Heizkostenabrechnung: Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen

Bundesgerichtshof, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 92/08: Der BGH entschied, dass die Kosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleistungen keine Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind und damit in der Heizkostenabrechnung keine umlagefähigen Nebenkosten darstellen.

Was steht im Gesetz zur Umladefähigkeit dieser Kosten?

Rechtsgrundlage der Beurteilung ist § 7 II Heizkostenverordnung. Dort heißt es, dass zu den umlagefähigen Nebenkosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung gehören. Die Vorschrift regelt abschließend, welche Kosten Berücksichtigung finden und welche nicht berücksichtigt werden können.

Um was ging der Streit vor dem BGH?

Die Parteien stritten um eine Formulierung ihres Mietvertrags. Dort hatte sich der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage zu tragen. In der Aufzählung der Kosten wurde handschriftlich ergänzt: „Der Mieter verpflichtet sich, die Leasinggebühr für die automatische Heizung zuzüglich Wartungskosten pro Jahr anteilig nach beheizter Wohnfläche zu zahlen.“

Was ergibt sich aus dem Gesetz?

Der BGH verwies darauf, dass § 7 II Heizkostenverordnung lediglich die „Kosten der Anmietung und anderer Arten der Gebrauchsüberlassung (z.B. auch Leasing) einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung“ erfasst. Was unter „Ausstattung zur Verbrauchserfassung“ zu verstehen ist, regelt § 5 HeizkostenV. Dazu sind u.a. Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zu verwenden.

Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen dienen nicht der Verbrauchserfassung. Der BGH stellt auch klar, dass die Leasingkosten keine Bedienungskosten sind, die zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage gehören. Leasingkosten sind vielmehr das Entgelt für die Überlassung der Leasingsache (Brenner, Öltank, Verbindungsleitungen).

Umlagefähigkeit kann auch nicht vereinbart werden

Da die Vorschrift abschließend regelt, welche Kosten umlagefähig sind, kann die Umlagefähigkeit weiterer Kosten weder individualvertraglich durch eine individuelle Vereinbarung noch durch irgendwelche allgemeinen Geschäftsbedingungen erweitert werden. Soweit sich im Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen befinden, sind diese unwirksam, dass sie wegen der Abweichung von den gesetzlichen Vorgaben den Mieter unangemessen benachteiligen.