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Zahlungspflicht des Mieters trotz Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung?

Mieter haben nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ganze 12 Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen. Häufig ist die Nebenkostennachzahlung bereits beglichen, bevor man überhaupt einen Fehler findet. Doch was ist, wenn nicht? Muss man zahlen, obwohl man Widerspruch einlegt? Ist die Zahlungspflicht durch den Widerspruch nicht ausgeschlossen?

Das könnte man wohl meinen, rechtlich ist das aber nicht so. Es stimmt zwar, dass es bei einigen Einwendungen tatsächlich keine Zahlungspflicht für Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung gibt, aber das trifft eben nicht auf alle zu. Ganz im Gegenteil: Bei den meisten Widersprüchen ist die Zahlungspflicht des Mieters weder eingeschränkt noch ausgeschlossen.

Der nachfolgende Artikel erklärt, woraus sich die Zahlungspflicht der Nebenkosten ergibt und warum es von der Art der Einwendung abhängt, wann Mieter tatsächlich zahlen müssen.

I. Rechtsgrund der Zahlungspflicht ist der Mietvertrag

Die Pflicht des Mieters Nachforderung für Nebenkosten zu zahlen, ergibt sich nicht aus der Nebenkostenabrechnung, sondern aus dem Mietvertrag. Genauer gesagt aus der Umlagevereinbarung. Darin ist vereinbart, dass der Mieter die Nebenkosten zahlt: Erstmal als Vorauszahlungen und mit der Nebenkostenabrechnung wird geprüft, ob alle angefallenen Kosten durch die Vorauszahlungen gedeckt sind. Ist das nicht der Fall ergibt sich der Nachzahlungsbetrag.

Entscheidend ist, dass die Nebenkostennachforderung nur mit einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zur Zahlung fällig wird. Und erst ab diesem Moment ist sie mit Rechtsmitteln wie z.B. einer Klage durchsetzbar.

Vereinfacht gesagt: Die Pflicht die Nebenkosten zu zahlen ergibt sich grds. aus dem Mietvertrag. Tatsächlich zahlen, muss der Mieter aber nur fällig gewordene Forderungen!

II. Keine Zahlungspflicht bei formellen Einwendungen

Der Mieter muss daher erstmal keine Nachzahlung für die Nebenkosten leisten, wenn der Widerspruch auf Einwendungen gegen die formelle Richtigkeit basiert. Denn solange die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist, ist die Nachzahlungsforderung (noch) nicht zur Zahlung fällig.

1. Was sind formelle Fehler?

Alle Fehler, die dazu führen, dass die Nebenkostenabrechnung als nicht formell ordnungsgemäß gestellt gilt. Hauptfall ist das Fehlen einer Pflichtangabe.

Jede Nebenkostenabrechnung braucht für ihre Wirksamkeit einen gewissen Mindestinhalt (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04; BGH, Urteil vom 06.03.2015, Az.: VIII ZR 193/14). Als formeller Fehler zählt z.B. die Abrechnung über einen falscher Abrechnungszeitraum, eine Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist, das Fehlen der Angabe zu den Gesamtkosten, dem Umlageschlüssel oder den Vorauszahlungen usw.

Eine Übersicht bekommen Mieter hier: formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

2. Folge: Keine Zahlungspflicht für Nachforderung und künftige Vorauszahlungen

Mieter müssen also die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung wegen der fehlenden Fälligkeit nicht zahlen, wenn die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß ist. Das ist aber nicht die einzige Rechtsfolge: Weist die Nebenkostenabrechnung formelle Fehler auf, kann er außerdem die Zahlung der aktuellen bzw. künftigen Nebenkostenvorauszahlungen verweigern.

Mieter haben sowohl an der Nachforderung des Vermieters als auch an den künftigen Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB, solange sie nicht eine formell ordnungsgemäße Abrechnung bekommen. Das Zurückbehaltungsrecht endet, sobald er eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung bekommt. Dann sind die Nachforderung und die Vorauszahlungen (einschließlich der einbehaltenen) zu begleichen (BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter die 12-monatige Abrechnungsfrist überschreitet.  Schafft er es nicht dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist zu übersenden, ist er mit seiner Nebenkostennachforderung ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Nur in ganz besonderen Fällen soll er trotzdem noch eine Zahlung verlangen können.

