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Mietwohnung: Wer zahlt die Wartung der Gastherme? Sind es Nebenkosten?

Jährliche Wartung und Instandhaltung mit Kosten von rund 200,00 Euro, das empfehlen die Hersteller von Gasthermen. Sachgerecht durchgeführt von spezialisiertem Fachpersonal, so sollen die Arbeiten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) und den technischen Regeln der Gasinstallation (TRGI) des deutschen Vereins des Gas- und Wasserfachs erledigt werden.  Aber auf wessen Kosten? Erfahrene Mieter wissen: Instandhaltungen sind Sache des Vermieters. Gehören die Wartungskosten für die Gastherme dazu?

Was kann bei der Wartung der Gastherme auf den Mieter an Kosten zukommen? Gibt es eine Möglichkeit für den Vermieter die Kosten für die Wartung bei den Nebenkosten umzulegen? Was geht und was nicht — erklärt der folgende Artikel.

I. Warum Wartungsarbeiten nicht gleich Instandhaltungsarbeiten sind

Ganz so einfach ist das nicht zu erklären, denn richtigerweise ist die Wartung ein Teil der Instandhaltung. Schließlich soll mit der Wartung die Funktionsfähigkeit und der Wert einer technischen Anlage erhalten werden. Das versteht man allerdings u.a. auch unter einer Instandhaltung.

Die Instandhaltung geht aber noch einen Schritt weiter und beinhaltet außerdem Reparaturen, den Austausch oder die Erneuerung einzelner Teile einer Anlage und Co. Alles damit die Betriebsbereitschaft gewährleistet bleibt.

Bei der Wartung einer Gastherme wird also tatsächlich teilweise eine Instandhaltung vorgenommen — zumindest bis zur Grenze von Reparaturen o.ä. Die Übergänge zwischen Wartung und Instandhaltung sind fließend. Anhand welcher Merkmale man darüber hinaus eine Abgrenzung vornehmen kann, wird hier kurz erklärt: Abgrenzung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und Instandhaltungskosten.

II. Welche Kosten der Wartung zu den Nebenkosten zählen

Im Bereich der Nebenkosten einer Mietwohnung gehören die meisten Wartungsarbeiten zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das bedeutet, der Mieter zahlt diese Wartungsarbeiten durch seine monatlichen Vorauszahlungen mit. Für die Wartung von Gasthermen ist die Umlagefähigkeit als Teil der Nebenkosten in § 2 Absatz 1 Nr. 4 d Betriebskostenverordnung ausdrücklich gesetzlich bestimmt. Das heißt, Wartungskosten für Gastherme sind umlegbare Nebenkosten.

Die Höhe der Kosten ist nicht beschränkt. Mieter tragen die einzelnen Nebenkosten grundsätzlich in derselben Höhe, wie sie bei dem Vermieter anfallen. Das gilt für alle Nebenkosten — egal, ob sie aufgrund einer gesetzlichen oder vertraglichen Regelung umgelegt werden. Eine Kosten-Obergrenze für die Wartung der Gastherme gibt es nicht. Wie bei anderen Nebenkostenarten ist aber auch hier das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten, nach § 556 Absatz 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB (vgl. BGH, Entscheidung vom 07.11.2012, Az.: VIII ZR 119/12).

Nicht zahlen muss der Mieter allerdings Reparaturarbeiten, die unter den Wartungsarbeiten mit abgerechnet werden! Fallen bei der Wartung der Gasthermen nämlich Reparaturen an oder werden bestimmte Anlagenteile (auch Kleinstteile!) ausgetauscht, sind das keine Wartungskosten. Solche Kosten zahlt der Vermieter bzw. sind von ihm zu zahlen.

Hat man als Mieter den Verdacht, dass der Vermieter unter den Wartungskosten versteckte Reparaturkosten abrechnet, sollte man sich die Belege bzw. die Rechnung der Wartungsfirma zeigen lassen. Wie einfach das geht, zeigt der Beitrag: Musterbrief: Belegeinsicht Nebenkostenabrechnung. Ihr Vermieter verweigert die Einsicht in die Rechnung? Dann sollten Sie das wissen: Nebenkostenabrechnung: Diese Belege kann der Mieter verlangen.

III. Wer für die Wartung der Gastherme verantwortlich ist

Das die Wartung durchgeführt wird, ist eigentlich eine Sache des Vermieters. Der Vermieter ist als Betreiber der Gasinstallation für deren Wartung verantwortlich. Er hat die entsprechenden Firmen zu beauftragen und kann das auch nicht durch eine mietvertragliche Wartungsvereinbarung auf den Mieter abwälzen. Das heißt eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter verpflichtet sein soll die Wartung der Gastherme vorzunehmen oder eine Fachfirma zu beauftragen, ist unwirksam (vgl. BGH, Entscheidung vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91). In einer mietvertraglichen Wartungsvereinbarung kann lediglich die Kostenlast für die Wartung auf den Mieter übertragen werden.

Ausnahmefälle, in denen der Mieter zu einer Vornahme der Wartung verpflichtet sein kann, sind nach aktuellem Recht nur bei individualvertraglicher Vereinbarung denkbar.

