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Änderung des Verteilerschlüssels durch Vermieter erlaubt?

Zahlt der Mieter Nebenkosten, erfolgt die Umlage nach einem bestimmten Verteilerschlüssel. Geht es um die Änderung des Verteilerschlüssels sind zwei Fallgestaltungen zu unterscheiden.

Wir zeigen in diesem Artikel ob und wie der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Umlage der Nebenkosten verändern darf.

Eine Veränderung des Verteilerschlüssels kann zu großen Verschiebungen bei den Mieter-Belastungen führen, daher ist das Thema besonders für Mieter interessant.

I. Es gibt keine vertragliche Vereinbarung

Ist mietvertraglich kein bestimmter Verteilungsschlüssel vereinbart, sind die Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a I BGB). Verbrauchskosten für Warmwasser und Heizung sind verbrauchsabhängig abzurechnen. Die Bestimmung der Umlegungsmaßstäbe kann der Vermieter nach billigem Ermessen vornehmen. Diese Fallgestaltung soll hier nicht erörtert werden.

II. Es besteht eine vertragliche Vereinbarung

Praxisrelevanter ist folgende Gestaltung: Im Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter regelmäßig einen bestimmten Verteilerschlüssel zur Umlage der anfallenden Nebenkosten. Aus sachlichen Gründen kann sich im Laufe des Mietverhältnisses auf Seiten des Vermieters das Bedürfnis ergeben, einen bislang maßgeblichen Verteilerschlüssel zu ändern.

Rechtsgrundlage hierfür ist § 556a II BGB.

Voraussetzungen im Überblick:

  1. Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter erklären, dass er die Nebenkosten abweichend vom bisherigen Verteilerschlüssel zukünftig ganz oder teilweise nach einem Maßstab umlegen wird, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
  2. Die Erklärung ist in Textform zu verfassen (§ 126b BGB).
  3. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Rückwirkung ist ausgeschlossen.
  4. Bislang in der Miete enthaltene Nebenkosten (Inklusivmiete) sind aus der Miete heraus zu rechnen.

Im Detail muss beachtet werden:

Die Vorschrift ist anwendbar, wenn eine bestimmte Kostenart bislang ohne Berücksichtigung des erfassten Verbrauchs oder Verursachung abgerechnet wurde. Praktisch relevant ist der Fall, dass der Mieter von einer Inklusivmiete oder Pauschalmiete zur verbrauchsabhängigen Nebenkostenabrechnung übergehen möchte. Der Vermieter kann also nicht beliebig den Umlegungsmaßstab ändern.

Ungeachtet der gesetzlichen Möglichkeit kann der Vermieter mit seinem Mieter natürlich problemlos auch mietvertraglich einen anderen Verteilerschlüssel vereinbaren. Ist eine Vereinbarung nicht möglich, bleibt dem Vermieter der Weg über § 556a II BGB.

Die Vorschrift gesteht dem Vermieter ein Recht zur Änderung zu. Der Mieter selbst hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter von der Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht. Insbesondere hat der Mieter keinen Anspruch auf Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten. Auch ist der Mieter selbst nicht berechtigt, Verbrauchserfassungsgeräte einzubauen und dann vom Vermieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu verlangen.

Entscheidend ist, dass eine Verbrauchs- oder Verursachungserfassung erfolgt. Nur dann ist der Änderungswunsch des Vermieters sachlich gerechtfertigt. Es genügt also nicht, einen Verteilerschlüssel zu bestimmen, der lediglich die Personenzahl erfasst. Ebenso wenig genügt der bloße Wunsch des Vermieters zu einer Nettomiete übergehen und die Nebenkosten allgemein gesondert abrechnen zu wollen. Die Änderungsmöglichkeit des Gesetzes beschränkt sich auf Kostenarten, über die eine Verbrauchserfassung erfolgen kann.

In der Regel wird der Vermieter nicht zuletzt nach Vorgabe der Heizkostenverordnung den Warmwasser und Heizungsverbrauch des Mieters verbrauchsabhängig abrechnen. Diese Fallgestaltung kann vor allem auch dann relevant werden, wenn der Vermieter in einem Zweifamilienwohnhaus selbst eine Wohnung unbewohnte und bis dahin von der verbrauchsabhängigen Abrechnung nach der Heizkostenverordnung befreit war. Zieht er aus, muss er zwangsläufig nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abrechnen.

Link: Anwendung der Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus?

