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Nebenkosten: Abrechnungszeitraum ändern

Manchmal ärgern sich Vermieter und Mieter jedes Jahr über die Lage des Abrechnungszeitraums, über den die Nebenkostenabrechnung für die Vorauszahlungen der Mieter zu erstellen ist.

So kann etwa im Mietvertrag ein Abrechnungszeitraum vom 01.05 bis 30.04. des Folgejahres für die Nebenkosten vereinbart sein, obwohl aufgrund der bestehenden Versorgungsverträge ein Abrechnungszeitraum vom 01.01. bis zum 31.12. für den Vermieter weitaus weniger Rechenaufwand erfordern würde.

Umgekehrt wundern sich Mieter beispielsweise darüber, warum der Vermieter kein Heizöl in Zeiten kauft, in denen dieses besonders günstig ist. Daher ist in bestimmten Fällen eine Änderung der Lage des Abrechnungszeitraums rechtlich zulässig und sinnvoll.

Diese Vorteile kann ein anderer Abrechnungszeitraum bieten

Neben der bereits genannten Arbeitsvereinfachung aufgrund der Anpassung an die Abrechnungen der Versorger kann eine andere Lage des Abrechnungszeitraums Vermietern und Mietern folgende Vorteile bieten:

  • Vereinheitlichung der unterschiedlichen Abrechnungszeiträume für Heiz- und sonstige Nebenkosten (da der jährliche Abrechnungszeitraum weder mit dem Kalenderjahr identisch sein muss noch die Abrechnungszeiträume für alle Nebenkosten einheitlich sein müssen, sind etwa unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Heiz- und sonstige Nebenkosten möglich)
  • Schnelle Begleichung der Kosten für das zu einem bestimmten Zeitpunkt besonders günstig zu erwerbende Heizöl, wofür der Vermieter bei einem anderen Abrechnungszeitraum über eine längere Zeit in Vorleistung treten müsste oder sonst keine Gelder hätte 

An den Mietvertrag ist der Vermieter grundsätzlich gebunden

In der Praxis vereinbaren Vermieter in der Regel mit ihren Mietern, dass diese monatlich neben der sogenannten Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten (Betriebskosten) zu leisten haben, also den Kosten des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Gebäudes und der Mieträume, wie etwa Heizung, (Warm)Wasser und Abwasser, Versicherungen usw.

Wurde eine solche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, muss der Vermieter jährlich über die erhalten Vorauszahlungen abrechnen, § 556 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dabei ist die Lage des Abrechnungszeitraums fast immer im Mietvertrag festgelegt. Hieran ist der Vermieter grundsätzlich gebunden und darf die Lage des Abrechnungszeitraums nichts ohne weiteres einseitig ändern.

Wichtiger Hinweis!

Von der Lage des Abrechnungszeitraums ist die Dauer des Abrechnungszeitraums zu trennen. Diese Dauer darf 12 Monate nicht überschreiten. Abrechnungen, die sich über einen längeren Zeitraum verhalten, sind daher regelmäßig formell unwirksam. Diese brauchen vom Mieter nur bezahlt zu werden, wenn der Vermieter (fristgemäß) noch eine formell wirksame Abrechnung vorlegt (Landgericht (LG) Gießen, Urteil vom 21.01.2009, Az.: 1 S 288/08).

Unwirksam ist ferner die generelle Aufteilung des 12-Monats-Zeitraums in zwei Teilabrechnungszeiträume, was sogar bei einem Vermieterwechsel gilt (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005, AZ.: 65 S 342/04). Dagegen ist die kürzere Dauer des Abrechnungszeitraums bei Ein- oder Auszug eines Mieters nicht zu beanstanden.

