Nebenkostenabrechnung: Feuerlöscher (Anschaffung, Wartung)

Feuerlöscher retten Leben. Die Bauordnungen der Bundesländer schreiben zumindest für Ladenlokale oder öffentliche Räumlichkeiten die Installation von Feuerlöschern vor. Für Wohngebäude gibt es allerdings weitgehend keine Vorschriften mehr, auch für Ölkeller nicht mehr (zumindest bis 5000 ltr.Tank).

Dennoch sollte die Vorhaltung eines Feuerlöschers genauso eine Selbstverständlichkeit sein, wie die Installation von Rauchmeldern. Sie ermöglichen die Brandbekämpfung im Entstehungsstadium und sind wirksamer als alles andere. Will der Vermieter Kosten, die im Zusammenhang mit einem Feuerlöscher anfallen, in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen, muss er einige Gegebenheiten kennen.

Vorab: Die Kosten für die Anschaffung und Installation eines Feuerlöschers sind nicht umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähige Kosten sind lediglich die Kosten der Wartung.

Voraussetzung: Der Vermieter muss im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass er im Mietvertrag die darin individuell bezeichneten Nebenkosten (u.a. Feuerlöscher) oder unter Verweis auf die in § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV bezeichneten Nebenkosten auf den Mieter umlegen will. Nicht alle Kosten sind jedoch umlegungsfähig.

Anschaffungskosten sind nicht umlagefähig

Die Anschaffungskosten für einen Feuerlöscher kann der Vermieter nicht umlegen. Sie müssen in der Nebenkostenabrechnung außen vor bleiben. Sie gewährleisten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, da sie die Sicherheit im Gebäude und in der Wohnung auch im Interesse des Mieters erhöhen.

Insbesondere sind die Anschaffungskosten keine Nebenkosten. Ihnen fehlt das Charakteristikum, dass Nebenkosten typischerweise fortlaufend entstehen. Ein einmalig entstehender Kostenaufwand ist grundsätzlich nicht umlagefähig. Gleiches gilt für die Beschaffung eines Ersatzgeräts oder die Wiederauffüllung des Feuerlöschers nach Gebrauch. Insoweit kann der Vermieter mit dem Mieter auch mietvertraglich nicht individuell die Umlagefähigkeit der Anschaffungskosten eines Feuerlöschers vereinbaren.

Auch gelten sie nicht als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV (LG Berlin GE 2005, 437).

Wartungskosten sind umlagefähig

Umlagefähig sind lediglich Wartungskosten. Die Wartungskosten von Feuerlöschgeräten und brandschutztechnischen Einrichtungen (Rauchmelder, Sprinkleranlagen) sind als umlagefähig anerkannt (BGH VIII ZR 123/06 DWW 2007, 146). (AG Köln ZMR 1996, Heft 9 S. XII: für Brandmelde- und Sprinkleranlagen).

Sie gelten als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV. Allerdings ist erforderlich, dass die Wartungskosten für das Feuerlöschgerät im Mietvertrag unter Verweis auf Ziffer 17 BetrKV bezeichnet sind (AG Hamburg WuM 1998, 352).

Zu den Wartungskosten rechnen insbesondere die Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit.

Auch die Kosten des Austausches der Feuerlöscherflüssigkeit oder des Löschpulvers sollen umlagefähig sein (LG Berlin Grundeigentum 2001, 63). Allerdings ist dieser Kostenansatz fraglich, da der Inhalt des Feuerlöschers Bestandteil des Anschaffungsaufwandes ist und keine Wartung darstellt. Ohne Löschpulver funktioniert das Gerät nämlich nicht.

Fehlender Feuerlöscher gefährdet Versicherungsschutz

Unabhängig davon sollte jeder Vermieter, aber auch Mieter, der eine Gebäude- oder Hausratversicherung unterhält, auf die Installation eines Feuerlöschers achten. Hätte im Brandfall ein Feuerlöscher Schlimmeres verhindert, könnte ein Versicherer den Vorwurf erheben, der Versicherungsnehmer habe seine Obliegenheit zur Vorhaltung eines Feuerlöschers verletzt und die Entschädigungsleistung möglicherweise verweigern oder herabsetzen.