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Aufteilung der Grundsteuer bei Mischobjekten – Wohnungen und Gewerbe

Muss man die Grundsteuer in einen Anteil für Wohnungen und einen Anteil für Gewerbe aufteilen? Ist ein Vorwegabzug des Grundsteueranteils für die Gewerberäume Pflicht, bevor man die Grundsteuer auf die Wohnungsmieter verteilt? – Wer sich als Vermieter diese Fragen stellt, bewegt sich schon in den „rechtlichen Tiefen“ des Nebenkostenrechts. Für alle anderen Vermieter muss der Hintergrund dieser Frage erst erläutert werden, bevor man eine Antwort geben kann: Es geht um die etwas kompliziertere Nebenkostenabrechnung bei Mischobjekten – also Mietshäusern, bei denen sich neben den Mietwohnungen auch Gewerberäume befinden. Hier gibt es nicht nur das Problem, dass einige Nebenkosten bei den Gewerbemietern umlagefähig sind und bei den Mietern der Mietwohnungen nicht, sondern auch das Problem, dass einzelne Nebenkosten in unterschiedlicher Höhe für die Gewerbe- und Wohnungsmieter entstehen. Eine dieser Nebenkostenarten ist die Grundsteuer.

Der nachfolgenden Artikel erklärt daher für Vermieter, was bei der Grundsteuer für vermietete Mischobjekte zu beachten ist und ob es eine Aufteilungspflicht der Grundsteueranteile einschließlich Vorwegabzug gibt.

I. Das Problem: Ungleichbehandlung des Mieter bei Grundsteuerumlage

Die Grundsteuer ist eine öffentliche Abgabe und zählt nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkosten. Vermieter können die zu zahlende Grundsteuer daher auf alle ihre Mieter in der Nebenkostenabrechnung umlegen (mehr dazu hier Nebenkosten: Grundsteuer).

Bei Mischobjekten kann das zu Ungleichbehandlung der Mieter führen. Denn, die Grundsteuer wird bei gemischt genutzten Grundstücken nach dem sogenannten Ertragswertverfahren bemessen und in einem Einheitswertbescheid festgelegt.

Es wird also nur eine zu zahlende Grundsteuersumme „X“ ausgewiesen. Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist dabei der jährliche Rohertrag der Vermietungen, also alle Jahresrohmieten eines Mietshauses. Da die Mieten bei einem Gewerberaum üblicherweise aber höher sind als bei einer Mietwohnung, ist für diese auch mehr Grundsteuer zu zahlen. Der Gesamtgrundsteuerbetrag für ein Mischobjekt ist damit höher als bei einem reinen Mietshaus mit Wohnungen. Deshalb werden die Mieter der Wohnungen unbillig belastet, wenn nun einfach die ganze Grundsteuer auf alle Mieter verteilt wird. Die Mieter der Wohnflächen zahlen dann dieselben Beträge wie die Mieter der Gewerbeflächen, obwohl die Grundsteuer für die Mietwohnungen eigentlich geringer ist.

Für eine gerechte Verteilung der Grundsteuer bei Mischobjekten, müsste die Grundsteuer daher in den Anteil für die Wohnungen und den Anteil für Gewerberäume aufgeteilt sein, der dann auf die entsprechenden Mieter umgelegt wird.

II. Vorwegabzug: Müssen Vermieter die tatsächlichen Grundsteueranteile für die Wohnungsmieter bei Mischobjekten herausrechnen?

Die Antwort ist JEIN, denn es kommt immer auf den Einzelfall an! Sucht man in der älteren Rechtsprechung finden sich sogar ganz gegensätzliche Urteile. So spricht sich z.B. das LG Frankfurt für die Aufteilungsverpflichtung des Vermieters aus (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.9.1997, Az.: 2-11 S 55/97): Einem Vermieter sei es nämlich ohne weiteres möglich in dem Grundsteuerbescheid die Grundsteuer zwischen Wohn- und Gewerbefläche aufzuteilen. Das AG Frankfurt dagegen lehnt die Aufteilungspflicht ab, mit der Begründung, dass die Trennung nicht möglich ist, weil der Grundsteuerbescheid selbst nicht trennbar sei (AG Frankfurt, WM 1987, 360; LG Lübeck WM 1989, 83).

