Muss der Vermieter auf Nachfrage die Nebenkostenabrechnung erläutern?

Wer eine Nebenkostenabrechnung erhält, ist schnell versucht, den Vermieter anzurufen und um eine Erläuterung einzelner Kostenpositionen zu bitten. Der Vermieter darf den Wunsch durchaus ablehnen.

Nebenkostenabrechnung muss aus sich heraus nachvollziehbar sein

Denn: Die Nebenkostenabrechnung muss formell so gestaltet sein, dass der Mieter die Angaben als juristischer und betriebswirtschaftlicher Laie ohne Weiteres nachvollziehen und verstehen kann (siehe auch: formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung). Dazu bedarf es einer geordneten Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung der einzelnen Abrechnungspositionen (BGH NJW 1982, 573). Dazu sind die Einzelpositionen so anzugeben, dass sie rechnerisch nachvollziehbar sind (OLG Nürnberg WuM 1995, 308). Sowohl die einzelnen Angaben als auch die Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein.

Lesen Sie: Nebenkostenabrechnung: Checkliste zum überprüfen

Nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung ist nicht erläuterungspflichtig

Ist diese Voraussetzung erfüllt und ist die Abrechnung nachvollziehbar, bedarf sie keiner Erläuterung. Ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar, ist sie nicht ordnungsgemäß und somit formell zu beanstanden.

Insoweit ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine ordnungsgemäß formelle Nebenkostenabrechnung auf Nachfrage des Mieters zu erläutern (AG Wiesbaden WuM 20014, 538).

Auch extreme Kostensteigerungen sind nicht erläuterungspflichtig

Eine solche Verpflichtung wird auch dann angenommen, wenn extreme Kostensteigerungen zu verzeichnen sind (LG Berlin GE 2003, 121). So hielt das Amtsgericht Brühl die Steigerung der Stromkosten einer Tiefgarage um 200 % für nicht erläuterungspflichtig (AG Brühl WuM 1991, 121). In diesen Fällen ist der Vermieter natürlich gut beraten, der Nebenkostenabrechnung im Idealfall eine Erläuterung beizufügen oder dem Mieter zumindest auf Nachfrage zu erläutern, warum eine derartige Kostensteigerung gegenüber den Vorjahren eingetreten ist.

Unbekannte Abkürzungen und Begriffe sollten erläutert werden

Erläuternde Hinweise werden allenfalls dann für erforderlich gehalten, wenn der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nicht verständliche Schlagworte wie „Heizgradtage“ (AG Dortmund WuM2004, 149) oder “Gesamtzeitanteile“ (AG Köln WuM 2002, 285) verwendet. Ähnliches wurde für nicht allgemein bekannte Abkürzungen (z.B. Rgl, Hzug Übergabe, Str, Intern, KostenUE) angenommen (LG Berlin GE 2002, 1628; AG Dortmund WuM 2004, 149).

Mieter muss sein Belegeinsichtsrecht nutzen

Möchte der Mieter eine Nebenkostenabrechnung überprüfen, wird er regelmäßig auf sein Recht zur Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters verwiesen (AG Wiesbaden WuM 20014, 538). Mit der Einsichtnahme seien alle Voraussetzungen erfüllt, um eine Abrechnung als richtig oder als falsch beurteilen zu können. Fühlt sich der Mieter dazu nicht in der Lage, kann er einen kompetenten Dritten mit der Einsichtnahme beauftragen oder beiziehen. Stellt der Mieter die Fehlerhaftigkeit einer Nebenkostenabrechnung fest, kann er direkt auf Zahlung eines vermeintlichen Erstattungsbetrages klagen.

Auch Heizkostenabrechnung ist nicht erläuterungspflichtig

Vor allem Heizkostenabrechnungen sind für den Laien kaum verständlich. Dennoch besteht keine Erläuterungspflicht. Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, bei einer Vorerfassung oder der Trennung von Wohn- und Gewerberäumen oder einer sonstigen Aufteilung einheitlich entstandener Kosten eine Aufteilung vorzunehmen (LG Berlin WuM 1998, 440). Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, Ausführungen zu machen, warum eine Aufteilung nicht erfolgt ist (allenfalls inhaltlicher Fehler).

Eine Erläuterung eventueller Verschiebungen wird allenfalls dann verlangt, wenn sich der Abrechnungszeitraum des Versorgers nicht mit dem Abrechnungszeitraum des Vermieters deckt (OLG Braunschweig WuM 1999, 174).

Speziell bei der Heizkostenabrechnung braucht der Vermieter nicht alle Rechenschritte offen zu legen. Errechnet der Energieversorger aus den jahrgangsübergreifenden Abrechnungen in einer Simulationsrechnung den auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Betrag, ist dieser Vorgang nicht zu beanstanden, wenn er in der Nebenkostenabrechnung selbst nicht ersichtlich ist und dort lediglich der Gesamtbetrag angegeben wird, der durch die Simulationsrechnung für das jeweilige Kalenderjahr errechnet wurde. Die Nebenkostenabrechnung sei dennoch ohne Offenlegung dieser Zwischenschritte nachvollziehbar. Eventuelle inhaltliche Fehler beeinträchtigen nicht die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung (BGH Urt.v.2.4.2014 – VIII ZR 201/13 in NZM 2014, 581). Der BGH bezweckt damit, die Nebenkostenabrechnung für den Vermieter nicht noch zusätzlich zu verkomplizieren.