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Grundsteuer nach Umlageschlüssel umlegen oder 1 : 1 an den Mieter weitergeben?

Haben die Parteien des Mietvertrages die Umlage von Nebenkosten auf den Mieter vereinbart, erfolgt die Umlage der Nebenkosten (mit Ausnahme des verbrauchsabhängigen Energieanteils) nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a BGB). Dieser Grundsatz gilt aber nicht uneingeschränkt. Bei einem Mehrfamilienwohnhaus ist die Situation eine andere als bei einer Eigentumswohnanlage.

In diesem Beitrag geht es um die Umlage der Grundsteuer als Nebenkosten in Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. 

Grundsteuer für eine ETW bedarf keiner Umrechnung

Bei einem Mehrfamilienhaus (Vermieter ist alleiniger Eigentümer):

Rechnet der Vermieter, der alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist, die Grundsteuer ab, muss er sie nach dem vereinbarten Umlageschlüssel (meist Wohnfläche) auf seine Mieter umlegen. Die Grundsteuer wird für das gesamte Objekt in einem Betrag erhoben.

Bei einer Eigentumswohnung: 

Bei einer Eigentumswohnanlage ist die Situation eine andere. Soweit die Gemeinde für eine Eigentumswohnung die Grundsteuer direkt vom Eigentümer erhebt, braucht der Eigentümer als Vermieter bei der Umlage der Grundsteuer auf seinen Mieter keinen Umlageschlüssel anzuwenden.

Merke:

Vielmehr kann der Vermieter die Grundsteuer, so wie sie ihm selbst von der Gemeinde berechnet wird, dem Mieter direkt und unverändert (1 : 1) in Rechnung stellen (BGH Urteil v. 17.4.2013, VIII ZR 252/12). Er braucht sie nicht auf dessen Wohnfläche umzurechnen.

Wohnungs- /Teileigentumseinheit ist Grundsteuergegenstand

Der Bundesgerichtshof hatte sich mehrfach mit dieser Problematik auseinander gesetzt. Die Grundsteuer zählt zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks und damit zu den umlegbaren Nebenkosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Steuergegenstand einer Wohnungseigentumsanlage ist das Wohnungseigentum (§ 2 II Nr. 3 GrStG). Jedes Wohnungseigentum bildet für sich eine wirtschaftliche Einheit (§ 131 BewG). Die Grundsteuer wird damit dem jeweiligen Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen wird mit der Grundsteuer nicht belastet. Demgemäß fallen auch keine Kosten an, die nach der Wohnfläche aufzuteilen wären.

Bereits zuvor hatte der BGH (WuM 2011, 281) für zwei Doppelhaushälften entschieden, dass es eine bloße und völlig überflüssige Förmelei sei, wenn man vom Vermieter verlangen wollte, die Grundsteuerbeträge der beiden Doppelhaushälften zunächst zusammenzuaddieren, um die so dann ermittelten Gesamtkosten wiederum auf beide Doppelhaushälften anteilig umzulegen.

Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt bei Grundsteuern außen vor

Damit ist der Wohnungseigentümer als Vermieter berechtigt, den von der Gemeinde für die einzelne Wohnungs- / Teileigentumseinheit in Rechnung gestellten Grundsteuerbetrag direkt an den Mieter weiterzuleiten. Er braucht den Betrag nicht anteilig auf dessen Wohnfläche umzurechnen. Dies gilt auch unabhängig davon, ob im Mietvertrag für die Umlage der Nebenkosten eine Umlage nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgesehen oder ein sonstiger Umlageschlüssel vereinbart ist. Gleiches gilt für Teileigentumseinheiten.

Eine Umlage nach der Wohnfläche hätte zur Voraussetzung, dass die Grundsteuern sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumseinheiten vom Verwalter zusammenzurechnen und dann entsprechend den Wohnflächen auf die Mieter umzulegen wären. Dies könnte dazu führen, dass ein steuerbegünstigter Eigentümer (z.B. Grundsteuererlass wegen Unvermietbarkeit § 33 GrStG) durch die Umlage seinen Steuervorteil verlieren oder reduzieren lassen müsste, während die übrigen Wohnungseigentümer/Mieter über ihre Wohnfläche davon profitieren würden. Dies wäre sicherlich nicht gerecht. Man würde mit einer solchen Regelung also ein Problem schaffen, wo eigentlich gar keines ist.

14 Antworten auf "Grundsteuer nach Umlageschlüssel umlegen oder 1 : 1 an den Mieter weitergeben?"

  • Schmidt
    17. Oktober 2016 - 17:17 Antworten

    Der berechneten Grundsteuer liegt Eigentum an Grundstück mit Bebauung zu Grunde! Frage: Wie erfolgt die Umlage dieser Grundsteuer im 3-Familien-Haus? Wird der Anteil nur auf Basis der Wohnungsgröße, z.B. 75 m² berechnet. Und / oder erfolgt auch Berücksichtigung der Grundstücksgröße, z. B. 2100 m² ?

    • Dennis Hundt
      18. Oktober 2016 - 09:15 Antworten

      Hallo Frau Schmidt,

      die Grundsteuer wird nach dem vereinbarten Schlüssel (z.B. Wohnfläche) umgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cira Anders
    26. November 2016 - 16:32 Antworten

    Wir sind Gewerbemieter von einem ca. 70 qm großen Ladenlokal. Der Laden ist in einem Neubau in welchem wir letztes Jahr mit unserem Büro umgezogen sind. Nun haben wir unseren Grundsteuerbescheid in Höhe von 532,52 für 1 Jahr erhalten. Dieser Betrag kommt uns sehr hoch vor, da wir in unserem vorherigen Laden nur um die 160,– Euro jährlich zahlen mußten. Stimm der Bescheid wohl oder ist da etwas schief gelaufen? Vielen Dank Anders.