Wann der Vermieter den Abrechnungszeitraum ändern darf

Um die bestehende Lage eines bestimmten Abrechnungszeitraums zu ändern, benötigt der Vermieter einen sachlichen bzw. „vernünftigen“ Grund (LG Berlin, Urteil vom 23.04.1991, Az.: 64 S 458/90). Ein solcher Grund liegt etwa vor, wenn

  • die Anpassung an die Abrechnungsperioden der Abrechnungsfirmen erfolgen soll
  • Heizöl zu einem bestimmten, regelmäßig wiederkehrenden Zeitpunkt besonders günstig gekauft werden kann
  • Geräte zur Verbrauchsmessung eingebaut werden (der Vermieter muss aber die dadurch gegebene Änderung des Maßstabs, nach dem die Betriebskosten nun umgelegt werden, vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums den Mietern mitteilen, § 556a Abs. 2 BGB)
  • Vereinheitlichung der unterschiedlichen Abrechnungszeiträume für Heiz- und sonstige Nebenkosten
  • Vereinheitlichung der Abrechnungszeiträume für alle Mieter, weil in deren Mietverträgen unterschiedliche Zeiträume enthalten sind

Dabei ist diese Aufzählung nicht abschließend.

Wichtiger Hinweis!

Auch wenn alle Mieter mit einer Änderung der Lage des Abrechnungszeitraums einverstanden sind, kann diese geändert werden (LG Berlin, Urteil vom 23.04.1991, Az.: 64 S 458/90).

Wann der Vermieter den Abrechnungszeitraum nicht ändern darf

Ohne einen sachlichen Grund ist eine Änderung des Abrechnungszeitraums nicht möglich. Keine sachlichen Gründe sind etwa ein Vermieterwechsel oder rein willkürliche Motive.

So funktioniert die Änderung des Abrechnungszeitraums

Ist ein sachlicher Grund gegeben, darf der Vermieter die Lage des Abrechnungszeitraums einseitig ändern. Dazu muss er seine Mieter vor der Änderung über den Wechsel des Abrechnungszeitraums informieren und diesen mitteilen, wie demnächst abgerechnet wird. Das sollte aus Beweisgründen stets schriftlich geschehen.

Möchte der Vermieter die neue Lage des Abrechnungszeitraums einführen, besteht die Schwierigkeit, dass zwischen dem früheren und dem neuen Abrechnungszeitraum keine vollen 12 Monate liegen, sondern nur ein kürzerer Zeitraum (sogenannter Rumpfzeitraum). Hier hat der Vermieter zwei Möglichkeiten:

  • Zum einen kann er über den Rumpfzeitraum eine gesonderte Nebenkostenabrechnung erstellen.
  • Zum anderen darf er ausnahmsweise einmalig und nur dann, wenn alle Mieter einverstanden sind, den Abrechnungszeitraum um den Rumpfzeitraum erweitern, also die Nebenkostenabrechnung über eine längere Dauer als 12 Monate bis hin zum neuen Abrechnungszeitraum erstellen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.07.2011, Az:. VIII ZR 316/10, wobei es sich um einen Abrechnungszeitraum von 19 Monaten ging). Damit haben die Karlsruher Richter eine Ausnahme von dem Grundsatz geschaffen, dass die Dauer des Abrechnungszeitraums 12 Monate überschreiten darf.

Wichtiger Hinweis!

Trotz der BGH-Entscheidung ist die Abrechnung über einen längeren Zeitraum als 12 Monate riskant, da bestimmte Voraussetzungen vorliegen müssen. Der Vermieter ist daher auf der sicheren Seite, wenn er bei einer Änderung der Lage des Abrechnungszeitraums zwei Nebenkostenabrechnungen erstellt, und zwar über den 12-monatigen Abrechnungszeitraum und den nachfolgenden Rumpfzeitraum.

