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Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters muss formell und inhaltlich (materiell) ordnungsgemäß sein. Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen. Der formelle Aspekt bezieht sich auf die äußere Form der Abrechnung, während sich der inhaltliche Aspekt auf den in der jeweiligen Formalität zum Ausdruck kommenden Inhalt  und so auf einen unter dem Mantel der Form liegenden Fehler bezieht.

Die Unterscheidung, ob eine Nebenkostenabrechnung nur formell oder inhaltlich fehlerhaft ist, ist für die Fälligkeit von Nach- und Rückzahlungsansprüchen wichtig. Im Einzelfall ist die Abgrenzung schwierig. Auch die Rechtsprechung bietet keine große Hilfestellung und stellt regelmäßig auf die Umstände des Einzelfalls ab.

Konsequenzen formeller und inhaltlicher Fehler

Eine formell fehlerhafte Abrechnung verhindert die Fälligkeit einer sich aus der Nebenkostenabrechnung eventuell ergebenden Nachzahlungsforderung des Vermieters. (siehe dazu auch: Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung) Eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung ändert nichts daran, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist.

Je nachdem, ob es sich um formelle oder inhaltliche Fehler handelt, beurteilt sich die prozessrechtliche Situation.

Situation bei formeller Fehlerhaftigkeit

Ist die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft, hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Der Vermieter kann diese nur noch innerhalb der Abrechnungsfrist erteilen. Solange sie aussteht, kann er keine Nachzahlung verlangen. Eine Klage des Mieters erübrigt sich, da er mangels Fälligkeit zu keiner Nachzahlung verpflichtet ist.

Situation bei inhaltlicher Fehlerhaftigkeit

Stellt sich die Nebenkostenabrechnung als formell ordnungsgemäß dar und behauptet der Mieter lediglich einen inhaltlichen Fehler, kann er nicht auf die Erteilung einer geänderten Abrechnung klagen (LG Hamburg WuM 1998, 7272).

Materielle, inhaltliche Fehler liegen vor, wenn der Umlegungsmaßstab nicht stimmt, ein falscher Abrechnungsmaßstab angewandt wurde (BGH ZMR 2005, 121) oder die Wohnfläche nicht passt (LG Hamburg  WuM 1998, 727).

Solche Fehler berühren nicht die formelle, äußere Form der Abrechnung. Kein inhaltlicher  Fehler wird hingegen angenommen, wenn der Mieter einen offensichtlichen Schreib- oder Rechenfehler des Vermieters selbst erkennen und korrigieren kann. Dann wäre es treuwidrig, auf einem solchen Lapsus eine Verweigerungshaltung aufzubauen.

  • Die Streitigkeit um die inhaltliche Unrichtigkeit ist in einem Verfahren über Nachforderungen oder Rückzahlungen auszutragen (LG Hamburg WuM 1998, 408). Dann  sind folgende Situationen möglich:
  • Verlangt der Vermieter eine Nachzahlung, muss er den Mieter verklagen und vortragen, dass er eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung überreicht hat. Will der Mieter diese beanstanden, genügen keine Spekulationen, vielmehr muss er die Richtigkeit der Abrechnung im Detail bestreiten.
  • Verlangt der Mieter eine Rückzahlung, muss er vortragen, dass die Nebenkostenabrechnung einen Saldo zu seinen Gunsten ausweist, oder falls er eine nicht ausgewiesene Rückzahlung fordert, inwieweit er inhaltliche Fehler der Nebenkostenabrechnung beanstandet.

Inhaltliche Fehler und die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung

Die bloße inhaltliche Fehlerhaftigkeit beeinträchtigt die Fälligkeit einer Nachzahlungsforderung nicht. Allenfalls kann der Mieter einen Anspruch auf Neuberechnung geltend machen und falls er vom Vermieter deshalb verklagt wird, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (BGH WuM 2005, 61). Der Mieter kann damit die Verzugsfolgen vermeiden.

Die denkbaren Fallgestaltungen sind ausgesprochen vielfältig, so dass es zur eingehenden Beurteilung der Sach- und Rechtslage immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.

15 Antworten auf "Materielle bzw. inhaltliche Fehler in der Nebenkostenabrechnung"

  • Diedercis
    20. Oktober 2013 - 12:18 Antworten

    Hallo,

    mich würde mal interessieren, ab wann ein Kind voll oder nur zum Teil berücksichtigt wird.

    Gruss

    • Dennis Hundt
      21. Oktober 2013 - 09:48 Antworten

      Hallo Diedercis,

      die Rechtsprechung zählt sogar ein Baby als vollwertige Person. Suchen Sie am besten nach entsprechenden Urteile oder fragen Sie einen Rechtsanwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • E. Kraus
    21. Mai 2017 - 21:12 Antworten

    Hallo,
    Ist der Vermieter verpflichtet, mir die Übermittlung der eingereichten Zählerstände bei Einzug nachzuweisen?
    Danke und LG

    • Dennis Hundt
      23. Mai 2017 - 07:58 Antworten

      Hallo E. Kraus,

      Zählerstände sollten Sie zu Ihrer Sicherheit im Übergabeprotokoll notieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • O. Sievers
    2. August 2017 - 13:10 Antworten

    Hallo,

    erst mal vielen Dank für die tolle Seite. Sehr informativ!