Welche das sind, zeigt der Artikel: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Wichtig:

Formelle Fehler sind immer angreifbar. Sie sind keine befristeten Einwendungen! Das bedeutet, Mieter dürfen solche Fehler selbst nach Ablauf der zwölfmonatigen Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB beanstanden. Der Grund liegt ganz einfach darin, dass auch diese Frist erst mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu laufen beginnt (vgl. BGH, Entscheidung vom 15. 03. 2011, Az.: VIII ZR 243/10). Es gilt allerdings für alle Ansprüche die dreijährige Verjährungsfrist!

III. Zahlungspflicht bei inhaltlichen Einwendungen

Richtet sich der Widerspruch gegen die inhaltliche (materielle) Richtigkeit und ist formell alles ordnungsgemäß muss der Mieter zahlen —trotz Widerspruch. Grundsätzlich hat er dazu 30 Tage Zeit. Gerechnet wird immer ab dem Zugang der formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung.

Welche Einwendungen zu den materiellen Fehlern zählen, erklärt der Artikel: Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

In besonderen Fällen gibt es für Mieter nach einem solchen Widerspruch außerdem ein Zurückbehaltungsrecht an Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen. Das heißt, der Mieter muss die Nachzahlung und auch die aktuellen Vorauszahlungen zahlen, kann aber eine anberaumte Erhöhung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB erstmal durch Nichtzahlung ablehnen (BGH, Urteile vom 15.05.2012, Az.: VIII ZR 245/11 und 246/12). Das setzt natürlich voraus, dass der Vermieter die Erhöhung auf die materiell falsche Nebenkostenabrechnung stützt.

Beispiele finden Mieter hier: Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters.

Die Folge des Widerspruchs ist, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die Einwendungen korrigieren muss. Verweigert der Vermieter das, kann der Mieter auch laufende Vorauszahlungen als Druckmittel in angemessener Höhe zurückbehalten bis er eine korrigierte Abrechnung bekommt.  Hat der Mieter mit seinen Einwendungen Recht muss der Vermieter zu viel gezahlte Nachzahlungsbeträge erstatten.

Wichtig: Mit einem Widerspruch ist man als Mieter nicht davor geschützt, dass die Korrektur zum Nachteil des Mieters geschieht! Warum? Das können Sie hier nachlesen: Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters— Geht das?!

IV. Fazit: Bei Widerspruch zahlen — aber unter Vorbehalt!

Widerspruch einlegen, befreit also grundsätzlich nicht von der Zahlungspflicht, wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist. Empfehlenswert ist es daher wohl immer den sicheren Weg zu gehen und die Nachzahlung zu leisten, denn der Anspruch, der sich aus dem Fehler ergibt, bleibt ja bestehen. Der Vermieter muss zu Unrecht gezahlte Beträge zurückzahlen. Selbst wenn sie als Mieter vermuten, dass die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist, kann es vorteilhaft sein trotzdem zunächst zu zahlen. Rechtssichere Entscheidungen fällt schließlich erst ein Gericht.

Damit es Ihnen als Mieter auch nicht zum Nachteil gerät, wenn Sie trotz Widerspruch die Nebenkosten nachzahlen, ist es ratsam bei Unsicherheiten über die Richtigkeit der Abrechnung immer unter Vorbehalt zu zahlen (Warum das wichtig sein kann, erklärt der Artikel: Nebenkosten: Zahlung ohne Vorbehalt schließt Widerspruch nicht aus).

Für die Zahlung unter Vorbehalt vermerken Sie ganz einfach bei der Überweisung den Zusatz „Zahlung unter Vorbehalt der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung“. Bestenfalls fügen Sie dem Widerspruch auch noch einen Satz hinzu, dass Sie nur unter Vorbehalt zahlen.

Eine Vorlage finden Sie hier: Muster Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

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