20 Antworten auf "Nebenkosten: Abrechnungszeitraum ändern"

  • Peter
    25. November 2014 - 09:35 Antworten

    Wasser- und Kanalgebühr – Die Gesamtkosten von einem 14-Parteien-Haus wurden von dem Vermieter einfach auf die qm der jeweiligen Wohnung umgerechnet. Das bedeutet ein 90 qm Haushalt mit 2 Personen muss genau so viel zahlen wie ein 90 qm Haushalt mit 6 Personen. Die Begründung dafür ist, das es sich um ein altes Haus handelt ohne separate Wasser- bzw. Abwasserzähler handelt. Das kann m.E. nicht angehen, oder? Was kann ich dagegen tun?

    Änderung des Abrechnungszeitraumes – Ohne vorherige Information wurde durch denselben Vermieter der Abrechnungszeitraum von jährlich 1.1.-31.12. jetzt auf 1.1.13 – 30.6.14 abgeändert. Was kann ich tun?

    Hausmeisterkosten – Es werden pauschale Hausmeisterkosten abgerechnet, obgleich der Hausmeister keinerlei Leistungen in diesem Haus erbringt. Kein Streu- kein Räumdienst im Winter, keine Mülltonne rausstellen. Auch Reparaturen werden durch externe Handwerker erbracht. Dennoch werden Kosten für Bezahlung des Hausmeisters angesetzt. Was kann ich tun?

    • Dennis Hundt
      25. November 2014 - 14:18 Antworten

      Hallo Peter,

      die Umlage von Nebenkosten über die Wohnfläche ist ganz normal, es ist leider nie ganz fair.

      Wenn Sie die Hausmeisterkosten prüfen wollen, müssen Sie die Belege einsehen. Dann erkennen Sie, wer, wann, was gemacht hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred
    10. Februar 2015 - 10:40 Antworten

    Wie sieht es denn aus wenn der Voreigentümer keine Abrechnung bisher erstellt hat und die letzte über 10 Jahr ezurückliegt und in den Mietverträgen auch kein Abrechnungszeitraum definiert ist. Der letzte Eigentümer hatte das Objekt grad mal ein Jahr und aufgrund der Konstellation Erneurung sämtlicher Heizkörper, keine Verbrauchserfassung durch Voreigentümer ist es unmöglich eine korrekte Abrechnung zu erstellen. Wäre dies so ein Fall wo man als Neueigentümer sagt ok hier ein CUT und neuer Abrechnungszeitraum ist von bis ? Eigentumsübergang war zum 1.1.15 und letzte korrekte Verbrauchsmessung für die Heizkosten war der 30.11.14.

    • Dennis Hundt
      11. Februar 2015 - 15:13 Antworten

      Hallo Manfred,

      hier würde sich in meinen Augen ein Neustart ab 01.01.2015 anbieten. Nur so bekommt man wieder Ordnung ins Chaos.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Goran Milivojevic
    3. September 2015 - 14:13 Antworten

    Hallo, ich habe zum 1.11.2014 ein Haus erworben und möchte ausnahmsweise eine Nebenkostenabrechnung für einen längeren Zeitraum als 12 Monate machen (1.11.2014 – 31.12.2015), da der Voreigentümer keinerlei Kooperation für eine gemeinsame Abrechnung für das Jahr 2014 zeigt. Es sind 4 Mietparteien betroffen, welche bereits in 2104 in dem Haus gelebt haben.
    1.) Ich verstehe, dass ich dafür die Zustimmung der 4 betroffenen Mietparteien benötige, richtig?
    2.) Kann ich mich dadurch auch meiner Pflicht gegen die Mietparteien für eine Gesamtnebenkostenabrechnung 2014 entbinden lassen, da vom 1.1.2014 – 31.10.2014 das Haus nicht in meinem Eigentum war?
    Vielen Dank

