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Unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Betriebskosten und Heizkosten?

Die Betriebskosten werden getrennt von den Heizkosten abgerechnet. Das ist weder unüblich noch unwirksam. Viele Mieter erhalten eine separate Abrechnung für die Heizkosten und für die Betriebskosten, mit jeweils unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen. Voraussetzung ist das eine getrennte Abrechnung vereinbart ist. Es gibt allerdings auch Fälle, in denen Mieter eine einzelne Nebenkostenabrechnung mit unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen für die Betriebskosten und die Heizkosten erhalten. Sozusagen zwei Abrechnungen in einer — selbst das geht!

Sind die allgemeinen Voraussetzungen der Nebenkostenabrechnung und des Abrechnungszeitraums beachtet, kann der Vermieter wirksam eine Abrechnung mit unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen erstellen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

Warum unterschiedliche Abrechnungszeiträume manchmal sinnvoll sind und welche Voraussetzungen der Vermieter dabei in einer Gesamtabrechnung zu beachten hat, erklärt der nachfolgende Artikel.

I. Darum machen unterschiedliche Abrechnungszeiträume manchmal Sinn

Fast in jedem Haushalt unterteilen sich die umlagefähigen Nebenkosten in die kalten Betriebskosten und die warmen Betriebskosten. Letztere sind namentlich die Heizkosten und die Warmwasserkosten.

Zu den kalten Betriebskosten zählen alle Betriebskosten des Betriebskostenkatalogs der §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), die nicht zu den Heiz- oder Warmwasserkosten zählen. So z.B. die Kosten für die öffentlichen Abgaben, die Abwasserkosten, Müllgebühren, die Reinigungskosten oder die Abgaben für Steuern und Versicherung etc.

Diese unterschiedlichen Betriebskostenarten (kalt und warm) werden außerdem von dem Vermieter regelmäßig getrennt voneinander oder zumindest separat abgerechnet. Im Einzelfall kann es daher durch aus vorkommen, dass der Vermieter z.B. in seine Anbieterverträge mit dem Versorgungsunternehmen für die Heizung bestimmte Abrechnungszeiträume hat, die er dann in seiner Abrechnung der Einfachheit halber übernimmt. Meist steckt ein praktischer Grund dahinter und es sollen Umrechnungen vermieden werden.

II. So darf der Vermieter unterschiedliche Abrechnungszeiträume in einer Abrechnung verwenden

Der Vermieter darf für die Betriebskosten und die Heizkosten unterschiedliche Abrechnungszeiträume in einer Gesamtabrechnung verwenden, wenn er dabei die allgemeinen Voraussetzungen des Abrechnungszeitraums beachtet (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

 1. Allgemeine Voraussetzungen beim Abrechnungszeitraum

Die allgemeine Voraussetzungen für den Abrechnungszeitraum finden sich in § 556 Abs. 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach haben Vermieter jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum beschreibt also die Zeitspanne, auf die der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV bezieht.

Der Abrechnungszeitraum muss regelmäßig zwölf Monate betragen. Verlängerungen sind nicht möglich. Eine Abrechnung, die einen längere Abrechnungszeitraum enthält, ist also zulässig. Verkürzungen gehen hingegen schon. So ist eine Abrechnung mit einem kürzeren Abrechnungszeitraum als 12 Monaten z.B. dann möglich der Vermieter einen besonderen Grund hat (Erstvermietung oder Mieterwechsel).

Der richtige Abrechnungszeitraum ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Nebenkostenabrechnung. Ist der Abrechnungszeitraum falsch, liegt insoweit keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor.

2. Unterschiedliche Abrechnungszeiträume bei Gesamtabrechnung zulässig

Die Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung scheitert grds. nicht daran, dass für die Betriebskosten und die Heizkosten unterschiedliche Abrechnungszeiträume innerhalb einer Gesamtabrechnung verwendet werden (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

Die Gesamtabrechnung über die jährlichen Betriebskosten ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung der Heizkosten nicht deckungsgleich ist, mit dem Abrechnungszeitraum, der der Gesamtabrechnung der (kalten) Betriebskosten zugrunde liegt (vgl. BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

Entscheidend ist allein, dass bei den jeweiligen Abrechnungszeiträumen die allgemeinen Anforderungen an den Abrechnungszeitraum beachtet werden und er jeweils 12 Monate nicht überschreitet. Wollen Vermieter für die Heizkosten und die (kalten) Betriebskosten unterschiedliche Abrechnungszeiträume verwenden, müssen sie daher bei beiden die Anforderungen beachten: Das bedeutet, Vermieter können also z.B. für die kalten Betriebskosten einen Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres bestimmen und für die Heizkosten einen Abrechnungszeitraum vom 01.06. bis zum 31.05. eines Jahres festlegen. Die jeweiligen Abrechnungszeiträume dürfen aber nicht länger als ein Jahr sein.

