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Grundsteuer nach Umlageschlüssel umlegen oder 1 : 1 an den Mieter weitergeben?

Haben die Parteien des Mietvertrages die Umlage von Nebenkosten auf den Mieter vereinbart, erfolgt die Umlage der Nebenkosten (mit Ausnahme des verbrauchsabhängigen Energieanteils) nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a BGB). Dieser Grundsatz gilt aber nicht uneingeschränkt. Bei einem Mehrfamilienwohnhaus ist die Situation eine andere als bei einer Eigentumswohnanlage.

In diesem Beitrag geht es um die Umlage der Grundsteuer als Nebenkosten in Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. 

Grundsteuer für eine ETW bedarf keiner Umrechnung

Bei einem Mehrfamilienhaus (Vermieter ist alleiniger Eigentümer):

Rechnet der Vermieter, der alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist, die Grundsteuer ab, muss er sie nach dem vereinbarten Umlageschlüssel (meist Wohnfläche) auf seine Mieter umlegen. Die Grundsteuer wird für das gesamte Objekt in einem Betrag erhoben.

Bei einer Eigentumswohnung: 

Bei einer Eigentumswohnanlage ist die Situation eine andere. Soweit die Gemeinde für eine Eigentumswohnung die Grundsteuer direkt vom Eigentümer erhebt, braucht der Eigentümer als Vermieter bei der Umlage der Grundsteuer auf seinen Mieter keinen Umlageschlüssel anzuwenden.

Merke:

Vielmehr kann der Vermieter die Grundsteuer, so wie sie ihm selbst von der Gemeinde berechnet wird, dem Mieter direkt und unverändert (1 : 1) in Rechnung stellen (BGH Urteil v. 17.4.2013, VIII ZR 252/12). Er braucht sie nicht auf dessen Wohnfläche umzurechnen.

Wohnungs- /Teileigentumseinheit ist Grundsteuergegenstand

Der Bundesgerichtshof hatte sich mehrfach mit dieser Problematik auseinander gesetzt. Die Grundsteuer zählt zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks und damit zu den umlegbaren Nebenkosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Steuergegenstand einer Wohnungseigentumsanlage ist das Wohnungseigentum (§ 2 II Nr. 3 GrStG). Jedes Wohnungseigentum bildet für sich eine wirtschaftliche Einheit (§ 131 BewG). Die Grundsteuer wird damit dem jeweiligen Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen wird mit der Grundsteuer nicht belastet. Demgemäß fallen auch keine Kosten an, die nach der Wohnfläche aufzuteilen wären.

Bereits zuvor hatte der BGH (WuM 2011, 281) für zwei Doppelhaushälften entschieden, dass es eine bloße und völlig überflüssige Förmelei sei, wenn man vom Vermieter verlangen wollte, die Grundsteuerbeträge der beiden Doppelhaushälften zunächst zusammenzuaddieren, um die so dann ermittelten Gesamtkosten wiederum auf beide Doppelhaushälften anteilig umzulegen.

Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt bei Grundsteuern außen vor

Damit ist der Wohnungseigentümer als Vermieter berechtigt, den von der Gemeinde für die einzelne Wohnungs- / Teileigentumseinheit in Rechnung gestellten Grundsteuerbetrag direkt an den Mieter weiterzuleiten. Er braucht den Betrag nicht anteilig auf dessen Wohnfläche umzurechnen. Dies gilt auch unabhängig davon, ob im Mietvertrag für die Umlage der Nebenkosten eine Umlage nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgesehen oder ein sonstiger Umlageschlüssel vereinbart ist. Gleiches gilt für Teileigentumseinheiten.

Eine Umlage nach der Wohnfläche hätte zur Voraussetzung, dass die Grundsteuern sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumseinheiten vom Verwalter zusammenzurechnen und dann entsprechend den Wohnflächen auf die Mieter umzulegen wären. Dies könnte dazu führen, dass ein steuerbegünstigter Eigentümer (z.B. Grundsteuererlass wegen Unvermietbarkeit § 33 GrStG) durch die Umlage seinen Steuervorteil verlieren oder reduzieren lassen müsste, während die übrigen Wohnungseigentümer/Mieter über ihre Wohnfläche davon profitieren würden. Dies wäre sicherlich nicht gerecht. Man würde mit einer solchen Regelung also ein Problem schaffen, wo eigentlich gar keines ist.

