Ist der Mieter für die Wartung der Gastherme verantwortlich?

Topmodern und hochexplosiv: Gasthermen werden immer beliebter in Mietwohnungen. Als gasbetriebenes Wandheizgerät oder Etagenheizung, ersetzen sie alte Heizungen oder Warmwasserheizer. Durch das kleine Gerät lässt sich in einer Wohnung die Wärme- und Warmwasserversorgung vollständig sicherstellen. Da Gas aber auch hoch brennbar und explosionsfähig ist, braucht man eine regelmäßige Wartung. Viele Vermieter vereinbaren deshalb mit ihren Mietern im Mietvertrag eine jährlich durchzuführende Wartung. Die Mieter sollen danach die Kosten der Wartung tragen und für die Durchführung der Wartung verantwortlich sein.

Nach der Rechtsprechung geht das aber nicht! Wartungsvereinbarungen mit einer Vornahmeklausel sind unzulässig. Warum das so ist und was man tatsächlich bei der Wartung der Gastherme vereinbaren darf, erfahren Sie in diesem Artikel.

I. Wer ist verantwortlich für die Wartung?

Der Vermieter trägt die Pflicht die Mietwohnung samt den dazugehörigen Einrichtungen in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Daher hat er für eine laufende Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung zu sorgen.

Wartungsarbeiten, wie etwa die Wartung der Gastherme gehören zu dieser Instandhaltung. Mit der Wartung der Gastherme wird die Betriebsfähigkeit und Sicherheit eines Einrichtungsgegenstands der Mietwohnung überprüft. Für die Durchführung der Wartung der Gastherme ist also im Regelfall allein der Vermieter verantwortlich.

II. Wer bezahlt die Wartungskosten?

Das kommt darauf an, was vereinbart ist: Gibt es keine Vereinbarung zahlt der Vermieter. Ist eine Nebenkostenumlage vereinbart, zahlt der Mieter die Kosten mit den Nebenkosten. Die Kosten der Wartung einer Gastherme zählen dann zu den umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4b Betriebskostenverordnung und § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung.

Weitere Infos zur Zahlungspflicht bei der Wartung einer Gastherme finden Sie hier: Mietwohnung: Wer zahlt die Wartung der Gastherme? — Zählen Wartungsarbeiten zu den Nebenkosten?

III. Mietvertrag: Was darf man zur Wartung der Gastherme vereinbaren?

Mietverträge mit Klauseln, nach denen der Mieter die Kosten für die Wartung trägt, sind wirksam. Formularvertragliche Klauseln, die dem Mieter die Verantwortung für die Beauftragung einer Wartungsfirma auferlegen wollen, sind unwirksam.

1. Klausel zu den Wartungskosten

Zwar ist eine ausdrückliche Umlage der Kosten nicht notwendig, sie schadet aber auch nicht. Solange der Mietvertrag eine Umlagevereinbarung mit Bezug auf alle umlagefähigen Nebenkosten des Betriebskostenkatalogs nach §§ 1, 2 BetrKV enthält, sind die Kosten der Wartung der Gastherme Bestandteil.

Wichtig ist eine solche Vereinbarung allerdings dann, wenn keine Nebenkostenumlage vereinbart ist oder nur spezielle Kosten vom Mieter getragen werden sollen. Die Höhe der möglichen Wartungskosten muss dabei nicht begrenzt werden (BGH, Entscheidung vom 07.11.2012, Az.: VIII ZR 119/12). So kann in einem Mietvertrag (auch formularvertraglich) eine Klausel vereinbart sein, die z.B. lautet: „Gasthermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.“

2. Vornahmeklausel zur Beauftragung einer Wartungsfirma

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die dem Mieter die Verantwortung dafür überträgt, dass eine Wartung der Gastherme durchgeführt wird, ist das unwirksam. Solche sog. Vornahmeklauseln, die Mieter zu einem bestimmten Handeln bzgl. der Wartung verpflichten sind unzulässig (vgl. BGH Entscheidung vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91: Keine Vornahmeklauseln für Reparaturen).

Vermieter können den Mieter daher nicht verpflichten einen Wartungsvertrag für die Gastherme zu schließen oder auf eigene Kosten einmal jährlich eine Fachfirma zu beauftragen (AG Karlsruhe, Urteil vom 28. Januar 2014, Az.: 5 C 452/13). Der Grund liegt darin, dass der Vermieter seinem Mieter anderenfalls eine Aufgabe überträgt, die ihm selbst obliegt. Die Wartung ist als Teil der Instandhaltung typische Aufgabe des Vermieters, um die Mietwohnung samt Einrichtungen in dem vertragsgemäßen Zustand zu bewahren. Dazu zählt auch die Betriebsfähigkeit der Gastherme. Mit der Wartung wird die Funktionsfähigkeit sichergestellt und der Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Gastherme verhindert. Dafür Sorge zu tragen, dass die Wartung überhaupt durchgeführt wird ist daher allein Verantwortung des Vermieters.

IV. Fazit: Wartung ist Sache des Vermieters!

Vermieter können die Verantwortung für die Wartung einer Gastherme nicht abgeben- die Kosten aber schon. Wie die Kosten abgewälzt werden, kommt auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Mehr dazu lesen Sie hier: Sind Wartungskosten für Gastherme umlegbare Nebenkosten?