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Umlagefähigkeit der Kosten zur Prüfung von technischen Anlagen (Nebenkosten)

Technische Anlagen müssen gewartet werden. Für den Mieter stellt sich die Frage, inwieweit Vermieter die mit der Wartung einhergehenden Kosten auf den Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen können.

Umlagefähigkeit nach Betriebskostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung erklärt teils ausdrücklich die Umlagefähigkeit solcher Wartungskosten. So sind die Betriebsbereitschafts- und Betriebssicherheitsprüfungen sowie die Einstellung der Heizungsanlage als Wartungskosten der Heizungsanlage ausdrücklich umlagefähige Nebenkosten (§ 2 Ziffer 4 a BetrKV). Gleiches gilt für: …

  • Kosten der Wartung von Wassermengenreglern (§ 2 Ziffer 2),
  • Überwachung , Pflege und regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit des Fahrstuhls (§ 2 Ziffer 7),
  • Prüfkosten für die Betriebssicherheit und die Einstellung der Gemeinschaftsantennenanlage (§ 2 Ziffer 15 a),
  • regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft der Einrichtungen für die Wäschepflege (§ 2 Ziffer 16).

Umlagefähigkeit nach der Rechtsprechung

Als „ sonstige“ Betriebskosten im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV erkennt die Rechtsprechung ausdrücklich an:

  • Wartung von Feuerlöschgeräten und brandschutztechnischen Einrichtungen (LG Berlin NZM 2002, 65)
  • Reinigung von Dachrinnen (BGH DWW 2004, 188)
  • Wartung von installierter Haustechnik (BGH DWW 2007, 146)
  • Wartung von Gasgeräten (BGH VIII ZR 106/11)
  • Wartung von Notstromaggregaten
  • Wartung von Alarmanlagen

Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06) hat ausdrücklich die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage als sonstige Betriebskosten anerkannt. Richtungsweisend war die Entscheidung insoweit, als er die Prüfkosten gegenüber Instandhaltungskosten abgrenzte und die Prüfkosten auch insoweit als umlagefähig anerkannte, als sie einer vorbeugenden Instandhaltung gleichkommen.

Link: Abgrenzung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und Instandhaltungskosten

Mehrjähriger Turnus schadet nicht

Maßgeblich kommt es für die Umlagefähigkeit darauf an, dass die Wartungskosten regelmäßig anfallen. In der o.b. BGH-Entscheidung wurde die elektrische Anlage im Abstand von 4 Jahren überprüft. Es genüge, dass es sich um wiederkehrende Belastungen handelt, so dass auch ein mehrjähriger Turnus ausreiche.

Diese Voraussetzung dürfte fehlen, soweit Grundstückseigentümer und Vermieter die Abwasserleitungen gemäß der DIN Norm 1986-30 auf ihre Dichtigkeit überprüfen müssen. Danach sollen Leitungen nach ihrem Einbau alle 30 Jahre überprüft werden. Es obliegt den Bundesländern und Gemeinden, diese Fristen zu konkretisieren. Dieser lange Zeitraum dürfte jedoch nicht genügen, um von einer laufenden Wartung zu sprechen, so dass die Prüfkosten zu Lasten des Vermieters gehen.

Wartungskosten bei Rauchmeldern

Die Landesbauordnungen verpflichten Vermieter Rauchwarnmelder zu installieren. Dabei geben sie dem Eigentümer ein Wahlrecht, ob er die Wartungspflicht auf den Mieter überträgt oder selbst die Wartungsarbeiten übernimmt und die Prüfkosten auf den Mieter umlegt.

Der Mieter kann nicht einwenden, dass er selber Rauchwarnmelder installiert habe. Auf diese Alternative braucht sich der Vermieter nicht einzulassen. Denn aufgrund der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht und der Gewährleistung der Sicherheit aller Mieter sei es ihm nicht zuzumuten, auf den Mieter zu vertrauen, dass er der ihm übertragenen Verkehrssicherungspflicht bedingungslos nachkomme (AG Lübeck NZM 2008, 929). Insbesondere gelte dies, wenn der Mieter nicht nachweise, dass die von ihm installierten Rauchmelder fachgerecht und termingerecht gewartet werden (AG Hamburg-Barmbek ZMR 2012, 780).