    Ich hätte eine Frage zu den möglichen Fehlern in den Nebenkostenabrechnungen. Wir haben von einem verstorbenen Verwandten seinen Mietvertrag „geerbt“, und im Rahmen der bislang sehr gut verlaufenen Abwicklung/Kündigung ist den Vermietern ein Fehler aufgefallen. Es handelte sich um einen Staffelmietvertrag mit Erhöhung des Mietzinses alle 48 Monate, erstmals Anfang 2014. Diese Erhöhung ist damals fristgemäß umgesetzt worden. In den Jahren 2014 und 2015 wurden die so zusätzlich überwiesenen Gelder (im Vergleich zur Vorjahressumme) allerdings vom Vermieter mit den Forderungen der jeweiligen Nebenkostenabrechnungen verrechnet, statt als Mietzins verbucht zu werden. Die noch verbleibenden Forderungen aus der NK-Abrechnung wurden von unserem Verwandten vorbehaltslos beglichen. Daher meine Frage: darf der Vermieter diese Abrechnungen wieder „aufmachen“ und die Summe der geleisteten Vorauszahlungen noch nach unten korrigieren (und entsprechend nachfordern)? Einerseits liegen für beide Jahre Verjährung und durch geleistete Zahlung sowie Annahme deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor, andererseits war der Buchungsfehler bereits aus der NK-Abrechnung ersichtlich – zumindest uns.

    Für einen Tipp wäre ich dankbar, vielleicht gibt es ja entsprechende Fälle nachzulesen.

    Vielen Dank!
    O. Sievers

  • Joachim Manschke
    2. Januar 2018 - 13:07 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe meine Nebenkostenabrechnung für das Jahre 2014 Ende 2015 innerhalb der Abrechnungsfrist erhalten und eine Rückzahlung bekommen. Ende November 2017 bekomme ich nun ein Schreiben des Vermieters, dass man sich um 400 Euro verrechnet hat und ich daher bitte die 400 Euro zurückzahlen möchte. Nachdem ich das nun kontrolliert habe, muss ich feststellen, dass der Vermieter Recht hat. Er hat sich „versehen“. Bin ich rechtlich verpflichtet, das Geld zu erstatten, auch wenn die Abrechnungsfrist weit überschritten ist?

  • Ursula Schultz
    26. Juli 2020 - 08:41 Antworten

    Ursula Schultz
    26. Juli 2020
    Sehr geehrter Herr Hundt!
    Ich wohne in einem privaten neuen Mietshaus (6 Jahre) 12 Wohnungen,
    Die Betriebskostenabrechnungen sind jedes Mal fehlerhaft laut Verbraucherzentrale.
    Der Verwalter jedoch bestreitet alles. Nur mit Rechtsanwalt könnte ich die Sache bestreiten
    Die neuste Abrechnung von 2018 ist laut Rechnungsbelegung für mich fraglich. Z.B. trotz eines Winterdienstes, hat der Verwalter dennoch für die gleichen Zeiträume Rechnungen angeheftet, die sehr hohe Beträge aufweisen und in den Zeiträumen fraglich sind. Ist es erlaubt, zusätzlich noch vom Verwalter Personen zu beauftragen, in der Wohnanlage dazu gehören 4 gleiche Häuser zu streuen und fegen, obwohl das auch schon vom Winterdienst ausgeführt wurde?
    Danke schon mal für Ihre Antwort.
    Freundlichst,
    Ursula Schultz

  • Kai K.
    11. Dezember 2020 - 10:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mit meinem Problem zur Nebenkostenabrechnung bin ich auf Ihrer sehr informativen Seite gelandet, vielen Dank schonmal dafür.
    Vielleicht können Sie mir nun noch im Detail weiterhelfen:
    Ich bin im Januar 2019 aus einer Mietwohnung ausgezogen im Zuge dessen eine Zwischenablesung durchgeführt wurde. Die Abnehmerin hat die Zähler lediglich fotografiert und gesagt Sie trägt diese im Nachgang in das Formular ein. Höchst naiv habe ich „blanko“ unterschrieben (Schande über mein Haupt), die Zähler allerdings auch selbst abfotografiert.
    – Eine Woche später Abnahmeprotokoll mit eingetragenen (falschen) Zählerständen
    – Umgehender Einspruch per E-Mail mit Übergabe meiner Gegendarstellung (Fotos)
    – Nach mehrmaliger Rückfrage über Monate eine „Eingangsbestätigung“ zum Widerspruch erhalten
    – November 2020 Nebenkostenabrechnung mit Nachzahlungsforderung von 250€ erhalten (die gelisteten Nebenkosten liegen ca. 300% über dem sonst üblichen Verbrauch der Vorjahre)
    – Umgehender Einspruch per E-Mail mit Verweis auf Vorgang 2019
    – Drei weitere Mails mit Bitte um Eingagnsbestätigung o.ä. unbeantwortet
    – Postalisches Einschreiben mit vollständigem Vorgang als Anlage unbeantwortet
    – Dezember 2020 Mahnung über 100€ inkl. Mahngebühren (verbleibender Kautionseinbehalt wurde Vermieterseitig aufgelöst!) mit Androhung von gerichtlichem Mahnverfahren
    – Nach telefonischer Kontaktaufnahme keine Auskunft und Verweis auf ausschließlich schriftliche Kommunikation aus Datenschutzgründen