34 Antworten auf "Grundsteuer nach Umlageschlüssel umlegen oder 1 : 1 an den Mieter weitergeben?"

  • Schmidt
    17. Oktober 2016 - 17:17 Antworten

    Der berechneten Grundsteuer liegt Eigentum an Grundstück mit Bebauung zu Grunde! Frage: Wie erfolgt die Umlage dieser Grundsteuer im 3-Familien-Haus? Wird der Anteil nur auf Basis der Wohnungsgröße, z.B. 75 m² berechnet. Und / oder erfolgt auch Berücksichtigung der Grundstücksgröße, z. B. 2100 m² ?

    • Dennis Hundt
      18. Oktober 2016 - 09:15 Antworten

      Hallo Frau Schmidt,

      die Grundsteuer wird nach dem vereinbarten Schlüssel (z.B. Wohnfläche) umgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cira Anders
    26. November 2016 - 16:32 Antworten

    Wir sind Gewerbemieter von einem ca. 70 qm großen Ladenlokal. Der Laden ist in einem Neubau in welchem wir letztes Jahr mit unserem Büro umgezogen sind. Nun haben wir unseren Grundsteuerbescheid in Höhe von 532,52 für 1 Jahr erhalten. Dieser Betrag kommt uns sehr hoch vor, da wir in unserem vorherigen Laden nur um die 160,– Euro jährlich zahlen mußten. Stimm der Bescheid wohl oder ist da etwas schief gelaufen? Vielen Dank Anders.

    • Dennis Hundt
      28. November 2016 - 12:18 Antworten

      Hallo Cira,

      wie soll der Grundsteuerbescheid aus der Ferne begutachtet werden? Fragen Sie im Zweifel beim Finanzamt nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Cira Anders
        29. November 2016 - 00:03 Antworten

        allo Herr Hundt, was kostet die Prüfung wenn ich Ihnen diese zur Bearbeitung übergebe?

        • Dennis Hundt
          29. November 2016 - 10:27 Antworten

          Hallo Cira,

          ich würde den Wert beim Finanzamt gegenprüfen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Elke Epstein
    3. März 2017 - 16:51 Antworten

    Ich besitze ein bebautes Grundstück mit Hof-Fläche und Garten. Bebaut ist das Grundstück mit einem Haupthaus und zwei Nebengebäuden. Die Nebengebäude werden betrieblich genutzt. Das Haupthaus ist an 5 Pateien vermietet. Wie lege ich die Grundsteuer um? Nach Quadratmeter Wohn- bez. Gewerbefläche? Wie wird die Hof und der Garten umgelegt? Wird die Grundsteuer erst nach Quadratmeter Grundstück ausgerechnet und danach auf Quadratmeter Wohnraum bzw. Gewerberaum umgelegt? Oder wird die Grundsteuer nach Mietpateien umgelegt. Werden der Hof und die Gartenfläche überhaupt berücksichtigt? Wenn ja, wie? Mir geht es nur um die Klärung der Umlagemethode. Einen Schlüssel haben wir noch nicht vereinbat. Ich wäre für Hilfe sehr dankbar.

  • Darina Svetalona
    9. August 2017 - 21:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    die Hausverwaltung hat unsere Wohnung an eine Familie verkauft. Wir dürfen weiterhin wohnen bleiben. Nun hat der neue Eigentümer die Angelegenheit an eine Hausverwaltung abgegeben, für die Erstellung der Abrechnungen etc.. Diese stellen uns jetzt für die Zeit ab November 2015 – Dezember 2016 die Grundsteuer in voller Höhe in Rechnung.
    Meine Frage ist, da bislang die Grundsteuer bei der alten Hausverwaltung nicht in Rechnung gestellt wurde, ob man da von seinem Gewohnheitsrecht gebrauch machen kann?

    Wäre sehr nett, wenn Sie so schnell wie möglich antworten könnten.

    Vielen Dank!

