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Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus?

Für Vermieter erscheint die Heizkostenverordnung oft als organisatorisches Schreckgespenst, da sie zur verbrauchsabhängigen Abrechnung des Energieverbrauchs zwingt. Für Mieter eröffnet oft sich eine Möglichkeit, Kosten einzusparen. Über ihre Anwendbarkeit herrscht oft Unklarheit.

Welchen Inhalt hat die Heizkostenverordnung?

Rechtsgrundlage ist § 2 HeizkostenV. Grundsätzlich schreibt die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Abrechnung des Energieverbrauchs des Mieters mit einem Anteil von mindestens 50 % vor. Ziel ist, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Verhalten anzuhalten.

Weiterführende Infos: Heizkostenverordnung – Was Mieter und Vermieter über die HeizkostenV wissen müssen

Wann entfällt die Anwendung der Heizkostenverordnung?

Eine Ausnahme besteht dann, wenn ein Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine dieser Wohnungen selbst bewohnt. Ist dies der Fall, können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung nicht anwendbar sein soll und demgemäß der Vermieter nicht verpflichtet ist, den Energieverbrauch des Mieters verbrauchsabhängig abzurechnen.

Die Parteien können also „ rechtsgeschäftlich vereinbaren“, dass der Energieverbrauch des Mieters ausschließlich nach einem zu vereinbarenden Umlageschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl, umbauter Raum) abgerechnet wird und der eigentliche Verbrauch des Mieters nicht erfasst wird.

Die Parteien können für den Energieverbrauch aber auch eine Heizungs und Warmwasserpauschale, eine generelle Nebenkostenpauschale oder eine Inklusivmiete vereinbaren.

Gleichermaßen können die Parteien auch vereinbaren, dass nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden soll. Das Gesetz hält beide Möglichkeiten offen.

Hintergrund ist, dass sich in einem solchen Ausnahmefall beide Parteien bemühen werden, auch ohne verbrauchsabhängige Abrechnung den Energieverbrauch möglichst gering zu halten. Außerdem erscheint der Aufwand für die Verbrauchserfassung in Zweifamilienwohnhäusern oft als unverhältnismäßig hoch.

Kein Ausnahmefall liegt vor, wenn ein Gebäude zwar nicht mehr als zwei Wohnungen hat, aber zusätzliche Gewerbeeinheiten besitzt. Gleiches gilt, wenn in einem Zweifamilienwohnhaus die Wohnungen verschiedenen Wohnungseigentümer gehören und eine davon vermietet ist (OLG Düsseldorf, FGPrax 2004, 11) oder wenn beide Eigentumswohnungen vermietet sind.

Einzug oder Auszug des Vermieters

Wohnte der Vermieter bislang nicht selbst im Zweifamilienwohnhaus und wurde das Haus ausschließlich von Mietern bewohnt, musste zwingend nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Zieht dann ein Mieter aus und zieht der Vermieter selbst ein, ist er an die vertragliche Vereinbarung mit dem verbleibenden Mieter gebunden. Er muss also weiterhin nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn mietvertraglich vereinbart wurde, dass für diesen Fall die Anwendung der Heizkostenverordnung entfallen soll.

Zieht der Vermieter aus einem Zweifamilienwohnhaus aus, entfällt die Ausnahmeregelung, soweit bislang verbrauchsunabhängig abgerechnet wurde. Verlangt einer der Mieter dann die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung, muss der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen.

Neubestimmung des Abrechnungsmaßstabs

Kommt es in einem Zweifamilienwohnhaus nachträglich zur Abrechnung nach der Heizkostenverordnung, sollte der verbrauchsabhängige Anteil mit dem Mindestsatz von 50 % abgerechnet werden.

War bislang eine Energiekostenpauschale vereinbart, sollte ebenfalls ein Verteilungsmaßstab von 50 % gewählt werden. Wurde zur Abgeltung aller Nebenkosten eine Nebenkostenpauschale vereinbart, bleibt den Parteien nichts anderes übrig, als sich auf einen anteiligen Festbetrag für die Energiekosten zu verständigen und den Restbetrag verbrauchsabhängig abzurechnen.

Weiterführender Link: Nebenkostenabrechnung beim Zweifamilienhaus

10 Antworten auf "Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus?"

  • Kirsten Weynans
    18. Juli 2015 - 10:23 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin ein Eigentümerin eines Zweifamilienhauses. Meine Mutter überschrieb mir das Haus und wohnt weiterhin in der EG-Wohnung. Nun möchte ich die Wohnung im OG vermieten evtl. möbliert vermieten und bin etwas ratlos wegen der Heizkostenabrechnung. Verstehe ich es richtig, da ich das Haus nicht selbst bewohne, entfällt die Ausnahmeregelung?

