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Wann müssen Heizkosten zu 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden?

Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, den Energieverbrauch des Mieters mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig nach dem erfassten Wärmeverbrauch abzurechnen. Den Restanteil kann er nach einem vereinbarten Umlageschlüssel (z.B. Wohnfläche) umlegen (§ 7 (1) HeizkV). Es gibt aber auch eine Ausnahme mit 70 % Verbrauchkostenanteil.

Wir zeigen hier, wann der Vermieter die Heizkosten zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach dem vereinbarten Schlüssel (z.B. Wohnfläche) umlegen muss.

Mehr zur Umlage der Heizkosten: Heizkostenverordnung – Was Mieter und Vermieter über die HeizkostenV wissen müssen

Wann verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu 70 %?

Die Vorschrift des § 7 (1) HeizkV wurde zum 01.01.2009 ergänzt. Diese Ergänzung ist auch heute noch vielfach unbekannt. Danach kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass für Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2009, – die die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllen, – die Heizkosten zu 70 % nach dem Verbrauch umgelegt werden (AG Düsseldorf Urteil v.21.3.2011, 292a C 7251/10). Diese Maßnahme betrifft Gebäude,

  • die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen,
  • mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und
  • in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Ferner bestimmt die Vorschrift, dass in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen überwiegend ungedämmt sind und deshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werden kann, der Wärmeverbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt wird. Der so erfasste Verbrauch wird dann nach der Grundregel zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet. Die übrigen Kosten sind nach einem vereinbarten Umlageschlüssel zu verteilen.

Wohnungseigentümer ist als Vermieter gleichfalls in der Pflicht

Soweit der Vermieter selbst Wohnungseigentümer ist, entsprechen anderslautende Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung nicht der Vorgabe ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 IV WEG). Wenn sich der Vermieter gegenüber seinem Mieter durchsetzen will, muss er letztlich den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung anfechten und eine Verbrauchsabrechnung zu 70 % initiieren. Die Vorschrift des § 7 HeizkostenV ist zwingend und unverzichtbar. Jeder Wohnungseigentümer und damit auch jeder Mieter haben Anspruch auf eine entsprechende Erfassung und Abrechnung des Wärmeverbrauchs. Die Wohnungseigentümer haben keinen Ermessensspielraum.

Abrechnungsmodus 70 % ist auch bei Wärme-Contracting maßgebend

Die Vorschrift des § 7 HeizkV ist auch für Gebäude maßgebend, die mittels Wärme-Contracting versorgt werden (AG Düsseldorf Urteil v.21.3.2011, 292a C 7251/10). Wärme-Contracting ist, wenn die Versorgung mit Wärme durch eine im Eigentum eines Dritten stehende Heizungsanlage erfolgt, (z.B. Fernwärme). § 7 III HeizkV bestimmt ausdrücklich, dass diese Art der Abrechnung auch für die Kosten der Wärmelieferung entsprechend gilt.

Dabei ist der Vermieter, der mit einem Contractor einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat, gegenüber dem Mieter nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (BGH Urteil v. 3.7.2013, VIII ZR 322/12). Zwar muss der Vermieter dem Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren. Hat der Vermieter aber einen Contractor zwischengeschaltet, der die Wärme seinerseits von einem (meist städtischen) Versorger bezieht, ist es ihm nicht zuzumuten, ihm Einsicht in die von dem Vorlieferanten an den Wärmecontractor und ausgestellte Abrechnung zu verschaffen. Schließlich habe auch der Vermieter selbst keinen Anspruch gegen den Wärmecontractor auf Einsicht in die Belege seines Lieferanten. Beanstandet der Mieter in diesem Fall, dass die Abrechnung das Wirtschaftlichkeitsgebot missachte, kann der Vermieter seinen Kostenaufwand mit den Kosten anderer Wärmelieferanten vergleichen und die Wirtschaftlichkeit seiner Abrechnung nachweisen.

11 Antworten auf "Wann müssen Heizkosten zu 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden?"

  • Guenter Vogel
    16. November 2016 - 18:12 Antworten

    S.g. Damen und Herren,
    Sie schreiben nichts über die Verteilung der 30%.. Was ist Wohnfläche? Mit Terasse oder Balkon?
    Mit freundichen Grüßen
    Guenter Vge

    • Boris
      20. März 2019 - 14:28 Antworten

      “Die übrigen Kosten sind nach einem vereinbarten Umlageschlüssel zu verteilen.”
      Wo steht, dass dieser Wohnfläche sein muss?

      Die Definition der Wohnfläche sprengt den Rahmen hier und ist off topic.
      Dennoch als Anhaltspunkt: meistens zu 25% auf jeden Fall anrechenbar, aber auch bis zu 50% in bestimmten Fällen.

  • MM
    18. Dezember 2016 - 21:45 Antworten

    Wie gestaltet sich die Abrechnung vom 1.1.-31.12, wenn die Heizungsrechung vom Gasanbieter vom 1.7.-30.6. läuft. Welche kosten dürfen in die Jahresabrechnung – komplett oder muss aufgeteilt werden?

