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Ist der Mieter für die Wartung der Gastherme verantwortlich?

Topmodern und hochexplosiv: Gasthermen werden immer beliebter in Mietwohnungen. Als gasbetriebenes Wandheizgerät oder Etagenheizung, ersetzen sie alte Heizungen oder Warmwasserheizer. Durch das kleine Gerät lässt sich in einer Wohnung die Wärme- und Warmwasserversorgung vollständig sicherstellen. Da Gas aber auch hoch brennbar und explosionsfähig ist, braucht man eine regelmäßige Wartung. Viele Vermieter vereinbaren deshalb mit ihren Mietern im Mietvertrag eine jährlich durchzuführende Wartung. Die Mieter sollen danach die Kosten der Wartung tragen und für die Durchführung der Wartung verantwortlich sein.

Nach der Rechtsprechung geht das aber nicht! Wartungsvereinbarungen mit einer Vornahmeklausel sind unzulässig. Warum das so ist und was man tatsächlich bei der Wartung der Gastherme vereinbaren darf, erfahren Sie in diesem Artikel.

I. Wer ist verantwortlich für die Wartung?

Der Vermieter trägt die Pflicht die Mietwohnung samt den dazugehörigen Einrichtungen in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Daher hat er für eine laufende Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung zu sorgen.

Wartungsarbeiten, wie etwa die Wartung der Gastherme gehören zu dieser Instandhaltung. Mit der Wartung der Gastherme wird die Betriebsfähigkeit und Sicherheit eines Einrichtungsgegenstands der Mietwohnung überprüft. Für die Durchführung der Wartung der Gastherme ist also im Regelfall allein der Vermieter verantwortlich.

II. Wer bezahlt die Wartungskosten?

Das kommt darauf an, was vereinbart ist: Gibt es keine Vereinbarung zahlt der Vermieter. Ist eine Nebenkostenumlage vereinbart, zahlt der Mieter die Kosten mit den Nebenkosten. Die Kosten der Wartung einer Gastherme zählen dann zu den umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 Abs. 1 Nr. 4a, 4b Betriebskostenverordnung und § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung.

Weitere Infos zur Zahlungspflicht bei der Wartung einer Gastherme finden Sie hier: Mietwohnung: Wer zahlt die Wartung der Gastherme? — Zählen Wartungsarbeiten zu den Nebenkosten?

III. Mietvertrag: Was darf man zur Wartung der Gastherme vereinbaren?

Mietverträge mit Klauseln, nach denen der Mieter die Kosten für die Wartung trägt, sind wirksam. Formularvertragliche Klauseln, die dem Mieter die Verantwortung für die Beauftragung einer Wartungsfirma auferlegen wollen, sind unwirksam.

1. Klausel zu den Wartungskosten

Zwar ist eine ausdrückliche Umlage der Kosten nicht notwendig, sie schadet aber auch nicht. Solange der Mietvertrag eine Umlagevereinbarung mit Bezug auf alle umlagefähigen Nebenkosten des Betriebskostenkatalogs nach §§ 1, 2 BetrKV enthält, sind die Kosten der Wartung der Gastherme Bestandteil.

Wichtig ist eine solche Vereinbarung allerdings dann, wenn keine Nebenkostenumlage vereinbart ist oder nur spezielle Kosten vom Mieter getragen werden sollen. Die Höhe der möglichen Wartungskosten muss dabei nicht begrenzt werden (BGH, Entscheidung vom 07.11.2012, Az.: VIII ZR 119/12). So kann in einem Mietvertrag (auch formularvertraglich) eine Klausel vereinbart sein, die z.B. lautet: „Gasthermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.“

2. Vornahmeklausel zur Beauftragung einer Wartungsfirma

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die dem Mieter die Verantwortung dafür überträgt, dass eine Wartung der Gastherme durchgeführt wird, ist das unwirksam. Solche sog. Vornahmeklauseln, die Mieter zu einem bestimmten Handeln bzgl. der Wartung verpflichten sind unzulässig (vgl. BGH Entscheidung vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91: Keine Vornahmeklauseln für Reparaturen).

Vermieter können den Mieter daher nicht verpflichten einen Wartungsvertrag für die Gastherme zu schließen oder auf eigene Kosten einmal jährlich eine Fachfirma zu beauftragen (AG Karlsruhe, Urteil vom 28. Januar 2014, Az.: 5 C 452/13). Der Grund liegt darin, dass der Vermieter seinem Mieter anderenfalls eine Aufgabe überträgt, die ihm selbst obliegt. Die Wartung ist als Teil der Instandhaltung typische Aufgabe des Vermieters, um die Mietwohnung samt Einrichtungen in dem vertragsgemäßen Zustand zu bewahren. Dazu zählt auch die Betriebsfähigkeit der Gastherme. Mit der Wartung wird die Funktionsfähigkeit sichergestellt und der Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Gastherme verhindert. Dafür Sorge zu tragen, dass die Wartung überhaupt durchgeführt wird ist daher allein Verantwortung des Vermieters.