Die Änderung kann der Vermieter gegenüber dem einzelnen Mieter erklären. Aus Praktikabilitätsgründen der Abrechnung macht die Änderung aber nur Sinn, wenn alle betroffenen Mietverträge angepasst werden.

Der Vermieter erklärt die Änderung, indem er den Mieter informiert. Der Mieter muss und braucht nicht zuzustimmen. In der Erklärung muss der Vermieter klar den Umfang der Vertragsänderung erkennen lassen. Soll der Mieter künftig Vorauszahlungen leisten, ist deren Höhe anzugeben.

22 Antworten auf "Änderung des Verteilerschlüssels durch Vermieter erlaubt?"

  • Melanie I,
    28. Juli 2015 - 19:00 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    bezüglich Ihres Artikels habe ich eine Frage.

    Lt. Mietvertrag habe ich einen Nebenkostenanteil von 30%. Dieser wurde Handschriftlich vom Vermieter verfasst.

    Bei meinem Einzug 2012 war die EG Wohnung mit zwei Personen belegt. Ich bewohne die OG Wohnung alleine.

    Als sich das Ehepaar getrennt hat und die Frau in der Wohnung verblieb, wurden mir in der Nebenkostenabrechnung 50% berechnet. Ohne Ankündigung.

    Ist das Rechtens? Ich bin leider bis dato nicht an den Vermieter herangetreten, da der Vermieter in Rechtsangelegenheiten Fachwissen hat und ich keinen Streit möchte.

    Ich freue mich über eine Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Melanie I.

    • Dennis Hundt
      28. Juli 2015 - 19:46 Antworten

      Hallo Melanie,

      ich weiss leider nicht, was Sie mit 30% meinen oder besser gesagt, was Sie für einen Verteilerschlüssel vereinbart haben. Der Vermieter scheint die 30% als Schlüssel für die Personen zu sehen, aber auch das macht nicht wirklich Sinn, da wir so auf 90 und nicht 100% kommen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie I,
    30. Juli 2015 - 19:25 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich vergaß zu erwähnen, dass es einen Anbau gibt, wo eine Logopädische Praxis untergebracht ist.

    Dieser Raum wird nur zu bestimmten Zeiten genutzt.

    Diese Mieterin wird geringfügig an den Nebenkosten beteiligt.

    Zitat Mietvertrag: Die Kosten der zentralen Heizungsanlage, Warmwasserversorgung mit 30% Abrechnung Gas + Abwasser,Wasser, Müll, Hausversicherung,Gemeinschaftsstrom jeweils 30% des Hauses.

    In der letzten, mit Kugelschreiber auf einem Din4 Blatt, geschriebenen Nebenkostenabrechnung 2013/2014 wurden
    mir für Gas 30% und 50% für Strom (Jahres.-Schlussabrechnung) und Wasser berechnet.

    Schornsteinfeger und Gebäudeversicherung zu 1/3.

    Bei den Abgaben habe ich keinen Prozentwert. Dort gigt es nur einen Geldbetrag.

    Ich bin mir nicht sicher ob es alles so Rechtens ist.

    Ich freue mich nocheinmal von Ihnen zu hören und bedanke mich im Voraus.

    Freundliche Grüße,
    M.I

  • Fotiadis
    7. Dezember 2015 - 18:27 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    wir haben seit kurzem ein Zweifamilienhaus EG 94m2, OG 94m2 und Dachgeschoss 33m2 geerbt. Das Haus hat eine Gas Zentralheizung wo an jedem Heizkörper nach dem Verdunstungsprinzip Röhrchen angebracht sind die einmal jährlich abgelesen werden. Die Anzahl der Personen die das Haus bewohnen sind 5.
    EG 2P, OG 2P, DG 1P.
    Nun sehe ich beim Verteilungsschlüssel der Heizung im Vertrag 50% nach Wohnfläche und 50% nach dem Verbrauchswert. Ist die so richtig oder sollte hier der Verteilungsschlüssel geändert werden.

    • Dennis Hundt
      8. Dezember 2015 - 07:54 Antworten

      Hallo Herr Fotiadis,

      der Verbrauch muss nach Heizkostenverordnung mit 50 bis 70 Prozent abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Johannes W.
    23. Februar 2016 - 00:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in Folge eines Wechsels in der Hausverwaltung von 2013 auf 2014 wurde für unsere Mietwohnung die Nebenkostenabrechnung für die Müllabfuhr von Basis Miteigentumsanteil auf Basis Personen*Monate umgestellt. Da wir die Wohnung mit zwei Kindern bewohnen ist die neue Regelung für uns von Nachteil.