    Die (große) Hausverwaltung hat bereits in anderen Zusammenhängen derartige „Verzögerungstaktien“ zur schau gestellt, der Schriftverkehr ist stets mit zahlreichen Paragrafen übersäht und endet i.d.R. mit Androhung von rechtlichen Schritten wenn nicht unmittelbar Folge geleistet wird. Auf der Homepage wird gar mit „äußerst effizientem Mahnwesen“ und „stark eigentümerorientierter Bearbeitung von Mieteranfragen“ geworben.

    Nach Lektüre Ihrer Seite befürchte ich, dass es sich um einen inhaltlichen Mangel Fehler handelt und ich daher erstmal zur Zahlung verpflichtet bin!?
    Außerdem stellt sich die Frage, ob der Widerspruch zur Abrechnung an sich überhaupt Aussicht auf Erfolg hat, nachdem es ein (nachträglich ausgefülltes) Dokument mit meiner Unterschrift gibt…

    Vielen Dank im Voraus!

    • Dennis Hundt
      14. Dezember 2020 - 07:49 Antworten

      Hallo Kai K.,

      ein Dokument blanko zu Unterschreiben war sicherlich nicht die beste Idee. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen und würde eine rechtliche Beratung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • T.D.
    5. Januar 2021 - 18:34 Antworten

    Sehr gehrter Herr Hundt, ich habe eine Nebenkostenabrechung für 2019 fristgerecht zum 30.12.2020 erhalten, nachdem ich zum 31.12.2019 ausgezogen bin. Auf einem beiderseitig unterschriebenen Übergabeprotoll wurden die Verbrauchswerte zum 19.12.2019 festgehalten. Nun tauchen in der gestellten Abrechnung teilweise andere Verbrauchswerte (mehr als Abgelesen) auf, als dokumentiert. Diese könnten theorethisch Schätzwerte für den verbliebenen Zeitraum oder „hochgerechnet“ sein, was aber auch einer Schätzung entspricht. Der Wert ist jedoch nicht als solches, also als Schätzwert oder anderweitig gekennzeichnet, oder die Herkunft erläutert. Meine Frage hierbei wäre, ob es um einen inhaltlichen oder formellen Fehler handelt und wie ich Ihrer Ansicht nach Vorgehen sollte. Ist die geforderte Nachzahlung zurückzuhalten bzw. unter Vorbehalt zu zahlen, für den Fall eines inhaltlichen Fehlers oder kann die Zahlung wegen eines formellen Fehlers verwigert werden?

    Nebenbei noch eine zweite Frage:
    Ist eine bloße Bereitstellung eines „Breitbandkabelanschlußes“ ohne Nutzung bzw. extra Buchung von Kabelnetzangeboten zulässig, und kann durch den Vermieter berechnet werden. Kommt in diesem Fall nicht das Selbstversorungsrecht zur Telekommunikation zum Tragen??

    Vielen herzlichen Dank für Ihre Information im Voraus!
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2021 - 09:50 Antworten

      Hallo T.D.,

      fragen Sie beim Vermieter nach, warum die Werte von den abgelesenen Werten abweichen. Ich vermute, dass der Abrechnungsdienstleister die Werte automatisch per 31.12.2019 ausgelesen hat.

      Wenn Sie einen Schönen Garten am Haus haben, diesen aber nicht nutzen möchten, zahlen Sie dennoch die Gartenpflege. Das einfach als Vergleich zur zweiten Frage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • T.D.
        6. Januar 2021 - 12:39 Antworten

        Hallo Hr. Hundt, vielen Dank für Ihre schnelle Antwort – zum ersten Sachverhalt werde ich versuchen eine Klärung zu erreichen, dennoch sollte aber für einen Laien kenntlich gemacht sein, woher der Wert stammt, oder wie dieser ermittelt wurde? Da die Abrechung am letzten Tag der Frist des Vermieters zugestellt wurde, ist ja eigentlich keine Korrektur seinerseits möglich. Was heisst das jetzt für mich – muss ich die Abrechnung akzeptieren und den geforderten Betrag bezahlen oder kann ich die Abrechnung aus formellen bzw. inhaltlichen Fehlern zurückweisen? Es haben sich zusätzlich andere Unstimmigkeiten ergeben, die jetzt hier aber nicht von Relevanz sein sollen.

        Zur Zweiten Frage: Das habe ich verstanden. Vielen Dank

        Mit freundlichen Grüßen

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