  • Tobias
    5. Februar 2018 - 23:59 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    bin Vermieterin eines Mehrfamilienhauses. Ein Mischobjekt mit einer Gewerbeenheit. Nun haben einer meiner Mieter die Nebenkostenabrechnung bemängelt und diese an an den Mieterbund weitergeleitet. Dieser beanstandet nun die Aufteilung der Grundsteuer. Ich habe die Grundsteuer auf die Wohnfläche umgelegt. Der Mieterbund will nun wissen warum. Habe ich was falsch gemacht? Das ist doch der gängiger Schluessel?
    Vielen Dank im voraus.
    S Tobias

    • Dennis Hundt
      7. Februar 2018 - 15:49 Antworten

      Hallo Tobias,

      es ist denkbar, die Grundsteuer bei Mischobjekten anderweitig aufzuteilen. In Kürze werden wir hierzu einen Ariel auf Nebenkostenabrechnung.com veröffentlichen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bobela
    10. Mai 2018 - 06:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Mieterin eines Mehrfamilienhauses (14 Parteien) in dem Eigentümer sowie Mieter wohnen.
    Seit August 2001 wohne ich hier..
    Ab 01.07.2017 hatte Eigentümswechsel statt gefunden, d.h. die Wohnung die ich bewohne wurde an einen neuen Inhaber (Vermieter) verkauft und ich dürfte weiter wohnen.
    Bei der Nebenkostenabrechnung für 2017 hatte der neue Vermieter mir unter Position: Grundsteuer ca. 277€ in Rechnung gestellt (ohne Beleg vom Finanzamt).
    Jahrelang, also bis 2016 hatte ich immer ca. 44€ jählich an Grundsteuer bezahlt.- lt F-Amt Bescheid.
    Wie kann es sein, dass ich für 2017 plötzlich so viel bezahlen muss.
    Ist das üblich bei EIgentümerwechsel? Ist es korrekt?
    Dankbar wäre ich für Ihre Antwort.
    Herzliche Grüße

    Halina aus Düsseldorf

    • Dennis Hundt
      14. Mai 2018 - 07:18 Antworten

      Hallo Halina,

      die Grundsteuer sollte sich normalerweise nicht ändern, schon garnicht in dieser Höhe. Erfragen Sie, was es mit dem erhöhten Betrag auf sich hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Cambio
    2. Juni 2018 - 15:20 Antworten

    Hallo,

    auf einschlägigen Seiten findet sich viel zur Grundsteuer und deren Umlage auf die Mieter, aber nicht, wie Garten- und Wohnfläche ins Verhältnis gesetzt werden. Dabei gibt es doch z.B. viele Mehrfamilienhäuser, bei denen nur die EG-Bewohner den Garten nutzen.

    Wir vermieten eine Einliegerwohnung. Der relativ große Garten wird nur von uns genutzt. Wenn ich allein das Verhältnis der Wohnfläche ansetze, zahlen die Mieter flächenmäßig unseren Garten mit – das scheint mir nicht richtig zu sein. Ich will unsere Mieter nicht übervorteilen. Aber neben der Frage, was „richtig“ ist, frage ich mich: Was ist Recht?

    Es wäre toll, wenn es dazu von Ihnen eine Auskunft geben würde.Danke!

    Mit freundlichen Grüßen
    M. Cambio

    • Ellinger
      2. Dezember 2018 - 22:46 Antworten

      zu M.Cambio
      2.Dez.2018

      Oh ja, dasselbe frage ich mich auch. In diesem Falle bin ich der Mieter der Einliegerwohnung und finde es nicht richtig, daß ich die Grundsteuer für den Garten mitbezahle, den nur die Vermieter nutzen – zumal sie mir auch noch „Gartenpflege“ anrechnen. Ich glaube,es gibt viele Fälle mit gleichen Interessenkonflikten. Ist das noch nie geregelt worden?
      Dem/Der Fragenden M Cambio vielen Dank, daß auch ein V e r mieter sich Gedanken macht, was Recht ist. Was richtig ist, ist hier wohl eher nicht die Frage.

      Ich schließe mich an: Es wäre toll, wenn es dazu von Ihnen eine Auskunft geben würde.Danke!