    Im Mietvertrag wurde damals als Basis der Miteigentumsanteil vereinbart. Weiterhin steht im Mietvertrag: „Der Vermieter kann während der Mietzeit bei Vorliegen eines sachlichen Grundes zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraumes den Verteilungsschlüssel neu bilden.“

    Gelten die oben im Artikel aufgeführten Voraussetzungen (z.B.: Die Erklärung ist in Textform zu verfassen (§ 126b BGB).Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Rückwirkung ist ausgeschlossen.) auch in diesem Fall oder betrifft dies nur Heizkostenabrechnungen?

    Sehen Sie hier bei einer Auseinandersetzung Aussicht auf Erfolg?

    Mit freundlichen Grüßen
    Johannes W.

    • Dennis Hundt
      23. Februar 2016 - 07:30 Antworten

      Hallo Johannes,

      das Gesetz „§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“ sagt es ganz deutlich. In Textform und im Voraus. Lesen Sie im Zweifel nochmals selbst nach und beziehen Sie sich gegenüber der neuen Hausverwaltung auf §556a BGB.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Heinzmann
    5. August 2016 - 20:41 Antworten

    Hallo
    In meinem Mietvertrag steht ein „Verteilerschlüssel“ für die Abrechnung der Betriebskosten nur mit „qm Wohnfläche“ für folgende Punkte :
    G – Gartenpflege ; H – Grundsteuer ; I – Hauswart ; K – Gebäudereinigung ; L – Gebäudeversicherung ; P – Wartung Feuerlöscher, Wartung Elektroinstallationen, Dachrinnenreinigung, Überprüfung Blitzschutzanlage, Wartung Klima- und Lüftungsanlage.
    Laut Mietvertrag ist ein Verteilerschlüssel nach Kopfzahl geregelt für :
    B – Beleuchtung außerhalb der Mieträume ; C – Müll, Abfallbeseitigung ; D – Wasserversorgung, Entwässerung, Zählermiete.

    Heute (05.08.2016) kam die Abrechnung für dieses Mietjahr mit der Angabe, das der Verteilerschlüssel von vorher 50 % Grundkosten (Wohnfläche) und 50 % nach Verbrauch jetzt auf 30 % Grundkosten (Wohnfläche) und 70% Verbrauch nach der novellierten Heizkostenverordnung geändert wird.

    Kann der Vermieter den Verteilerschlüssel ohne weitere Angaben einfach so für uns gravierend verändern?

    Herzliche Grüße
    Sabine Heinzmann

    • Dennis Hundt
      8. August 2016 - 12:28 Antworten

      Hallo Sabine,

      bei der Abrechnung der Heizkosten ist der Vermieter an die Heizkostenverordnung gebunden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heidelinde Bott
    8. November 2016 - 14:00 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,
    eine Frage zur Änderung des Verteilerschlüssels der Müllgebühren.
    Kann ich als Mieter die Entgegennahme des Zugangschips verweigern, wenn mir keine Transparenz der zu erwartenden Kostenbstandteile (nach Widerspruch) mitgeteilt wurden?
    Nach meiner Auffassung gehe ich mit der Unterschrift einen Vertrag ein, dessen zuküftige damit verbundenen Kosten ich akzeptiere.
    Nach BGB 556a (3) muß ich ja eine Verteuerung nicht hinnehmen.
    Vielen Dank und herzliche Grüße aus Erfurt

    • Dennis Hundt
      9. November 2016 - 11:15 Antworten

      Hallo Heidelinde,

      es ist m.E. absolut üblich, das die Müllgebühren nach Gewicht erfasst werden (sofern die Technik vorhanden ist). Es sollte im Interesse aller Mieter sein, eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne T.
    19. Januar 2017 - 14:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Opa ist 01/16 verstorben. Ich habe im November 2016 die Nebenkostenabrechnung vom betreuten Wohnen erhalten und auch bezahlt. Im Dezember 2016 kam eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung. „In der Vergangenheit wurde ein unzulässiger Verteilerschlüssel der Gesamtquadratmeter zu Grunde gelegt. Nebenflächen wie Flure, Eingänge, Treppenhäuse und Aufzüge gehören in der Verteilerberechnugn nicht zu den Nutzflächen nach DIN 277 (2016) und sind in dieser nicht zu berücksichtigen.“ Deswegen muss jetzt nochmal eine Nachzahlung beglichen werden.
    Kann das betreute Wohnen die Nebenkosten einfach so ändern, ohne den Mieter über die Änderung zu informieren? Muss sowas nicht schriftlich geändert werden?
    Mit freundlichen Grüßen

  • Kathrin Siefel
    27. Januar 2017 - 14:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir bewohnen selbst eine Wohnung unseres Zweifamilienhauses. Wir haben Heizkostenzähler, haben sie aber bisher die Gas-Nebenkosten nach qm abgerechnet. Dürfen wir für 2016 einfach auf die Heizkostenzähler in der Abrechnung umsteigen oder hätten wir dies bspw. vorher (letztes Jahr) ankündigen müssen?