  • Verwalter
    8. September 2015 - 13:49 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage hinsichtlich eines von mir betreuten Objektes. Dort ist es bisher so geregelt gewesen, dass Heiz- und Betriebskosten separat abgerechnet wurden, denn der Heizkostenabrechnungszeitraum erstreckte sich vom 01.11. bis zum 31.10. und der Betriebskostenabrechnungszeitraum war jahresgleich. Natürlich möchte ich jetzt beides vereinheitlichen. Ich habe deshalb im letzten Jahr anlässlich der letzten Abrechnung eine entsprechende Mitteilung an die Mieter versandt, nämlich die, dass einmalig nun der Abrechnungszeitraum für die Heizkosten entsprechend um diese 2 Monate verlängt wird, wobei anzumerken ist, dass Einwände seitens der Mieterschaft nicht erfolgten. Dies möchte ich jetzt auch entsprechend realisieren. Denn wenn ich die 2 Monate aus 2013 als Rumpfheizkostenabrechnung versende, dann wäre ja ohnehin die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen, denn nach meinem Verständis hätten diese beiden Monate dann bereits zu Ende 2014 abgerechnet werden müssen. Oder irre ich mich da?
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      9. September 2015 - 11:15 Antworten

      Hallo Verwalter,

      ich würde auch davon ausgehen, dass Sie bei einer Verkürzung die Monate aus 2013 mit der Nebenkostenabrechnung 2013 (also bis Ende 2014) zustellen hätten müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    7. Dezember 2015 - 15:45 Antworten

    Hallo,

    Wir wohnen zur Miete in einer Wohnung.
    Der Abrechnungszeitraum war bis jetzt immer vom 1.12. bis zum 30.11. des folgenden Jahres.
    Im Mietvertrag ist allerdings kein Abrechnungszeitraum festgelegt.

    Jetzt haben wir eine Abrechnung ueber den Zeitraum 1.1.2014 bis 31.12.2014 bekommen.
    Ueber eine Aenderung des Abrechnungszeitraums wurden wir vorher nicht informiert.
    Diese Abrechnung ist uns erst am 5.12.2015 zugegangen.

    Ist diese Abrechnung jetzt einfach fehlerhaft und zu spaet zugengangen (und somit die 12-Monatsfrist abgelaufen) oder aendert sich das durch die Aenderung des Abrechnungszeitraums?

    Gruesse
    Martin

    PS: Vielen Dank fuer den tollen Artikel

    • Dennis Hundt
      8. Dezember 2015 - 07:53 Antworten

      Hallo Martin,

      ich würde den Vermieter auf den verschobenen Abrechnungszeitraum hinweisen, um Korrektur bitten und darauf verweisen, dass eine Nachzahlung nicht mehr einzufordern ist, da die Abrechnungsfrist nach §556 BGB verstrichen ist.

      Im zweiten Schritt würde ich mir anschauen, wie der Vermieter reagiert. Wenn Sie alleine nicht weiter kommen, fragen Sie am besten einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Martin
        8. Dezember 2015 - 10:51 Antworten

        Super,

        Vielen Dank fuer die schnelle Antwort.

        Gruesse
        Martin

  • Lambrini Stefanidou
    17. Dezember 2015 - 21:23 Antworten

    Hallo, ich habe mit meinem Vermieter vereinbart, dass er mir die Kaution züruck zahlt, komplett und sollten sich noch Forderungen aus der Nebenkostenabrechnungen erfolgen, egal ob ich nachzahlen muss oder mein Vermieter, mir Geld zurück zahlen muss, wir uns beide daran halten und dem jenigen den geschuldeten Betrag zurück zahlen. Ich muss dazu sagen, mein Vermieter hätte mir die Nbenkostenabrechnung schon längst zu kommen lassen müssen. Ich habe ihm aber per Mail bestätigt, dass ich mit dieser privaten Vereinbarung einverstanden bin. Muss ich mich nun daran halten, denn gesetzlich hat der Vermieter ja eingentlich keinen Anspruch mehr, falls ich ihm doch noch Geld schulden sollte, aus der Nebenkostenabrechnung. Gilt mein Einverständnis per Mail, ohne Unterschrift v or Gericht, oder kann mich der Vermieter darauf festnageln, dass ich mich mit auf diese private Regelung eingelassen habe? Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2015 - 02:26 Antworten

      Hallo Stefanidou,

      die Antwort findet sich in „§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten“: „(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“.