III. Folge für Abrechnungsfrist bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen

Aufpassen müssen Vermieter bei der Beachtung der Abrechnungsfrist (v§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Das Ende des Abrechnungszeitraum ist nämlich der Beginn der sogenannte Abrechnungsfrist des Vermieters nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, die besagt, dass der Vermieter die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellen muss.

Da die Abrechnungsfrist immer mit dem Ablauf des Abrechnungszeitraums beginnt, stellt sich die Frage, auf welchen Abrechnungszeitraum abzustellen ist, wenn in einer Gesamtabrechnung zwei unterschiedliche Anrechnungszeiträume verwendet werden.

Bei zwei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen in einer Gesamtabrechnung, gilt die Abrechnungsfrist, die sich auf den Abrechnungszeitraum der Gesamtabrechnung bezieht (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

So entschied der BGH in einem Fall, bei dem ein Vermieter in einer Abrechnung die Heizungs- und Warmwasserkosten mit einem unterschiedlichen Abrechnungszeitraum abrechnete, als die restlichen kalten Betriebskosten. Der Mieter bekam im September 2004 die Abrechnung für 2002/2003. In der Abrechnung war für die kalten Betriebskosten ein Abrechnungszeitraum vom 01. Januar 2003 bis zum 31. Dezember 2003 angesetzt. Für die Versorgung der Wohnung des Mieters mit Heizung und Warmwasser war in der Abrechnung ein Abrechnungszeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003 zu Grunde gelegt.

Der Mieter verweigerte die Zahlung und argumentierte u.a., dass die Abrechnungsfrist des Vermieters bzgl. der Heiz- und Warmwasserkosten im September 2004 bereits abgelaufen war und er deshalb keine Forderungen mehr daraus stellen kann: Die vorgelegte Heizkosten- und Warmwasserabrechnung bezog sich auf einen Abrechnungszeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003. Mit Ende des Abrechnungszeitraums am 31. August 2003 begann aber die zwölfmonatige Abrechnungsfrist. Die Heizkosten- und Warmwasserkosten hätte daher bis zum 31. August 2004 abgerechnet werden müssen.

Der BGH sah das anders und stellt fest, dass die Abrechnungsfrist eingehalten wurde: „Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt.“ (zit. BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07)

Das bedeutet, bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen in einer Gesamtabrechnung ist nur derjenige für die Abrechnungsfrist entscheidend, der dabei der jährlichen Gesamtabrechnung (also der Hauptabrechnung) zugrunde liegt.

IV. Unterschiedliche Abrechnungszeiträume: Folge für Einwendungsfrist

Im Gegensatz zur Abrechnungsfrist des Vermieters, hat es auf die die Einwendungsfrist des Mieters nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keinen Einfluss, wenn die Nebenkostenabrechnung unterschiedliche Abrechnungszeiträume enthält. Die zwölfmonatige Einwendungsfrist des Mieters beginnt immer mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung bzw. Gesamtabrechnung zu laufen.

V. Fazit

Eine Nebenkostenabrechnung kann durchaus unterschiedliche Abrechnungszeiträume für die Heizkosten und die Betriebskosten enthalten. Solange es keine entgegenstehende Vereinbarung gibt, dass diese Kosten getrennt abzurechnen sind, ist das grds. wirksam.

16 Antworten auf "Unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Betriebskosten und Heizkosten?"

  • Sarah
    28. September 2022 - 23:38 Antworten

    Ich habe zwei unterschiedliche Abrechnungszeiträume in meinem Mietvertrag festgelegt. betriebskosten (1.1.-31.12) und Heizungskosten (31.5-1.6.)
    Ich bin im April des letzten Jahres eingezogen und habe nun im aktuellen Monat meine Abrechnung erhalten.
    Mein Vermieter hat alle Betriebskosten für 12 Monate aufgeführt, als auch die Heizkosten für 12 Monate. Nun meine dringendste Frage: Warum erkennt er mir dann nur 9 Monate der Vorauszahlung für diesen Zeitraum an, statt 12? Ich verzweifel. Danke!

