Kann der Vermieter Abrechnungsmaßstab ändern? – Voraussetzungen

Zahlt der Mieter Nebenkosten, kommt es darauf an, wie diese berechnet werden. Im Mietvertrag wird deshalb regelmäßig ein bestimmter Abrechnungsmaßstab (Verteilerschlüssel, Umlageschlüssel) vereinbart. Ist mietvertraglich nichts vereinbart, bestimmt das Gesetz als Abrechnungsmaßstab die Wohnfläche (§ 556a I BGB).

A. Grundsatz: Ein vereinbarter Abrechnungsmaßstab ist unveränderlich

Haben die Parteien mietvertraglich einen bestimmten Abrechnungsmaßstab vereinbart, hat der Vermieter grundsätzlich keine Möglichkeit, diesen Abrechnungsmaßstab einseitig und willkürlich nach eigenem Ermessen abzuändern (LG Bautzen WuM 2001, 288).

Ist beispielsweise als Abrechnungsmaßstab die Wohnfläche vereinbart, kann der Vermieter nicht auf die Personenzahl umstellen oder den umbauten Raum zu Grunde legen. Er würde dann unzulässigerweise die vertragliche Vereinbarung verändern. Dies wäre ein klarer Vertragsbruch.

Will der Vermieter den Abrechnungsmaßstab ändern, muss er eine solche Änderung des Abrechnungsmaßstabs ausdrücklich mit dem Mieter vereinbaren. Ausnahmsweise kann er nach Maßgabe der gesetzlichen Regelung des § 556b II BGB vorgehen (siehe dazu 2.2.).

Umgekehrt kann auch der Mieter keine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, wenn er mietvertraglich als Abrechnungsmaßstab die Wohnfläche oder die Personenzahl vereinbart hat (LG Berlin NZM 2001, 707).

Ungeachtet dessen ist der Vermieter nach Maßgabe der Heizkostenverordnung (Ausnahme: §§ 2, 9 HeizkostenV) verpflichtet, den Energieverbrauch des Mieters mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen.

B. Ausnahmen: Abänderungsmöglichkeiten des Vermieters

1. Festlegung des Abrechnungsmaßstabs nach billigem Ermessen des Vermieters

Mietvertraglich können die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter den Abrechnungsmaßstab nach „billigem Ermessen“ bestimmt. Entspricht seine Entscheidung nicht der Billigkeit, ist sie für den Mieter unverbindlich (§ 315 III BGB).

2. Abänderung des Abrechnungsmaßstabs durch die Vermieter

2.1. Vertraglich vereinbarte Abänderung des Abrechnungsmaßstabs

Es bleibt den Parteien des Mietvertrages unbenommen, einvernehmlich den bestehenden Mietvertrag und damit den vereinbarten Abrechnungsmaßstab abzuändern. Will der Mieter die Änderung nicht akzeptieren, muss er ausdrücklich ablehnen.

Der Mieter kann der Vertragsänderung auch stillschweigend zustimmen, wenn der Vermieter den Abrechnungsmaßstab einseitig ändert und der Mieter vorbehaltslos weiterhin Vorauszahlungen leistet oder eine entsprechende Nebenkostenabrechnung akzeptiert.

2.2. Gesetzliche begründete Abänderung des Abrechnungsmaßstabs

Eine gesetzliche Regelung zur Abänderung des Abrechnungsmaßstabs findet sich in § 556 a II BGB. Danach ist der Vermieter berechtigt, Nebenkosten zukünftig abweichend von einer getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Abrechnungsmaßstab umzulegen, der dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung des Mieters Rechnung trägt. Vereinbarungen, die dem Vermieter über diese gesetzliche Regelung hinausgehende Befugnisse einräumen, sind unwirksam. Die Regelung des § 556 II BGB ist insoweit abschließend. Stichwort ist also die verbrauchs- oder verursachungsabhängige Abrechnung.

a. Anwendungsbereich des § 556 II BGB

Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Gesetzgeber den verbrauchsbewussten und ökonomischen Energieverbrauch fördern möchte. Die gesetzliche Änderungsmöglichkeit beschränkt sich also auf Nebenkosten, bei denen eine Verbrauchs- oder Verursachungserfassung überhaupt erfolgen kann. Als solche Nebenkosten kommen insbesondere die Energiekosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung sowie die Müllgebühren in Betracht.