Mietverträge mit Öffnungsklauseln

Soweit Rauchmelder nachträglich installiert werden und mietvertraglich die Wartungskosten nicht erwähnt sind, stellt der BGH darauf ab, wie Vermieter und Mieter die neu angefallenen Betriebskosten behandelt hätten, wenn sie bereits bei Abschluss des Mietvertrages von deren späteren Anfall gewusst hätten (BGH WuM 2007, 571). Im Idealfall enthalten Mietverträge „Öffnungsklauseln“. Darin wird vereinbart, dass bei Mietvertragsabschluss noch unbekannte Betriebskosten, soweit sie nachträglich anfallen, auf den Mieter umgelegt werden können.

Soweit Wartungsarbeiten Dienstleistern übertragen werden, müssen Vermieter darauf achten, dass in den berechneten Wartungskosten keine Instandhaltungsanteile berechnet werden (Vollwartungsvertrag). Instandhaltungsanteile sind keine Betriebskosten. Sie sind vor der Umlage heraus zu rechnen.

17 Antworten auf "Umlagefähigkeit der Kosten zur Prüfung von technischen Anlagen (Nebenkosten)"

  • Eberhard Knapp
    4. Juni 2019 - 17:44 Antworten

    Frage: ich wohne in einem MFH mit 8 Parteien – davon haben ca. 5Parteien eigene Kinder.
    Im großen Garten – der zur allgemeinen Nutzung frei gegeben ist, stehen eine Schaukel und ein Sandkasten – die auch intensiv genutzt werden. Für die Instandhaltung und Wartung hat der Vermieter die Kosten uneingeschränkt übernommen.

    Nun will der Eigentümer plötzlich eine angeblich gesetzlich verlangte TÜV-Prüfung und TÜV-Abnahme durchführen lassen (jährlich?) – und die Kosten dafür über die Nebenkosten auf alle Mieter verteilen, also auch auf jene, die Keine Kinder haben und diesen Bereich auch nicht nutzen. Ist das zulässig?

    • Dennis Hundt
      5. Juni 2019 - 14:05 Antworten

      Hallo Eberhard,

      grundsätzlich kommt es nicht darauf an, ob Sie den Sandkasten nutzen. Sie und z.B. Ihr Besuch könnte diesen nutzen. Sie zahlen auch die Gartenpflege, auch wenn Sie den Garten nicht nutzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Johanna Degel
    27. Mai 2020 - 10:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    darf der E-Check in einem öffentlichen Gebäude auf die Mieter (Instituionen) umgelegt werden?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    MfG J. D.

    • Dennis Hundt
      27. Mai 2020 - 20:00 Antworten

      Hallo Johanna,

      schauen Sie am besten in Ihren Gewerbemietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herbert Theilen
    26. Januar 2021 - 11:01 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe eine Frage zur Umlage der Kosten für den Dichtheitsnachweis der Entwässerungsanlage von vermieteten Gebäuden in Wasserschutzgebieten. Wenn ich die Vorgaben richtig verstehe, ist die Umlagefähigkeit solcher Kosten davon abhängig, ob es sich um wiederkehrende Prüfungen handelt.
    In Wasserschutzgebieten in Hamburg ist der Dichtheitsnachweis alle 10 Jahre wiederkehrend durchzuführen. Ist bei einem Intervall von 10 Jahren die Umlage der Kosten für den Dichtheitsnachweis der Entwässerungsanlage zulässig?
    Wenn ja, würden diese Kosten zu der Kostenart der laufende öffentliche Lasten des Grundstücks oder der Wasserversorgung oder der Entwässerung zählen?

    Beste Grüße

    • Dennis Hundt
      26. Januar 2021 - 20:51 Antworten

      Hallo Herbert,

      gefühlt gehören die Kosten zum Abwasser. Aber wo genau Sie diese unterbringen ist vielleicht nichtmal entscheidend. “Laufende Kosten” sind als wiederkehrend zu verstehen und nicht an einen bestimmten Jahresrhythmus gebunden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sarah Milter
    5. Februar 2021 - 09:18 Antworten

    Guten morgen,

    mein Vermieter hat die Wartung von Alarmanlagen wieder aufgenommen, diese waren in den letzten drei Jahren nicht durgeführt, sowie in den Betriebskosten umgelegt worden. Heute haben wir die Abrechnung mit der Position Wartung von Alarmanlagen wieder aufgenommen. Nun die Frage – Ist dies rechtens? Kann der Vermieter den Turnus verändern ?