      Lesen Sie am besten selbst im BGB nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexandra
    12. März 2017 - 19:12 Antworten

    Hallo, ich habe ein Mietshaus mit 2 Partien und in Absprache mit beiden den Abrechnungszeitraum von Aug-Aug auf Jan-Dez geändert wg der Abpassung an die betreffenden Rechnungen und die Installation neuer Wasseruhren (die jedoch leider immer noch nicht eingebaut sind, obwohl der Auftrag seit Sept raus ist!) Deshalb musste ich jetzt eine Zwischenablesung von Aug-Dez anfertigen. Kann ich die Kosten der neuen Verbrauchserfassung voll umlegen?

  • Josephine
    5. Juli 2018 - 13:26 Antworten

    Hallo,
    ich bin Hauptmieter in einer WG und rechne sämtliche Nebenkosten ab.
    Bisher habe ich immer von 01.06 bis 31.05 abgerechnet.
    Der Wärmelieferant hat nun allerdings seinen Abrechnungszeitraum geändert (geht nur noch bis zum 30.04). Deshalb möchte ich meinen Abrechnungszeitraum anpassen vom 01.05. bis zum 30.04.

    Die letzte Abrechnung ging vom 01.06.2016 bis zum 31.05.2017.
    Jetzt würde ich gerne vom 01.06.2017 bis zum 30.04.2018 abrechnen, um die folgenden Jahre für den neuen Zeitraum abrechnen zu können.
    Allerdings sind es in der aktuellen Abrechnung dann ja nur 11 Monate über die ich ausnahmsweise abrechne (da ich über Mai 2017 ja bereits letztes Jahr abgerechnet hatte).

    Wäre das möglich, oder wäre das eine Aufteilung des 12-Monats-Zeitraums in zwei Teilabrechnungszeiträume und damit oder aus einem anderen Grund unwirksam?

      • Josephine
        5. Juli 2018 - 22:22 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        ja, den Artikel habe ich gelesen und da mir mein Sachverhalt hinsichtlich des Artikel nicht klar geworden ist, habe ich mein Frage darunter geschrieben.
        Vielleicht steh ich einfach nur auf dem Schlauch, aber ich komme mit meinem Problem, trotz des guten Artikels, nicht weiter.
        Über eine Antwort würde ich mich immens freuen 🙂

        Liebe Grüße

        • Dennis Hundt
          5. Juli 2018 - 22:35 Antworten

          Hallo Josephine,

          danke für Ihre schnelle Rückmeldung. Das war natürlich blöd von mir, auf diesen Artikel hier zu verlinken. Bitte entschuldigen Sie. Ich kann Ihnen hier leider nicht schreiben, dass Sie es genau so machen können und damit auf der rechtlich sicheren Seite sind. Im Zweifel sollten Sie sich zu Ihrem Einzelfall beraten lassen.

          In der Praxis gibt es im WG-Leben bei solchen Fragen m.E. wenig Schwierigkeiten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Erik
    13. Juli 2018 - 17:43 Antworten

    Hallo zusammen,

    erstmal vielen Dank für den informativen Artikel! Ich habe allerdings ein wenig Probleme mit diesem Satz hier:

    > „Auch wenn alle Mieter mit einer Änderung der Lage des Abrechnungszeitraums
    > einverstanden sind, kann diese geändert werden (LG Berlin, Urteil vom 23.04.1991,
    > Az.: 64 S 458/90).“

    Warum sollte sich ein Gericht mit der Änderung des Abrechnungszeitraums beschäftigen müssen, wenn alle Mieter mit dieser Änderung einverstanden sind?!

    Danke im Voraus & Gruß, Erik

    • Dennis Hundt
      14. Juli 2018 - 15:55 Antworten

      Hallo Erik,

      um diese Frage zu beantworten, müssten Sie das gesamte Urteil lesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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