In einer Entscheidung des Jahres 2017 hat der BGH nun einige grundlegende Feststellungen getroffen, was die Pflicht zum Vorwegabzug begründen kann. So stellte der BGH klar, dass sich jedenfalls aus dem Gesetz nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB keine Notwendigkeit eines Vorwegabzugs ergibt und im Einzelfall allenfalls ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen in Frage kommen kann (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16; Senatsurteile vom 8. März 2006, Az.: VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 30; vom 25. Oktober 2006; Az.: VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16).

1. Keine gesetzliche Pflicht zur Aufteilung der Grundsteuer und dem Vorwegabzug

Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind die Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Höhe der Grundsteuer hängt aber nicht von einer „Verursachung des Mieters“ ab, sondern wird einheitlich durch die Gemeinde festgesetzt, weshalb diese Vorschrift schon gar nicht einschlägig ist. Deshalb bedarf es bei der Nebenkostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten (vgl. BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).

2. Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen

Nach dem BGH kommt jedoch immer ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB in Frage, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen.  (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az.: VIII ZR 78/05, BGH, Urteil vom 11. August 2010, Az.: VIII ZR 45/10; BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, Az.: VIII ZR 46/10.; BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az.: VIII ZR 78/05; BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16). Dafür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Bei dem Anspruch auf Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen muss man aber berücksichtigen, dass hier nur besonders ungerechte Fälle betroffen sind. Denn einen allgemeinen Anspruch auf absolute Gerechtigkeit bei der Aufteilung der Nebenkosten gibt es nicht. Das erkennt man z.B. schon daran, dass der Gesetzgeber für verbrauchs- und verursachungsunabhängige Nebenkosten wie die Grundsteuer den Flächenmaßstab als “grundsätzlich gerechten Umlagemaßstab” ansieht.  Es kommt also nach der gesetzlichen Reglung schon nicht darauf an, den Vermieter zu einem erheblichen Aufwand bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu verpflichten, um im Ergebnis eine “absolute Gerechtigkeit” herzustellen. Eine Grenze ist lediglich dort zu ziehen, wo die Abrechnung zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt und gemäß § 242 BGB für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hat (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).

So hat der BGH einen Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen z.B. in einem Fall abgelehnt, bei dem kein Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr angefallenen Grundsteuer und der aktuellen Nutzungsaufteilung und Ertragssituation bestand: Eine Vermieterin eines Mischobjekts forderte von allen Mietern Grundsteuerbeträge, die sie nach dem Flächenmaßstab umlegte. Die Grundsteuer selbst wurde von der Gemeinde allerdings nicht nach der aktuellen Nutzung des Mietshauses berechnet, sondern mit einem Einheitswert, der vor über 70 Jahren mit einer mittlerweile unbekannten Nutzung festgesetzt wurde. Nach dem BGH kann in einem solchen Fall nicht von einer Ungleichbehandlung gesprochen werden, wenn keine Aufteilung der Grundsteuer stattfindet und ein Vorwegabzug des gewerblichen Anteils vor der Umlage unterbleibt (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).

Zur weiteren Begründung gab der BGH an, dass es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt. Die jährlich erhobene Grundsteuer hängt nämlich grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab, sondern wird anhand des Einheitswertes, des Grundsteuermessbetrages und des für die Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16). Das bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein gemischt genutztes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung findet, spielte jedenfalls in diesem Fall keine Rolle, da sich der Einheitswert auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt bezieht. Für einen Anspruch auf Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen fehlte es damit bereits an der maßgeblichen Voraussetzung, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen (BGH, Urteil vom 10.5.2017, Az.: VIII ZR 79/16).

III. Wie ist ein Grundsteuerbescheid aufzuteilen und der Grundsteueranteil der Wohnungsmieter zu berechnen?

Ist im Einzelfall für den Vermieter eine Aufteilung der Grundsteueranteile aus Billigkeitsgründen angezeigt, hat er für die Berechnung grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Die Einheitswertberechnung und die Ertragswertberechnung.

Bei der sog. Einheitswertberechnung werden die Jahresrohmieten, die im einheitlichen Grundsteuerbescheid (Einheitswertbescheid) für die Wohnräume angegeben sind, zusammengezählt und anschließend mit der entsprechenden Steuermesszahl multipliziert. Das ergibt den Gesamtgrundstückswert für die Teile, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Setzt man diesen Betrag dann ins Verhältnis zum Gesamteinheitswert im Grundsteuerbescheid erhält man den prozentualen Anteil für die Flächen der Mietwohnungen (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.9.1997, Az.: 2-11 S 55/97).