Die Vorschrift ist nur anwendbar, wenn eine Kostenart bislang ohne Erfassung des Verbrauchs- oder der Verursachung abgerechnet wurde. Soweit Verbrauchserfassungsgeräte (z.B. Verdunstungsröhrchen am Heizkörper) bereits vorhanden sind, stört dies nicht. Ausreichend ist, die Nebenkosten mit einem Festanteil und einem Verbrauchsanteil zu kombinieren.

Die Vorschrift soll nicht zur Anwendung kommen, soweit im Rahmen eines Mietverhältnisses bereits ein Festkosten- und ein Verbrauchsanteil vereinbart sind. Aber auch hier ist die Anwendbarkeit eher zu bejahen, soweit die Zielrichtung des Gesetzes (verbrauchsbewusste Energienutzung) verfolgt wird.

Die Vorschrift ist auch bei preisgebundenem Wohnraum anwendbar. Auch hier entspricht sie dem Gesetzeszweck. Im Gewerbemietrecht ist die Vorschrift hingegen nicht anwendbar. In diesem Bereich ist der Vermieter auf das Einvernehmen mit dem gewerblichen Mieter angewiesen und kann einseitig keine Änderungen veranlassen.

b. Ziel ist die verbrauchs- oder verursachungsabhängige Erfassung von Nebenkosten

Voraussetzung ist also, dass eine verbrauchs- oder verursachungsabhängige Erfassung bezweckt wird. Nicht ausreichend ist, wenn der Vermieter lediglich den Abrechnungsmaßstab von Wohnfläche auf Personenzahl oder umgekehrt abändern will. Ebenso wenig genügt es, wenn der Vermieter von einer Inklusivmiete zur Nettomiete übergehen möchte (LG Augsburg WuM 2004, 148). Auch der Übergang zu einer Mietpauschale ist nicht Sinn der Regelung.

In einem Mehrfamilienhaus macht die Abänderung des Abrechnungsmaßstabs es für den Vermieter nur Sinn, wenn alle Mieter betroffen sind. Wollte er die Nebenkostenabrechnung mit unterschiedlichen Abrechnungsmaßstäben erstellen, wäre dies technisch nahezu unmöglich und letztlich ungerecht und in der Konsequenz wohl auch unwirksam.

c. Vermieter muss die Heizkostenverordnung beachten

Die Art und Weise der Verbrauchserfassung richtet sich beim Energieverbrauch mithin nach der Heizkostenverordnung. Danach muss der Vermieter den Verbrauch exakt erfassen. Einfache Schätzungen genügen nicht. Die Heizkostenverordnung hat immer Vorrang.

Hat der Vermieter bislang nicht entsprechend der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet, kann er nach § 556 II BGB verfahren und künftig verbrauchsabhängig nach Maßgabe der Heizkostenverordnung abrechnen.

d. Informationspflicht und Vorlaufzeit

Will der Vermieter von dieser Regelung Gebrauch machen, muss er den Mieter vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes informieren. Die Abänderung im laufenden Abrechnungsjahr ist nicht zulässig (§ 556a II S. 2 BGB). Eine rückwirkende Änderung ist ausgeschlossen.

e. Textform

Die Erklärung hat in Textform zu erfolgen (§ 126b BGB). Andernfalls ist sie unwirksam.

Der Vermieter muss den Umfang der Vertragsänderung nachvollziehbar darstellen (LG Hamburg ZMR 1998, 36). Vorauszahlungen sind anzupassen. Begründen braucht der Vermieter die Änderung nicht (BGH GE 2003, 1153). Um beim Mieter Verständnis zu erwecken, empfiehlt sich zumindest der Hinweis auf § 556a II BGB. Der Mieter braucht nicht zuzustimmen. Aufgrund der Gesetzesregelung hat der Vermieter Anspruch auf die Änderung.

f. Inklusivmieten und Mietpauschalen sind zu korrigieren

Soweit die vom Vermieter künftig verlangten Nebenkosten in der Miete enthalten sind, muss der Vermieter die Miete entsprechend herabsetzen (§ 556a II S.3 BGB). Somit kann der Vermieter auch von einer Inklusivmiete und einer Teilinklusivmiete zu einer verbrauchs- oder verursachungsbezogenen Abrechnung wechseln. Gleiches gilt für eine Mietpauschale. Der Vermieter muss die Herabsetzung der Miete zusammen mit der Änderung erklären. Andernfalls soll sie unwirksam sein (AG Münster WuM 1994, 613).