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Unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Betriebskosten und Heizkosten?

Die Betriebskosten werden getrennt von den Heizkosten abgerechnet. Das ist weder unüblich noch unwirksam. Viele Mieter erhalten eine separate Abrechnung für die Heizkosten und für die Betriebskosten, mit jeweils unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen. Voraussetzung ist das eine getrennte Abrechnung vereinbart ist. Es gibt allerdings auch Fälle, in denen Mieter eine einzelne Nebenkostenabrechnung mit unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen für die Betriebskosten und die Heizkosten erhalten. Sozusagen zwei Abrechnungen in einer — selbst das geht!

Sind die allgemeinen Voraussetzungen der Nebenkostenabrechnung und des Abrechnungszeitraums beachtet, kann der Vermieter wirksam eine Abrechnung mit unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen erstellen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

Warum unterschiedliche Abrechnungszeiträume manchmal sinnvoll sind und welche Voraussetzungen der Vermieter dabei in einer Gesamtabrechnung zu beachten hat, erklärt der nachfolgende Artikel.

I. Darum machen unterschiedliche Abrechnungszeiträume manchmal Sinn

Fast in jedem Haushalt unterteilen sich die umlagefähigen Nebenkosten in die kalten Betriebskosten und die warmen Betriebskosten. Letztere sind namentlich die Heizkosten und die Warmwasserkosten.

Zu den kalten Betriebskosten zählen alle Betriebskosten des Betriebskostenkatalogs der §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), die nicht zu den Heiz- oder Warmwasserkosten zählen. So z.B. die Kosten für die öffentlichen Abgaben, die Abwasserkosten, Müllgebühren, die Reinigungskosten oder die Abgaben für Steuern und Versicherung etc.

Diese unterschiedlichen Betriebskostenarten (kalt und warm) werden außerdem von dem Vermieter regelmäßig getrennt voneinander oder zumindest separat abgerechnet. Im Einzelfall kann es daher durch aus vorkommen, dass der Vermieter z.B. in seine Anbieterverträge mit dem Versorgungsunternehmen für die Heizung bestimmte Abrechnungszeiträume hat, die er dann in seiner Abrechnung der Einfachheit halber übernimmt. Meist steckt ein praktischer Grund dahinter und es sollen Umrechnungen vermieden werden.

II. So darf der Vermieter unterschiedliche Abrechnungszeiträume in einer Abrechnung verwenden

Der Vermieter darf für die Betriebskosten und die Heizkosten unterschiedliche Abrechnungszeiträume in einer Gesamtabrechnung verwenden, wenn er dabei die allgemeinen Voraussetzungen des Abrechnungszeitraums beachtet (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

 1. Allgemeine Voraussetzungen beim Abrechnungszeitraum

Die allgemeine Voraussetzungen für den Abrechnungszeitraum finden sich in § 556 Abs. 3 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach haben Vermieter jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Der Abrechnungszeitraum beschreibt also die Zeitspanne, auf die der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 BetrKV bezieht.

Der Abrechnungszeitraum muss regelmäßig zwölf Monate betragen. Verlängerungen sind nicht möglich. Eine Abrechnung, die einen längere Abrechnungszeitraum enthält, ist also zulässig. Verkürzungen gehen hingegen schon. So ist eine Abrechnung mit einem kürzeren Abrechnungszeitraum als 12 Monaten z.B. dann möglich der Vermieter einen besonderen Grund hat (Erstvermietung oder Mieterwechsel).

Der richtige Abrechnungszeitraum ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Nebenkostenabrechnung. Ist der Abrechnungszeitraum falsch, liegt insoweit keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor.