    • Dennis Hundt
      29. September 2022 - 19:24 Antworten

      Hallo Sarah,

      wenn Sie im April eingezogen sind, dann haben Sie in 2021 nur 9 Monate Nebenkosten vorausgezahlt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Roland Pedina
    22. Dezember 2022 - 12:03 Antworten

    Hallo,wir sind eine Wohngemeinschaft von 70 Einheiten. Unsere Heizung bestehen aus 2 unabhängigen Heizöfen. Die 1. Heizung wird für 51 Wohnungen eingesetzt, die 2. Heizung wird für 19 Wohnungen und ein Schwimmbad eingesetzt. Wir hatten Jahrelang eine gemeinschaftliche Heizungsabrechnung erhalten und waren auch zufrieden damit. Das Schwimmbad ist nicht mit Messeinrichtungen versehen und somit wurden die Schwimmbadheizkosten auf alle gleichmäßig verteilt. Nachdem wir eine neue Verwalter haben, will dieser die beiden Kreisläufe trennen und die Abrechnungen für die einzelnen Heizöfen erstellen. Hierbei soll für das Schwimmbad eine Verbauchsabrechnung geschätzt werden, die dann von der 2. Rechnung abgezogen wird und dann auf alle verteilt wird.
    Die neue Verwaltung behauptet, dass es hierfür eine Verordnung gibt, die ich leider nicht von ihr bekomme habe und auch so nicht finden kann.

    • Dennis Hundt
      23. Dezember 2022 - 15:08 Antworten

      Hallo Roland,

      ich gehe davon aus, dass die Heizkostenverordnung gemeint ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Phoebe
    17. März 2023 - 10:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe eine Frage zu der Situation, wenn sich der Abrechungszeitraum der Nebenkostenabrechnung (hier: Kalenderjahr 2022) nicht mit dem Abrechnungszeitraum der Stadtwerke (hier: 1.11.2021 bis 30.10.2022) deckt.
    Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Laut Verteilungsschlüssel (und Mietvertrag) werden Wasser und Gas für Warmwasseranlage zu 100% nach Verbrauch abgerechnet. Der Verbrauch wurde für das Kalenderjahr abgelesen, und unser Anteil an der Summe aller abgelesenen Verbräuche auf die Rechnung der Stadtwerke angewandt, die aber um 2 Monate verschoben ist. Durch diese Berechnungsweise werden wir als neue Mieter (ab 1.10.2022) aber benachteiligt, weil unser Anteil an dem Verbrauch im Abrechnungszeitraum der Stadtwerke deutlich überschätzt wird.
    Ist es zulässig, dass der anteilige Verbrauch in einem späteren Zeitraum auf eine Rechnung für einen früheren Zeitraum angewandt wird? Kann das dann noch als Abrechnung “gemäß Verbrauch” gelten?
    Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
    Freundliche Grüße,
    Phoebe

    • Dennis Hundt
      17. März 2023 - 19:48 Antworten

      Hallo Phoebe,

      ich kann Ihnen leider nur schwer folgen. Ist der Vermieter nicht an die Heizkostenverordnung gebunden?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Phoebe
        18. März 2023 - 13:25 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        vielen Dank für Ihre Antwort. Der Sachverhalt ist in der Tat nicht so leicht zu erklären.
        Letztendlich geht es wohl um die grundsätzliche Frage, wie der zu zahlende Anteil eines Mieters an einer Stadtwerke-Rechnung in der Praxis berechnet wird, wenn der Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung nicht mit dem Abrechnungszeitraum des Energieversorgers übereinstimmt.
        Die Annahme in meinem Fall ist wohl, dass der Warmwasserverbrauch im Jahresverlauf nur geringen Schwankungen unterliegt, und daher der Verbrauch von 1.1.2022 bis 31.12.2022 (Abrechnungszeitraum der NK-Abrechnung) gleich ist wie der Verbrauch von 1.11.2021 bis 30.10.2022 (Abrechnungszeitraum der Stadtwerke). Da wir aber erst am 1.10.2022 eingezogen sind, entspricht unser Verbrauch im Abrechnungszeitraum der NK-Abrechnung drei Monaten, während er im Abrechnungszeitraum der Stadtwerke einem Monat entspricht. Wenn nun unser Anteil an der Rechnung der Stadtwerke aufgrund eines 3-Monats-Verbrauchs berechnet wird, entspricht das nicht unserem tatsächlichen Verbrauch von 1 Monat, der in die Stadtwerke-Rechnung eingeflossen ist.
        Leider kann ich es nicht besser erklären, vielleicht können Sie mir trotzdem einen Hinweis geben, welcher Teil der Heizkostenverordnung hier relevant sein könnte, ganz allgemein?
        Viele Grüße,
        Phoebe