Die sog. Ertragswertberechnungen bietet sich vor allem dann an, wenn der Grundsteuerbescheid nicht zwischen Wohn- und Gewerbefläche unterscheidet. Diese Berechnungsmethode wird z.B. von dem Finanzamt verwendet. Basis sind hier die Angaben des Vermieters zu der jeweiligen Jahresrohmiete. Der zu zahlende Grundsteuerbetrag wird dann mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde und dem Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt entsprechend den Vermieterangaben festlegt, berechnet.

Weitere Tipps für die Berechnung der Grundsteuer bekommen Vermieter hier: Grundsteuer berechnen – So geht’s richtig.

IV. Fazit

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass es keine gesetzliche Pflicht zur Aufteilung der Grundsteuer bei Mischobjekten für Wohnungen und Gewerbe gibt. Vermieter müssen also in der Regel keinen Vorwegabzug vornehmen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt es nur in dem besonderen Fall, dass die Umlage der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung zu einem offensichtlich untragbaren und unzumutbar unbilligem Ergebnis führt, weil durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Nur dann erkennt die Rechtsprechung für den betroffenen Mieter einen Anspruch auf Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen an.

10 Antworten auf "Aufteilung der Grundsteuer bei Mischobjekten – Wohnungen und Gewerbe"

  • Anna Opitz
    4. Februar 2021 - 14:47 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einem Mischobjekt, das aus laut Einheitswertbescheid knapp 90% Gewerbe hat und 10% Wohnungen. Der Anteil der Grundsteuer für unsere Wohnung war erschreckend hoch – ist das in diesem Verhältnis ein Fall von starker Belastung?

    Viele Grüße und danke für eine Antwort!

    • Dennis Hundt
      5. Februar 2021 - 19:14 Antworten

      Hallo Anna,

      mit der Abteilung befasst sich der Artikel oben. Lesen Sie am besten nochmals im Detail nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • LG
      13. August 2022 - 13:08 Antworten

      Meiner Meinung nach ist dies keine gemischte Nutzung mehr sondern eine gewerbliche Nutzung. Ich kann mir nicht vorstellen das der Bescheid vom Amt an den Vermieter, der ihnen augenscheinlich , vorliegt bei 90% gewerblicher Nutzung auf gemischt genutzt ausgestellt wurde. Das besprochen werden.

  • Mandrake
    30. Mai 2021 - 00:05 Antworten

    Ich muss das erste Mal eine Nebenkostenabrechnung machen (Erbe). Ich habe hier so einen Bescheid über die Grundbesitzabgaben. Einen von 2020 (die wurden in 2020 bezahlt) und einen von 2021 für das laufende Jahr. Muss ich für die Nebenkostenabrechnung 2020 jetzt den Wisch von 2020 angeben?

    • Dennis Hundt
      31. Mai 2021 - 10:05 Antworten

      Hallo Mandrake,

      der “Wisch” ist der Grundsteuerbescheid. Die Grundsteuer 2020 gehört in die Abrechnung 2020. In 2020 wurde die Grundsteuer entsprechend bezahlt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dirk Schröder
    20. Oktober 2022 - 09:18 Antworten

    Hallo,

    ich besitze ein Zweifamilienhaus und habe gleichzeitig ein Kleingewerbe. Bisher habe ich einen Teil des Wohnraums im Haus als Lagerfläche genutzt. Diese Lagerfläche hatte ich bisher nie als Aufwand in meiner Einnahmen-Überschussrechnung angegeben, weil ich dafür keine Miete zahle.
    Wenn nun allerdings aus dem gewerblich genutzten Wohnraum ein fiktiver Ertrag vom Finanzamt für die Grundsteuerbemessung ermittelt wird, so wäre dass in meinen Augen eine Doppelbesteuerung, da ich ja aus den Gewerbeeinnahmen bereits die Einkommenssteuer abführe.

