Abrechnungsmaßstab erläutern, bei der Veränderung der Abrechnungseinheiten?

In der Praxis von Nebenkostenabrechnungen geht es immer wieder um die Abgrenzung formeller Fehler gegenüber inhaltlichen Fehlern. Die Problematik ist oft Anlass für Streitigkeiten, die sich bei Kenntnis der Begriffe wenigstens teilweise vermeiden lassen.

Wo liegt das Problem?

Konkreter Fall: Ein Vermieter hatte in den Nebenkostenabrechnungen verschiedener Jahre mehrfach unterschiedliche Wohnflächenangaben angegeben. Zudem ergaben sich auffällige Schwankungen der Verbrauchsmengen bei Heizkosten und Warmwasser insbesondere bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (Wäscherei). Der Bundesgerichtshof urteilte in diesem Fall, dass die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß erstellt worden sei. Werde nach Flächenangaben abgerechnet, brauche der Vermieter die angesetzten Flächenwerte nicht gesondert zu erläutern, nur weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, die der Mieter nicht ohne weiteres erkennen kann (BGH Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07).

Es ging in diesem Fall also nicht darum, dass der Vermieter den Abrechnungsmaßstab als solchen ändert. Problem war, dass er die Wohn- und Gewerbeflächen unterschiedlich nach ihrer Quadratmeterzahl erfasste und sich daraus zwangsläufig unterschiedliche Verbrauchswerte für den einzelnen Mieter ergaben. Der Abrechnungsmaßstab nach der Fläche blieb unverändert.

Info: Kann der Vermieter Abrechnungsmaßstab ändern? – Voraussetzungen

Warum ist eine solche Abrechnung formell ordnungsgemäß?

Eine formell ordnungsgemäß erstellte Nebenkostenabrechnung setzt voraus, dass der Mieter als durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mensch die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Angaben gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann.

Diese Voraussetzung liegt vor, wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dazu gehören die Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der maßgeblichen Verteilerschlüssels, Berechnung des Mieteranteils und Abzug seiner Vorauszahlungen. Der Bundesgerichtshof stellt allein darauf ab, dass eine auf Flächenanteilen beruhende Nebenkostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß erstellt ist, wenn sie für die Mieter aus sich heraus nachvollziehbar ist.

So war es auch im vorliegenden Streitfall. Die vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnungen waren inhaltlich verständlich. Der Mieter konnte nachrechnen, was abgerechnet wurde. An dieser Stelle liegt der Ansatz für die Problematik. Der Mieter beanstandete, dass die formell richtige Abrechnung inhaltlich fehlerhaft war und sich seiner Meinung nach ein anderes Rechenergebnis hätte ergeben müssen.

So entsteht das Problem!

Es ist nämlich eine ganz andere Frage, ob der Vermieter die angesetzten Flächen korrekt erfasst hat und im Verhältnis der verschiedenen Wohn- und Gewerbeflächen den Heizungs- und Warmwasserverbrauch korrekt abgerechnet hat. Soweit sich daraus Fehler ergeben, beeinträchtigt dies nicht die formelle ordnungsgemäße Abrechnung. Inhaltliche (materielle) Fehler dieser Art muss der Mieter eigenständig beanstanden.

Der dafür richtige Weg besteht darin, dass der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters nimmt und feststellt, ob und wo der inhaltliche Fehler besteht. Er muss konkret begründen, warum der Vermieter inhaltlich fehlerhaft abgerechnet hat. Konkret hätte der Mieter in diesem Fall den Flächenansatz beanstanden müssen. Allein zu sagen, die sich ergebenden Abrechnungswerte sind fehlerhaft, genügt nicht. Korrigiert der Vermieter diesen eventuell inhaltlichen Fehler nicht, muss der Mieter bei Gericht klagen und die Abrechnung gerichtlich überprüfen lassen. Im Prozess muss der Vermieter dann genau darlegen und beweisen, warum er einen bestimmten Flächenansatz vorgenommen hat. Kann er dies nicht plausibel erläutern, ist seine Abrechnung inhaltlich fehlerhaft und eine Nachzahlungsforderung unbegründet.

Inhaltliche Fehler sind auch nach Ausschlussfrist korrigierbar

Bei inhaltlichen Fehlern kommt hinzu, dass der Vermieter den Fehler auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 III S. 3 BGB berichtigen kann. Bei formellen Fehlern ist ihm dies nicht mehr möglich, da er die ordnungsgemäße formelle Nebenkostenabrechnung nur innerhalb der Ausschlussfrist erstellen kann und Korrekturen nach Fristablauf nicht mehr möglich sind.

Risiko für Mieter: Kündigung!

Für den Mieter liegt das Risiko darin, dass der Vermieter aufgrund einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung und einer damit verbundenen Nachzahlungsforderung das Mietverhältnis durchaus fristlos kündigen

Link: Verzug mit Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnung rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietvertrages

kann, wenn der Mieter die Nachzahlung verweigert. Voraussetzung dafür ist nur noch, dass die Nachzahlungsforderung einen Betrag erreicht, der einen nicht unerheblichen Teil der Miete ausmacht (§ 543 BGB).

Ähnliche Fallgestaltungen

Dieser Fall ist nicht mit Fällen vergleichbar, in denen der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich ist oder der Vermieter die zu verteilenden Gesamtkosten vorher noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten bereinigt hat, ohne diesen Rechenschritt offen zu legen.

In diesen Fällen ist es für den Mieter nicht möglich, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Aus diesem Grunde sind solche Abrechnungen formell unwirksam. Eventuelle Nachforderungen kann der Vermieter nicht einfordern. Eine eventuelle fristlose Kündigung wäre unberechtigt.