        • Dennis Hundt
          18. März 2023 - 13:51 Antworten

          Hallo Phoebe,

          m.E. müssen die Kosten auf den Stadtwerke-Rechnungen entsprechend abgegrenzt und auf Ihren Abrechnungszeitraum gelegt werden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Phoebe
            18. März 2023 - 16:12

            Hallo Herr Hundt,
            ich verstehe. Das Stichwort ist demnach “Abgrenzung”. Danke, das hilft mir schon sehr viel weiter.
            Viele Grüße,
            Phoebe

  • Skuthel
    18. Juni 2023 - 19:03 Antworten

    Hallo,
    ich bin im Mai 21 in meine Wohnung eingezogen. ich habe im Juni 22 die Nebenkostenabrechnung bekommen. die kalten Betriebskosten wurden von Mai 21 – Dezember 21 angegeben, Heizkosten von Mai 21- Mai 22 angegeben. die Nebenkostenvorauszahlung aber auch nur von Mai bis Dezember.
    jetzt habe ich in diesem Juni die neue Nebenkostenabrechnung bekommen. kalte Betriebskosten von Januar 22-Dezember 22 und Heizkosten wieder vom Juni 22 – Mai 23, Nebenkostenvorauszahlung für 12 Monate.
    jetzt habe ich aber für 24 Monate Heizkosten gezahlt, aber mir wurden nur für 19 Monate die Vorauszahlungen angerechnet.
    ist das so richtig? was passiert mit dem Geld der anderen Vorauszahlungen, die noch nicht berücksichtigt wurden?
    besten Dank!

    • Dennis Hundt
      19. Juni 2023 - 12:11 Antworten

      Hallo Skuthel,

      kalte Nebenkosten und Heizkosten können durchaus unterschiedliche Abrechnungszeitraum haben. Wichtig ist natürlich, dass für alle abgerechneten Monate (kalte und warme Betriebskosten), die jeweiligen Vorauszahlungen berücksichtigt wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elena
    11. Januar 2024 - 19:19 Antworten

    Hallo, ich habe eine Gesamtabrechnung erhalten für den Zeitraum 01.01.21-31.01.21 und unterteilt dazu (im gleichen Brief und mit in der Gesamtrechnung aufgeführt) die Heizkostenabrechnung für 01.02-31.01.21. Diese hatten wir dann im November 22 erhalten also egal welche Frist, es passte. Nun ist es so, dass wir 2023 bis heute unsere Abrechnung für dies nicht erhalten haben. Wenn wir nun die Abrechnung bekommen. Ist die Frist für die Nebenkosten (ausser dann Heizung da andere Abrwchnungsperiode) verstrichen? Oder sehe ich das falsch?

    • Dennis Hundt
      12. Januar 2024 - 20:03 Antworten

      Hallo Elena,

      genau, über das Kalenderjahr 2022 hätte der Vermieter bis Ende 2023 abrechnen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian
    20. Januar 2024 - 18:01 Antworten

    Hallo,

    Und zwar habe ich am 03.01.2024 die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 bekommen.
    Für die Heizkosten ist als Abrechnungszeitraum 01.01.2022 – 31.12.2022 angegeben. Für die kalten Betriebskosten und die Gesamtabrechnung jedoch als Abrechnungszeitraum der 01.01.2022 – 31.03.2022.
    Die Abrechnung der Heizkosten durch den Anbieter liegt der Gesamtkostenabrechnung des Vermieters bei.
    Ich bin auch am 31.03.2022 aus der Wohnung ausgezogen.
    Da ich die Abrechnung nun aber erst am 03.01.2024 bekommen habe, der Zeitraum der Gesamtabrechnung ist nun schon fast zwei Jahre her, wäre meine Frage, ob die Abrechnungsfrist nun schon abgelaufen ist?

    Vielen Dank und beste Grüße!

    • Dennis Hundt
      21. Januar 2024 - 14:09 Antworten

      Hallo Sebastian,

      über das Kalenderjahr 2022 kann der Vermieter nur bis Ende 2023 abrechnen um eine Nachforderung zu stellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sebastian
        22. Januar 2024 - 10:20 Antworten

        Vielen Dank für ihre Antwort.
        Bitte ignorieren Sie meinen unteren Kommentar, ich habe die Frage wohl doppelt gestellt.

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