Go to Top

Aufteilung der Grundsteuer bei Mischobjekten – Wohnungen und Gewerbe

Muss man die Grundsteuer in einen Anteil für Wohnungen und einen Anteil für Gewerbe aufteilen? Ist ein Vorwegabzug des Grundsteueranteils für die Gewerberäume Pflicht, bevor man die Grundsteuer auf die Wohnungsmieter verteilt? – Wer sich als Vermieter diese Fragen stellt, bewegt sich schon in den „rechtlichen Tiefen“ des Nebenkostenrechts. Für alle anderen Vermieter muss der Hintergrund dieser Frage erst erläutert werden, bevor man eine Antwort geben kann: Es geht um die etwas kompliziertere Nebenkostenabrechnung bei Mischobjekten – also Mietshäusern, bei denen sich neben den Mietwohnungen auch Gewerberäume befinden. Hier gibt es nicht nur das Problem, dass einige Nebenkosten bei den Gewerbemietern umlagefähig sind und bei den Mietern der Mietwohnungen nicht, sondern auch das Problem, dass einzelne Nebenkosten in unterschiedlicher Höhe für die Gewerbe- und Wohnungsmieter entstehen. Eine dieser Nebenkostenarten ist die Grundsteuer.

Der nachfolgenden Artikel erklärt daher für Vermieter, was bei der Grundsteuer für vermietete Mischobjekte zu beachten ist und ob es eine Aufteilungspflicht der Grundsteueranteile einschließlich Vorwegabzug gibt.

I. Das Problem: Ungleichbehandlung des Mieter bei Grundsteuerumlage

Die Grundsteuer ist eine öffentliche Abgabe und zählt nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkosten. Vermieter können die zu zahlende Grundsteuer daher auf alle ihre Mieter in der Nebenkostenabrechnung umlegen (mehr dazu hier Nebenkosten: Grundsteuer).

Bei Mischobjekten kann das zu Ungleichbehandlung der Mieter führen. Denn, die Grundsteuer wird bei gemischt genutzten Grundstücken nach dem sogenannten Ertragswertverfahren bemessen und in einem Einheitswertbescheid festgelegt.

Es wird also nur eine zu zahlende Grundsteuersumme „X“ ausgewiesen. Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist dabei der jährliche Rohertrag der Vermietungen, also alle Jahresrohmieten eines Mietshauses. Da die Mieten bei einem Gewerberaum üblicherweise aber höher sind als bei einer Mietwohnung, ist für diese auch mehr Grundsteuer zu zahlen. Der Gesamtgrundsteuerbetrag für ein Mischobjekt ist damit höher als bei einem reinen Mietshaus mit Wohnungen. Deshalb werden die Mieter der Wohnungen unbillig belastet, wenn nun einfach die ganze Grundsteuer auf alle Mieter verteilt wird. Die Mieter der Wohnflächen zahlen dann dieselben Beträge wie die Mieter der Gewerbeflächen, obwohl die Grundsteuer für die Mietwohnungen eigentlich geringer ist.

Für eine gerechte Verteilung der Grundsteuer bei Mischobjekten, müsste die Grundsteuer daher in den Anteil für die Wohnungen und den Anteil für Gewerberäume aufgeteilt sein, der dann auf die entsprechenden Mieter umgelegt wird.

II. Vorwegabzug: Müssen Vermieter die tatsächlichen Grundsteueranteile für die Wohnungsmieter bei Mischobjekten herausrechnen?

Die Antwort ist JEIN, denn es kommt immer auf den Einzelfall an! Sucht man in der älteren Rechtsprechung finden sich sogar ganz gegensätzliche Urteile. So spricht sich z.B. das LG Frankfurt für die Aufteilungsverpflichtung des Vermieters aus (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.9.1997, Az.: 2-11 S 55/97): Einem Vermieter sei es nämlich ohne weiteres möglich in dem Grundsteuerbescheid die Grundsteuer zwischen Wohn- und Gewerbefläche aufzuteilen. Das AG Frankfurt dagegen lehnt die Aufteilungspflicht ab, mit der Begründung, dass die Trennung nicht möglich ist, weil der Grundsteuerbescheid selbst nicht trennbar sei (AG Frankfurt, WM 1987, 360; LG Lübeck WM 1989, 83).

In einer Entscheidung des Jahres 2017 hat der BGH nun einige grundlegende Feststellungen getroffen, was die Pflicht zum Vorwegabzug begründen kann. So stellte der BGH klar, dass sich jedenfalls aus dem Gesetz nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB keine Notwendigkeit eines Vorwegabzugs ergibt und im Einzelfall allenfalls ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen in Frage kommen kann (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16; Senatsurteile vom 8. März 2006, Az.: VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 30; vom 25. Oktober 2006; Az.: VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16).