      Mit freundlichen Grüßen
      U.Ellinger

  • Lange
    30. August 2018 - 15:03 Antworten

    Hallo,

    wir wohnen in einem 5 Parteienhaus, der Hauseigentümer hat zusätzlich weitere Stellplätze auf dem Grundstück fremdvermietet.
    Ist es zulässig, das die Grundsteuer ( & Hausmeister) nur auf die 5 Wohnungs- Mieter, nicht aber auf die reinen „Stellplatzmieter“ umlegt?
    Weiß das jemand?

  • T. Barth
    20. Dezember 2019 - 08:53 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben ein 9 Parteienhaus und ich habe gestern zum ersten mal die Betriebskostenabrechnung über ein gekauftes Programm laufen lassen.
    Dabei wurde die Grundsteuer nach dem Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ aufgeteilt. Bei einem Mieter, der erst zwei Monate in der Wohnung lebt, wurde die Grundsteuer trotzdem auf das ganze Jahr berechnet. Alle anderen Nebenkosten wurden auch nur für zwei Monate berechnet.
    Ist dies so korrekt?

    Vielen Dank.

    T.Barth

    • Dennis Hundt
      29. Dezember 2019 - 07:29 Antworten

      Hallo T.Barth,

      nein, auch die Grundsteuer muss zeitanteilig abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fischer
    27. Oktober 2020 - 10:35 Antworten

    Guten Tag.

    Ich bin 2019 zum 30. April aus meiner Mietwohnung ausgezogen. In der Betriebskostenabrechnung für 2019 wurde mir jetzt die Grundsteuer für ein ganzes Jahr abgezogen. Ist das rechtens? Müsste diese nicht auch für 4 Monate nur anteilig berechnet werden?

    Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen
    C. Fischer

    • Dennis Hundt
      27. Oktober 2020 - 15:22 Antworten

      Hallo C. Fischer,

      ja, auch die Grundsteuer muss dann zeitanteilig berechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Meier
    8. Dezember 2020 - 15:23 Antworten

    Guten Tag,

    ein Renditeobjekt wurde zum 01.06. erworben und vermietet.
    Die Grundsteuer wurde vom vorherigen Eigentümer komplett bezahlt und bisher nicht für das halbe Jahr eingefordert.
    Kann die Grundsteuer anteilig in der Nebenkostenabrechnung für den Mieter auftauchen? Obwohl der Vermieter darüber keine Rechnung hat.
    Oder hat der Mieter in diesem Fall ‚Glück‘ und muss keine Grundsteuer zahlen?

    Gruß´
    Stefan

    • Dennis Hundt
      9. Dezember 2020 - 09:15 Antworten

      Hallo Stefan,

      davon gehe ich aus, ja. Auch andere Rechnungen wurde vom alten Vermieter gezahlt (z.b. Versicherung) und werden vom neuen Eigentümer abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Stefan Meier
        9. Dezember 2020 - 16:39 Antworten

        Vielen Dank für Ihre Einschätzung!

  • Lars Clasen
    2. Februar 2021 - 12:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wende mich die Grundsteuer betreffend mit folgendem Problem an Sie:

    Wir wohnen mit 4 Personen zur Miete im Dachgeschoss (126qm, Einliegerwohnung) in einem nachträglich ausgebauten Einfamilenhaus, das Erdgeschoss (137 qm) bewohnt der Vermieter mit 2 Personen. Nun haben wir die Abrechnung der Nebenkosten von unserem Vermieter erhalten. Hier hat er unterschiedliche Verteilerschlüssel angewendet, wenngleich im Mietvertrag nichts vereinbart wurde. Mal wird 49% Eigentumsanteil angewendet, andere Nebenkosten hälftig bzw. Aufteilung nach Quadratmetern. Nur die Grundsteuer wird nicht umgelegt, die zahlen wir in der vollen Höhe ohne Umlageschlüssel!

    Ist dies gerechtfertigt, wenn unser Vermieter doch den überwiegenden Teil des Hauses (137qm) nebst Garten und Garage selbst bewohnt bzw. nutzt?