IV. Fazit: Kosten für Wartung der Gastherme trägt Mieter

Mieter können in einem Mietvertrag regelmäßig nicht dazu verpflichtet werden, eine Firma für die Wartung der Gastherme zu beauftragen. Die Wartungskosten können aber sehr wohl von dem Mieter zu zahlen sein. In den meisten Fällen sind die Kosten der Wartung der Gastherme ein Teil der zu zahlenden Nebenkosten. Hat der Mieter ausnahmsweise keine Nebenkosten zu zahlen, kann die Kostenübernahme ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Eine Obergrenze für die umlagebaren Kosten gibt es nicht.

11 Antworten auf "Mietwohnung: Wer zahlt die Wartung der Gastherme? Sind es Nebenkosten?"

  • Neumann
    26. Oktober 2022 - 17:34 Antworten

    Ich bin Mieter einer 75m² großen Wohnung und muss die Wartung komplett selbst zahlen,.
    Der vermieter gestattet mir nicht die Warúbgsfirma selbst auzusuchen, obwohl es einen spezielisierte
    Heizungsfirma ist. Vertmieter entscheidet selbst wer das macht.Obwohl ich die Kosten tragen muss.
    ich das Rechtens ??

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2022 - 20:06 Antworten

      Hallo Herr / Frau Neumann,

      das ist grundsätzlich ok. Es sei denn, Sie sind laut Mietvertrag für die selbständige Organisation der Wartung verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens Müller
    8. Dezember 2022 - 15:39 Antworten

    Mein Vermieter verlangt von mir, die Kosten für die Wartung der Gastherme zu übernehmen, weil ich den Termin zur Wartung nicht wahrnehmen konnte.

    Ich denke das sollte nicht in Ordnung sein?

    Beste Grüße

    Jens Müller

    • Dennis Hundt
      8. Dezember 2022 - 19:20 Antworten

      Hallo Jens,

      bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag zählt die Wartung einer Therme ohnehin zu den umlegbaren Nebenkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Raimund Blauth
    28. Dezember 2022 - 20:42 Antworten

    Aufgrund der hohen Kosten für Gasbereitstellung und Gas als Energieträger erwäge ich die Umstellung auf Infrarotheizung.
    Muss ich als Mieter die Wartung der Gastherme welche in meiner Wohnung installiert ist bezahlen , obwohl ich diese nicht mehr nutze? Denn mit abgemeldeten Gaszähler + Entfall Wartung der Therme + Entfall Schornsteinfegerkosten wären ca 75 % der Infrarotheizungskosten getragen. Wenn ich noch den Gasverbrauch rechne bin ich per Stromheizung günstiger.

    Grüße

    • Dennis Hundt
      29. Dezember 2022 - 07:48 Antworten

      Hallo Raimund,

      Sie müssen sicherstellen, dass Ihre mietvertraglichen Pflichten weiterhin erfüllt werden. Zudem sollten Sie einen möglichen Umbau vom Vermieter genehmigen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Moritz
    9. Januar 2023 - 13:08 Antworten

    Hallo,

    muss der Mieter eine nicht regelmäßige Nachmessung der Gasetagenheizung übernehmen?

    Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      9. Januar 2023 - 13:55 Antworten

      Hallo Moritz,

      grundsätzlich können nur wiederkehrende Kosten abgerechnet werden. Die Intervalle müssen aber nicht jährlich sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit
    11. Januar 2023 - 07:45 Antworten

    Guten Morgen,
    die Mieter des Hauses in dem ich Mieterin bin wurden gerade per Rundschreiben auf die Notwendigkeit der Entkalkung ihrer Gas-/Wassergeräte hingewiesen verbunden mit der Verpflichtung die fachmännische Ausführung dem Vermieter bis zum 31.4. nachzuweisen.
    Mal abgesehen vom Datumsproblem – ist Entkalkung der Therme Teil der Wartung? Ich lasse die Therme jährlich auf eigene Kosten warten. Meine Nebenkosten zahle ich pauschal voraus, dh ich habe in den letzten 13 J. keine Nebenkostenabrechnung bekommen. Muss ich bei einer pauschalen Abrechnung die akksten der Wartung selber zahlen?
    Vielen Dank und freundliche Grüße
    Birgit

  • Christiane
    16. Januar 2023 - 12:17 Antworten

    Hallo,
    mein Vermieter hat einen Termin zur Thermenwartung für den 15.02. vereinbart. Normalerweise bin ich für die Kosten der Thermenwartung verantwortlich.
    Allerdings endet mein Mietvertrag am 28.02. Muss ich die Rechnung trotzdem bezahlen?
    Meines Wissens nach gilt die Wartung doch für das kommende Jahr und würde in einer Nebnkostenabrechnung (gibt es bei mir allerdings nicht) auch erst im nächsten Jahr geltend gemacht werden können. Muss ich wirklich die Kosten für ein Jahr tragen, wenn ich in diesem Jahr gar nicht mehr dort wohne?

    • Dennis Hundt
      17. Januar 2023 - 05:15 Antworten

      Hallo Christiane,

      die Kosten werden zeitanteilig abgegrenzt. Wie die Abgrenzung erfolgt, entnehmen Sie am besten Ihrer ersten Nebenkostenabrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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