IV. Fazit: Wartung ist Sache des Vermieters!

Vermieter können die Verantwortung für die Wartung einer Gastherme nicht abgeben- die Kosten aber schon. Wie die Kosten abgewälzt werden, kommt auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Mehr dazu lesen Sie hier: Sind Wartungskosten für Gastherme umlegbare Nebenkosten?

8 Antworten auf "Ist der Mieter für die Wartung der Gastherme verantwortlich?"

  • Christoph Linke
    17. März 2021 - 17:03 Antworten

    Betreffend Wartung von Gasheizkessel und Gasheisswassrboiler (im Keller) ist in unserem Mietvertrag von 1990 der Paragraph 7, Absatz 8 und 9 enthalten. Darauf beruft sich der Vermieter, dass wir als Mieter verantwortlich für die Durchführung der Wartung o.g. Geräte sind. 2020 wurde die Wartung o.g. Geräte nicht durchgeführt und nun will der Vermieter uns dafür zur Verantwortung ziehen.
    Der Vermieter behauptet, dass die Entscheidung des BGH,AZ.VIII ZR 38/90 nicht mehr zutreffend ist.
    Wer trägt nun die Verantwortung für die Durchführung der Wartung o.g. Gasheizgeräte?

    • Dennis Hundt
      17. März 2021 - 17:51 Antworten

      Hallo Christoph,

      die Wartungskosten sind direkt von Mieter bezahlt oder über die Nebenkosten umgelegt vom Mieter zu tragen. Was genau ist die Frage?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Christoph Linke
        17. März 2021 - 19:22 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Antwort.

        Konkret geht es um die Verantwortlichkeit zur Durchführung der Wartung von Gasheizkessel und Gas-Heisswasserboiler die sich im Keller befinden. Der Vermieter behauptet, dass wir als Mieter für die Durchführung der Wartung von Gasheizkessel und Gas-Heisswasserboiler verantwortlich sind. Wir haben einen Mietvertrag von 1990 in dem im Par.7 Absatz 8 bis 9 zur Wartung o.g. Geräte aufgeführt ist, auf den sich der Vermieter bezieht. 2020 wurde die Wartung der o.g. Geräte nicht durchgeführt und dafür macht uns der Vermieter dafür verantwortlich. Ist das rechtens?
        Wartungskosten einschl. Kosten zum Austausch von Verschleissteilen haben wir unter Vorbehalt bezahlt.

        Mit freundlichen Grüßen

        Christoph Linke

        • Dennis Hundt
          19. März 2021 - 11:47 Antworten

          Hallo Christoph,

          in einem Mehrfamilienhaus ist das sicher Sache des Vermieters. In einem Einfamilienhaus kann diese Aufgabe sicherlich an den Mieter übergeben werden. Wenn Sie Zweifel an der Wirksamkeit er Klausel haben, sollten Sie diese am besten rechtlich prüfen lassen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Mary
    17. Oktober 2023 - 20:52 Antworten

    Was aber ist, wenn der Vermieter verpflichtet ist, die alljährliche Wartung der Gastherme durch zu führen, aber der Vermieter lässt sie nicht warten ? An wen muss ich mich wenden ?
    LG

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2023 - 17:23 Antworten

      Hallo Mary,

      wenn der Vermieter seine Therme (sein Eigentum) nicht warten lässt, dass ist das sein Risiko.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Louis
    4. Dezember 2023 - 18:28 Antworten

    Hallo,

    Unsere Therme wurde seit mehreren Jahren nicht gewartet, und hat vor kurzem eine Reparatur bekommen von jemandem. Diese Person hat Mieterschuld ausgeschlossen vor Ort. Allerdings stellt uns unser Vermieter (Haus am Markt) diese Reparatur in Rechnung und behauptet wir sind gesetzlich und laut Vertrag verpflichtet dies zu machen. Weil wir als Mieter (die erst seit 2 Jahren da leben) die nicht Warten lassen haben, was in mehr als 6 Jahren nicht passiert ist, müssen wir die Rechnung zahlen fur “Folgeschäden”. Den Kontakt zu der Person der die Therme gewartet hat kam erst im Mai 2023, worauf hin wir keinen Termin bekommen konnten bis wir die Therme als kaputt gemeldet hatten ca. 4 Monate später.

    Der Mieter meint der Wartungsbetrieb ist nicht vorgeschrieben und wir hätten uns einen beliebigen aussuchen können in der Zeit. Es gab in unserer Zeit als Mieter (auch beim Ein/Auszug von uns und zwischendurch) keine nachfrage über eine Wartung, oder einen Hinweis darauf das wir als Mieter dafür verantwortlich sind und dies Jährlich machen müssen. In unseren Vertrag steht nichts bezüglich einer Therme oder die Wartung davon. Die Therme ist Teil der Wohnung und wurde nicht von uns eingebaut. Wir befinden uns in ein Mehrfamilienhaus.

    Sind wir als Mieter tatsächlich dafür gesetzlich verpflichtet (in München) die Wartung Jährlich zu organisieren, wenn die Therme nicht von uns eingebaut wurde und nirgends ausdrücklich steht dass wir das machen müssen?

    LG

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2023 - 13:28 Antworten

      Hallo Louis,

      danke für Ihren Beitrag. Sie sind nur zur Wartung in Eigenorganisation verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Lesen Sie dort nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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