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Umlagefähigkeit der Kosten zur Prüfung von technischen Anlagen (Nebenkosten)

Technische Anlagen müssen gewartet werden. Für den Mieter stellt sich die Frage, inwieweit Vermieter die mit der Wartung einhergehenden Kosten auf den Mieter umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen können.

Umlagefähigkeit nach Betriebskostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung erklärt teils ausdrücklich die Umlagefähigkeit solcher Wartungskosten. So sind die Betriebsbereitschafts- und Betriebssicherheitsprüfungen sowie die Einstellung der Heizungsanlage als Wartungskosten der Heizungsanlage ausdrücklich umlagefähige Nebenkosten (§ 2 Ziffer 4 a BetrKV). Gleiches gilt für: …

  • Kosten der Wartung von Wassermengenreglern (§ 2 Ziffer 2),
  • Überwachung , Pflege und regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit des Fahrstuhls (§ 2 Ziffer 7),
  • Prüfkosten für die Betriebssicherheit und die Einstellung der Gemeinschaftsantennenanlage (§ 2 Ziffer 15 a),
  • regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft der Einrichtungen für die Wäschepflege (§ 2 Ziffer 16).

Umlagefähigkeit nach der Rechtsprechung

Als „ sonstige“ Betriebskosten im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV erkennt die Rechtsprechung ausdrücklich an:

  • Wartung von Feuerlöschgeräten und brandschutztechnischen Einrichtungen (LG Berlin NZM 2002, 65)
  • Reinigung von Dachrinnen (BGH DWW 2004, 188)
  • Wartung von installierter Haustechnik (BGH DWW 2007, 146)
  • Wartung von Gasgeräten (BGH VIII ZR 106/11)
  • Wartung von Notstromaggregaten
  • Wartung von Alarmanlagen

Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06) hat ausdrücklich die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage als sonstige Betriebskosten anerkannt. Richtungsweisend war die Entscheidung insoweit, als er die Prüfkosten gegenüber Instandhaltungskosten abgrenzte und die Prüfkosten auch insoweit als umlagefähig anerkannte, als sie einer vorbeugenden Instandhaltung gleichkommen.

Link: Abgrenzung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und Instandhaltungskosten

Mehrjähriger Turnus schadet nicht

Maßgeblich kommt es für die Umlagefähigkeit darauf an, dass die Wartungskosten regelmäßig anfallen. In der o.b. BGH-Entscheidung wurde die elektrische Anlage im Abstand von 4 Jahren überprüft. Es genüge, dass es sich um wiederkehrende Belastungen handelt, so dass auch ein mehrjähriger Turnus ausreiche.

Diese Voraussetzung dürfte fehlen, soweit Grundstückseigentümer und Vermieter die Abwasserleitungen gemäß der DIN Norm 1986-30 auf ihre Dichtigkeit überprüfen müssen. Danach sollen Leitungen nach ihrem Einbau alle 30 Jahre überprüft werden. Es obliegt den Bundesländern und Gemeinden, diese Fristen zu konkretisieren. Dieser lange Zeitraum dürfte jedoch nicht genügen, um von einer laufenden Wartung zu sprechen, so dass die Prüfkosten zu Lasten des Vermieters gehen.

Wartungskosten bei Rauchmeldern

Die Landesbauordnungen verpflichten Vermieter Rauchwarnmelder zu installieren. Dabei geben sie dem Eigentümer ein Wahlrecht, ob er die Wartungspflicht auf den Mieter überträgt oder selbst die Wartungsarbeiten übernimmt und die Prüfkosten auf den Mieter umlegt.

Der Mieter kann nicht einwenden, dass er selber Rauchwarnmelder installiert habe. Auf diese Alternative braucht sich der Vermieter nicht einzulassen. Denn aufgrund der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht und der Gewährleistung der Sicherheit aller Mieter sei es ihm nicht zuzumuten, auf den Mieter zu vertrauen, dass er der ihm übertragenen Verkehrssicherungspflicht bedingungslos nachkomme (AG Lübeck NZM 2008, 929). Insbesondere gelte dies, wenn der Mieter nicht nachweise, dass die von ihm installierten Rauchmelder fachgerecht und termingerecht gewartet werden (AG Hamburg-Barmbek ZMR 2012, 780).

Mietverträge mit Öffnungsklauseln

Soweit Rauchmelder nachträglich installiert werden und mietvertraglich die Wartungskosten nicht erwähnt sind, stellt der BGH darauf ab, wie Vermieter und Mieter die neu angefallenen Betriebskosten behandelt hätten, wenn sie bereits bei Abschluss des Mietvertrages von deren späteren Anfall gewusst hätten (BGH WuM 2007, 571). Im Idealfall enthalten Mietverträge „Öffnungsklauseln“. Darin wird vereinbart, dass bei Mietvertragsabschluss noch unbekannte Betriebskosten, soweit sie nachträglich anfallen, auf den Mieter umgelegt werden können.

Soweit Wartungsarbeiten Dienstleistern übertragen werden, müssen Vermieter darauf achten, dass in den berechneten Wartungskosten keine Instandhaltungsanteile berechnet werden (Vollwartungsvertrag). Instandhaltungsanteile sind keine Betriebskosten. Sie sind vor der Umlage heraus zu rechnen.

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