der Grundsteuer erhoben wird auf die Mieter umlagefähig?
    Darf also die Kirchensteuer in den Nebenkosten berechnet werden?
    LG

  • Stanislawa Grzibek
    11. Juli 2021 - 00:23 Antworten

    Hallo,
    wie ist es, wenn das unbebaute Grundstück, was angeblich als Garten existiert, eine komplett andere Strassennummer hat,als das Haus in dem die Mieter wohnen? Das heißt, der Eigentümer hat zwei Grundstücke nebeneinander und lässt das eine als “Garten” gelten und alle Kosten über die Nebenkosten der Mieter des anderen Grundstückes laufen?

    • Dennis Hundt
      12. Juli 2021 - 11:48 Antworten

      Hallo Stanislawa,

      wenn es tatsächlich der Mietergarten ist, sehe ich hier kein Problem.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    18. März 2023 - 19:16 Antworten

    Hallo,
    Wie Sieht es aus, wenn ein Gelände vorhanden ist, auf dem mehrere Hallen liegen, die zum Teil an andere Personen als die Mieter des Wohnhauses vermietet sind und zum Teil leerstehen, aber auch nicht genutzt werden dürfen u der Vermieter die Steuer komplett auf die Mieter des Wohnhauses u legt?
    Der vorbesitzer hat nur die Steuer für den Wohnraum umgelegt.

    Danke für eine Rückmeldung.

    • Dennis Hundt
      19. März 2023 - 11:42 Antworten

      Hallo Julia,

      selbstverständlichen müssen die Kosten für das gesamte Gewerbe (egal ob vermietet oder frei) abgegrenzt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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