    Danke und beste Grüße,
    Kathrin Siefel

  • R. Sobek
    22. Mai 2017 - 12:33 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir haben einen Mietvertrag, in dem die Umlage u.a. der Wasserkosten nach Wohnungsfläche erfolgt. Nach dem Tod der Vermieter übernahm eine Gesellschaft das Objekt. Danach traten viele Änderungen ein, insbesondere wurde eine zusätzliche Wohnung geschaffen und zogen mehrere Familien mit Kindern in die Wohnungen ein, sodass die Personenzahl erheblich erhöht wurde. Eine Umlage nach qm ist daher nicht mehr gerecht.
    Kann auch der Mieter in einem solchen Fall trotz der alten Vertragsregelung den Wechsel zu einer gerechteren und realistischeren Umlage verlangen? Obwohl dies auch eine Änderung bei den anderen „neuen“ Mietparteien bedeuten würde?

    Herzlichen Dank und beste Grüsse

    • Dennis Hundt
      23. Mai 2017 - 07:57 Antworten

      Hallo R. Sobek,

      die Kostenumlage nach Wohnfläche ist die üblichste Variante und auch die vom BGB vorgeschriebene, sofern kein anderer Schlüssel vereinbart wurde. Die Umlage ist nie zu 100% fair.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • R. Sobek
        23. Mai 2017 - 12:10 Antworten

        Herzlichen Dank Herr Hundt !!

  • Renate Schuchardt
    20. November 2017 - 17:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt, gerade ist uns ein Brief unseren Vermieters ins Haus gesegelt.
    Einbau von Wasseruhren und Berechnung nach Verbrauch- sehr sinnvoll.
    In diesem Zuge sollen aber auch die Müllgebühren von pro Kopf nun auf Berechnung nach Wohnfläche umgestellt werden. Das ist total ungerecht, 4 Personen produzieren nun mal mehr Müll als 2.
    Das bedeutet, wir müssen zukünftig deutlich mehr zahlen, die anderen Haushalte mit 1-2 Kindern weniger?
    Gibt es dafür eine Rechtsgrundlage? Von einem Scannersystem für die Müllbehälter war übrigens nicht die Rede.
    Danke für Ihre Antwort
    R.Schuchardt

    • Dennis Hundt
      20. November 2017 - 19:32 Antworten

      Hallo Renate,

      schauen Sie in Ihren Mietvertrag – welcher Verteilerschlüssel ist dort für Müll vereinbart? Die Wohnfläche ist im Übrigen der im BGB genannte Schlüssel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tayfun Ugur
    25. November 2017 - 19:23 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe als Vermieter folgende Frage:
    die Bestandsverträge der neu kauften Immobilien sehen als alleinigen Verteilerschlüssel für verbrauchsabhängige Bertriebskosten (z.B. Wasser, Müllabfuhr) die Wohnfläsche vor. Dies ist für uns als Vermieter ohne Belang, führt aber zu erheblichen Ungerechtigkeiten. Ein Mieter der alleine in einer 65 qm Wohnung lebt zahlt Anteilig genauso viel für die Wasserversorgung wie eine dreiköpfige Familie in der gleichgroßen Wohnung neben an.

    Meine Frage: ist es möglich einseitig den Verteilerschlüssel auf die Personenzahl zu ändern? Oder müssen ALLE Mieter vorab zustimmen?

    Danke und Gruß

    • Dennis Hundt
      27. November 2017 - 16:55 Antworten

      Hallo Tayfun,

      bitte den Artikel oben lesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vivian Steinmacher
    15. Dezember 2017 - 13:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Wir rechnen den Wasserverbrauch nach m² ab und möchten auf Personenzahl umändern. Können wir das noch für 2017 tun oder erst für 2018??

    Vielen Dank für Ihre Antwort und mit frundlichen Grüßen,

    Vivian Steinmacher

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