    • Dennis Hundt
      5. Februar 2021 - 19:13 Antworten

      Hallo Sarah,

      Nebenkosten können auch dreijährig auftreten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lene Stener
    27. Januar 2022 - 08:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    unser Vermieter möchte die Hausmeisterkosten auf die Mieter umlegen. Ich habe einen Leistungskatalog über die Leistungen des Hauswarts angefordert und auch erhalten. Die Leistungen, die vermerkt sind, sind praktischerweise sehr angepasst an Sicherheits- und Ordnungstechnische Aufgaben. Jedoch werden diese Aufgaben, speziell bei uns im Haus, unzureichend ausgeführt (die Beleuchtung im allgemeinen Bereich bspw. war über mehrere Tage ausgefallen, im Treppenhaus über mehrere (5) Wochen). Ebenso aufgeführt: Überprüfung mech. Anlagen (Bsp. automatischer Türschließer, Lift,…): bei uns nicht vorhanden. Überprüfung der Schlösser, Überprüfung der elektrischen Einrichtungen, Überprüfung des ges. allg. sanitären Bereichs (tropfende Ventile, Oberteile, Stopfbuchsen, Mischer, Siphons, Anschlüsse)
    Allgemein ist das Treppenhaus in ungepflegtem Zustand (Tapete reißt von den Wänden, Schimmelflecken über Wohnungseingangstüren, Ordnung vor dem Haus und um das Haus wird durch die Mieter kontrolliert und eingehalten. Da macht der Hauswart nichts.

    Ist das so rechtens? Vielen Dank für die Hilfe.

    • Dennis Hundt
      27. Januar 2022 - 11:14 Antworten

      Hallo Lene,

      am Ende ist entscheidend, welche Aufgaben der Hausmeister übernimmt. Es dürfen nur die umlagefähigen Aufgaben abgerechnet und auf die Mieter abgewälzt werden. Im Vertrag/Leistungskatalog kann viel stehen, entscheidend ist, welche Arbeiten ausgeführt werden.

      Aus der anderen Seite hat der Hausmeister nichts mit der Renovierung des Treppenhauses zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Behnke
    31. März 2022 - 14:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    sind Kosten für die Reparatur der Heizungsanlage und die Montage von neuen Fenstern ganz oder teilweise auf die Mieterpartei durch Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung übertragbar?

    Für Ihre Antwort bin ich dankbar.

    Freundliche Grüße
    Claudia Behnke

    • Dennis Hundt
      31. März 2022 - 15:00 Antworten

      Hallo Claudia,

      Reparaturen sind Vermietersache. Neue Fenster könnten eine Modernisierung darstellen und entsprechend eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach sich ziehen. Mit der Nebenkostenabrechnung hat das nichts zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Claudia Behnke
        31. März 2022 - 15:08 Antworten

        Herzlichen Dank für die rasche Antwort!

  • Roland Geiger
    17. September 2022 - 14:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in einem Aufzug wurde das Notrufsystem geändert (analog auf digital) Der TÜV musste wohl, nach den bestehenden Vorschriften, die neu Anlage überprüfen. Können die Kosten dieser Prüfung auf die Mieter umgelegt werden.

    Roland Geiger

    • Dennis Hundt
      17. September 2022 - 15:05 Antworten

      Hallo Roland,

      grundsätzlich sind die Kosten der Wartung umlegbar. Anders kann es bei der erstmaligen Überprüfung zur Inbetriebnahme aussehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Renate Emke
    5. Oktober 2022 - 17:44 Antworten

    Lieber Herr Hundt!

    Meine Mutter wohnt in einer betreuten Wohngemeinschaft. Kürzlich erhielten wir die Nebenkostenabrechnung. Die Brandschutzkosten sind von 600 auf 6700 Euro in 2021 gestiegen. Darin enthalten sind Wartungskosten für den Brandschutz und die Lüftungsanlage. Auch das Sachverständigengutachten des tüv nord (2.500 Euro) ist darin enthalten. Es muss wohl alle sechs Jahre durchgeführt werden. Wir haben von der Hausverwaltung mitgeteilt bekommen, dass hier die kosten wohl nicht sauber getrennt wurden. Die Mahnungen sind an uns rausgegangen, trotz dass auf den Widerspruch nicht reagiert wurde. Ich habe zwei Fragen: 1. Muss ich zahlen, Trotz das fragen im Raum stehen und 2. Sind Sachverständigengutachten zusätzlich zur Wartung umlagefähig?

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

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