1. Keine gesetzliche Pflicht zur Aufteilung der Grundsteuer und dem Vorwegabzug

Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind die Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Höhe der Grundsteuer hängt aber nicht von einer „Verursachung des Mieters“ ab, sondern wird einheitlich durch die Gemeinde festgesetzt, weshalb diese Vorschrift schon gar nicht einschlägig ist. Deshalb bedarf es bei der Nebenkostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten (vgl. BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).

2. Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen

Nach dem BGH kommt jedoch immer ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB in Frage, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen.  (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az.: VIII ZR 78/05, BGH, Urteil vom 11. August 2010, Az.: VIII ZR 45/10; BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, Az.: VIII ZR 46/10.; BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az.: VIII ZR 78/05; BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16). Dafür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Bei dem Anspruch auf Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen muss man aber berücksichtigen, dass hier nur besonders ungerechte Fälle betroffen sind. Denn einen allgemeinen Anspruch auf absolute Gerechtigkeit bei der Aufteilung der Nebenkosten gibt es nicht. Das erkennt man z.B. schon daran, dass der Gesetzgeber für verbrauchs- und verursachungsunabhängige Nebenkosten wie die Grundsteuer den Flächenmaßstab als „grundsätzlich gerechten Umlagemaßstab“ ansieht.  Es kommt also nach der gesetzlichen Reglung schon nicht darauf an, den Vermieter zu einem erheblichen Aufwand bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu verpflichten, um im Ergebnis eine „absolute Gerechtigkeit“ herzustellen. Eine Grenze ist lediglich dort zu ziehen, wo die Abrechnung zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt und gemäß § 242 BGB für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hat (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).

So hat der BGH einen Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen z.B. in einem Fall abgelehnt, bei dem kein Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr angefallenen Grundsteuer und der aktuellen Nutzungsaufteilung und Ertragssituation bestand: Eine Vermieterin eines Mischobjekts forderte von allen Mietern Grundsteuerbeträge, die sie nach dem Flächenmaßstab umlegte. Die Grundsteuer selbst wurde von der Gemeinde allerdings nicht nach der aktuellen Nutzung des Mietshauses berechnet, sondern mit einem Einheitswert, der vor über 70 Jahren mit einer mittlerweile unbekannten Nutzung festgesetzt wurde. Nach dem BGH kann in einem solchen Fall nicht von einer Ungleichbehandlung gesprochen werden, wenn keine Aufteilung der Grundsteuer stattfindet und ein Vorwegabzug des gewerblichen Anteils vor der Umlage unterbleibt (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).

Zur weiteren Begründung gab der BGH an, dass es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt. Die jährlich erhobene Grundsteuer hängt nämlich grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab, sondern wird anhand des Einheitswertes, des Grundsteuermessbetrages und des für die Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16). Das bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein gemischt genutztes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung findet, spielte jedenfalls in diesem Fall keine Rolle, da sich der Einheitswert auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt bezieht. Für einen Anspruch auf Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen fehlte es damit bereits an der maßgeblichen Voraussetzung, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).

III. Wie ist ein Grundsteuerbescheid aufzuteilen und der Grundsteueranteil der Wohnungsmieter zu berechnen?

Ist im Einzelfall für den Vermieter eine Aufteilung der Grundsteueranteile aus Billigkeitsgründen angezeigt, hat er für die Berechnung grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Die Einheitswertberechnung und die Ertragswertberechnung.

Bei der sog. Einheitswertberechnung werden die Jahresrohmieten, die im einheitlichen Grundsteuerbescheid (Einheitswertbescheid) für die Wohnräume angegeben sind, zusammengezählt und anschließend mit der entsprechenden Steuermesszahl multipliziert. Das ergibt den Gesamtgrundstückswert für die Teile, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Setzt man diesen Betrag dann ins Verhältnis zum Gesamteinheitswert im Grundsteuerbescheid erhält man den prozentualen Anteil für die Flächen der Mietwohnungen (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.9.1997, Az.: 2-11 S 55/97).

Die sog. Ertragswertberechnungen bietet sich vor allem dann an, wenn der Grundsteuerbescheid nicht zwischen Wohn- und Gewerbefläche unterscheidet. Diese Berechnungsmethode wird z.B. von dem Finanzamt verwendet. Basis sind hier die Angaben des Vermieters zu der jeweiligen Jahresrohmiete. Der zu zahlende Grundsteuerbetrag wird dann mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde und dem Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt entsprechend den Vermieterangaben festlegt, berechnet.

Weitere Tipps für die Berechnung der Grundsteuer bekommen Vermieter hier: Grundsteuer berechnen – So geht’s richtig.

IV. Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es keine gesetzliche Pflicht zur Aufteilung der Grundsteuer bei Mischobjekten für Wohnungen und Gewerbe gibt. Vermieter müssen also in der Regel keinen Vorwegabzug vornehmen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt es nur in dem besonderen Fall, dass die Umlage der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung zu einem offensichtlich untragbaren und unzumutbar unbilligem Ergebnis führt, weil durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Nur dann erkennt die Rechtsprechung für den betroffenen Mieter einen Anspruch auf Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen an.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.