    Gruß
    Lars

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2021 - 12:35 Antworten

      Hallo Lars,

      nur wenn es sich um eine separate Eigentumswohnung handelt, wird ein separater Grundsteuerbescheid ausgestellt. Aber in der Regel wird es nur einen Bescheid für das EFH geben, der dann nach Fläche aufgeteilt wird. Generell muss alles nach Fläche abgerechnet werden, wenn kein anderer Schlüssel vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit v.Hansen
    8. April 2021 - 16:04 Antworten

    Guten Tag,

    seit Jahren bewohne ich einen Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen. Leider konnte ich erst in diesem Jahr die Nebenkosten vergleichen mit einer Nachbarin, die exakt die gleiche Wohnung mit 59qm bewohnt, wie ich. Sie wohnt unter mir, ansonsten ist alles identisch,
    Nun habe ich feststellen müssen, dass ich 31,88€ mehr an Grundsteuern bezahle wie sie und selbst die Nachbarn mit ca 2qm mehr Wohnfläche zahlen weniger Grundsteuer als ich. Auch die Personen,die später eingezogen sind!
    Meines Erachtens kann das nicht rechtens sein, aber die Hausverwaltung ist zu keiner Lösung und Beantwortung der Fragen bereit und hat nur den Bescheid des Finanzamtes geliefert vom Hauseigentümer mit meiner Wohnungsbezeichnung, der mir aber nicht viel nutzt. Kann ich einfach den geforderten Betrag um die Summe von 31,88€ reduzieren, bis zur Klärung der Frage? Ich zahle ohnehin schon seit 10 (!) Jahren die geforderte Summe, da ich nichts von der Differenz wusste. Wie lange hätte ich rückwirkend Zeit auf Anspruch besagter Reduzierung bzw. habe ich ein Recht darauf?
    Zählen Keller und Parkplätze mit zur Grundsteuer?

    Besten Dank
    B.v.Hansen

    • Dennis Hundt
      8. April 2021 - 20:32 Antworten

      Hallo Birgit,

      handelt es sich um Eigentumswohnungen oder ist es ein Miethaus, welches nur einem Eigentümer gehört? Wenn es einen Bescheid für Ihre Wohnung gibt, handelt es sich m.E. um eine Eigentumswohnung und der Vermieter kann die Kosten des Grundsteuerbescheides entsprechend umlegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit Hansen
    9. April 2021 - 09:51 Antworten

    Antwort auf Ihren Kommentar:

    nein, das Haus gehört einem Vermieter und ist keine Eigentumswohnung! Und dennoch liegt mir ein Bescheid vom Finanzamt vor der meine Miet-Wohnung betrifft! Was also kann ich tun?

    Besten Dank
    B.v.Hanse

  • B.v.Hansen
    9. April 2021 - 09:52 Antworten

    s.oben

    zudem zahlen alle Mieter einen Anteil von etwa gleicher Summe, nur mein Anteil ist höher!

    B.v.Hansen

  • Birgit.v.Hansen
    9. April 2021 - 09:55 Antworten

    …es sind alles Mietwohnungen von einem Vermieter , dennoch liegt ein Bescheid vom Finanzamt vor, für meine Wohnung.

    • Dennis Hundt
      9. April 2021 - 11:47 Antworten

      Hallo Birgit,

      meine Vermutung: Das Haus ist in Eigentumswohnungen aufgeteilt, diese Wohnungen gehören aber (immer noch) einem Eigentümer. Sonst gäbe es keinen separaten Grundsteuerbescheid für Ihre Wohnung. Bei gleicher Größe müsste die Grundsteuer für die Wohnungen gleich hoch sein. Ich kann mit den Unterschied nicht erklären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit v.Hansen
    9. April 2021 - 14:15 Antworten

    Dürfen denn die Wohnungen unterschiedlich sein in einem Mietshaus und somit auch anders behandelt werden? Was ist der Sinn solcher Handhabungen ? Und kann ich dagegen etwas bewirken?

    Viele Grüße
    Birgit

  • Birgit von Hansen
    9. April 2021 - 14:18 Antworten

    übrigens steht auf allen Abrechnungen: direkte Belastung
    mit maßgebendem Hebesatz 540%
    was bedeutet das?

    Besten Dank
    B.v.Hansen

    • Dennis Hundt
      9. April 2021 - 20:00 Antworten

      Hallo Birgit,

      die Grundsteuer wird für ein ganzes Mehrfamilienhaus oder für eine Eigentumswohnung erhoben. Fragen Sie vielleicht einfach mal beim Finanzamt nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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