    Nun meine Fragen:
    1. Müsste ich die gewerblich genutzte Fläche in die Einnahmen-Überschussrechnung aufnehmen und wie kann man die Aufwandshöhe dafür ermitteln? Müsste ich dann die anteilige Grundsteuer aus dem gewerblich genutzten Raum 1:1 als Aufwand in die Einnahmen-Überschussrechnung aufnehmen?
    2. Würde sich die Grundsteuer reduzieren, wenn ich die Wohnfläche in privat und gewerblich genutzte Fläche (zur Feststellung der Grundsteuerermittlung) aufteile, sofern ich für die gewerblich genutzte Fläche keinen Aufwand in der Einnahmen-Überschussrechnung geltend mache?
    3. Macht es in meinem Fall überhaupt Sinn, die Wohnfläche für die Grundsteuerermittlung in privat und gewerblich genutzte Fläche zu unterteilen?

    Vielen Dank für die Beantwortung im Voraus.

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2022 - 19:22 Antworten

      Hallo Dirk,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann ihr per Kommentar leider nicht helfen. Bitte richten Sie Ihre Fragen an einen Steuerberater.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Heil
    5. November 2022 - 11:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir besitzen ein Gebäude (Baujahr 1975), mit 3 Wohnungen, wobei eine Wohnung von mir als Eigentümer selbst genutzt wird und zwei Wohnungen vermietet sind. Wohnungseigentum in Form einer Teilungserklärung für das Gebäude wurde nicht begründet, es handelt sich also nicht um Eigentumswohnungen im klassischen Sinne.

    Bei der digitalen Fragestellung des Fiananzamtes in Zuge der Neubewertung Grundsteuerreform), Rheiland Pfalz, wurde hinsichtlich der Fragestellung im
    Ankreuzsytem unterschieden zwischen a.) Mietshaus und b.) Mehrfamilienhaus.

    Vielleicht habe ich aus versehen beim Ausfüllen des digitalen Fragebogens “Mietshaus “angekreutzt, ansstatt Mehrfamilienhaus. Nun kam der Feststellungsbescheid des Finanzamtes im Zuge der Neubewertung zum Stichtag 01.01. 22 der als Gebäudetyp “Mietshaus” ausweist.

    Ich bin der Meinung, dass zwischen den Gebäudetypen wie zuvor bezeichnet anlässlich der grundsteurlichen Berechnung /Festsetzung zu unterscheiden ist, denn sonst hätte ja in seinem digitalen Fragebogen das FA dementspechend nicht zu unterscheiden brauchen. Meines Erachtens handelt es sich, da eine Wohnung selbst genutzt wird, um kein Mietshaus, sonder einMehrfamilienhaus, zumal m.E. bei einer gewerblichen Nutzung lt. gesetzlichen Vorgaben ggf. erst bei 6 vermieteten Wohneinheiten ausgeht, was dann einem Mietshaus entsprechen würde.

    Das Ertragsvertverfahren im Rahmen der Grundsteuerfestsetzung was wohl nur bei reinen Mietwohngebäuden, -da wie gesagt eine Wohnung selbt genutzt wird, nicht zur Anwendung kommen.

    Frage: liege ich mit dieser Meinung richtig? Und falls zutreffend, wäre es zweckdienlich vorsorglich Einspruch gegen den Festsetzungsbescheid zu erheben mit der Maßgabe, dass eben laut der Unterscheidung im digitalen Fragebogen zwischen den beiden genannten Gebäudetypen, dieses als
    Mehrfamilienhaus zu bewerten ist, davon ausgehend, dass man ja im zvor ausgefüllten und an das FA übersandten Fragebogen keine Unterscheidung hätte treffen müssen, wenn dies für die steurliche Grundsteuer Bemessung nicht relevant wäre.

    Mit freundlichem Gruß

    • Dennis Hundt
      5. November 2022 - 11:48 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      mir ist leider nicht klar, wo aus Sicht des Finanzamts der Unterschied zwischen Miethaus und Mehrfamilienhaus liegen soll. Ich kann mir auch kaum vorstellen, dass die Grundsteuer sich bei selbst genutzten und vermieteten Immobilien unterscheidet. Besprechen Sie die Dinge am besten mit einem Steuerberater.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin Waider
    9. Januar 2024 - 11:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen und einer qm Zahl der Wohnungen von insgesamt 459 qm sowie einer gewerblich vermieteten Halle mit 210qm würd eich gerne wissen ob ich hier einen Vorwegabzug der Grundsteuer vornehmen muss ?

    Vielen Dank

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