  • Binta
    6. Oktober 2019 - 18:05 Antworten

    Trifft die 30/70 % verteilung auch zu wenn die Warmwasserversorgung über einen Zentralen Beuler/Speicher erfolgt der über den Allgemeinzähler versorgt wird. Die Wärmeleistung der einzelnen Wohnungen erfolgt elektrisch für jede Wohnung mit dem Wohnungsstromzähler.
    Wie erfolg hier die Aufteilung des Allgemein und Heizstromes? Da hier meiner Meinung nach 90% des Algemeinstromes zur Warmwasseraufbereitung verwendet werden.

    • Dennis Hundt
      7. Oktober 2019 - 15:04 Antworten

      Hallo Binta,

      ich denke hier muss der Heizstrom geschätzt werden. Besser und nachhaltiger wäre eine separate Erfassung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Grabs
    7. November 2019 - 12:20 Antworten

    Hallo zusammen,
    ich wohne in einer seit 2015 bezogenen Eigentumswohnung (Erstnutzer)und wundere mich über die Diskussion bezüglich der Umlage Prozente 30/70 (Grundkosten / Verbrauchskosten)
    Meine Wohnhaus wurde 2015 erstellt und bezogen. Die Wärmeversorgung erfolgt durch Wärme Contracting.
    Nach HeizkV §9 Abs.1 ist hierfür festgelegt “…die Anteile an den einheitlichen entstandenen Kosten sind bei …eigenständiger gewerblichen Wärmelieferung nach Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen…”
    Demnach folgere ich dass eine Abrechnung mit 30%, Grundkosten nach Flächen Verhältnissen nicht Rechtens sein kann.
    Für meine Wohnung muß ich ca. € 170,- jährlich mehr zahlen als bei einer Abrechnung mit 100% nach Verbrauch.
    Die §-en 7 und 8 der HeizkV sind nach meiner Auffassung bei “verbundenen Anlagen (gemeinsame Warmwasser und Heiz-Wärme Erzeugung” nicht anwendbar, da nach Abs.1 § 9 HeizkV (verbundene Anlagen) die Bestimmung der Kosten eindeutig nach Verbrauch erfolgen sollte und gewerbliche Wärmelieferung vorliegt.
    Leider hat weder die Hausgemeinschaft noch der Wärmelieferant Verständnis für mein Problem, ebenso wenig wie die Hausverwaltung.
    Kann mir jemand bei diesem Problem weiterhelfen?…Danke
    Viele Grüße
    Andreas Dat. 06.11.2019

    • Gerhard Breitig
      21. August 2023 - 17:58 Antworten

      Diese Milchmädchenrechnung 30% zu 70% trifft auch bei mir zu!
      Ich habe 2021 ca.82,00€ und 2022 ca.127,00€!! zuviel bezahlt!
      Warum muss ich 210.oo€ in 2Jahren mehr bezahlen als ich verbraucht habe!!
      Diese Rechnung muss abgeschafft werden, da sie jedes Jahr höher wird, da der Ölpreis noch steigt
      ich hätte gern eine Antwort von unsrer Regierung!!
      Gruß von G. Breitig
      21.8.23

      Warum wurde von höheren Stellen nicht auf Thomas Grabs Artikel geantwortet??

      • Dennis Hundt
        21. August 2023 - 21:09 Antworten

        Hallo Gerhard,

        primär geht es bei dem verbrauchsunabhängigen Teil darum, dass z.B. im Gebäude außenliegende Wohnungen nicht über Gebühr durch höhere Kosten benachteiligt werden / innenliegende Wohnungen nicht zu sehr bevorteilt werden.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Pia Christianus
    20. September 2023 - 10:48 Antworten

    Hallo zusammen,
    wir haben zur Zeit eine Ölheizung und die Abrechnung erfolgt 30/70.

    wir wollen zu Fernwärme wechseln.
    Hier wird vom Versorger von einem Grundpreis (GP) und von einem Arbeitspreis (AP) gesprochen.

    Jetzt meine Frage:
    Wie erfolgt die Verteilung der einzelnen Preise?
    Es besteht ein Beschluss 30/70

    Für eine schnelle Antwort wäre ich sehr verbunden.

    Gruß aus Berlin
    Pia

    • Dennis Hundt
      20. September 2023 - 18:51 Antworten

      Hallo Pia,

      die Positionen werden zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach Fläche umgelegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinz Friedrich Fastenau
    21. Januar 2024 - 17:39 Antworten

    Wo steht in der Heizkostenverordnung,dass ich als Eigentümer einer Wohnung ( 5 Wohnungen gesamt) eine monatliche Verbrauchsinformation akzeptieren muss ?
    Ich möchte keine Information über den Verbrauch des Vormonats und wofür?
    Soll ich im aktuellen Monat die Heizung abdrehen , weil der Verbrauch im Vormonat erhöht war?
    Dieser Vorschlag kann nur von den “Abrechnungsfirmen” kommen , die sich so eine zusätzliche Einnahmequelle schaffen.

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