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Sind Wartungskosten für Gastherme umlegbare Nebenkosten? (Voraussetzungen & Grenzen)

Wartungskosten für Gasthermen einer zentralen Heizungsversorgungsanlage sind Betriebskosten, die der Vermieter vereinbarungsgemäß nach Maßgabe der § 2 I Nr. 4a, 4b Betriebskostenverordnung, § 7 II Heizkostenverordnung auf den Mieter umlegen darf.

Der Bundesgerichtshof musste sich mit einem speziellen Fall beschäftigen. Der Vermieter hatte formularmäßig den Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die jährliche Wartung der Gastherme nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung zu bezahlen. Die Kostenumlage war in der Höhe nicht beschränkt. Die BGH-Entscheidung (Urteil v. 7.11.2012, VIII ZR 119/12, Fundstelle openJur 2012, 132058) enthält drei Aspekte, die sich auch für andere Nebenkostenpositionen verallgemeinern lassen: …

1. Nebenkostenposition muss nicht gedeckelt sein

Erlaubt das Gesetz die Umlage einer Kostenposition ohne Kostendeckelung, beinhaltet eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die ebenfalls keine Kostendeckelung enthält, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Vereinbarte Nebenkosten muss der Mieter in voller Höhe tragen. Das Gesetz sieht keine Obergrenze vor. Der Vermieter muss lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und darf keine Kosten verursachen, die außer Verhältnis zum Nutzen stehen (§ 556 III BGB). Da das Gesetz in Bezug auf die Höhe des umzulegenden Betrages keine Einschränkungen macht, kann auch eine Formularklausel nicht aus diesem Grunde eine unangemessene Benachteiligung des Mieters begründen.

In einer früheren Entscheidung hatte der BGH noch anders entschieden (NJW 1991, 1750), diese Rechtsprechung aber nunmehr aufgegeben.

2. Vorauszahlungen auch nach Kostenanfall erlaubt

Vermieter sind berechtigt, eine Nebenkostenposition auch ohne Einbindung in die Jahresnebenkostenabrechnung nach Durchführung der Arbeiten und Rechnungslegung durch den Dienstleister in Rechnung zu stellen.

Nach § 556 IV BGB ist der Vermieter nur verpflichtet, nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Nebenkosten abzurechnen. Das Gesetz verbietet dem Vermieter aber nicht, Vorauszahlungen zu erheben. Soweit der Vermieter dem Mieter eine Kostenposition nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung durch die Dienstleister in Rechnung stellt, verlangt er nichts anderes als eine vereinbarte Vorauszahlung. Damit ist der Fall nicht anders zu betrachten, als wenn der Vermieter den anfallenden Energieverbrauch des Mieters fortlaufend in Rechnung stellt und Vorauszahlungen beansprucht. Vorauszahlungen haben letztlich den Zweck, dem Vermieter den Kostenaufwand zu ersetzen, den er seinerseits vorab leisten muss, um den Energieverbrauch des Mieters und den sonstigen Unterhaltungsaufwand für das Gebäude zu bezahlen.

3. Wartungsarbeiten sind typische umlagefähige Kosten

Typisch für Wartungsarbeiten ist die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft einer technischen Anlage. Die regelmäßige Wartung dient dem Werterhalt und der Erhaltung der Betriebsfähigkeit der Anlage. Sie sind von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten abzugrenzen. Auch wenn durch die regelmäßige Wartung kleinere Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten überflüssig werden, können die Kosten von Wartungsverträgen vollständig umgelegt werden. Der Vermieter braucht sich nicht anrechnen zu lassen, dass er Instandsetzungsarbeiten erspart (BGH VIII ZR 123/06 in DWW 2007, 146). Soweit Reparaturmaßnahmen jedoch tatsächlich anfallen, muss der Vermieter diese Kosten von den Kosten der Wartung trennen und selbst zahlen.

Eine Antwort auf "Sind Wartungskosten für Gastherme umlegbare Nebenkosten? (Voraussetzungen & Grenzen)"

  • G.Werner
    12. April 2017 - 12:12 Antworten

    Leider finde ich in Ihrem Artikel keinen Ansatz zur Beantwortung meiner Frage, nach der ich schon seit Monaten suche.
    In meinem mittlerweile neunjährigen Mietvertrag, sind die Warungskosten für meine Etagenheizung als Nebenkostenposition verzeichnet und von beiden Vertragsparteien unterzeichnet worden. Nun gibt es eine neue Eigentümerin des Hauses, die darauf besteht, dass diese Position aus der Nebenkostenabrechnung herausgenommen und von mir direkt an die Wartungsfirma nach Rechnungslegung gezahlt wird.

    Da dies eine mietvertragliche Vereinbarung zwischen meinem ehemaligen Vermieter und mir ist, bin ich nicht bereit, einer solchen Auslagerung zuzustimmen. Allerdings weiß ich nicht, ob ich damit auf der Seite des Rechts bin!?

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