    Freundliche Grüße

    Kirsten Weynans

    • Dennis Hundt
      18. Juli 2015 - 13:12 Antworten

      Hallo Kirsten,

      richtig, für die pauschale Abrechnung – unabhängig von der Heizkostenverordnung – muss der Eigentümer selbst in seinem Zweifamilienhaus wohnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus August
    17. Oktober 2017 - 12:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt.

    Frage zu §2 HeizkostenV: Vermieter und Mieter wohnen in einem zentral beheiztem Haus. Es wurde eine Pauschale vereinbart. => Mieter hat keinen Anspruch gegenüber Vermieter nach Verbrauch abgerechnet zu werden.

    Wenn Vermieter die notwendigen Maßnahmen einleitet:
    Zählereinbau und Nachweis der Heizkosten (und was noch)

    Hat der Vermieter einen Anspruch gegenüber dem Mieter (ggf. gegen dessen Willen), verbrauchsabhängig abzurechnen?

    Vielen Dank.

  • Martina
    16. November 2018 - 13:59 Antworten

    Hallo Zusammen,

    Ich wohne seit 2006 in einer Wohnung, zum Einzug waren es noch 2 WE inkl der Vermieterin neben an! Allerding änderte sich das nach einigen Jahren und eine 3. Partei zog in eine kleine Wohnung. Ich habe NIE eine Abrechung erhalten da ich keine Wärmeerfasser an den Heizkörpern habe obwohl ich das schon mehrfach erwähnt hatte! Nun gibt es auch noch Theater, sie kündigte mir im zum 30.11. wegen Eigenbedarf fristgerecht doch die Tochter möchte nun nicht mehr hier einziehen……ist das denn so rechtens?

    Lieben Dank

  • Christel Ehrenfried
    24. Juli 2019 - 02:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Eigentümer eines Zweifamilienhauses. 1 Wohnung ist vermietet, die zweite Wohnung bewohne ich mit meiner Familie. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt anteilig verbrauchskostenabhängig, beide Wohnungen sind mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet. Eine Besonderheit besteht jedoch insofern, dass ich unsere Wohnung überwiegend mit einem Dauerbrennofen mit Holz beheize u. die ausgewiesenen Einheiten an unseren Heizkörpern demzufolge sehr gering sind. Das Verhältnis Mieter zu Eigentümer betrug in der vergangenen Heizperiode 90 % zu 10 %. Lt. Verordnung kann ich die Ölrechnungen wohl nur im Verhältnis 70 % zu 30 % abrechnen, bzw. den Rest wohl über die anteilige Wohnfläche. Dies ist nachteilig für mich als Eigentümer, da ich die wesentlich höhere Wohnfläche bewohne. Gibt es eine weitere Möglichkeit, dass meine Kosten bzgl. des Kaufs des Holzes zumindest zum Teil Berücksichtigung finden. Für Ihren Rat bedanke ich mich.

    Freundliche Grüße

    Christel E.

    • Dennis Hundt
      24. Juli 2019 - 10:20 Antworten

      Hallo Christel,

      mir fällt keine gute Lösung ein. Es ist leider nie ganz fair. Auch Bewohner die lange verreisen und daher wenig Heizkosten verursachen haben hier z.B. einen Nachteil.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christel Ehrenfried
    24. Juli 2019 - 10:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    vielen Dank für Ihre Antwort. Mir würde zum besseren Verständnis noch weiterhelfen, wenn Sie mir bestätigen, dass ich zunächst die Heizkosten dem Mieter mit 70 % in Rechnung stelle und die restlichen
    20 % bis zum tatsächlich ermttelten Verbrauch aufteile nach dem Schlüssel der jeweiligen Wohnfläche. Oder begehe ich da einen Denkfehler? Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Kann Sie nur weiterempfehlen.

    Freundliche Grüße
    Christel E.

  • Bernd Müller
    3. September 2019 - 12:04 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    aktuell bewohnt meine Familie ein Einfamilienhaus.
    Nach Umbauarbeiten werden die folgenden Wohneinheiten vorhanden sein:

    – EG-Whg. (selbstbewohnt),
    – 1. OG-Whg. (vermietet),
    – Mansarde (selbstgenuzt).

    Alle Wohnungen besitzen eine Wohnungsabschlusstür zum zentralen Treppenhaus.
    Die Mansarde besteht aus 5 Räumen (ca. 85 qm) inkl.Gäste-WC und Waschbecken aber ohne Küche. Die Masarde soll ausschließlich von mir zu Lagerzwecken (nicht beruflich/ gerwerblich) genutzt werden.
    Liegt in der finalen Konstellation immer noch ein Zweifamilienhaus vor, für das die Anwendung der Heizkostenverordnung im Mietvertrag abbedungen werden könnte?
    Ich würde gerne verbrauchsunabhängig abrechnen.

    Beste Grüße

    Bernd Müller

    • Dennis Hundt
      4. September 2019 - 06:52 Antworten

      Hallo Bernd,

      ich kann die Frage leider nicht klar beantworten, fürchte aber, dass es sich nicht mehr um ein Zweifamilienhaus handelt. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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