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Mietwohnung: Wer zahlt die Wartung der Gastherme? Sind es Nebenkosten?

Jährliche Wartung und Instandhaltung mit Kosten von rund 200,00 Euro, das empfehlen die Hersteller von Gasthermen. Sachgerecht durchgeführt von spezialisiertem Fachpersonal, so sollen die Arbeiten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) und den technischen Regeln der Gasinstallation (TRGI) des deutschen Vereins des Gas- und Wasserfachs erledigt werden.  Aber auf wessen Kosten? Erfahrene Mieter wissen: Instandhaltungen sind Sache des Vermieters. Gehören die Wartungskosten für die Gastherme dazu?

Was kann bei der Wartung der Gastherme auf den Mieter an Kosten zukommen? Gibt es eine Möglichkeit für den Vermieter die Kosten für die Wartung bei den Nebenkosten umzulegen? Was geht und was nicht — erklärt der folgende Artikel.

I. Warum Wartungsarbeiten nicht gleich Instandhaltungsarbeiten sind

Ganz so einfach ist das nicht zu erklären, denn richtigerweise ist die Wartung ein Teil der Instandhaltung. Schließlich soll mit der Wartung die Funktionsfähigkeit und der Wert einer technischen Anlage erhalten werden. Das versteht man allerdings u.a. auch unter einer Instandhaltung.

Die Instandhaltung geht aber noch einen Schritt weiter und beinhaltet außerdem Reparaturen, den Austausch oder die Erneuerung einzelner Teile einer Anlage und Co. Alles damit die Betriebsbereitschaft gewährleistet bleibt.

Bei der Wartung einer Gastherme wird also tatsächlich teilweise eine Instandhaltung vorgenommen — zumindest bis zur Grenze von Reparaturen o.ä. Die Übergänge zwischen Wartung und Instandhaltung sind fließend. Anhand welcher Merkmale man darüber hinaus eine Abgrenzung vornehmen kann, wird hier kurz erklärt: Abgrenzung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und Instandhaltungskosten.

II. Welche Kosten der Wartung zu den Nebenkosten zählen

Im Bereich der Nebenkosten einer Mietwohnung gehören die meisten Wartungsarbeiten zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das bedeutet, der Mieter zahlt diese Wartungsarbeiten durch seine monatlichen Vorauszahlungen mit. Für die Wartung von Gasthermen ist die Umlagefähigkeit als Teil der Nebenkosten in § 2 Absatz 1 Nr. 4 d Betriebskostenverordnung ausdrücklich gesetzlich bestimmt. Das heißt, Wartungskosten für Gastherme sind umlegbare Nebenkosten.

Die Höhe der Kosten ist nicht beschränkt. Mieter tragen die einzelnen Nebenkosten grundsätzlich in derselben Höhe, wie sie bei dem Vermieter anfallen. Das gilt für alle Nebenkosten — egal, ob sie aufgrund einer gesetzlichen oder vertraglichen Regelung umgelegt werden. Eine Kosten-Obergrenze für die Wartung der Gastherme gibt es nicht. Wie bei anderen Nebenkostenarten ist aber auch hier das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten, nach § 556 Absatz 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB (vgl. BGH, Entscheidung vom 07.11.2012, Az.: VIII ZR 119/12).

Nicht zahlen muss der Mieter allerdings Reparaturarbeiten, die unter den Wartungsarbeiten mit abgerechnet werden! Fallen bei der Wartung der Gasthermen nämlich Reparaturen an oder werden bestimmte Anlagenteile (auch Kleinstteile!) ausgetauscht, sind das keine Wartungskosten. Solche Kosten zahlt der Vermieter bzw. sind von ihm zu zahlen.

Hat man als Mieter den Verdacht, dass der Vermieter unter den Wartungskosten versteckte Reparaturkosten abrechnet, sollte man sich die Belege bzw. die Rechnung der Wartungsfirma zeigen lassen. Wie einfach das geht, zeigt der Beitrag: Musterbrief: Belegeinsicht Nebenkostenabrechnung. Ihr Vermieter verweigert die Einsicht in die Rechnung? Dann sollten Sie das wissen: Nebenkostenabrechnung: Diese Belege kann der Mieter verlangen.

III. Wer für die Wartung der Gastherme verantwortlich ist

Das die Wartung durchgeführt wird, ist eigentlich eine Sache des Vermieters. Der Vermieter ist als Betreiber der Gasinstallation für deren Wartung verantwortlich. Er hat die entsprechenden Firmen zu beauftragen und kann das auch nicht durch eine mietvertragliche Wartungsvereinbarung auf den Mieter abwälzen. Das heißt eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter verpflichtet sein soll die Wartung der Gastherme vorzunehmen oder eine Fachfirma zu beauftragen, ist unwirksam (vgl. BGH, Entscheidung vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91). In einer mietvertraglichen Wartungsvereinbarung kann lediglich die Kostenlast für die Wartung auf den Mieter übertragen werden.

Ausnahmefälle, in denen der Mieter zu einer Vornahme der Wartung verpflichtet sein kann, sind nach aktuellem Recht nur bei individualvertraglicher Vereinbarung denkbar.

IV. Fazit: Kosten für Wartung der Gastherme trägt Mieter

Mieter können in einem Mietvertrag regelmäßig nicht dazu verpflichtet werden, eine Firma für die Wartung der Gastherme zu beauftragen. Die Wartungskosten können aber sehr wohl von dem Mieter zu zahlen sein. In den meisten Fällen sind die Kosten der Wartung der Gastherme ein Teil der zu zahlenden Nebenkosten. Hat der Mieter ausnahmsweise keine Nebenkosten zu zahlen, kann die Kostenübernahme ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Eine Obergrenze für die umlagebaren Kosten gibt es nicht.

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