    • Dennis Hundt
      28. November 2016 - 12:18 Antworten

      Hallo Cira,

      wie soll der Grundsteuerbescheid aus der Ferne begutachtet werden? Fragen Sie im Zweifel beim Finanzamt nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Cira Anders
        29. November 2016 - 00:03 Antworten

        allo Herr Hundt, was kostet die Prüfung wenn ich Ihnen diese zur Bearbeitung übergebe?

        • Dennis Hundt
          29. November 2016 - 10:27 Antworten

          Hallo Cira,

          ich würde den Wert beim Finanzamt gegenprüfen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Elke Epstein
    3. März 2017 - 16:51 Antworten

    Ich besitze ein bebautes Grundstück mit Hof-Fläche und Garten. Bebaut ist das Grundstück mit einem Haupthaus und zwei Nebengebäuden. Die Nebengebäude werden betrieblich genutzt. Das Haupthaus ist an 5 Pateien vermietet. Wie lege ich die Grundsteuer um? Nach Quadratmeter Wohn- bez. Gewerbefläche? Wie wird die Hof und der Garten umgelegt? Wird die Grundsteuer erst nach Quadratmeter Grundstück ausgerechnet und danach auf Quadratmeter Wohnraum bzw. Gewerberaum umgelegt? Oder wird die Grundsteuer nach Mietpateien umgelegt. Werden der Hof und die Gartenfläche überhaupt berücksichtigt? Wenn ja, wie? Mir geht es nur um die Klärung der Umlagemethode. Einen Schlüssel haben wir noch nicht vereinbat. Ich wäre für Hilfe sehr dankbar.

  • Darina Svetalona
    9. August 2017 - 21:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    die Hausverwaltung hat unsere Wohnung an eine Familie verkauft. Wir dürfen weiterhin wohnen bleiben. Nun hat der neue Eigentümer die Angelegenheit an eine Hausverwaltung abgegeben, für die Erstellung der Abrechnungen etc.. Diese stellen uns jetzt für die Zeit ab November 2015 – Dezember 2016 die Grundsteuer in voller Höhe in Rechnung.
    Meine Frage ist, da bislang die Grundsteuer bei der alten Hausverwaltung nicht in Rechnung gestellt wurde, ob man da von seinem Gewohnheitsrecht gebrauch machen kann?

    Wäre sehr nett, wenn Sie so schnell wie möglich antworten könnten.

    Vielen Dank!

  • Tobias
    5. Februar 2018 - 23:59 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    bin Vermieterin eines Mehrfamilienhauses. Ein Mischobjekt mit einer Gewerbeenheit. Nun haben einer meiner Mieter die Nebenkostenabrechnung bemängelt und diese an an den Mieterbund weitergeleitet. Dieser beanstandet nun die Aufteilung der Grundsteuer. Ich habe die Grundsteuer auf die Wohnfläche umgelegt. Der Mieterbund will nun wissen warum. Habe ich was falsch gemacht? Das ist doch der gängiger Schluessel?
    Vielen Dank im voraus.
    S Tobias

    • Dennis Hundt
      7. Februar 2018 - 15:49 Antworten

      Hallo Tobias,

      es ist denkbar, die Grundsteuer bei Mischobjekten anderweitig aufzuteilen. In Kürze werden wir hierzu einen Ariel auf Nebenkostenabrechnung.com veröffentlichen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bobela
    10. Mai 2018 - 06:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Mieterin eines Mehrfamilienhauses (14 Parteien) in dem Eigentümer sowie Mieter wohnen.
    Seit August 2001 wohne ich hier..
    Ab 01.07.2017 hatte Eigentümswechsel statt gefunden, d.h. die Wohnung die ich bewohne wurde an einen neuen Inhaber (Vermieter) verkauft und ich dürfte weiter wohnen.
    Bei der Nebenkostenabrechnung für 2017 hatte der neue Vermieter mir unter Position: Grundsteuer ca. 277€ in Rechnung gestellt (ohne Beleg vom Finanzamt).
    Jahrelang, also bis 2016 hatte ich immer ca. 44€ jählich an Grundsteuer bezahlt.- lt F-Amt Bescheid.
    Wie kann es sein, dass ich für 2017 plötzlich so viel bezahlen muss.
    Ist das üblich bei EIgentümerwechsel? Ist es korrekt?
    Dankbar wäre ich für Ihre Antwort.
    Herzliche Grüße

    Halina aus Düsseldorf

    • Dennis Hundt
      14. Mai 2018 - 07:18 Antworten

      Hallo Halina,

      die Grundsteuer sollte sich normalerweise nicht ändern, schon garnicht in dieser Höhe. Erfragen Sie, was es mit dem erhöhten Betrag auf sich hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Cambio
    2. Juni 2018 - 15:20 Antworten

    Hallo,

    auf einschlägigen Seiten findet sich viel zur Grundsteuer und deren Umlage auf die Mieter, aber nicht, wie Garten- und Wohnfläche ins Verhältnis gesetzt werden. Dabei gibt es doch z.B. viele Mehrfamilienhäuser, bei denen nur die EG-Bewohner den Garten nutzen.

    Wir vermieten eine Einliegerwohnung. Der relativ große Garten wird nur von uns genutzt. Wenn ich allein das Verhältnis der Wohnfläche ansetze, zahlen die Mieter flächenmäßig unseren Garten mit – das scheint mir nicht richtig zu sein. Ich will unsere Mieter nicht übervorteilen. Aber neben der Frage, was „richtig“ ist, frage ich mich: Was ist Recht?

    Es wäre toll, wenn es dazu von Ihnen eine Auskunft geben würde.Danke!

    Mit freundlichen Grüßen
    M. Cambio

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