2. Unterschiedliche Abrechnungszeiträume bei Gesamtabrechnung zulässig

Die Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung scheitert grds. nicht daran, dass für die Betriebskosten und die Heizkosten unterschiedliche Abrechnungszeiträume innerhalb einer Gesamtabrechnung verwendet werden (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

Die Gesamtabrechnung über die jährlichen Betriebskosten ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung der Heizkosten nicht deckungsgleich ist, mit dem Abrechnungszeitraum, der der Gesamtabrechnung der (kalten) Betriebskosten zugrunde liegt (vgl. BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

Entscheidend ist allein, dass bei den jeweiligen Abrechnungszeiträumen die allgemeinen Anforderungen an den Abrechnungszeitraum beachtet werden und er jeweils 12 Monate nicht überschreitet. Wollen Vermieter für die Heizkosten und die (kalten) Betriebskosten unterschiedliche Abrechnungszeiträume verwenden, müssen sie daher bei beiden die Anforderungen beachten: Das bedeutet, Vermieter können also z.B. für die kalten Betriebskosten einen Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres bestimmen und für die Heizkosten einen Abrechnungszeitraum vom 01.06. bis zum 31.05. eines Jahres festlegen. Die jeweiligen Abrechnungszeiträume dürfen aber nicht länger als ein Jahr sein.

III. Folge für Abrechnungsfrist bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen

Aufpassen müssen Vermieter bei der Beachtung der Abrechnungsfrist (v§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Das Ende des Abrechnungszeitraum ist nämlich der Beginn der sogenannte Abrechnungsfrist des Vermieters nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, die besagt, dass der Vermieter die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellen muss.

Da die Abrechnungsfrist immer mit dem Ablauf des Abrechnungszeitraums beginnt, stellt sich die Frage, auf welchen Abrechnungszeitraum abzustellen ist, wenn in einer Gesamtabrechnung zwei unterschiedliche Anrechnungszeiträume verwendet werden.

Bei zwei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen in einer Gesamtabrechnung, gilt die Abrechnungsfrist, die sich auf den Abrechnungszeitraum der Gesamtabrechnung bezieht (BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07).

So entschied der BGH in einem Fall, bei dem ein Vermieter in einer Abrechnung die Heizungs- und Warmwasserkosten mit einem unterschiedlichen Abrechnungszeitraum abrechnete, als die restlichen kalten Betriebskosten. Der Mieter bekam im September 2004 die Abrechnung für 2002/2003. In der Abrechnung war für die kalten Betriebskosten ein Abrechnungszeitraum vom 01. Januar 2003 bis zum 31. Dezember 2003 angesetzt. Für die Versorgung der Wohnung des Mieters mit Heizung und Warmwasser war in der Abrechnung ein Abrechnungszeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003 zu Grunde gelegt.

Der Mieter verweigerte die Zahlung und argumentierte u.a., dass die Abrechnungsfrist des Vermieters bzgl. der Heiz- und Warmwasserkosten im September 2004 bereits abgelaufen war und er deshalb keine Forderungen mehr daraus stellen kann: Die vorgelegte Heizkosten- und Warmwasserabrechnung bezog sich auf einen Abrechnungszeitraum vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2003. Mit Ende des Abrechnungszeitraums am 31. August 2003 begann aber die zwölfmonatige Abrechnungsfrist. Die Heizkosten- und Warmwasserkosten hätte daher bis zum 31. August 2004 abgerechnet werden müssen.

Der BGH sah das anders und stellt fest, dass die Abrechnungsfrist eingehalten wurde: „Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt.“ (zit. BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07)

Das bedeutet, bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen in einer Gesamtabrechnung ist nur derjenige für die Abrechnungsfrist entscheidend, der dabei der jährlichen Gesamtabrechnung (also der Hauptabrechnung) zugrunde liegt.

IV. Unterschiedliche Abrechnungszeiträume: Folge für Einwendungsfrist

Im Gegensatz zur Abrechnungsfrist des Vermieters, hat es auf die die Einwendungsfrist des Mieters nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keinen Einfluss, wenn die Nebenkostenabrechnung unterschiedliche Abrechnungszeiträume enthält. Die zwölfmonatige Einwendungsfrist des Mieters beginnt immer mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung bzw. Gesamtabrechnung zu laufen.

V. Fazit

Eine Nebenkostenabrechnung kann durchaus unterschiedliche Abrechnungszeiträume für die Heizkosten und die Betriebskosten enthalten. Solange es keine entgegenstehende Vereinbarung gibt, dass diese Kosten getrennt abzurechnen sind, ist das grds. wirksam.

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