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Abrechnungsmaßstabs für Nebenkosten – Festlegung durch den Vermieter nach billigem Ermessen

Im Regelfall legen die Parteien eines Mietvertrages den Abrechnungsmaßstab für die vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten mietvertraglich fest. Sie können beispielsweise die Wohnfläche, die Personenzahl oder den umbauten Raum oder auch die Miteigentumsanteile einer Eigentumswohnung als Abrechnungsmaßstab bestimmen. Fehlt im Mietvertrag eine Festlegung, bestimmt das Gesetz die Wohnfläche als maßgeblichen Abrechnungsmaßstab (§ 556a I BGB).

Wir zeigen in diesem Artikel, was es bei der Festlegung des Abrechnungsmaßstabes durch den Vermieter zu beachten gibt und erklären, was die Vertragsbeteiligten wissen sollten.

1. Wann kann der Vermieter den Abrechnungsmaßstab selbst bestimmen?

Mietvertraglich können die Parteien aber auch vereinbaren, dass der Vermieter den Abrechnungsmaßstab für die Nebenkosten bestimmt. Ansatzpunkt dafür ist § 556a I BGB, der die Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab bestimmt, falls die Vertragsparteien „nichts anderes vereinbart“ haben. Die Parteien können also „anderes“ vereinbaren.

Die Parteien können also einen bestimmten Abrechnungsmaßstab (Wohnfläche, Personenzahl) vereinbaren oder eben vereinbaren, dass der Vermieter einseitig den Abrechnungsmaßstab bestimmen darf. Im Ausnahmefall darf der Vermieter auch zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung übergehen (§ 556a II BGB).

In der Praxis kommt das einseitige Bestimmungsrecht des Vermieters vor allem bei der Vermietung von Eigentumswohnungen vor. So kann sich der Vermieter einer Eigentumswohnung vorbehalten, die Miteigentumsanteile als Abrechnungsmaßstab für maßgeblich zu erklären (OLG Brandenburg WuM 1999, 174). In diesen Fällen wird dem praktischen Bedürfnis Rechnung getragen, dass der Abrechnungsmaßstab für die Eigentumswohnung mit dem Mieter demjenigen Abrechnungsmaßstab entspricht, der auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft maßgeblich ist.

2. Was ist „billiges Ermessen“?

Darf der Vermieter den Abrechnungsmaßstab bestimmen, entscheidet er nach „billigem Ermessen“. Rechtsgrundlage ist § 315 BGB. Entspricht seine Entscheidung nicht der Billigkeit, ist sie für den Mieter unverbindlich (§ 315 III BGB). „Billig“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, den die Rechtsprechung versucht hat, mit Leben zu füllen. Naturgemäß sind solche Rechtsbegriffe stark subjektiv gefärbt. Vieles ist Ansichtssache. Im Vertragsrecht begründen sie Unklarheiten und sollten nur in Ausnahmefällen Grundlage vertraglicher Absprachen sein.

“Billig“ ist, was dem Gerechtigkeitsempfinden eines Durchschnittsmenschen entspricht. Dazu ist ergänzend auf das konkrete Vertragsverhältnis abzustellen. Naturgemäß wird ein Mieter in Einzelfällen ein anderes Verständnis aufweisen als der Vermieter. Wo dann die Grenze der Billigkeit festgelegt wird, richtet sich nach den Umständen im Einzelfall und lässt sich pauschal kaum vorhersagen.

In der Beurteilung ist auf die Interessen des Vermieters und der Gesamtheit der Mieter abzustellen. Bestreitet der Mieter, dass der Vermieter nach billigem Ermessen gehandelt hat, muss der Vermieter klagen und beweisen, dass seine Wahl der Billigkeit entspricht. Will der Mieter die Billigkeit bestreiten, muss er möglichst detailliert darlegen, warum er den vom Vermieter bestimmten Abrechnungsmaßstab als ungerecht empfindet und inwieweit er sich dadurch benachteiligt fühlt.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen verbrauchs- oder verursachungsbezogenen Abrechnungsmaßstab zu bestimmen. Normalerweise kann der Vermieter unter mehreren Möglichkeiten wählen (OLG Düsseldorf ZMR 2000, 215). Nur in Ausnahmefällen ist sein Ermessen Richtung Null reduziert.

3. Ermessensausübung bei der Billigkeitsprüfung

Grundsätzlich kann der Vermieter in den Grenzen der Billigkeit sein Ermessen ausüben. Auf die Lebensgewohnheiten des Mieters kommt es nicht an (AG Freiburg WuM 1993, 745). Solange der Vermieter die vom Gesetz vorgegebenen oder nicht verbotenen Abrechnungsmaßstäbe (fraglich, ob es solche überhaupt gibt!) wählt, übt er sein Ermessen pflichtgemäß aus. Die Billigkeitsprüfung richtet sich nicht nach der einzelnen Kostenart. Maßgebend ist die Kostenumlegung insgesamt.

Entscheidet sich der Vermieter für einen bestimmten Abrechnungsmaßstab, wird er regelmäßig auch seine Gründe haben. Stellt er auf die Personenzahl ab, kann es sein, dass in den einzelnen Wohnungen unterschiedlich viele Personen leben, so dass deren Lebensgewohnheiten Rechnung getragen werden soll. Regelmäßig bietet sich aber eher die Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab an. Sie erleichtert die Abrechnung als rechnerischen Vorgang und beinhaltet ein Höchstmaß an Abrechnungsgerechtigkeit.

4. Ermessen kann pflichtwidrig sein

Ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters könnte sich dann ergeben, wenn er ausschließlich nach Wohnfläche oder Personenzahl abrechnet und keine Rücksicht auf den individuellen Energieverbrauch der Mieter nimmt. Nach der Heizkostenverordnung ist er nämlich verpflichtet, den Energieverbrauch mindestens zu 50 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Insoweit könnte ihm der Mieter vorwerfen, sein Ermessen fehlerhaft auszuüben.

Um Streitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich, im Mietvertrag immer einen konkreten Abrechnungsmaßstab zu vereinbaren. Nur so lässt sich vermeiden, dass die Parteien darüber streiten, was denn nun „billig“ ist und inwieweit der Vermieter sein Ermessen fehlerhaft ausgeübt hat.

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